TJ 37261, 3 juill. 2026, RG 25/05740

MINUTE N° : 26/00489

JUGEMENT
DU 03 Juillet 2026

N° RC 25/05740

DÉCISION
contradictoire et en premier ressort

Société ACTION LOGEMENT SERVICES

ET :

[K] [H]

Débats à l'audience du 30 Avril 2026

le

copie et grosse :
à
Maître [P] [Q]

copie :
à
Préfet d'[Localité 1] et [Localité 2]

copie dossier
TRIBUNAL JUDICIAIRE

DE [Localité 3]

TENUE le 03 Juillet 2026

Au siège du Tribunal, [Adresse 1] à TOURS,

COMPOSITION DU TRIBUNAL LORS DES DÉBATS ET DU DÉLIBÉRÉ :

PRÉSIDENT : F. DEVOUARD, Magistrat à titre temporaire du Tribunal judiciaire de TOURS,

GREFFIER : C. LEBRUN

DÉBATS :

A l'audience publique du 30 Avril 2026

DÉCISION :

Prononcée publiquement le 03 Juillet 2026 par mise à la disposition des parties au Greffe de ce Tribunal, les parties en ayant été préalablement avisées dans les conditions prévues au deuxième alinéa de l'article 450 du Code de Procédure Civile.

ENTRE :

SAS ACTION LOGEMENT SERVICES, immatriculée au RCS de [Localité 4] sous le n° 824 541 148 dont le siège social est sis [Adresse 2]

représentée par Maître ROGER LEMONNIER de la SCP LDGR, avocats au barreau de PARIS, avocats plaidant, substitué à l’audience par Me CORNU-SADANIA avocat au barreau de TOURS

D'une Part ;

ET :

Monsieur [K] [H], demeurant [Adresse 3]
comparant

D'autre Part ;

EXPOSÉ DU LITIGE

Par acte sous seing privé du 3 mars 2024, La SCI [Adresse 4], a consenti un bail d'habitation à M. [K] [H] portant sur un local à usage d'habitation situé [Adresse 5], moyennant le paiement d’un loyer mensuel de 645,00 € outre 30 euros de provisions sur charges.

Le 1er mars 2024, le bailleur a souscrit un contrat de cautionnement signé électroniquement selon le dispositif électronique VISALE auprès de la SASU ACTION LOGEMENT SERVICES garantissant 36 loyers impayés maximum sur la durée total du bail renouvellement éventuel inclus.

En raison d’impayés de loyers, la garantie a été actionnée par le bailleur à compter du mois d’avril 2025 et les loyers des mois d’avril à juin 2025 réglés par la SASU ACTION LOGEMENT SERVICES aux lieu et place du locataire.

Invoquant la subrogation dans les droits du bailleur, la SASU ACTION LOGEMENT SERVICES a fait délivrer le 23 juillet 2025 à M. [K] [H] un commandement de payer le somme de 1.854,88 euros en visant la clause résolutoire prévue au bail.

Arguant du défaut de régularisation de la dette locative dans le délai visé au commandement, la SASU ACTION LOGEMENT SERVICES, en sa qualité de caution subrogée dans les droits du bailleur, a fait assigner M. [K] [H], par acte de commissaire de justice en date du 7 novembre 2025, dénoncé au préfet d’Indre et Loire le 13 novembre 2025, devant le juge des contentieux de la protection du tribunal judiciaire de TOURS afin d'obtenir, sous le bénéfice de l'exécution provisoire :
la constatation de l’acquisition de la clause résolutoire et la résiliation du bail en résultant ;à titre subsidiaire, le prononcé de la résiliation du bail aux torts et griefs du locataire ;l'expulsion de M. [K] [H] ainsi que celle de tous occupants de son chef, au besoin avec l’assistance de la force publique ; la condamnation au paiement de la somme de 1.854,88 € avec intérêts au taux légal à compter du commandement de payer du 23 juillet 2025la condamnation de M. [K] [H] au paiement d’une indemnité d’occupation égale au montant du loyer contractuel augmenté des charges à compter de la date d’acquisition de la clause résolutoire, dès lors que ces paiements seront justifiés par une quittance subrogative ;la condamnation de M. [K] [H] au paiement d’une somme de 800 € sur le fondement de l'article 700 du code de procédure civile ;la condamnation de M. [K] [H] aux entiers dépens incluant le coût du commandement de payer.
L'affaire a été appelée et utilement plaidée à l’audience du 30 avril 2026.

La SASU ACTION LOGEMENT SERVICES, représentée par son conseil, maintient ses demandes dans les termes de son assignation et précise ne pas être opposée à des délais de paiement sous réserve de justification des règlements effectués par M. [K] [H].

M. [K] [H] comparait à l’audience. Il explique la situation par un travail en intérim stoppé par un début de dépression. Il perçoit aujourd’hui un salaire de l’ordre de 1400 à 1.500 euros net. Il est célibataire sans enfant. Ses charges sont celles de la vie courante. Il indique avoir repris le paiement des loyers régulièrement depuis juillet 2025 et avoir réglé 300 euros d’arriéré au bailleur en février 2026. Le dernier loyer réglé est celui du mois d’avril 2026.

Il demande au tribunal de lui accorder des délais de paiement avec suspension des effets de la clause résolutoire. Il propose de régler 100 euros en plus du loyer courant pour apurer l’arriéré.

Il été autorisé à produire contradictoirement les pièces justifiant des règlements qu’il invoque ce qu’il a fait.

L’affaire a été mise en délibéré à l’audience de ce jour.

MOTIVATION DE LA DÉCISION

Sur la recevabilité de l’action

Vu les articles 1353 et 2306 du Code civil,

En droit positif, la caution peut être subrogée à la fois dans le droit du bailleur à agir en paiement de loyers, mais également dans son droit d’agir en résiliation du bail ; cette subrogation lui permet de recouvrer les sommes payées au bailleur, mais également de limiter le montant de la dette cautionnée en évitant, par l’exercice d’une action en résiliation de bail, que de nouveaux loyers ne viennent à échéance.

En l’espèce, l’acte signé par voie électronique le 1er mars 2024 prévoit un cautionnement dans le cadre du dispositif VISALE conformément aux dispositions de la convention Etat/Action Logement quinquennale 2018-2022 du 16 janvier 2018 et de la convention Etat/UESL du 24 décembre 2015, dont la S.A.S. ACTION LOGEMENT SERVICES est chargée de la gestion opérationnelle.

Le contrat de cautionnement stipule notamment que dès lors que la caution aura payé au bailleur les sommes impayées par le locataire, la caution sera subrogée au bailleur dans tous ses droits et action sur les sommes versées par elle ; la subrogation permettra à la caution d’agir en recouvrement des sommes versées, en constatation d’acquisition de la clause résolutoire et /ou en résiliation judiciaire du bail ainsi qu’en fixation de l’indemnité d’occupation.

La demanderesse justifie son action en raison d’une défaillance du locataire et du règlement au bailleur des loyers et charges exigibles. Elle produit des quittances subrogatives au titre desquelles le bailleur l’a subrogée dans ses droits et actions contre le locataire défaillant.

Par ailleurs, elle justifie avoir saisi la commission de coordination des actions de prévention des expulsions locatives le 25 juillet 2025, soit plus de deux mois avant la délivrance de l'assignation intervenue le 23 juillet 2025 conformément à l'article 24 II de la loi du 6 juillet 1989 modifié par la loi n°2014-366 du 24 mars 2014.

L’assignation a été dénoncée et réceptionnée le 13 novembre 2025 au représentant de l'État dans le département plus de six semaines avant l'audience du 5 juin 2025, conformément à l’article 24 III de la loi du 6 juillet 1989 modifié par la loi du 27 juillet 2023.

L’action de la SASU ACTION LOGEMENT SERVICES est dès lors recevable.

Sur la clause résolutoire pour défaut de paiement des loyers

L'article 24 I de la loi du 06 juillet 1989 prévoit que toute clause prévoyant la résiliation de plein droit du contrat de location pour défaut de paiement du loyer ou des charges aux termes convenus ou pour non versement du dépôt de garantie ne produit effet que 6 semaines après un commandement de payer demeuré infructueux.

Le bail signé par les parties le 3 mars 2024 contient une clause résolutoire qui prévoit qu'à défaut de paiement des loyers ou charges échus, ou du dépôt de garantie, et 6 semaines après la délivrance d'un commandement resté infructueux, le bail sera résilié de plein droit.

Par exploit de commissaire de justice délivré le 23 juillet 2025, la SASU ACTION LOGEMENT SERVICES, en sa qualité de caution subrogée dans les droits du bailleur, a fait commandement au locataire d'avoir à payer la somme de 1.854,88 au titre des impayés de loyers et de charges. Ce commandement reproduit la clause résolutoire insérée au contrat de bail ainsi que les dispositions de l'article 24 de la Loi n° 89-462 du 6 juillet 1989, de même que les dispositions de l'article 6 et mentionne la faculté pour le locataire de saisir le fonds de solidarité pour le logement.

Les loyers n'ont pas été réglés dans les 6 semaines. Il y a donc lieu de constater que les conditions d'acquisition de la clause résolutoire sont réunies au 4 septembre 2025.

Sur les loyers et charges impayés

Selon l'article 7 de la Loi du 6 juillet 1989, le locataire est tenu de payer les loyers et les charges récupérables aux termes convenus. Par ailleurs, en application de l'article 24 V de la loi du 6 juillet 1989, le juge peut vérifier d'office tout élément constitutif de la dette locative.

La demanderesse fait la preuve de l'obligation dont elle se prévaut en produisant le bail signé le 3 mars 2024, le commandement de payer délivré par acte de commissaire de justice en date du 23 juillet 2025, le décompte de la créance arrêté au 21 avril 2026 portant sur la somme de 1.554,88 € en principal après règlement de 300 euros par le locataire.

Au surplus, la demanderesse produit les quittances subrogatives justifiant du règlement au bailleur de la somme totale de 1.854,88 euros.

M. [K] [H] présent ne conteste pas la créance.

En conséquence, il sera condamné au paiement de la somme de 1.554,88 € au titre des impayés de loyers et de charges arrêtés au 21 avril 2026, déduction faite des versements effectués. Cette somme portera intérêts au taux à compter du commandement.

Sur la suspension de la clause résolutoire et les délais

Aux termes de l'article 24 V de la loi du 06 juillet 1989 le juge peut, à la demande du locataire, du bailleur ou d'office, à la condition que le locataire soit en situation de régler sa dette locative et qu'il ait repris le versement intégral du loyer courant avant la date de l'audience, accorder des délais de paiement dans la limite de trois années. Lorsque le juge est saisi en ce sens par le bailleur ou par le locataire, et à la condition que celui-ci ait repris le versement intégral du loyer courant avant la date de l'audience, les effets de la clause de résiliation de plein droit peuvent être suspendus pendant le cours des délais accordés par le juge. Si le locataire se libère dans le délai et selon les modalités fixées par le juge, la clause de résiliation de plein droit est réputée ne pas avoir joué; dans le cas contraire, elle reprend son effet.

En l’espèce, M. [K] [H] demande l’octroi de délais de paiement avec suspension des effets de la clause résolutoire et propose de régler la dette locative par échéances mensuelles de 100,00 €.

Il résulte du décompte susvisé et des pièces produites que M. [K] [H] a d’ores et déjà remboursé partiellement la dette à hauteur de 300 euros et s’acquitte du loyer courant depuis le mois de juillet 2025 ainsi qu’en justifient les quittances qu’il produit.

En outre, il apparaît que le locataire travaille et dispose de ressources financières suffisantes à apurer la dette locative tout en s’acquittant du loyer courant.

Il convient, par conséquent, d’octroyer à M. [K] [H] des délais de paiement suivant les modalités décrites ci-après étant précisé que ces délais paralysent l’application de la clause résolutoire et qu’elle sera réputée n’avoir jamais joué s’ils sont respectés.

3. Sur les demandes accessoires

L’article 696 du code de procédure civile dispose que la partie perdante est condamnée aux dépens, à moins que le juge, par décision motivée, n’en mette la totalité ou une fraction à la charge d’une autre partie.

M. [K] [H], partie perdante, sera condamné à supporter les frais de la procédure qui comprennent les frais d’assignation, de commandement de payer, de dénonciation à la CCAPEX et de notification au Préfet.

Il résulte des dispositions de l’article 700 du code de procédure civile que dans toutes les instances, le juge condamne la partie tenue aux dépens ou, à défaut, la partie perdante, à payer à l’autre partie la somme qu’il détermine, au titre des frais exposés et non compris dans les dépens. Le juge tient compte de l’équité ou de la situation économique de la partie condamnée. Il peut, même d’office, pour des raisons tirées des mêmes considérations, dire qu’il n’y a pas lieu à cette condamnation.

Compte tenu de la situation respective des parties, il convient de dire n’y avoir lieu à application de l’article 700 du code de procédure civile.

Conformément à l’article 514 du code de procédure civile, les décisions de première instance sont de droit exécutoires à titre provisoire à moins que la loi ou la décision rendue n’en dispose autrement.

En l’espèce, compte tenu de la nature du litige et en l’absence de dispositions légales contraires, il n’y a pas lieu de déroger au principe de l’exécution provisoire de droit prévu par l’article 514 du Code de procédure civile.

PAR CES MOTIFS Le tribunal, statuant publiquement par jugement contradictoire, mis à disposition au greffe et rendu en premier ressort,