TJ 45234, 12 mai 2026, RG 25/03966

TRIBUNAL JUDICIAIRE D'ORLÉANS

N° Minute : /
MTT
N° RG 25/03966 - N° Portalis DBYV-W-B7J-HHF3

JUGEMENT DU 12 Mai 2026

COMPOSITION DU TRIBUNAL :

Président : Bernard CECCALDI, Magistrat exerçant à titre temporaire
Greffier : Anita HOUDIN, Greffier

DEMANDEUR :

Association ASSOCIATION [Adresse 1], dont le siège social est sis [Adresse 2], [Adresse 3], - [Adresse 4] et [Adresse 5]
représentée par Maître Marie-odile COTEL de la SELARL LEROY AVOCATS, avocats au barreau d’ORLEANS

DÉFENDEUR :

Madame [J] [M], demeurant [Adresse 6]
représentée par Maître Marie-Sophie JENVRIN de la SCP GUILLAUMA - PESME - JENVRIN, avocats au barreau d’ORLEANS

A l'audience du 12 Mars 2026, les parties ont comparu comme il est mentionné ci-dessus et l'affaire a été mise en délibéré à ce jour.

Copie Exécutoire le :
à :
Copies conformes le :
à :

EXPOSE DES FAITS ET DE LA PROCÉDURE

Selon acte de commissaire de justice en date du 30 août 2024, L’ASSOCIATION SYNDICALE LIBRE « DOMAINE DE RICHELIEU » a assigné devant le Juge des contentieux de la protection du Tribunal judiciaire d'ORLEANS Madame [M] [J] aux fins de prononcer plusieurs condamnations à son encontre.

Par jugement rendu le 27 mai 2025, le tribunal judiciaire s'est déclaré matériellement incompétent pour statuer sur ses demandes et a renvoyé ce dossier devant la chambre 1, section B du Tribunal judiciaire D’orleans.

Devant le tribunal judiciaire, L’ASSOCIATION SYNDICALE LIBRE « DOMAINE DE RICHELIEU » maintient ses demandes et sollicite du tribunal que soit :
- JUGER recevable et bien fondée L'ASSOCIATION SYNDICALE LIBRE « DOMAINE DE [Localité 1] » en ses toutes demandes à l'encontre de Madame [J] [M],
Y faisant droit,
- CONDAMNER Madame [J] [M] à payer L'ASSOCIATION SYNDICALE LIBRE « DOMAINE DE [Localité 1] » la somme de 3 104,09 euros en principal, majorée des intérêts au taux légal à compter du 27 août 2024, date de mise en demeure, sur la somme de 2 559,09 euros, à compter de la date d'assignation pour le surplus ou, à défaut, à compter de la date du jugement à intervenir,
- CONDAMNER Madame [J] [M] à payer L’ASSOCIATION SYNDICALE LIBRE « DOMAINE DE [Localité 1] » la somme 2 000 euros à titre de dommages intérêts en réparation du préjudice de trésorerie éprouvé,
- CONDAMNER Madame [J] [M] à payer à L'ASSOCIATION SYNDICALE LIBRE « DOMAINE DE [Localité 1] » la somme 1 200,00 euros à titre d'indemnité de procédure, en application de l'article 700 du code de procédure civile,
- CONDAMNER Madame [J] [M] aux entiers dépens d'instance, lesquels incluront le coût de l'exploit introductif d'instance,
- DÉBOUTER Madame [M] de toutes demandes plus amples ou contraires et notamment celles tendant à l'allocation de dommages-intérêts et d'une indemnité de procédure.

Conclusions du conseil de I’ASSOCIATION SYNDICALE LIBRE « DOMAINE DE [Localité 1] »

L'ASL a été créée lors de l'établissement du cahier des charges du groupe d'habitations en 1987. L'adhésion aux statuts de l'ASL est obligatoire pour tout acquéreur de lot, faisant de lui un membre de plein droit.

Madame [M] a acquis son pavillon, lot 13, le 20 juillet 2017 devenant ainsi membre de l’ASL.

Depuis octobre 2018, elle a cessé de régler intégralement ses charges auprès de l'ASL, entraînant un découvert financier significatif pour l'association. Malgré de multiples mises en demeure adressées par le syndic entre 2019 et 2023, la situation n'a pas été régularisée.

Au 27 août 2024, sa dette s'élevait à 3 104,09 euros.

Madame [M] invoque la prescription de l'action en recouvrement, arguant que la demande de l'ASL, datant du 30 août 2024, concerne des charges (notamment d'eau froide) dont l'appel de fonds date du 2 août 2019 pour la période d'avril 2018 à mars 2019.

L'ASL conteste cette prescription, affirmant que sa créance est certaine, liquide et exigible, fondée sur le budget prévisionnel voté le 5 septembre 2018 pour l'exercice 2019, lequel n'a pas été contesté par Madame [M].

De plus, l'ASL soutient que le délai de prescription a été suspendu suite à la saisine de médiation par Madame [M] le 16 juin 2021, la prescription n'ayant repris cours qu'à compter du 1er mars 2022, date du refus de conciliation par l'ASL.

Concernant les frais imputés à Madame [M], l'ASL justifie leur contractualisation et leur nécessité en raison de la défaillance de la copropriétaire, détaillant les frais de relance et de contentieux engagés entre 2019 et 2024, s'élevant à 937,94 euros.

Conclusions du conseil de Madame [M] [J]

I’ASSOCIATION SYNDICALE LIBRE « DOMAINE DE RICHELIEU » a assigné Madame [J] [M] devant le Tribunal judiciaire d'Orléans pour obtenir le paiement de charges d'ASL impayées, s'élevant à 3 104,09 euros en principal, ainsi que des dommages-intérêts et des frais de procédure.

L'ASL prétend que Madame [M], propriétaire d'un lot dans le domaine depuis 2017, n'a pas réglé ses charges depuis octobre 2018.

Elle conteste cette créance, car le montant réclamé est basé sur une consommation d'eau anormalement élevée (557 m³) pour la période d'avril 2018 à mars 2019, facturée à 1 994,81 euros.

Elle a contesté cette consommation dès juillet 2019, soulignant que son foyer ne compte que trois personnes et que sa consommation habituelle est d'environ 90-96 m³ par an.

Elle met en avant plusieurs éléments :

-Un compteur d'eau défectueux qui aurait été remplacé en octobre 2018 sans arrêté contradictoire.

-Des fuites d'eau constatées avant le compteur, dont la responsabilité incomberait à l'ASL ou au gestionnaire du réseau, et non à elle.

+L'inertie de l'ASL et de son gestionnaire (la société DURAND MONTOUCHE) dans la résolution du litige, malgré ses démarches amiables et une tentative de médiation.

La créance est prescrite.

L'ASL réclamait des charges pour la période d'avril 2018 à mars 2019, avec un appel de charges daté du 2 août 2019.
L'assignation a été délivrée le 30 août 2024.

Le point de départ de la prescription quinquennale doit être fixé à la fin de l'exercice de charges, soit le 31 mars 2019. En tenant compte de la suspension de la prescription durant la tentative de médiation (2 mois et 29 jours), la créance était prescrite le 29 juin 2024.

Par conséquent, le tribunal doit déclarer L'ASL DOMAINE DE RICHELIEU irrecevable en ses demandes, celles-ci étant prescrites.

En conclusion des moyens et arguments, le conseil de Madame [M] [J] demande de :
- Déclarer Madame [M] recevable et bien fondée en ses demandes,
Y faire droit,
En conséquence,
A titre principal,
- Débouter L'ASL DOMAINE DE [Localité 1] de l'ensemble de ses demandes, fins et conclusions autant irrecevables que mal fondées,
- Condamner L’ASL DOMAINE DE [Localité 1] à payer à Madame [M] la somme de 1 000 euros en réparation de son préjudice moral,
Très subsidiairement, si le Tribunal devait estimer que les charges d 'ASL au titre de la consommation d 'eau sont dues par Madame [M],
- Débouter I 'ASL DOMAINE DE [Localité 1] de sa demande au titre des frais de recouvrement,
- Débouter I'ASL DOMAINE DE [Localité 1] de ses demandes au titre de l'indemnité pour résistance abusive,
- Limiter en conséquence la condamnation de Madame [M] au paiement de la somme de 1 994,81 euros,
En tout état de cause,
- Condamner I'ASL DOMAINE DE [Localité 1] à payer à Madame [M] la somme de
2.000 euros en application de l'article 700 du Code de procédure civile,
- Condamner I'ASL DOMAINE DE [Localité 1] aux entiers dépens,
- Dire que Madame [M] en sa qualité de copropriétaire, sera exemptée de toute participation aux frais de mise en demeure, frais d'huissiers et condamnation aux frais irrépétibles et aux dépens liés à la cette procédure,
- Écarter l'exécution provisoire de droit en cas de condamnation de Madame [M],
- Débouter I'ASL DOMAINE DE [Localité 1] de l'ensemble de ses demandes, fins, conclusions ou moyens plus amples ou contraires.

L’affaire a été appelée à une première audience le 9 octobre 2025 et après 2 renvois à celle du 12 mars 2026 où les parties ont comparu représentés par leur conseil.

En application des dispositions de l’article 450 du code de procédure civile, l’affaire a été mise en délibéré par mise à disposition au greffe le 12 mai 2026.

MOTIFS DE LA DÉCISION

Il est fait renvoi aux écrits et pièces pour un plus ample exposé des éléments de la cause, des moyens et prétentions des parties conformément aux dispositions de l’article 455 du code de procédure civile.

Il convient de retenir l’application de l'Ordonnance n° 2004-632 du 1er juillet 2004 relative aux associations syndicales de propriétaires (ASL).

L'article 2224 du code civil dispose que les actions personnelles ou mobilières se prescrivent par cinq ans à compter du jour où le titulaire d'un droit a connu ou aurait dû connaître les faits lui permettant de l'exercer
.
Cette prescription de 5 ans est applicable en l’espèce.

L'article 2241 du code civil dispose en outre que la demande en justice, même en référé, interrompt le délai de prescription ainsi que le délai de forclusion,

Il en est de même lorsqu'elle est portée devant une juridiction incompétente.

En l’espèce, le juge des contentieux de la protection a été saisi par l’assignation du 30 août 2024.

L’article 2238 du code civil dispose que ‘’La prescription est suspendue à compter du jour où, après la survenance d'un litige, les parties conviennent de recourir à la médiation ou à la conciliation ou, à défaut d'accord écrit, à compter du jour de la première réunion de médiation ou de conciliation. ‘’

Ainsi, la prescription a été suspendue suite à la saisine de médiation par Madame [M] le 16 juin 2021, et elle n’a repris cours qu'à compter du 1er mars 2022, date du refus de conciliation par l'ASL.

Le point de départ du délai de prescription pour le recouvrement des charges de copropriété est la date d'exigibilité des charges concernées. L'exigibilité des charges correspond au moment où le copropriétaire est tenu de les payer, généralement fixé par le syndic dans l'appel de fonds envoyé aux copropriétaires.

L’appel de fonds date du 2 août 2019 pour la période d'avril 2018 à mars 2019. Il concerne les charges y incluant l’eau froide.

A la date du 2 août 2019, Madame [M] était tenue de les payer.

La prescription normalement acquise le 1er août 2024 a été interrompue, pendant la tentative de médiation qui s’est déroulée entre le 16 juin 2021 et le 1er mars 2022, date à laquelle la prescription a repris cours qu'à compter du 2 mars 2022, soit une interruption de 8 mois et 15 jours.

L’assignation du juge des contentieux de la protection étant datée du 30 août 2024, la prescription n’est donc pas acquise.
Il est produit aux débats:
- le cahier des charges du 11 décembre 1987 et ses modifications en date du 20 avril 1991 et 1er août 1991 ;
- l’acte notarié d’acquisition d'un lot dans le domaine ;
- le procès-verbal des assemblées générales du 5 septembre 2018, du 2 septembre 2019, du 16 décembre 2020, du 13 octobre 2021, du 26 octobre 2022, du 26 septembre 2023,
- les appels de charge du 24 avril 2018 au 27 août 2014
- les relances d’appel de charges du 26 juillet 2019, du 23 août 2019, du 13 décembre 2019 et du 25 août 2020,
- les mises en demeure du 26 octobre 2020, du 10 novembre 2020 et du 13 août 2024

La créance réclamée par L’ASSOCIATION SYNDICALE LIBRE « DOMAINE DE [Localité 1] »à Madame [M] [J] s’élève à la somme de 3104,09 euros telle que cela ressort du relevé de compte en date du 27 août 2024;

Il convient de constater que sur le relevé de compte de Madame [M] pour la période du 18 mars 2019 au 4 juillet 2019, il est mentionné une consommation d’eau froide de 557 m³ portant sa quote-part à la somme de 465, 36 euros alors qu’il ressort une moyenne de 90 m³ pour l’ensemble des relevés de compte suivants.

Il y a une réelle anomalie dont Madame [M] ne doit pas porter la responsabilité, d’autant que L’ASSOCIATION SYNDICALE LIBRE « DOMAINE DE [Localité 1] » n’a fourni aucun justificatif pourtant réclamé par l’assureur de Madame [M].

Il y a lieu en conséquence de retenir une consommation de 75, 20 euros pour la période précitée.

Le relevé de compte pour la période du 1er septembre 2018 au 27 août 2024 concernant Madame [M] mentionne la somme de 300 euros à la date du 1er juillet 2021 et celle de 545 euros s’agissant de remise de dossier contentieux.

Les statuts de l’ASL ne contiennent pas de dispositions spécifiques sur les frais liés au recouvrement des créances.

Il peut valablement être procédé par analogie avec l’article 10-1 a) de la loi 65-957 du 10 juillet 1965.

Ainsi, par “frais nécessaires”, il faut entendre les diligences efficientes qui marquent une étape indispensable dans le processus de recouvrement, comme la mise en demeure, prélude obligé à l'article 19-1 de la loi ou au cours des intérêts.

Ne relèvent donc pas de ces dispositions, les frais de suivi de procédure, les honoraires pour transmission du dossier à l'huissier ou à l'avocat, pour “suivi du dossier contentieux”, qui font partie des frais d'administration courante entrant dans la mission de base de tout syndicat et répartis entre tous les colotis au prorata des tantièmes. Les frais d'assignation en justice feront l'objet des dépens de l'instance et les frais d'avocat seront arbitrés dans le cadre de l'article 700 du code de procédure civile.

Il convient, en conséquence d’écarter la somme de 845 euros dans le relevé de compte précité.

En tenant compte de l’actualisation de la consommation d’eau et en déduisant les montants réclamés au titre des ‘’dossiers contentieux’’ Madame [M] [J] n’est redevable que de la somme de 1868, 93 euros.

Il convient, en conséquence, de condamner Madame [M] [J] à payer à L’ASSOCIATION SYNDICALE LIBRE « DOMAINE DE [Localité 1] » la somme de 1868, 93 euros.

Cette somme est assortie des intérêts au taux légal à compter de la date de l’assignation.

Sur la demande de dommages et intérêts formée par L’ASSOCIATION SYNDICALE LIBRE « DOMAINE DE [Localité 1] » pour réparation du préjudice de trésorerie éprouvé

Par lettre recommandée en date du 1er juillet 2019 adressée à L’ASSOCIATION SYNDICALE LIBRE « DOMAINE DE [Localité 1] », Madame [M] a contesté l’appel de provision d’eau qui s’élevait à 557 euros pour la période du 1er avril 2018 au 31 mars 2019.

Elle réitérera cette contestation avec de nouvelles lettres datées du 30 novembre 2020, 2 décembre 2020 et 3 janvier 2021.

Elle fera intervenir son assurance Protection Juridique que adressera un courrier à L’ASSOCIATION SYNDICALE LIBRE « DOMAINE DE [Localité 1] » en date du 8 avril 2021 la mettant en demeure de produire tout justificatif quant à la surconsommation évoquée.

Madame [M] s’est opposé au règlement des charges étant persuadées d’être dans son bon droit.
Sa contestation ne pouvant pas être considérée comme relevant de la mauvaise foi, il y a lieu de débouter L’ASSOCIATION SYNDICALE LIBRE « DOMAINE DE [Localité 1] » de sa demande de dommages et intérêts.

Sur la demande de dommages et intérêts pour préjudice moral formée par Madame [M]

Le stress et la contrariété évoqués par Madame [M] sont consécutifs à son refus de régler ses charges alors qu’elle était tenue de le faire dans le respect de ses obligations contractuelles la liant à l’ASL.

Sa demande de dommages et intérêts est rejetée.

Sur les demandes aux titre de au titre de l’article 700 du code de procédure civile.

Il n'est pas inéquitable de laisser à la charge des parties, les frais irrépétibles qu'elles ont engagés à l'occasion de la présente procédure.

Elle seront déboutées de leur demande au titre de l'article 700 du code de procédure civile

Sur les dépens

Chacune des parties succombant en leurs prétentions, les dépens seront partagés par moitié entre elles.

PAR CES MOTIFS