TJ 37261, 3 juill. 2026, RG 25/04971

MINUTE N° : 26/00471

JUGEMENT
DU 03 Juillet 2026

N° RC 25/04971

DÉCISION
Contradictoire et en premier ressort

S.A. CDC HABITAT SOCIAL

ET :

[O] [M]

Débats à l'audience du 30 Avril 2026

le

copie et grosse :
à

Maître Sophie CHARRON
copie :
à

Préfet d'[Localité 1] et [Localité 2]
Me PLESSIS
copie dossier
TRIBUNAL JUDICIAIRE

DE [Localité 3]

TENUE le 03 Juillet 2026

Au siège du Tribunal, [Adresse 1] à TOURS,

COMPOSITION DU TRIBUNAL LORS DES DÉBATS ET DU DÉLIBÉRÉ :

PRÉSIDENT : F. DEVOUARD, Magistrat à titre temporaire du Tribunal judiciaire de TOURS,

GREFFIER : C. LEBRUN

DÉBATS :

A l'audience publique du 30 Avril 2026

DÉCISION :

Prononcée publiquement le 03 Juillet 2026 par mise à la disposition des parties au Greffe de ce Tribunal, les parties en ayant été préalablement avisées dans les conditions prévues au deuxième alinéa de l'article 450 du Code de Procédure Civile.

ENTRE :

S.A. CDC HABITAT SOCIAL , immatriculée au RCS de [Localité 4] sous le n° 552 046 484 dont le siège social est sis [Adresse 2]

représentée par Maître Sophie CHARRON de la SELARL ARCOLE, avocats au barreau de TOURS, avocats plaidant
substituée à l’audience par Me CALLANDREAU-DUFRESSE avocate au barreau de Tours

D'une Part ;

ET :

Monsieur [O] [M], demeurant [Adresse 3]
assisté par Maître Antoine PLESSIS de l’AARPI OMNIA LEGIS, avocats au barreau de TOURS, avocats plaidant
(bénéficie d’une aide juridictionnelle Totale numéro 2026-000102 du 09/01/2026 accordée par le bureau d’aide juridictionnelle de [Localité 3])

D'autre Part ;

EXPOSE DES MOTIFS

Par contrat sous seing privé 25 janvier 2024, la SA CDC Habitat Social a donné à bail à M. [O] [M], un bien immobilier à usage d’habitation situé à [Localité 5][Adresse 4], logement 6, pour un loyer mensuel principal de 347,48 euros outre 60,25 euros de provisions sur charges, révisables et payables à terme échu.

Invoquant l'existence de loyers demeurés impayés et du défaut de justification de l’assurance des lieux loués, la SA CDC Habitat Social a :
- saisi la CAF le 15 juillet 2025 de la situation
- fait signifier à M. [O] [M], le 25 juillet 2025, un commandement de payer la somme de 1.290,89 euros et d’avoir à justifier de l’assurance des lieux loués, visant la clause résolutoire prévue au bail.

Arguant du défaut de paiement de la dette et de justification de l’assurance des lieux loués dans le délai visé au commandement, le bailleur a saisi le juge des contentieux de la protection du tribunal judiciaire de TOURS par acte de commissaire de justice du 16 octobre 2025, dénoncé au préfet d'Indre et Loire le 17 octobre 2025, pour voir notamment, sous le bénéfice de l’exécution provisoire :
- constater l’acquisition de la clause résolutoire pour défaut de paiement et de justification de l’assurance des lieux loués ;
- ordonner l’expulsion de M. [O] [M] devenu occupant sans droit ni titre avec tous moyens de droit ;
- et obtenir sa condamnation au paiement de la somme de 2.211,91 euros au titre de la dette locative arrêtée au 30 septembre 2025 (échéance de septembre incluse) avec intérêts au taux légal à compter de la décision à parfaire d’une indemnité mensuelle d’occupation égale au montant des loyers et charges de la date de résiliation jusqu’à libération des lieux, outre une somme de 500 euros en application de l’article 700 du code de procédure civile et les dépens comprenant le coût du commandement.

A l’audience du 30 avril 2026, la SA CDC Habitat Social, représentée par son conseil, maintient ses demandes en actualisant sa créance à 4.240,31 euros. Elle précise que malgré deux règlements ponctuels en mars et avril 2026, il n’y a pas eu de règlements durables. Il n’a été justifié qu’un an après le commandement de l’assurance des locaux. Elle maintient en conséquence ses demandes.

M. [O] [M], représenté par son conseil, sollicite des délais de paiement suspensifs. Il reconnaît la dette mais l’explique par des difficultés ponctuelles liées à des saisies-arrêts sur sa retraite pour le paiement de frais d’hospitalisation et des pensions alimentaires dues pour ses trois enfants. Il perçoit un revenu mensuel de 1.000 euros. Il propose d’apurer la dette par versements de 100 euros mensuels en plus du loyer courant, le solde étant réglé le 36ème mois. Il souhaite rester dans le logement ce qui s’analyse comme une demande de délais suspensifs mais dit ne pouvoir faire mieux que régler le loyer courant.

Le diagnostic social et financier n’a pas été reçu.

L'affaire a été mise en délibéré à ce jour par mise à disposition au greffe.

MOTIVATION

1 ) Sur la recevabilité de l'action en résiliation et en expulsion

En vertu de l’article 24-II de la loi du 6 juillet 1989, les bailleurs personnes morales autres que certaines SCI familiales ne peuvent faire délivrer, sous peine d’irrecevabilité de la demande, une assignation aux fins de constat de résiliation du bail avant l’expiration d’un délai de deux mois suivant la saisine de la commission de coordination des actions de prévention des expulsions locatives prévue à l’article 7-2 de la loi n 90-449 du 31 mai 1990 précitée. Cette saisine est réputée constituée lorsque persiste une situation d’impayés, préalablement signalée dans les conditions réglementaires aux organismes payeurs des aides au logement en vue d’assurer le maintien du versement des aides mentionnées à l’article L. 351-2 du code de la construction et de l’habitation et aux articles L. 542-1 et L. 831-1 du code de la sécurité sociale. Cette saisine peut s’effectuer par voie électronique, selon des modalités fixées par décret.

L’article 24-III de la loi du 6 juillet 1989 dispose qu’à peine d’irrecevabilité de la demande, l’assignation aux fins de constat de la résiliation est notifiée à la diligence de l’huissier de justice au représentant de l’État dans le département, au moins six semaines avant l’audience. Cette notification s’effectue par voie électronique, selon des modalités fixées par décret.

En l'espèce, la SA CDC Habitat Social justifie avoir signalé la situation à la CAF et avoir dénoncé l’assignation au représentant de l’État conformément aux dispositions précitées.

L’action est donc recevable.

2) Sur le fond

- Sur l'acquisition des effets de la clause résolutoire

Selon l’article 7-g de la loi n°89-462 du 06 juillet 1989, le locataire à l’obligation de s’assurer contre les risques don’t il doit répondre en sa qualité de locataire et d'en justifier lors de la remise des clés puis, chaque année, à la demande du bailleur. La justification de cette assurance résulte de la remise au bailleur d'une attestation de l'assureur ou de son représentant ;

Toute clause prévoyant la résiliation de plein droit du contrat de location pour défaut d'assurance du locataire ne produit effet qu'un mois après un commandement demeuré infructueux. Ce commandement reproduit, à peine de nullité, les dispositions du présent alinéa.

L'article 24-I de la loi n°89-462 du 06 juillet 1989, prévoit, dans sa version applicable au litige, que "toute clause prévoyant la résiliation de plein droit du contrat de location pour défaut de paiement du loyer ou des charges aux termes convenus ou pour non-versement du dépôt de garantie ne produit effet que 6 seaminess après un commandement de payer demeuré infructueux" ;

Selon l'article 24-V de cette même loi ajoute que "Le juge peut, à la demande du locataire, du bailleur ou d'office, à la condition que le locataire soit en situation de régler sa dette locative et qu'il ait repris le versement intégral du loyer courant avant la date de l'audience, accorder des délais de paiement dans la limite de trois années, par dérogation au délai prévu au premier alinéa de l'article 1343-5 du code civil. Pendant le cours des délais ainsi accordés, les effets de la clause de résiliation de plein droit sont suspendus. (...)Si le locataire se libère dans le délai et selon les modalités fixés par le juge, la clause de résiliation de plein droit est réputée ne pas avoir joué ; dans le cas contraire, elle reprend son plein effet"

En l'espèce, la SA CDC Habitat Social produit :
- le bail conclu le 25 janvier 2024 contenant une clause résolutoire à défaut de paiement 6 semaines après un commandement de payer infructueux et un mois après un commandement d’avoir à assurer infructueux.
- le commandement de payer visant la clause résolutoire, signifié le 25 juillet 2025, pour la somme en principal de 1.290,89 euros.
- une décompte de créance actualisé au 30 avril 2026.

M. [O] [M] ne conteste pas la créance.

Il ressort du décompte de créance que les causes du commandement n'ont pas été réglées dans le délai de de six semaines . Aucun regalement n’est enregistré entre avril 2025 et avril 2026. Les prélèvements d’avril à juin 2025 étant revenus impayés.
M. [O] [M] produit une attestation d’assurance des lieux loués datée du 27 avril 2026, sans justifier de l’existence d’une assurance souscrite antérieurement.
A défaut de justification d’une assurance souscrite dans le mois du commandement, le juge n’a pas d’autre possibilité que de constater l'acquisition de la clause résolutoire pour défaut de justification d’assurance des lieux loués un mois après la délivrance du commandement soit le au 26 août 2025, sans que la loi lui donne la possibilité d’accorder des délais suspensifs au locataire défaillant.
Monsieur [O] [M] sera pour cette raison débouté de sa demande de délais suspensifs.

L'expulsion de M. [O] [M] , devenu occupant sans droit ni titre du logement situé à [Localité 6], [Adresse 5], logement 6, sera ordonnée à défaut de départ volontaire des lieux loués.
Sur la demande de condamnation en paiement de l'arriéré locatif et des indemnités d’occupation
Le paiement des loyers et des charges échus constitue l'obligation principale d'un locataire à l'égard de son bailleur en vertu de l'article 7 a) de la loi 89-462 du 6 juillet 1989.
En application de l'article 1240 du code civil, tout fait quelconque de l'homme, qui cause à autrui un dommage, oblige celui par la faute duquel il est arrivé, à le réparer.
Le maintien dans les lieux malgré cette déchéance du droit d'occupation constitue une faute civile ouvrant droit à réparation en ce qu'elle cause un préjudice certain pour le propriétaire dont l'occupation indue de son bien l'a privé de sa jouissance. Au-delà de cet aspect indemnitaire, l'indemnité d'occupation, qui est également de nature compensatoire, constitue une dette de jouissance correspondant à la valeur équitable des locaux.
Ainsi, depuis la résiliation du bail, M. [O] [M] qui se maintient dans les lieux et cause ainsi un préjudice au bailleur, est redevable d'une indemnité d'occupation qu'il convient de fixer au montant actuel du loyer actualisé et des charges justifiées.
En l'espèce, la SA CDC Habitat Social revendique une créance de 4.270,79 euros, échéance d’avril 2026 inclus.
M. [O] [M] ne conteste ni le principe ni le montant de cette dette.
En application de l'article 24-V de la loi du 6 juillet 1989, le juge peut vérifier d'office tout élément constitutif de la dette locative.
En l'espèce la créance comprend 30,48 euros de pénalité d’enquête sociale dont les conditions légales de perception ne sont pas justifiées.

M. [O] [M] sera par conséquent condamné au paiement de la somme de 4.240,31 euros au titre des loyers et indemnités d'occupation échéance de mars 2026 comprise outre une indemnité mensuelle d’occupation égale au loyer et charges justifiées qui auraient été dus si le bail n'avait pas été résilié, pour la période courant du 1er avril 2026 à la date de la libération effective et définitive des lieux.
3) Sur les mesures accessoires
L’article 696 du code de procédure civile dispose que la partie perdante est condamnée aux dépens, à moins que le juge, par décision motivée, n’en mette la totalité ou une fraction à la charge d’une autre partie.
M. [O] [M], partie perdante, sera condamné à supporter les frais de la procédure qui comprennent les frais de commandement et de sa notification.
Il résulte des dispositions de l’article 700 du code de procédure civile que dans toutes les instances, le juge condamne la partie tenue aux dépens ou, à défaut, la partie perdante, à payer à l’autre partie la somme qu’il détermine, au titre des frais exposés et non compris dans les dépens. Le juge tient compte de l’équité ou de la situation économique de la partie condamnée. Il peut, même d’office, pour des raisons tirées des mêmes considérations, dire qu’il n’y a pas lieu à cette condamnation.
Compte tenu de la situation économique des parties et eu égard à l'équité, la demande fondée sur l’article 700 du Code de procédure civile est rejetée.
Conformément à l’article 514 du code de procédure civile, les décisions de première instance sont de droit exécutoire à titre provisoire à moins que la loi ou la décision rendue n’en dispose autrement.
PAR CES MOTIFS
Le juge des contentieux de la protection, statuant après débats tenus en audience publique, par jugement contradictoire, rendu en premier ressort, par mise à disposition au greffe,
CONSTATE que les conditions d’acquisition de la clause résolutoire, prévue au bail conclu le 25 janvier 2024 concernant le bien immobilier à usage d’habitation situé à [Adresse 6] [Localité 7] [Adresse 7][Localité 8][Adresse 8], sont réunies à la date du 26 août 2025 ;
CONSTATE que M. [O] [M] est occupant sans droit ni titre du dit bien immobilier à usage d’habitation ;
ORDONNE en conséquence à M. [O] [M] de quitter les lieux loués et de les rendre libres de toute occupation en satisfaisant aux obligations des locataires sortants, notamment par la remise des clefs, dans le délai de huit jours à compter de la signification de la présente décision ;
DIT qu’à défaut pour M. [O] [M] d’avoir volontairement libéré les lieux et restitué les clés dans ce délai, la SA CDC Habitat Social pourra, deux mois après la signification d’un commandement de quitter les lieux, faire procéder à son expulsion ainsi qu’à celle de tous occupants de son chef, y compris le cas échéant avec le concours d’un serrurier et de la force publique ;
DIT que le sort des meubles sera régit conformément aux dispositions des articles L.433-1 et suivants et R.433-1 et suivants du code des procédures civiles d’exécution et RAPPELLE qu’en application des dispositions de l’article L433-1 du Code des procédures civiles d’exécution, les meubles se trouvant sur les lieux sont remis, aux frais de la personne expulsée, en un lieu que celle-ci désigne, et qu’à défaut, ils sont laissés sur place ou entreposés en un autre lieu approprié et décrits avec précision par l'huissier de justice chargé de l'exécution avec sommation à la personne expulsée d'avoir à les retirer dans un délai fixé par voie réglementaire ;
CONDAMNE M. [O] [M] à verser à la SA CDC Habitat Social la somme de 4.240,31 euros au titre des loyers et indemnités d'occupation échéance d’avril 2026 comprise.
CONDAMNE M. [O] [M] , à compter du 1er mai 2026 à verser à la SA CDC Habitat Social une indemnité mensuelle d’occupation d’un montant équivalent à celui du loyer augmenté des charges justifiées, tel qu’il aurait été si le contrat s’était poursuivi, et ce jusqu’à la date de la libération effective et définitive des lieux, caractérisée par la restitution des clés ;
CONDAMNE M. [O] [M] aux entiers dépens de la présente instance qui comprendront le coût du commandement Et de sa notification, de l’assignation et de sa notification au Préfet ;
DÉBOUTE la SA CDC Habitat Social de sa demande formée au titre de l’article 700 du code de procédure civile ;
RAPPELLE que la présente décision est exécutoire à titre provisoire, frais et dépens compris ;
DIT qu’à la diligence du greffier, une expédition de la présente décision sera transmise au préfet d'[Localité 1] et [Localité 2] en application de l’article R412-2 du code des procédures civiles d’exécution ;

Ainsi jugé et prononcé par mise à disposition du jugement au greffe du tribunal judiciaire, les parties en ayant été préalablement avisées dans les conditions prévues au deuxième alinéa de l’article 450 du code de procédure civile, la minute étant signée par le juge des contentieux de la protection et par la greffière

La greffière,                                                      Le juge des contentieux de la protection.