TJ 37261, 3 juill. 2026, RG 25/05852

MINUTE N° : 26/00490

JUGEMENT
DU 03 Juillet 2026

N° RC 25/05852

DÉCISION
CONTRADICTOIRE et en PREMIER RESSORT

[N] [F]
[T] [Z] épouse [F]

ET :

[A] [Y]

Débats à l'audience du 30 Avril 2026

le

copie et grosse :
à
Me François-xavier PELLETIER

copie :
à

Prefet d’[Localité 1] et [Localité 2]

copie dossier
TRIBUNAL JUDICIAIRE

DE [Localité 3]

TENUE le 03 Juillet 2026

Au siège du Tribunal, [Adresse 1] à TOURS,

COMPOSITION DU TRIBUNAL LORS DES DÉBATS ET DU DÉLIBÉRÉ :

PRÉSIDENT : F. DEVOUARD, Magistrat à titre temporaire du Tribunal judiciaire de TOURS,

GREFFIER : C. LEBRUN

DÉBATS :

A l'audience publique du 30 Avril 2026

DÉCISION :

Prononcée publiquement le 03 Juillet 2026 par mise à la disposition des parties au Greffe de ce Tribunal, les parties en ayant été préalablement avisées dans les conditions prévues au deuxième alinéa de l'article 450 du Code de Procédure Civile.

ENTRE :

Monsieur [N] [F]
né le 03 Juillet 1965 à [Localité 4], demeurant [Adresse 2]

Madame [T] [Z] épouse [F]
née le 01 Octobre 1967 à [Localité 5], demeurant [Adresse 2]

Tous deux représentés par Me François-xavier PELLETIER, avocat au barreau de TOURS, avocat postulant, Me Thierry FIRINO MARTELL, avocat au barreau de BORDEAUX, avocat plaidant
D'une Part ;

ET :

Monsieur [A] [Y]
né le 07 Juillet 1981 à [Localité 6], demeurant [Adresse 3]
comparant

D'autre Part ;

EXPOSE DES MOTIFS

Par contrat sous seing privé signé le 14 août 2024 à effet du 18 août 2024, M. [N] [F] et Mme [T] [Z] épouse [F] ayant pour mandataire la SAS Foncia Val de [Localité 2], ont donné à bail à M. [A] [Y], un bien immobilier situé à [Adresse 4], pour un loyer mensuel, payable d’avance, indexable de 550 euros outre 40 euros de provisions sur charges.

Invoquant l'existence de loyers demeurés impayés, M. [N] [F] et Mme [T] [Z] épouse [F] ont ;
- fait signifier au locataire, le 5 août 2025, un commandement de payer la somme principale de 1.823,76 visant la clause résolutoire prévue au bail pour non paiement des loyers,
- signalé la situation à la CCAPEX le 6 août 2025.

Arguant du défaut de régularisation de la dette locative dans le délai visé au commandement, les bailleurs ont saisi le juge des contentieux de la protection du tribunal judiciaire de TOURS par acte de commissaire de justice du 6 octobre 2025, dénoncé au préfet d'Indre et Loire le 7 octobre 2025, pour voir notamment sous le bénéfice de l’exécution provisoire :
- constater l’acquisition de la clause résolutoire et à titre subsidiaire prononcer la résiliation ;
- ordonner l’expulsion de M. [A] [Y] devenu occupant sans droit ni titre et de tous occupants de son chef et notamment au besoin avec le concours de la force publique sous astreinte provisoire de 100 euros par jour de retard à compter de la signification du jugement ordonnant l’expulsion et jusqu’au départ effectif ;
- et obtenir sa condamnation au paiement d’une somme de 2.576,47 € au titre des loyers et charges impayés arrêtés au 24 septembre 2025 avec intérêts tel que prévu à l’article 1231-6 du code civil, outre une indemnité d'occupation mensuelle égale au loyer et charges outre revalorisation prévue au contrat de la date de résiliation du bail jusqu'à libération parfaite et effective des lieux ;
- une somme de 800 euros en application de l’article 700 du code de procédure civile ;
- et les entiers dépens de l’instance comprenant le commandement de payer, la signification à la CCAPEX.

A l’audience du 30 avri 2026, M. [N] [F] et Mme [T] [Z] épouse [F], représenté par leur conseil, ont maintenu les termes de leur assignation en actualisant la créance à la somme de 6.990,55 arrêté au 1er avril 2026. Ils soulignent un encombrement important des lieux loués et diverses dégradations qui ont donné lieux à une mise en demeure.

M. [A] [Y], comparait. Il explique la situation par une perte d’emploi en 2024, un burn-out et une dépression. Il perçoit 1.300 euros mensuels d’ARE mais subit un prélèvement de 340 euros de l’ARIPA pour des pensions alimentaires et a 320 euros de crédits en cours. Il envisage de quitter le logement et ne demande pas de délais suspensifs. Il estime n’avoir pas les capacités de payer le loyer. .

Le diagnostic social et financier n’est pas revenu au greffe.

L'affaire a été mise en délibéré par mise à disposition au greffe.

MOTIVATION

1 ) Sur la recevabilité de l'action en résiliation et en expulsion

En vertu de l’article 24-II de la loi du 6 juillet 1989, dans sa version applicable au litige, les bailleurs personnes morales autres que certaines SCI familiales ne peuvent faire délivrer, sous peine d’irrecevabilité de la demande, une assignation aux fins de constat de résiliation du bail avant l’expiration d’un délai de deux mois suivant la saisine de la commission de coordination des actions de prévention des expulsions locatives prévue à l’article 7-2 de la loi n° 90-449 du 31 mai 1990 précitée. Cette saisine est réputée constituée lorsque persiste une situation d’impayés, préalablement signalée dans les conditions réglementaires aux organismes payeurs des aides au logement en vue d’assurer le maintien du versement des aides mentionnées à l’article L. 351-2 du code de la construction et de l’habitation et aux articles L. 542-1 et L. 831-1 du code de la sécurité sociale. Cette saisine peut s’effectuer par voie électronique, selon des modalités fixées par décret.

L’article 24-III de la loi du 6 juillet 1989 modifiée dispose, dans sa version applicable au litige, qu’à peine d’irrecevabilité de la demande, l’assignation aux fins de constat de la résiliation est notifiée à la diligence de l’huissier de justice au représentant de l’État dans le département, au moins six semaines avant l’audience. Cette notification s’effectue par voie électronique, selon des modalités fixées par décret.

En l'espèce, M. [N] [F] et Mme [T] [Z] épouse [F] justifient avoir avisé la CCAPEX de la situation d'impayés et avoir dénoncé l’assignation au représentant de l’État conformément aux dispositions précitées.

L’action est donc recevable.

2) Sur le fond

- Sur l'acquisition des effets de la clause résolutoire

Selon, l'article 24-I de la loi n°89-462 du 06 juillet 1989, dans sa rédaction applicable à l’espèce, prévoit que "toute clause prévoyant la résiliation de plein droit du contrat de location pour défaut de paiement du loyer ou des charges aux termes convenus ou pour non-versement du dépôt de garantie ne produit effet que six semaines après un commandement de payer demeuré infructueux";

Selon l'article 24-V de cette même loi ajoute que "Le juge peut, à la demande du locataire, du bailleur ou d'office, à la condition que le locataire soit en situation de régler sa dette locative et qu'il ait repris le versement intégral du loyer courant avant la date de l'audience, accorder des délais de paiement dans la limite de trois années, par dérogation au délai prévu au premier alinéa de l'article 1343-5 du code civil. Pendant le cours des délais ainsi accordés, les effets de la clause de résiliation de plein droit sont suspendus. (...)Si le locataire se libère dans le délai et selon les modalités fixées par le juge, la clause de résiliation de plein droit est réputée ne pas avoir joué ; dans le cas contraire, elle reprend son plein effet"

M. [N] [F] et Mme [T] [Z] épouse [F] produisent au soutien de leur demande :
- le bail conclu le 14 août 2024, contenant une clause résolutoire en cas de non paiement des loyers après un commandement de payer infructueux,
- le commandement de payer visant cette clause, signifié le 5 août 2025 à M. [A] [Y], pour une somme de 1.823,76 euros en principal.
- un décompte de créance actualisé au 1er Avril 2026.

Il en ressort que le commandement est demeuré infructueux pendant plus six semaines. De sorte qu’il y a lieu de constater que les conditions d’acquisition de la clause résolutoire contenue dans le bail, du chef du défaut de paiement des loyers, étaient réunies à la date du 17 septembre 2025.

M. [A] [Y] ne conteste pas le décompte de créance qui établit que lepaiment du loyer n'a pas été repris depuis le commandement.

Il indique ne pas être en capacité de régler le loyer même courant.

Dans ces conditions, l'expulsion de M. [A] [Y] devenu occupant sans droit ni titre du logement situé à [Adresse 4], sera ordonnée à défaut de départ volontaire des lieux loués.

- Sur la demande d’astreinte

En vertu de l’article L. 131-1 du code des procédures civiles d’exécution, tout juge peut, même d'office, ordonner une astreinte  pour assurer l'exécution de sa décision.

En l’espèce, les bailleurs demandent à ce que l’expulsion de leur locataire soit assortie d'une astreinte provisoire de 100 euros par jour de retard à compter de la signification du jugement ordonnant l’expulsion et jusqu’au départ effectif .
Les bailleurs n'invoquent aucune circonstance rendant nécessaire que la décision ordonnant l'expulsion, pour laquelle le concours de la force publique peut être requis, soit assortie d’une astreinte ou que le locataire soit privé des délais prévus par la loi pour la mise en oeuvre de son expulsion.
La demande formulée de ce chef par les bailleurs sera en conséquence rejetée.

- Sur la demande en paiement de l'arriéré locatif et des indemnités d’occupation
Le paiement des loyers et des charges échus constitue l'obligation principale d'un locataire à l'égard de son bailleur en vertu de l'article 7 a) de la loi 89-462 du 6 juillet 1989.
En application de l'article 1240 du code civil, tout fait quelconque de l'homme, qui cause à autrui un dommage, oblige celui par la faute duquel il est arrivé, à le réparer.
Le maintien dans les lieux malgré la déchéance du droit d'occupation constitue une faute civile ouvrant droit à réparation en ce qu'elle cause un préjudice certain pour le propriétaire dont l'occupation indue de son bien l'a privé de sa jouissance.
Au-delà de cet aspect indemnitaire, l'indemnité d'occupation, qui est également de nature compensatoire, constitue une dette de jouissance correspondant à la valeur équitable des locaux.
Ainsi, depuis la résiliation du bail, M. [A] [Y] qui se maintient dans les lieux et cause ainsi un préjudice à M. [N] [F] et Mme [T] [Z] épouse [F], est redevable d'une indemnité d'occupation mensuelle qu'il convient de fixer à une somme équivalente au loyer courant actuel.
Selon l’article 1353 du Code civil, « Celui qui réclame l'exécution d'une obligation doit la prouver."
M. [N] [F] et Mme [T] [Z] épouse [F] revendiquent une créance de 6.990,55 euros arrêtée au 31 juillet 2025, échéance de juillet comprise.
M. [A] [Y] ne conteste pas la créance, toutefois en application de l'article 24-V de la loi du 6 juillet 1989, le juge peut vérifier d'office tout élément constitutif de la dette locative.

En l'espèce, la créance revendiquée comprend la taxe d'ordures ménagères de l'année 2025 pour un montant total de 135 euros. Cependant, M. [N] [F] et Mme [T] [Z] épouse [F] ne produisent pas la pièce justificative correspondante. En outre la créance comprend 144,79 de frais de commandement et de dénociation à la CCAPEX qui s'ils sont justifiés seront envisagés dans les dépens.
La somme de 279,79 euros sera en conséquence déduite de la créance.
M. [A] [Y] sera donc condamné à payer à M. [N] [F] et Mme [T] [Z] épouse [F] la somme de 6.990,55 euros - 279,79 euros = 6.710,76 euros outre une indemnité d’occupation mensuelle qu’il convient de fixer au montant du loyer soit 400 euros à compter du 1er août 2025, jusqu’au jour de la libération définitive des lieux.
La somme de 6.710,76 euros portera intérêts au taux légal à compter du commandement pour les causes de celui-ci soit 1.823,76 euros et à compter du jugement pour le solde.

3) Sur les demandes accessoires

L’article 696 du code de procédure civile dispose que la partie perdante est condamnée aux dépens, à moins que le juge, par décision motivée, n’en mette la totalité ou une fraction à la charge d’une autre partie.
M. [A] [Y], partie perdante, supportera la charge de l’intégralité des dépens de la présente procédure, qui comprendront notamment le coût du commandement de payer et de sa dénonciation.
Il résulte des dispositions de l’article 700 du code de procédure civile que dans toutes les instances, le juge condamne la partie tenue aux dépens ou, à défaut, la partie perdante, à payer à l’autre partie la somme qu’il détermine,au titre des frais exposés et non compris dans les dépens. Le juge tient compte de l’équité ou de la situation économique de la partie condamnée. Il peut, même d’office, pour des raisons tirées des mêmes considérations, dire qu’il n’y a pas lieu à cette condamnation.
Compte tenu de l’issue de l’instance et des démarches judiciaires qu’ont dû accomplir M. [N] [F] et Mme [T] [Z] épouse [F], M. [A] [Y] sera condamné à lui verser la somme de 800 euros au titre de l’article 700 du Code de procédure civile.
La présente décision est exécutoire à titre provisoire.

PAR CES MOTIFS,