TJ 45234, 27 avr. 2026, RG 25/06315

TRIBUNAL JUDICIAIRE D'ORLÉANS

N° Minute : /
MTT
N° RG 25/06315 - N° Portalis DBYV-W-B7J-HLZZ

JUGEMENT DU 27 Avril 2026

COMPOSITION DU TRIBUNAL :

Président : Arnaud GILQUIN-VAUDOUR, Vice-président
Greffier : Anita HOUDIN, Greffier

DEMANDEUR :

Syndic. de copro. [Adresse 1], dont le siège social est sis [Adresse 2]
représentée par Maître Manuel RAISON de la SELARL RAISON AVOCATS, avocats au barreau de PARIS, plaidant
, Me Violette MONCHAUX, avocat au barreau d’ORLEANS, postulant

DÉFENDEUR :

Monsieur [Z] [V], domicilié : chez OVLP, [Adresse 3]
comparant

A l'audience du 19 mars 2026, les parties ont comparu comme il est mentionné ci-dessus et l'affaire a été mise en délibéré le 3 avril 2026 puis prorogé à ce jour.

Copie Exécutoire le :
à :
Copies conformes le :
à :

EXPOSÉ DU LITIGE

Faits et procédure

Monsieur [Z] [V] est propriétaire des lots n°2, n°8 et n°11 au sein de l’immeuble situé [Adresse 4].

Par courrier recommandé en date du 27 août 2025, le syndicat des copropriétaires de la résidence située [Adresse 5] (ci-après « le syndicat des copropriétaires ») a mis en demeure Monsieur [Z] [V] de régler la somme de 5981, 85 euros au titre des charges de copropriété impayées.

Par acte de commissaire de justice en date du 27 octobre 2025, le syndicat des copropriétaires, représenté par son Syndic en exercice la société CITYA REPUBLIQUE (ci-après « le Syndic ») a fait assigner Monsieur [Z] [V] devant le tribunal judiciaire d’Orléans en paiement des charges de copropriété et indemnisation de son préjudice.

Prétentions et moyens des parties

A l’audience, le syndicat des copropriétaires s’est référé oralement à ses écritures aux termes desquels il demande au tribunal, outre le bénéfice de l’exécution provisoire, de :
Condamner Monsieur [Z] [V] à lui payer la somme de 2736,06 euros au titre des impayés arrêtés au 24 février 2026 avec intérêts au taux légal à compter de la mise en demeure du 27 août 2025 ;
Dire que les intérêts dus au moins pour une année entière, produisent intérêt ;
Condamner Monsieur [Z] [V] à lui payer la somme de 525,06 euros au titre des frais de recouvrement de la créance ;
Condamner Monsieur [Z] [V] à lui payer la somme de 2700 euros à titre de dommages et intérêts ;
Condamner Monsieur [Z] [V] aux dépens ;
Condamner Monsieur [Z] [V] à lui payer la somme de 2886 euros au titre de l’article 700 du code de procédure civile. Au soutien de sa demande de condamnation au paiement des impayés, le syndicat des copropriétaires, sur le fondement de l’article 10 de la loi du 10 juillet 1965, de l’article 1342-10 du code civil, indique que l’impayé s’élève à hauteur de 2736, 06 euros au titre des charges arrêtés au 24 février 2026. Elle sollicite ainsi d’assortir cette condamnation des intérêts aux légaux sur le fondement de l’article 36 du décret du 17 mars 1967 et du bénéfice de l’anatocisme sur le fondement de l’article 1343-2 du code civil.

Au soutien de sa demande de condamnation au paiement des frais de recouvrement, sur le fondement de l’article 9 du décret du 26 mars 2015, elle indique qu’elles correspondent à des diligences exceptionnelles accomplies par le Syndic notamment en mandatant un auxiliaire de justice. A titre subsidiaire, elle sollicite le paiement de cette somme de 525,06 € sur le fondement de l’article 1240 du code civil, en raison d’une faute de Monsieur [Z] [V] constituée par le défaut de respect de ses obligations.
Au soutien de sa demande de dommages et intérêts, le syndicat des copropriétaires fait valoir que le non-paiement des charges entraine un préjudice certain qui fragilise l’équilibre financier des autres copropriétaires en les contraignant à avancer les fonds.
A l’audience, Monsieur [Z] [V], ne conteste pas les sommes qui lui sont réclamées et s’engage à les payer à l’occasion de la vente de ses biens. Il produit ainsi une promesse de vente en date du 3 janvier 2026.
Le juge a soulevé d’office l’octroi des délais de paiement. Le syndicat s’est opposé à ces demandes de paiements.

MOTIVATION

Sur la demande en paiement des charges de copropriété
Aux termes de l’article 10 de la loi n°65-557 du 10 juillet 1965, les copropriétaires sont tenus de participer aux charges entraînées par les services collectifs et les éléments d'équipement commun en fonction de l'utilité objective que ces services et éléments présentent à l'égard de chaque lot, dès lors que ces charges ne sont pas individualisées. Ils sont tenus de participer aux charges relatives à la conservation, à l'entretien et à l'administration des parties communes, générales et spéciales, et de verser au fonds de travaux mentionné à l'article 14-2-1 la cotisation prévue au même article, proportionnellement aux valeurs relatives des parties privatives comprises dans leurs lots, telles que ces valeurs résultent des dispositions de l'article 5. Le règlement de copropriété fixe la quote-part afférente à chaque lot dans chacune des catégories de charges et indique les éléments pris en considération ainsi que la méthode de calcul ayant permis de fixer les quotes-parts de parties communes et la répartition des charges. Lorsque le règlement de copropriété met à la seule charge de certains copropriétaires les dépenses d'entretien et de fonctionnement entraînées par certains services collectifs ou éléments d'équipements, il peut prévoir que ces copropriétaires prennent seul part au vote sur les décisions qui concernent ces dépenses. Chacun d'eux dispose d'un nombre de voix proportionnel à sa participation auxdites dépenses.
En l’espèce, il ressort des procès-verbaux des assemblées générales, des appels de fonds trimestriels et des différents appels de fonds de charges restés sans réponse que Monsieur [Z] [V] était défaillant quant au paiement des charges de copropriété. Le prix de l’établissement du pré-état daté facturé par le syndic conformément à l’article 9.2 du contrat est du quant à lui du a sur le fondement de l’article 10-1 b) car il ne bénéficie qu’au projet de vente de Monsieur [V].

Par conséquent, Monsieur [Z] [V] sera condamné à payer au syndicat des copropriétaires la somme de 2 736,06 euros au titre des charges de copropriété impayées, les autres sommes n’étant pas démontrées, avec intérêt au taux légal à compter de la date de mise en demeure à savoir le 27 août 2025, conformément à l’article 1344-1 du code civil sur la somme alors demandée de 5981,85 - 4390,78 (somme due suite au précédent jugement demandée dans le même temps) = 1591,07 €.
Sur la demande en paiement des frais de recouvrement
Aux termes de l’article 10-1 a) de la loi n°65-557 du 10 juillet 1965, par dérogation aux dispositions du deuxième alinéa de l'article 10, sont imputables au seul copropriétaire concerné, les frais nécessaires exposés par le syndicat, notamment les frais de mise en demeure, de relance et de prise d'hypothèque à compter de la mise en demeure, pour le recouvrement d'une créance justifiée à l'encontre d'un copropriétaire ainsi que les droits et émoluments des actes des huissiers de justice et le droit de recouvrement ou d'encaissement à la charge du débiteur ;
En l’espèce, le syndicat des copropriétaires produit un tableau des décomptes mais dont certaines dépenses annotées au titre des frais de recouvrement ne sont pas justifiées.
Seule est justifiée une facture en date 19 juin 2025 au titre des honoraires du syndicat quant au suivi du dossier avocat à hauteur de 133.20 euros.
En conséquence, Monsieur [Z] [V] sera condamné à payer au syndicat des copropriétaires la somme de 133.20 euros au titre des frais de recouvrement.
Sur la demande de dommages et intérêts formulée par le syndicat des copropriétaires
Aux termes de l’article 1231-6, les dommages et intérêts dus à raison du retard dans le paiement d'une obligation de somme d'argent consistent dans l'intérêt au taux légal, à compter de la mise en demeure.
Ces dommages et intérêts sont dus sans que le créancier soit tenu de justifier d'aucune perte.
Le créancier auquel son débiteur en retard a causé, par sa mauvaise foi, un préjudice indépendant de ce retard, peut obtenir des dommages et intérêts distincts de l'intérêt moratoire.
En l’espèce, il n’est pas démontré de préjudice distinct des frais de procédure et de recouvrement. Cette demande sera donc rejetée.
Sur les frais du procès et l’exécution provisoire

Sur les dépens

Aux termes de l’article 696 du code de procédure civile, la partie perdante est condamnée aux dépens, à moins que le juge, par décision motivée, n’en mette la totalité ou une fraction à la charge d’une autre partie.

Monsieur [Z] [V], partie perdante au procès, sera condamné aux dépens de l’instance à l’exception des frais de signification des conclusions qui n’étaient pas nécessaires compte tenu de sa comparution.
Sur les demandes au titre des frais irrépétibles

Aux termes de l’article 700 du code de procédure civile, le juge condamne la partie tenue aux dépens ou qui perd son procès à payer à l’autre partie la somme qu’il détermine, au titre des frais exposés et non compris dans les dépens. Dans tous les cas, le juge tient compte de l’équité ou de la situation économique de la partie condamnée. Il peut, même d’office, pour des raisons tirées des mêmes considérations, dire qu’il n’y a pas lieu à ces condamnations.

En l’espèce, Monsieur [Z] [V], partie perdante vis-à-vis du syndicat des copropriétaires sera condamné à lui payer, au titre des frais exposés par eux et non compris dans les dépens, une indemnité qui sera équitablement fixée 1803 euros.
Sur l’exécution provisoire

Aux termes de l’article 514 du code de procédure civile, les décisions de première instance sont, de droit, exécutoires à titre provisoire à moins que la loi ou la décision rendue n'en dispose autrement.
Ainsi, rappelons l’exécution provisoire du présent jugement.
Sur la capitalisation des intérêts
En application de l'article 1343-2 du code civil, les intérêts échus, dus au moins pour une année entière, produisent intérêt lorsque la demande en est judiciairement formée.
En l’espèce, il convient de retenir le bénéfice de cette disposition quant aux condamnations qui seront prononcées.

Sur les délais de paiement
Monsieur [V] justifie de la vente en cours de ses lots de copropriété ce qui lui permettra de régler cette dette. Il y a donc lieu, sur le fondement de l’article 1343-5 du code civil, de reporter l’exigibilité de la dette jusqu’à la vente des lots de copropriétés dans la limite de trois mois à compter du jugement.

PAR CES MOTIFS Le tribunal, par jugement contradictoire et en premier ressort, CONDAMNE Monsieur [Z] [V] à verser au syndicat des copropriétaires de la résidence située [Adresse 5] la somme de 2 736,06 euros au titre des charges de copropriétés et du coût d’établissement d’un pré-état impayées avec intérêts au taux légal à compter du 27 août 2025 sur la somme de 1591,07 € ; CONDAMNE Monsieur [Z] [V] à verser au syndicat des copropriétaires de la résidence située [Adresse 5] la somme de 133.20 euros au titre des frais de recouvrement ; REJETTE la demande de dommages et intérêts ; CONDAMNE Monsieur [Z] [V] aux dépens à l’exception des frais de signification des conclusions ; CONDAMNE Monsieur [Z] [V] à verser au syndicat des copropriétaires de la résidence située [Adresse 5] la somme de 1803 euros au titre des frais irrépétibles ; DIT que les intérêts échus des condamnations prononcées au bénéfice du syndicat des copropriétaires de la résidence située [Adresse 5], dus au moins pour une année entière, produiront intérêt ;