TJ 37261, 3 juill. 2026, RG 26/00551

MINUTE N° : 26/00491

JUGEMENT
DU 03 Juillet 2026

N° RC 26/00551

DÉCISION
réputée contradictoire et en premier ressort

[C] [M] [J]
[R] [T] [K] [I] épouse [J]

ET :

[W] [S]
[V] [H] [N] [Z]

Débats à l'audience du 30 Avril 2026

le

copie et grosse :
à
Monsieur et Mme [J]

copie :
à
Monsieur [W] [S]

copie dossier
TRIBUNAL JUDICIAIRE

DE [Localité 1]

TENUE le 03 Juillet 2026

Au siège du Tribunal, [Adresse 1] à TOURS,

COMPOSITION DU TRIBUNAL LORS DES DÉBATS ET DU DÉLIBÉRÉ :

PRÉSIDENT : F. DEVOUARD, Magistrat à titre temporaire du Tribunal judiciaire de TOURS,

GREFFIER : C. LEBRUN

DÉBATS :

A l'audience publique du 30 Avril 2026

DÉCISION :

Prononcée publiquement le 03 Juillet 2026 par mise à la disposition des parties au Greffe de ce Tribunal, les parties en ayant été préalablement avisées dans les conditions prévues au deuxième alinéa de l'article 450 du Code de Procédure Civile.

ENTRE :

Monsieur [C] [M] [J]
né le 20 Avril 1950 à [Localité 2], demeurant [Adresse 2]
comparant

Madame [R] [T] [K] [I] épouse [J]
née le 25 Novembre 1967 à [Localité 3] (PORTUGAL), demeurant [Adresse 2]
comparante
D'une Part ;

ET :

Monsieur [W] [S]
né le 20 Août 1985 à [Localité 4], demeurant [Adresse 3]
comparant

Madame [V] [H] [N] [Z]
née le 09 Octobre 1981 à [Localité 5], demeurant [Adresse 4]
non comparante

D'autre Part ;

EXPOSE DES MOTIFS

Par contrat notarié du 1er avril 2016, M. [C] [J] et Mme [R] [K] [I] épouse [J] ont donné à bail à M. [W] [S] et Mme [V] [Z], engagés solidairement, un bien immobilier à usage d’habitation situé à [Localité 6], [Adresse 5], pour un loyer mensuel principal indexable, payable d'avance, de 690 euros hors charges.

Invoquant l'existence de loyers demeurés impayés et du défaut de justification des lieux loués, M. [C] [J] et Mme [R] [K] [I] épouse [J] ont :
- fait signifier les 4 octobre et 13 octobre 2025, à M. [W] [S] et Mme [V] [Z], un commandement de payer la somme principale de 3.525,44 et de justifier de l'assurance visant la clause résolutoire prévue au contrat,
- saisi la CCAPEX le 14 octobre 2025 de la situation.

Arguant du défaut de régularisation de la dette dans le délai visé au commandement, le bailleur a saisi le juge des contentieux de la protection du tribunal judiciaire de TOURS par actes de commissaire de justice du 17 janvier 2025, dénoncé au préfet d'Indre et Loire le 21 janvier 2025 pour voir notamment, sous le bénéfice de l’exécution provisoire :
- constater l’acquisition de la clause résolutoire pour défaut de paiement des loyers et charges ;
- ordonner l’expulsion de M. [W] [S] et Mme [V] [Z] devenus sans droit ni titre avec toutes conséquences de droit ;
- et obtenir leur condamnation au paiement de la somme de 1.759,26 euros arrêtée au 15 décembre 2025 avec intérêt au taux légal à compter du commandement pour les causes de celui ci et de l'assignation pour le surplus, outre d’une indemnité mensuelle d’occupation égale au montant des loyers et charges actualisés de jour de la résiliation du bail jusqu’à la libération de lieux, outre une somme de 500 euros en application de l’article 700 du code de procédure civile et les dépens.

A l'audience du 30 avril 2026, M. [C] [J] et Mme [R] [K] [I] épouse [J], ont repris les termes de leur assignation et actualisé sa créance à 298,22 euros. Ils indiquent qu'il a été justifié de l'assurance. le loyer courant est réglé mais compte tenu de l'irrégularité des paiements, ils s'opposent à ce que des délais suspensifs soient accordés à leurs locataires.

M. [W] [S] comparaît. Il indique que Mme [Z] a quitté le logement depuis 6 années. Il ignore si elle a donné congé. Il explique la situation par un burn-out en fin 2024 début 2025. Il est artisan menuisier et perçoit un revenu de 1.600 euros par mois et règle les charges de la vie courante plus un crédit de 150 euros mensuel sur 6 mois pour un camion. Il souhaite rester dans les lieux avec sa nouvelle compagne enceinte, Mme [G] [U]. Ils ont déjà un enfant âgé d'un an. Il justifie des prestations perçues de la CAF soit au total 623 euros par mois compremant l'allocation logement (426 euros par mois) et une prime d'activité (197,20 euros). Il a résorbé presque toute la créance et souhaite reste dans les lieux ce qui s'analyse en une demande de délais supensifs.

Mme [V] [Z], par dépôt en étude, ne comparaît pas et n'est pas représentée. La décision susceptible d'appel sera réputée contradictoire.

Le diagnostic social et financier n’a pas été reçu au greffe.

Il a été demandé aux bailleurs de produire contradictoirement un décompte de créance à compter du premier impayé et au locataire de justifier contradictoirement du règlement de frais d'huissier qu'il a indiqué avoir réglés. Ces documents ont été reçus au greffe.

L'affaire a été mise en délibéré à l’audience de ce jour par mise à disposition au greffe.

MOTIFS

Aux termes de l'article 472 du Code de procédure civile, lorsque le défendeur ne comparait pas il est néanmoins statué sur le fond, le juge ne fait droit à la demande que s'il l'estime recevable, régulière et bien fondée.

1 ) Sur la recevabilité de l'action en résiliation et en expulsion

En vertu de l’article 24-II de la loi du 6 juillet 1989, dans sa version applicable au litige, les bailleurs personnes morales autres que certaines SCI familiales ne peuvent faire délivrer, sous peine d’irrecevabilité de la demande, une assignation aux fins de constat de résiliation du bail avant l’expiration d’un délai de deux mois suivant la saisine de la commission de coordination des actions de prévention des expulsions locatives prévue à l’article 7-2 de la loi n° 90-449 du 31 mai 1990 précitée. Cette saisine est réputée constituée lorsque persiste une situation d’impayés, préalablement signalée dans les conditions réglementaires aux organismes payeurs des aides au logement en vue d’assurer le maintien du versement des aides mentionnées à l’article L. 351-2 du code de la construction et de l’habitation et aux articles L. 542-1 et L. 831-1 du code de la sécurité sociale. Cette saisine peut s’effectuer par voie électronique, selon des modalités fixées par décret.

L’article 24-III de la loi du 6 juillet 1989 modifiée dispose, dans sa version applicable au litige, qu’à peine d’irrecevabilité de la demande, l’assignation aux fins de constat de la résiliation est notifiée à la diligence de l’huissier de justice au représentant de l’État dans le département, au moins six semaines avant l’audience. Cette notification s’effectue par voie électronique, selon des modalités fixées par décret.

En l'espèce, M. [C] [J] et Mme [R] [K] [I] épouse [J] justifient de la saisine de la CCAPEX et de la dénonciation de l’assignation au représentant de l’État conformément aux dispositions précitées.

L’action est donc recevable.

2) Sur le fond

- Sur l'acquisition des effets de la clause résolutoire

L'article 24-I de la loi n°89-462 du 06 juillet 1989, dans sa rédaction applicable à l’espèce, prévoit que "toute clause prévoyant la résiliation de plein droit du contrat de location pour défaut de paiement du loyer ou des charges aux termes convenus ou pour non-versement du dépôt de garantie ne produit effet que deux mois après un commandement de payer demeuré infructueux" ;

En l'espèce, M. [C] [J] et Mme [R] [K] [I] épouse [J] produisent :
- le bail conclu le 1er avril 2016 contenant une clause résolutoire,
- les commandements de payer visant cette clause, signifiés les 4 et 13 octobre 2025, pour la somme de 3.525,44 en principal,
- Un décompte de créance.

M. [W] [S] ne conteste pas le décompte et Mme [V] [Z], non comparante pas d’avantage.

Il ressort du décompte de créance que les commandements sont demeurés infructueux pendant plus de deux mois. De sorte qu’il y a lieu de constater que les conditions d’acquisition de la clause résolutoire contenue dans les baux étaient réunies à la date du 14 décembre 2025.

- Sur la demande en paiement au titre de l'arrieré locatif et de l'indemnité d'occupation

Le paiement des loyers et des charges échus constitue l'obligation principale d'un locataire à l'égard de son bailleur en vertu de l'article 7 a) de la loi 89-462 du 6 juillet 1989.

En application de l'article 1240 du code civil, tout fait quelconque de l'homme, qui cause à autrui un dommage, oblige celui par la faute duquel il est arrivé, à le réparer.
Le maintien dans les lieux malgré cette déchéance du droit d'occupation constitue une faute civile ouvrant droit à réparation en ce qu'elle cause un préjudice certain pour le propriétaire dont l'occupation indue de son bien l'a privé de sa jouissance. Au-delà de cet aspect indemnitaire, l'indemnité d'occupation, qui est également de nature compensatoire, constitue une dette de jouissance correspondant à la valeur équitable des locaux qu'il convient de fixer au montant actuel du loyer soit 778,22 euros.
En l'espèce, les bailleurs produisent un décompte de la créance d’un montant 298,22 euros arrêté à la date du 28 avril 2026 (échéance du mois d'avril 2026 comprise).
En application de l'article 24-V de la loi du 6 juillet 1989, le juge peut vérifier d'office tout élément constitutif de la dette locative.
En l'espèce, le décompte de créance comprend les frais de commissaire de justice qui s'ils sont justifiés, sont à envisager dans les dépens. Ces frais s'élèvent à 424,81 euros (76,47 € + 24,04 € + 1,02 € + 298,22 €).
Il s'en déduit que la dette locative était soldée au jour de l'audience et que le compte de M. [S], hors dépens, était même créditeur de 126,59 euros (298,22 € - 424,81 €).
En conséquence, M. [C] [J] et Mme [R] [K] [I] épouse [J] seront déboutés de leur demande en paiement.

- Sur les délais de paiement.

L'article 24 V, de la loi n°89-462 du 06 juillet 1989 dispose que " Le juge peut, à la demande du locataire, du bailleur ou d'office, à la condition que le locataire soit en situation de régler sa dette locative et qu'il ait repris le versement intégral du loyer courant avant la date de l'audience, accorder des délais de paiement dans la limite de trois années (...) ; l’article 24 VII ajoute que « Lorsque le juge est saisi en ce sens par le bailleur ou par le locataire, et à la condition que celui-ci ait repris le versement intégral du loyer courant avant la date de l'audience, les effets de la clause de résiliation de plein droit peuvent être suspendus pendant le cours des délais accordés par le juge dans les conditions prévues aux V et VI du présent article. Cette suspension prend fin dès le premier impayé ou dès lors que le locataire ne se libère pas de sa dette locative dans le délai et selon les modalités fixées par le juge. Ces délais et les modalités de paiement accordés ne peuvent affecter l'exécution du contrat de location et notamment suspendre le paiement du loyer et des charges. Si le locataire se libère de sa dette locative dans le délai et selon les modalités fixées par le juge, la clause de résiliation de plein droit est réputée ne pas avoir joué. Dans le cas contraire, elle reprend son plein effet."
la demande de M. [W] [S] d’être autorisé à rester dans les lieux s’analyse en une demande de délais suspensifs.
Le paiement intégral de la dette avant la décision du juge saisi d'une action aux fins de constatation de la résiliation du bail rend sans objet l'octroi éventuel de délais de paiement suspensifs de la clause résolutoire. Pour autant, si ce paiement intégral privait le locataire de la possibilité d'obtenir des délais et la suspension de la clause résolutoire en résultant, il serait alors placé dans une situation moins favorable que s'il était resté débiteur de tout ou partie de la dette, ce qui n'apparaît conforme aux intérêts ni des locataires, ni des propriétaires. En effet, on ne saurait inciter le locataire à demeurer débiteur jusqu'au jour de la décision et à retarder le paiement de sa dette, à la seule fin de lui permettre d'obtenir des délais de paiement et de sauvegarder l'existence du contrat.
Dès lors, si M. [W] [S] s'était abstenu de tout remboursement avant la date d'audience, il aurait pu demander des délais de paiement et en bénéficier. Ainsi, dans la mesure où il était manifestement en capacité de procéder au règlement du solde restant dû, M. [W] [S] aurait ainsi pu paralyser les effets de la clause résolutoire en apurant sa dette.
Il est justifié au regard du dernier décompte de créance que la dette locative, hors dépens, a été intégralement au jour de l’audience. On peut donc considérer que M. [W] [S] a fait preuve de bonne foi.
Par conséquent, afin de ne pas placer les locataires dans une situation moins favorable que celle dont ils auraient bénéficié en n'apurant pas la dette locative avant l'audience, il convient de leur octroyer rétroactivement un délai de paiement à compter du 14 décembre 2025, date d'acquisition des effets de la clause résolutoire et jusqu'à la date à laquelle la dette a été soldée, soit jusqu'au 28 avril 2026, et de suspendre les effets de la clause résolutoire pendant le cours des dits délais.
Or, la dette locative ayant été réglée pendant le délai ainsi accordé, il convient de constater que la clause résolutoire est réputée ne pas avoir joué.
La demande de M. [C] [J] et Mme [R] [K] [I] épouse [J] tendant à la constatation de la résiliation du bail par application de la clause résolutoire sera donc rejetée.
La clause résolutoire étant réputée ne pas avoir joué, leur demande tendant à l'expulsion des locataire, à la fixation d'une indemnité d'occupation et à la séquestration des meubles et objets mobiliers garnissant les lieux deviennent sans objet.
3) Sur les demandes accessoires

L’article 696 du code de procédure civile dispose que la partie perdante est condamnée aux dépens, à moins que le juge, par décision motivée, n’en mette la totalité ou une fraction à la charge d’une autre partie.
M. [W] [S] et Mme [V] [Z], partie perdante, supporteront la charge de l’intégralité des dépens de la présente procédure, qui comprendront notamment le coût de la notification de l'assignation à la préfecture et du commandement de payer à la CCAPEX.
Compte tenu des frais de procédure qu’ont du exposer M. [C] [J] et Mme [R] [K] [I] épouse [J], lesquels ont permis in fine le règlement de leur créance, il sera légitime de condamner solidairement M. [W] [S] et Mme [V] [Z] à leur payer la somme de 500 euros au titre de l’article 700 du code de procédure civile.
La présente décision est exécutoire par provision.

PAR CES MOTIFS