TJ 37261, 3 juill. 2026, RG 26/00944

MINUTE N° : 26/00478

JUGEMENT
DU 03 Juillet 2026

N° RC 26/00944

DÉCISION
contradictoire et en premier ressort

S.A. TOURAINE LOGEMENT

ET :

[K] [A]

Débats à l'audience du 30 Avril 2026

le

copie et grosse :
à
Maître Abed BENDJADOR

copie :
à

Préfet d'[Localité 1] et [Localité 2]
copie dossier
TRIBUNAL JUDICIAIRE

DE [Localité 3]

TENUE le 03 Juillet 2026

Au siège du Tribunal, [Adresse 1] à TOURS,

COMPOSITION DU TRIBUNAL LORS DES DÉBATS ET DU DÉLIBÉRÉ :

PRÉSIDENT : F. DEVOUARD, Magistrat à titre temporaire du Tribunal judiciaire de TOURS,

GREFFIER : C. LEBRUN

DÉBATS :

A l'audience publique du 30 Avril 2026

DÉCISION :

Prononcée publiquement le 03 Juillet 2026 par mise à la disposition des parties au Greffe de ce Tribunal, les parties en ayant été préalablement avisées dans les conditions prévues au deuxième alinéa de l'article 450 du Code de Procédure Civile.

ENTRE :

S.A. TOURAINE LOGEMENT, immatriculée au RCS de [Localité 3] sous le n° SIREN 684 801 293 00029 dont le siège social est sis [Adresse 2]

représentée par Maître Abed BENDJADOR de la SELARL ABED BENDJADOR, avocats au barreau de TOURS, avocats plaidant substitué à l’audience par Me CROISE Constance avocat au barreau de TOURS

D'une Part ;

ET :

Monsieur [K] [A], demeurant [Adresse 3]
comparant

D'autre Part ;

EXPOSE DES MOTIFS

Par contrat sous seing privé signé électroniquement le 31 octobre 2023 à effet du 8 novembre 2023, la SA TOURAINE LOGEMENT a donné à bail M. [K] [A], un bien immobilier à usage d’habitation situé à [Adresse 4], pour un loyer mensuel principal, payable à terme échu le 8 de chaque mois, de 327,18 euros outre la somme de 159.97 euros à titre de provision sur charges.

Invoquant l'existence de loyers demeurés impayés, la SA TOURAINE LOGEMENT a :
- saisi la CCAPEX le 1er août 2025 de la situation,
- fait signifier le 12 août 2025 à M. [K] [A], un commandement de payer la somme de 1.294,82 euros visant la clause résolutoire prévue au contrat,

Arguant du défaut de régularisation de la dette dans le délai visé au commandement, le bailleur a saisi le juge des contentieux de la protection du tribunal judiciaire de TOURS par acte de commissaire de justice du 14 novembre 2025, dénoncé au préfet d'Indre et Loire le 17 novembre 2025 pour voir, sous le bénéfice de l’exécution provisoire :
- constater l’acquisition de la clause résolutoire et subsidiairement prononcer la résiliation du bail;
- ordonner l’expulsion de M. [K] [A] devenu sans droit ni titre ;
- et obtenir sa condamnation au paiement de la somme de 1.294,82 euros visée au commandement à parfaire de la somme mensuelle de 348,66 euros au titre des loyers et charges justifiées impayés du 12 août 2025 à la date de la résiliation du bail, d’une indemnité mensuelle d’occupation de 348,66 euros jusqu’à la libération de lieux, outre une somme de 600 euros en application de l’article 700 du code de procédure civile et les dépens.

A l’audience du 30 avril 2026, la SA TOURAINE LOGEMENT, représentée par son conseil, a repris les termes de son assignation et actualisé sa créance à 3.966,97 euros, en indiquant que les paiements avaient été repris et qu’elle était d’accord pour que des délais suspensifs soient accordés à son locataire sur 35 mois à raison de 110 euros par mois, trente sixième et dernière mensualité soldant la créance. Elle précise que l’augmentation de la dette est due à la régularisation des charges.

M. [K] [A], comparait. Il confirme qu’un plan d’apurement respecté a été mis en place. Il explique la situation par une absence d’emploi en août 2025 et des ATD qui ont entraîné des retards de loyer. Il travaille en CD et perçoit 1.400 euros par mois. Son conjoint est à l’étranger. Il n’a pas de crédit et assume les charges de la vie courante.

Le diagnostic social et financier reçu au greffe n’est plus d’actualité en ce qui concerne les indications relatives à ses ressources qui étaient évaluées à 879 euros au titre du chômage. Ses charges y étaient évaluées à 585 euros par mois, loyer complet compris.

L'affaire a été mise en délibéré à l’audience de ce jour par mise à disposition au greffe.

MOTIFS

1 ) Sur la recevabilité de l'action en résiliation et en expulsion

En vertu de l’article 24-II de la loi du 6 juillet 1989, dans sa version applicable au litige, les bailleurs personnes morales autres que certaines SCI familiales ne peuvent faire délivrer, sous peine d’irrecevabilité de la demande, une assignation aux fins de constat de résiliation du bail avant l’expiration d’un délai de deux mois suivant la saisine de la commission de coordination des actions de prévention des expulsions locatives prévue à l’article 7-2 de la loi n° 90-449 du 31 mai 1990 précitée. Cette saisine est réputée constituée lorsque persiste une situation d’impayés, préalablement signalée dans les conditions réglementaires aux organismes payeurs des aides au logement en vue d’assurer le maintien du versement des aides mentionnées à l’article L. 351-2 du code de la construction et de l’habitation et aux articles L. 542-1 et L. 831-1 du code de la sécurité sociale. Cette saisine peut s’effectuer par voie électronique, selon des modalités fixées par décret.

L’article 24-III de la loi du 6 juillet 1989 modifiée dispose, dans sa version applicable au litige, qu’à peine d’irrecevabilité de la demande, l’assignation aux fins de constat de la résiliation est notifiée à la diligence de l’huissier de justice au représentant de l’État dans le département, au moins six semaines avant l’audience. Cette notification s’effectue par voie électronique, selon des modalités fixées par décret.

En l'espèce, la SA TOURAINE LOGEMENT justifie de la saisine de la CCAPEX et de la dénonciation de l’assignation au représentant de l’État conformément aux dispositions précitées.

L’action est donc recevable.

2) Sur le fond

- Sur l'acquisition des effets de la clause résolutoire

L'article 24-I de la loi n°89-462 du 06 juillet 1989, dans sa rédaction applicable à l’espèce, prévoit que "toute clause prévoyant la résiliation de plein droit du contrat de location pour défaut de paiement du loyer ou des charges aux termes convenus ou pour non-versement du dépôt de garantie ne produit effet que 6 semaines après un commandement de payer demeuré infructueux" ;

En l'espèce, la SA TOURAINE LOGEMENT produit :
- le bail conclu le 31 octobre 2023 contenant une clause résolutoire,
- le chemin de Preuve de la signature électronique,
- le commandement de payer visant la clause contenue au bail, signifié le 12 août 2025, pour la somme de 1.294,82 euros en principal,
- un décompte de créance actualisé au 28 avril 2026.

M. [K] [A], ne conteste pas la créance.

Il ressort du décompte que le commandement est demeuré infructueux pendant plus de 6 semaines. De sorte qu’il y a lieu de constater que les conditions d’acquisition de la clause résolutoire contenue dans les baux étaient réunies à la date du 24 septembre 2025.

- Sur la demande en paiement au titre de l'arrieré locatif et de l'indemnité d'occupation

Le paiement des loyers et des charges échus constitue l'obligation principale d'un locataire à l'égard de son bailleur en vertu de l'article 7 a) de la loi 89-462 du 6 juillet 1989.

Depuis la résiliation du bail, M. [K] [A] qui se maintient dans les lieux et cause ainsi un préjudice à son bailleur, est redevable d'une indemnité d'occupation qu'il convient de fixer au montant actuel du loyer actualisé et des charges justifiées.

M. [K] [A] est donc redevable des loyers dus avant la déchéance du terme et des indemnités d'occupations postérieures à l'acquisition de la clause résolutoire.

En l'espèce, le bailleur produit un décompte de la créance d’un montant 3.966,97 euros arrêté à la date du 28 avril 2026 (échéance du mois de mars 2026 comprise), au titre des loyers et indemnités d’occupation échus.

En application de l'article 24-V de la loi du 6 juillet 1989, le juge peut vérifier d'office tout élément constitutif de la dette locative.

En l'espèce, le décompte de créance comprend 15.24 euros de pénalité d'enquête sociale dont les conditions légales de perception ne sont pas justifiées. M. [K] [A] sera condamné au paiement de la somme de 3.951,73 euros arrêtée à la date du 28 avril 2026 (échéance du mois de mars 2026 comprise), au titre des loyers et indemnité d’occupation échus à cette date.

- Sur les délais de paiement.

L'article 24 V, de la loi n°89-462 du 06 juillet 1989 dispose que " Le juge peut, à la demande du locataire, du bailleur ou d'office, à la condition que le locataire soit en situation de régler sa dette locative et qu'il ait repris le versement intégral du loyer courant avant la date de l'audience, accorder des délais de paiement dans la limite de trois années (...) ; l’article 24 VII ajoute que « Lorsque le juge est saisi en ce sens par le bailleur ou par le locataire, et à la condition que celui-ci ait repris le versement intégral du loyer courant avant la date de l'audience, les effets de la clause de résiliation de plein droit peuvent être suspendus pendant le cours des délais accordés par le juge dans les conditions prévues aux V et VI du présent article. Cette suspension prend fin dès le premier impayé ou dès lors que le locataire ne se libère pas de sa dette locative dans le délai et selon les modalités fixées par le juge. Ces délais et les modalités de paiement accordés ne peuvent affecter l'exécution du contrat de location et notamment suspendre le paiement du loyer et des charges. Si le locataire se libère de sa dette locative dans le délai et selon les modalités fixées par le juge, la clause de résiliation de plein droit est réputée ne pas avoir joué. Dans le cas contraire, elle reprend son plein effet."

Le décompte de créance produit démontre que M. [K] [A] a repris le paiement des loyers courants au jour de l'audience et à commencer à augmenter les mensualités pour apurer la dette. Sa situation lui permet d'assurer le règlement d'un supplément de loyer depuis plusieurs mois.

Compte tenu de sa situation, M. [K] [A] sera autorisé à se libérer du montant de sa dette selon les modalités qui seront rappelées au dispositif. Les effets de la clause résolutoire seront suspendus pendant le cours des délais ainsi accordés.

En cas d'apurement intégral de la dette selon l'échéancier, la clause résolutoire sera réputée n'avoir jamais joué.

En revanche, à défaut de règlement d'une mensualité ou du loyer et charges courants, l'intégralité des sommes dues deviendra immédiatement exigible en l'absence de régularisation dans les 15 jours. La clause résolutoire reprendra alors ses effets et aura pour effet de déchoir le locataire de tout droit d'occupation du local donné à bail. L’expulsion sera ordonnée et jusqu'à libération complète des lieux, la locataire se trouvera redevable, jusqu’à la date de la libération effective et définitive des lieux, d'une indemnité d'occupation mensuelle égale au montant du loyer et de la provision sur charges qui auraient été dus en l’absence de résiliation du bail au jour de la défaillance.

3) Sur les demandes accessoires

L’article 696 du code de procédure civile dispose que la partie perdante est condamnée aux dépens, à moins que le juge, par décision motivée, n’en mette la totalité ou une fraction à la charge d’une autre partie.

M. [K] [A], partie perdante, supportera la charge de l’intégralité des dépens de la présente procédure, qui comprendront notamment le coût de la notification de l'assignation à la préfecture et du commandement de payer.

Afin de favoriser le règlement des loyers et compte tenu de la situation respective des parties, il n’apparaît pas équitable de faire application de l’article 700 du code de procédure civile.

La présente décision est exécutoire à titre provisoire.

PAR CES MOTIFS