TJ 31555, 24 juin 2026, RG 26/00825

TRIBUNAL JUDICIAIRE
[Adresse 1]
[Adresse 2]
[Adresse 3]
[Localité 1]

NAC: 5AA

N° RG 26/00825
N° Portalis DBX4-W-B7K-U5WO

ORDONNANCE DE RÉFÉRÉ

N° B

DU : 24 Juin 2026

[T] [N]

C/

[D] [J]

Copies certifiées conformes délivrées à toutes les parties

Expédition revêtue de la formule exécutoire délivrée à
Me LAKEHAL

Le :

ORDONNANCE DE RÉFÉRÉ

Le mercredi 24 juin 2026, le Tribunal judiciaire de TOULOUSE,

Sous la présidence de Giovanna GRAFFEO, Première Vice Présidente au Tribunal judiciaire de TOULOUSE, chargée des contentieux de la protection, statuant en qualité de Juge des référés, assistée de Aurélie BLANC Greffière lors des débats et chargée des opérations de mise à disposition.

Après débats à l'audience du 10 avril 2026, a rendu l’ordonnance de référé suivante, mise à disposition conformément à l'article 450 et suivants du Code de Procédure Civile, les parties ayant été avisées préalablement ;

ENTRE :

DEMANDERESSE

Mme [T] [N],
demeurant [Adresse 4]

représentée par Maître Adam LAKEHAL de la SELARL REDON-REY LAKEHAL AVOCATS, avocats au barreau de TOULOUSE

ET

DÉFENDERESSE

Mme [D] [J],
demeurant [Adresse 5]

comparante en personne

EXPOSE DU LITIGE

Madame [T] [N] a donné a bail à Madame [D] [J] un appartement à usage d'habitation (Porte 4503), Etage 5, ainsi qu’une place de parking en sous-sol (n°183 au -2) situés [Adresse 6] à [Localité 2] par contrat signé électroniquement prenant effet au 28 février 2023, moyennant un loyer de 531 euros et une provision pour charges de 50 euros.

Des loyers étant demeurés impayés, Madame [T] [N] lui a fait signifier un commandement de payer visant la clause résolutoire le 26 septembre 2025 pour un montant en principal de 1.669,98 euros.

Madame [T] [N] a ensuite fait assigner Madame [D] [J] devant le juge des contentieux de la protection de [Localité 3] statuant en référé le 30 décembre 2025.

Aux termes de l'assignation, Madame [T] [N] a sollicité de :
- juger et constater la résiliation du bail par application de la clause résolutoire conventionnelle insérée dans le bail pour défaut de paiement des loyers (article 24 de la loi du 6 juillet 1989 modifiée par la loi n°2014-366 du 24 mars 2014),
- ordonner sans délai l’expulsion de Madame [D] [J] et celle de tous occupants de son chef, au besoin avec l’assistance de la force publique et l’assistance d’un serrurier,
- voir condamner par provision Madame [D] [J] au paiement de la somme de 3.557,13 euros au titre des loyers et charges impayés, quittancement du mois de décembre 2025 inclus, condamnation qui sera réactualisée sur la base du loyer et charges échus au jour de l’audience à intervenir,
- la voir condamner par provision au paiement d’une indemnité d’occupation conventionnelle au moins égale au montant du loyer et charges en cours jusqu’à son départ effectif des lieux, soit à la somme de 629,05 euros,
- dire et juger que l’indemnité d’occupation qui sera fixée sera annuellement révisée en fonction de la clause insérée dans le bail tant que l’occupant n’aura pas quitté les lieux litigieux,
- juger que les intérêts dus sur le montant des loyers et accessoires seront calculés conformément aux dispositions du contrat de bail et pour le surplus des sommes réclamées, courront au taux légal à compter du commandement de payer en date du 26.09.2025,
- la voir condamner au paiement d'une somme de 500 euros sur le fondement des dispositions de l’article 700 du Code de Procédure Civile ;
- la voir condamner au paiement des entiers dépens d’instance en ce compris les frais du commandement conformément aux dispositions de l'article 696 du Code de Procédure Civile.

Après renvois, à l'audience du 10 avril 2026, Madame [T] [N] a maintenu les demandes reprises dans son acte introductif d'instance et a actualisé la dette locative à la somme de 4.613,11 euros et indiqué que le loyer du mois d’avril, soit le loyer courant, avait été versé le 27 mars 2026.

Madame [D] [J] a comparu en personne.

Elle a reconnu la dette, a indiqué souhaiter rester dans les lieux et a en conséquence sollicité la suspension de la clause résolutoire.

Elle a par ailleurs sollicité des délais de paiement et proposé de payer la somme de 128 euros par mois, en plus du loyer courant, pour apurer la dette en 36 mensualités.

Elle a précisé être aide soignante en EPHAD sous contrat à durée déterminée en attente d’un CDI et percevoir un salaire de 1.800 euros dont 102 euros de prime d’activité, être célibataire et sans enfant.

L'affaire a été mise en délibéré au 24 juin 2026.

MOTIFS DE LA DÉCISION

SUR LA RÉSILIATION :

- sur la recevabilité de l'action :

Une copie de l'assignation a été notifiée à la préfecture de la HAUTE-GARONNE par la voie électronique le 30 décembre 2025, soit plus de six semaines avant l'audience, conformément aux dispositions de l'article 24 III de la loi n°89-462 du 06 juillet 1989.
Il est par ailleurs justifié du signalement du commandement de payer à la CCAPEX en date du 29 septembre 2025.

L'action est donc recevable.

- sur l'acquisition des effets de la clause résolutoire :

L'article 24 I de la loi n°89-462 du 06 juillet 1989, dans sa version applicable à la date de conclusion du contrat de bail, dispose que "Toute clause prévoyant la résiliation de plein droit du contrat de location pour défaut de paiement du loyer ou des charges aux termes convenus ou pour non-versement du dépôt de garantie ne produit effet que deux mois après un commandement de payer demeuré infructueux".

En l'espèce, le bail litigieux contient une clause résolutoire et un commandement de payer visant cette clause a été signifié à Madame [D] [J] le 26 septembre 2025 pour un montant en principal de 1.669,98 euros.

Au vu du décompte versé aux débats, il convient de constater que le commandement est demeuré infructueux pendant plus de deux mois, de sorte qu'il y a lieu de constater que les conditions d'acquisition de la clause résolutoire contenue dans le bail étaient réunies à la date du 27 novembre 2025.

II. SUR LES DEMANDES DE CONDAMNATION AU PAIEMENT :

Madame [T] [N] produit un décompte en date du 3 avril 2026 justifiant d'un arriéré locatif d‘un montant de 4.613,211 euros, mensualité d’avril 2026 incluse.

Madame [D] [J] n'a contesté ni le principe ni le montant de la dette.

Elle sera par conséquent condamnée à titre provisionnel au paiement de la somme de 4.613,211 euros avec intérêts au taux légal à compter du commandement de payer en date du 26 septembre 2025 sur la somme de 1.669,98 euros et à compter de la présente décision pour le surplus.

III - SUR LA DEMANDE DE DELAIS DE PAIEMENT ET DE SUSPENSION DE LA CLAUSE RESOLUTOIRE

Madame [D] [J] a formé une demande de suspension de la clause résolutoire et de délais de paiement pour s'acquitter de la dette locative.

Il convient de rappeler que l'article 24 de la loi n°89-462 du 06 juillet 1989 modifié par la loi n° 2023-668 du 27 juillet 2023 dispose que :

V-Le juge peut, à la demande du locataire, du bailleur ou d'office, à la condition que le locataire soit en situation de régler sa dette locative et qu'il ait repris le versement intégral du loyer courant avant la date de l'audience accorder des délais de paiement dans la limite de trois années, par dérogation au délai prévu au premier alinéa de l'article 1343-5 du code civil, au locataire en situation de régler sa dette locative. (...)

VII-Lorsque le juge est saisi en ce sens par le bailleur ou par le locataire, et à la condition que celui-ci ait repris le versement intégral du loyer courant avant la date de l'audience, les effets de la clause de résiliation de plein droit peuvent être suspendus pendant le cours des délais accordés par le juge dans les conditions prévues aux V et VI du présent article. Cette suspension prend fin dès le premier impayé ou dès lors que le locataire ne se libère pas de sa dette locative dans le délai et selon les modalités fixés par le juge. Ces délais et les modalités de paiement accordés ne peuvent affecter l'exécution du contrat de location et notamment suspendre le paiement du loyer et des charges.
Si le locataire se libère de sa dette locative dans le délai et selon les modalités fixés par le juge, la clause de résiliation de plein droit est réputée ne pas avoir joué. Dans le cas contraire, elle reprend son plein effet."

En l'espèce, il est justifié que Madame [D] [J] a réglé le loyer courant, soit celui d’avril 2026, avant l'audience.

En conséquence, Madame [D] [J] étant par ailleurs en situation de régler sa dette locative comme elle l'a déjà démontré en reprenant le paiement du loyer courant, il convient de préserver son droit au logement tout en organisant l'apurement de sa dette.

Madame [D] [J] sera en conséquence autorisée à se libérer du montant de la dette selon les modalités qui seront précisées au dispositif de la présente décision.

Les effets de la clause résolutoire seront suspendus pendant le cours des délais ainsi accordés, de telle sorte que la demande d'expulsion devient sans objet.

Il convient néanmoins de prévoir que tout défaut de paiement des loyers et charges courants d'une part, des délais de paiement d'autre part, justifiera la condamnation de Madame [D] [J] au paiement d'une indemnité d'occupation provisionnelle.

IV - SUR LES DEMANDES ACCESSOIRES :

Madame [D] [J], partie perdante, supportera la charge des dépens, qui comprendront notamment le coût du commandement de payer, de son signalement à la CCAPEX, de l'assignation en référé et de sa notification à la préfecture.

Compte tenu des démarches judiciaires qu'a du accomplir Madame [T] [N], Madame [D] [J] devra lui verser une somme de 300 euros au titre de l'article 700 du Code de procédure civile.

PAR CES MOTIFS,