TJ 45234, 16 juill. 2026, RG 26/00190

TRIBUNAL JUDICIAIRE
D'[Localité 1]

ORDONNANCE DE RÉFÉRÉ DU 16 JUILLET 2026

Minute n° :

N° RG 26/00190 - N° Portalis DBYV-W-B7K-HS3K

COMPOSITION DU TRIBUNAL :

Président : Caroline VALLET,Juge placée au tribunal judiciaire d'Orléans auprès de Madame la Première Présidente de la Cour d'appel pour y exercer les fonctions de juge des contentieux de la protection suivant ordonnance n° 77/2026 en date du 13 avril 2026
Greffier : Anita HOUDIN, Greffier

DEMANDEURS :

Monsieur [F] [Y], demeurant [Adresse 1]
représenté par Maître Pierre françois DEREC de la SELARL DEREC, avocats au barreau d'ORLEANS, postulant
Maître Adam LAKEHAL de la SELARL REDON-REY LAKEHAL AVOCATS, avocats au barreau de TOULOUSE, plaidant

Madame [L] [N], demeurant [Adresse 1]
représentée par Maître Pierre françois DEREC de la SELARL DEREC, avocats au barreau d'ORLEANS, postulant
Maître Adam LAKEHAL de la SELARL REDON-REY LAKEHAL AVOCATS, avocats au barreau de TOULOUSE, plaidant

DÉFENDEUR :

Madame [A] [M], demeurant [Adresse 2]
non comparante, ni représentée

A l'audience du 09 Juin 2026 les parties ont comparu comme il est mentionné ci-dessus et l'affaire a été mise en délibéré à ce jour.

Copie revêtue de la formule Exécutoire
délivrée le :
à :
copies délivrées le :
à :

EXPOSE DU LITIGE

Un bail d’habitation a été conclu le 09 septembre 2022 entre M. [Y] [F] et Mme [L] [N], en qualité de bailleurs, et Mme [A] [M], en qualité de locataire, pour un logement situé [Adresse 3]. Le loyer a été fixé à 480,00 euros, charges comprises.
Par acte de commissaire de justice en date du 23 juillet 2025, M. [Y] [F] et Mme [L] [N] ont fait signifier à Mme [A] [M] un commandement de payer visant la clause résolutoire pour un montant de 1918,08 euros en principal, au titre des loyers et charges impayés.
M. [Y] [F] et Mme [L] [N] ont saisi la Coordination des Actions de Prévention des Expulsions locatives de cette situation le 29 juillet 2025.

Par acte de commissaire de justice signifié le 20 avril 2026, M. [Y] [F] et Mme [L] [N] ont fait assigner en référé Mme [A] [M] devant le juge des contentieux de la protection du tribunal judiciaire d’Orléans aux fins de :
constater l’acquisition de la clause résolutoire et la résiliation du bail, ordonner l’expulsion de Mme [A] [M] ainsi que de tout occupant de son chef, avec au besoin l’assistance de la force publique, le condamner à lui payer :la somme de 6264,07 euros au titre de la dette locative et/ou indemnités d’occupation impayés selon le décompte arrêté au 07 avril 2026, quittance avril 2026 inclus, une indemnité d'occupation conventionnelle au moins égale au montant du loyer et charges en cours jusqu’au départ effectif des lieux, une indemnité d’occupation qui sera fixée annuellement révisée en fonction de la valeur locative tel que mentionnée dans le cadre du contrat de bail, les intérêts dus sur le montant des loyers et accessoires seront calculés conformément du contrat de bail et pour le surplus des sommes réclamées, courant au taux légal à compter du commandement de payer en date du 23 juillet 2025, la somme de 800 euros en application de l’article 700 du code de procédure civile, outre les dépens, incluant les frais du commandement.
L'assignation a été dénoncée à la préfecture du Loiret le 21 avril 2026.

À l'audience du 09 juin 2026, M. [Y] [F] et Mme [L] [N], représentés, maintiennent leurs demandes et actualisent leur créance à la somme de 7232,65 euros, loyer de juin 2026 inclus, arrêtée au 1er juin 2026.

Mme [A] [M], régulièrement assignée à l'étude, ne comparait pas et n'est pas représentée.
En l’absence de contact avec la locataire et d’éléments d’informations sur sa situation, le diagnostic social et financier n’a pas pu apporter d’informations utiles à verser aux débats.

L’affaire a été mise en délibéré au 16 juillet 2026.

MOTIFS DE LA DECISION

Aux termes de l’article 472 du code de procédure civile, si le défendeur ne comparaît pas, il est néanmoins statué sur le fond. Le juge ne fait droit à la demande que dans la mesure où il l’estime régulière, recevable et bien fondée.
L’article 473 suivant prévoit que la décision est réputée contradictoire si elle est susceptible d’appel ou lorsque la citation a été délivrée à personne, qu’elle est rendue par défaut si la décision est rendue en dernier ressort et la citation n’a pas été remise à personne.
En l'espèce, Mme [A] [M] assignée à l'étude, ne comparait pas et n'est pas représentée à l’audience. Dès lors, la décision étant susceptible d'appel, il y a lieu de statuer par jugement réputé contradictoire en application de l'article 473 du code de procédure civile.

SUR LA RECEVABILITE DE LA DEMANDE

L’article 24-III de la loi du 6 juillet 1989 modifiée dispose qu’à peine d’irrecevabilité de la demande, l’assignation aux fins de constat de la résiliation est notifiée à la diligence du commissaire de justice au représentant de l’État dans le département, au moins six semaines avant l’audience […]. Cette notification s’effectue par voie électronique, selon des modalités fixées par décret.

Conformément aux dispositions de l'article 24 III de la loi du 6 juillet 1989, une copie de l'assignation aux fins de constat de la résiliation du bail a été notifiée au représentant de l’État dans le département le 21 avril 2026, soit au moins six semaines avant l'audience.

Par ailleurs, le bailleur justifie avoir signalé le commandement de payer à la commission de coordination des actions de prévention des expulsions locatives par la voie électronique le 29 juillet 2025, cette formalité n’étant pas prévue à peine d'irrecevabilité pour un bailleur personne physique.

En conséquence, la demande de M. [Y] [F] et Mme [L] [N] est recevable.

A TITRE LIMINAIRE, SUR LA FIXATION DU MONTANT DE LA DETTE LOCATIVE
Selon l’article 7a) de la loi du 6 juillet 1989, le locataire est obligé de payer les loyers et charges aux termes convenus.
Aux termes de l’article 4 p) de la loi n°89-462 du 6 juillet 1989, est réputée non écrite toute clause qui fait supporter au locataire des frais de relance ou d'expédition de la quittance ainsi que les frais de procédure en plus des sommes versées au titre des dépens et de l'article 700 du code de procédure civile. Est de même réputé non-écrit, aux termes de l’alinéa i) du même article, tout clause qui autorise le bailleur à percevoir des amendes ou des pénalités en cas d'infraction aux clauses d'un contrat de location ou d'un règlement intérieur à l'immeuble.
Il résulte de ces dispositions que le bailleur ne peut mettre à la charge du locataire les frais relatifs au recouvrement amiable ou contentieux de sa créance au titre de l’arriéré locatif. Il ne peut pas plus lui réclamer des frais de pénalités liés au manquement à ces obligation.
En application de l'article 1353 du code civil, il appartient à celui qui demande l'exécution d'une obligation d'en rapporter la preuve.

En l'espèce, M. [Y] [F] et Mme [L] [N] produisent notamment, à l’appui de ses prétentions au titre de la dette locative, le bail, le commandement de payer et le décompte de la créance actualisé à 1er juin 2026. Ils considèrent que cette dette locative s’élève à cette date à 7232,65 euros.
Au regard des pièces produites et en l’absence de tout élément susceptible de remettre en cause ce montant, il en ressort que la dette locative doit être retenue pour ce montant.

SUR LES DEMANDES PRINCIPALES
Sur la demande d'acquisition de la clause résolutoire :
Aux termes de l’article 24 de la loi du 6 juillet 1989 modifié par la loi du 27 juillet 2023, tout contrat de bail d'habitation contient une clause prévoyant la résiliation de plein droit du contrat de location pour défaut de paiement du loyer ou des charges aux termes convenus ou pour non-versement du dépôt de garantie. Cette clause ne produit effet que six semaines après un commandement de payer demeuré infructueux.
Cependant, la loi du 27 juillet 2023 ne comprend aucune disposition dérogeant à l'article 2 du code civil, selon lequel la loi ne dispose que pour l'avenir et n'a point d'effet rétroactif. Ainsi, il n'y a pas lieu de faire application aux contrats conclus antérieurement au 29 juillet 2023 de l'article 10 de cette loi, en ce qu'il fixe à six semaines – et non plus deux mois -- le délai minimal accordé au locataire pour apurer sa dette, au terme duquel la clause résolutoire est acquise. Ces contrats demeurent donc régis par les stipulations des parties, telles qu'encadrées par la loi en vigueur au jour de la conclusion du bail.

En l’espèce, le bail contient une clause résolutoire qui prévoit qu'à défaut de paiement des loyers ou charges après délivrance d'un commandement de payer resté sans effet, le bail sera résilié de plein droit après l’écoulement d’un délai de deux mois après la signification.
Un commandement de payer visant la clause résolutoire, a été signifié par commissaire de justice en date du 23 juillet 2025. Il ressort des pièces communiquées que les sommes dues dont le paiement était demandé n'ont pas été réglées dans le délai de deux mois. Les conditions d'acquisition de la clause résolutoire sont en principe réunies à l'expiration de ce délai. Il y a lieu en conséquence de constater la résiliation du bail à compter du 24 septembre 2025.

Par voie de conséquence, Mme [A] [M] se trouve, à compter de la résolution du bail, occupante sans droit ni titre, il convient donc de fixer une indemnité d'occupation égale au montant du loyer révisé augmenté des charges qui auraient été dus si le bail s’était poursuivi, et de la condamner à son paiement jusqu'à la libération effective des lieux.
L'expulsion de Mme [A] [M] et de tout occupant de son fait des lieux loués sera donc ordonnée selon les modalités prévues au dispositif. Le sort des meubles sera régi conformément aux dispositions des articles L433-1 et L433-2 du code des procédures civiles d'exécution.
L'article L.412-1 du code des procédures civiles d'exécution dispose que cette expulsion est assortie par principe d’un délai de deux mois avant commandement de quitter les lieux.

SUR LES DEMANDES EN PAIEMENT DE LA DETTE LOCATIVE

Au regard de la dette locative telle qu’elle a été fixée précédemment, il convient de condamner Mme [A] [M] à payer à M. [Y] [F] et Mme [L] [N] la somme de 7232,65 euros, au titre des sommes dues au 1er juin 2026 avec intérêts au taux légal à compter du commandement de payer sur la somme de 1918,08 euros et du présent jugement sur le surplus.
Les demandeurs seront déboutés de leur demande de calculer les intérêts sur une base conventionnelle.

SUR LES DEMANDES ACCESSOIRES
En application des dispositions des articles 696 et suivants du code de procédure civile, il convient de condamner Mme [A] [M] aux dépens de l'instance comprenant les frais de commandement de payer.
Il résulte des dispositions de l’article 700 du code de procédure civile que dans toutes les instances, le juge condamne la partie tenue aux dépens ou, à défaut, la partie perdante, à payer à l’autre partie la somme qu’il détermine, au titre des frais exposés et non compris dans les dépens. Le juge tient compte de l’équité ou de la situation économique de la partie condamnée. Il peut, même d’office, pour des raisons tirées des mêmes considérations, dire qu’il n’y a pas lieu à cette condamnation. 
Il convient de condamner Mme [A] [M] à payer à M. [Y] [F] et Mme [L] [N] la somme de 600 euros au titre de l'article 700 du code de procédure civile.
Conformément à l'article 514-1 du code de procédure civile, les décisions prises en référé sont assorties de l'exécution provisoire, de droit.

PAR CES MOTIFS