TJ 37261, 3 juill. 2026, RG 25/04756

MINUTE N° : 26/00463

JUGEMENT
DU 03 Juillet 2026

N° RC 25/04756

DÉCISION
contradictoire et en premier ressort

E.P.I.C. [Localité 1] METROPOLE HABITAT

ET :

[E] [Q] [V]
[J] [N] [O]

Débats à l'audience du 30 Avril 2026

le

copie et grosse :
à
EPIC [Localité 1] METROPOLE HABITAT OPH

copie :
à
Préfet d'[Localité 2] et [Localité 3]

copie dossier
TRIBUNAL JUDICIAIRE

DE [Localité 1]

TENUE le 03 Juillet 2026

Au siège du Tribunal, [Adresse 1] à TOURS,

COMPOSITION DU TRIBUNAL LORS DES DÉBATS ET DU DÉLIBÉRÉ :

PRÉSIDENT : F. DEVOUARD, Magistrat à titre temporaire du Tribunal judiciaire de TOURS,

GREFFIER : C. LEBRUN

DÉBATS :

A l'audience publique du 30 Avril 2026

DÉCISION :

Prononcée publiquement le 03 Juillet 2026 par mise à la disposition des parties au Greffe de ce Tribunal, les parties en ayant été préalablement avisées dans les conditions prévues au deuxième alinéa de l'article 450 du Code de Procédure Civile.

ENTRE :

EPIC [Localité 1] METROPOLE HABITAT OPH immatriculé au RCS de [Localité 1] sous le n° B 351 243 076 dont le siège social est [Adresse 2]

Représenté par Mme [K] [C] munie d'un pouvoir de représentation

D'une Part ;

ET :

Monsieur [E] [Q] [V]
né le 04 Septembre 1973 à [Localité 4], demeurant [Adresse 3]
comparant

Madame [J] [N] [O]
née le 13 Mai 1978 à [Localité 5], demeurant [Adresse 3]
comparante

D'autre Part ;

EXPOSE DES MOTIFS

Par contrat sous seing privé du 5 février 2018, l'EPIC [Localité 1] HABITAT aux droits duquel vient l’EPIC [Localité 1] MÉTROPOLE HABITAT a donné à bail à Mme [J] [N] [O] et M. [E] [V], engagés solidairement aux termes du contrat, un bien immobilier à usage d’habitation situé à [Adresse 4] pour un loyer mensuel principal de 481,04 euros, révisable et payable à terme échu.

Invoquant l'existence de loyers demeurés impayés, l'EPIC [Localité 1] MÉTROPOLE HABITAT a :
- fait signifier à ses locataires le 20 janvier 2025, un commandement de payer la somme de 1.690,62 euros visant la clause résolutoire prévue au bail,
- saisi la CCAPEX le 5 février 2025 de la situation.

Arguant du défaut d'apurement de la dette dans le délai visé au commandement, le bailleur a saisi le juge des contentieux de la protection du tribunal judiciaire de TOURS par acte de commissaire de justice du 6 décembre 2024, dénoncé au préfet d'Indre et Loire le 10 décembre 2024, pour voir, sous le bénéfice de l’exécution provisoire :
- constater l’acquisition de la clause résolutoire prévue au bail et subsidiairement prononcer la résiliation du bail
- ordonner l’expulsion de Mme [J] [N] [O] et M. [E] [V] devenus occupants sans droit ni titre et de celle de tous occupants de son chef ;
- et obtenir leur condamnation solidaire au paiement de la somme de 2.483,78 euros au titre des loyers impayés à parfaire d’une indemnité mensuelle d’occupation à compter de la résiliation du bail jusqu’à libération des lieux, outre une somme de 500 euros en application de l’article 700 du code de procédure civile et les dépens comprenant le coût du commandement, de l’assignation et le cas échéant des frais de mesures conservatoires qui auraient été prises.

A l’audience du 30 avril 2026, l’EPIC [Localité 1] MÉTROPOLE HABITAT, représenté par sa salariée munie d’un pouvoir, actualise sa créance à 2.730,18 euros. Il indique que la dette va être réduite prochainement à 792,88 euros, suite à un rappel d’APL. Le paiement des loyers courant a été repris et un accord est intervenu pour l’apurement de la dette locative par versements mensuels de 40 euros. Dans ces conditions, il est d'accord pour que des délais suspensifs soient accordés à ses locataires.

Mme [J] [N] [O] et M. [E] [V] comparaissent. Ils expliquent la situation par la perte d’emploi de M. [V]. Le couple a hébergé pendant deux ans le père malade de Mme [J] [N] [O]. Le couple a trois enfants à charge et une fille étudiante à [Localité 6] dans une institution catholique. Une des enfants apprentie a cumulé des dettes de loyers qui ont été saisies sur le salaire de Mme [J] [N] [O]. Cette dernière est fonctionnaire et perçoit un salaire de 2.020 euros net.

La fiche d’information n’a ps été reçue au greffe.

L'affaire a été mise en délibéré à l'audience de ce jour par mise à disposition au greffe.

MOTIVATION

1 ) Sur la recevabilité de l'action en résiliation et en expulsion

En vertu de l’article 24-II de la loi du 6 juillet 1989, dans sa version applicable au litige, les bailleurs personnes morales autres que certaines SCI familiales ne peuvent faire délivrer, sous peine d’irrecevabilité de la demande, une assignation aux fins de constat de résiliation du bail avant l’expiration d’un délai de deux mois suivant la saisine de la commission de coordination des actions de prévention des expulsions locatives prévue à l’article 7-2 de la loi n° 90-449 du 31 mai 1990 précitée. Cette saisine est réputée constituée lorsque persiste une situation d’impayés, préalablement signalée dans les conditions réglementaires aux organismes payeurs des aides au logement en vue d’assurer le maintien du versement des aides mentionnées à l’article L. 351-2 du code de la construction et de l’habitation et aux articles L. 542-1 et L. 831-1 du code de la sécurité sociale. Cette saisine peut s’effectuer par voie électronique, selon des modalités fixées par décret.

L’article 24-III de la loi du 6 juillet 1989 modifiée dispose, dans sa version applicable au litige, qu’à peine d’irrecevabilité de la demande, l’assignation aux fins de constat de la résiliation est notifiée à la diligence de l’huissier de justice au représentant de l’État dans le département, au moins six semaines avant l’audience. Cette notification s’effectue par voie électronique, selon des modalités fixées par décret.

En l'espèce, l’EPIC [Localité 1] MÉTROPOLE HABITAT justifie avoir signalé la situation à la CCAPEX et avoir dénoncé l’assignation au représentant de l’État conformément aux dispositions précitées.

L’action est donc recevable.

2) Sur le fond

- Sur l'acquisition des effets de la clause résolutoire

À titre liminaire, il y a lieu de préciser que la loi n°2023-668 du 27 juillet 2023, portant notamment réforme de l'article 24 de la loi n°89-462 du 6 juillet 1989 et des articles L.412-1 et suivants du code des procédures civiles d'exécution, applicables au présent litige, est entrée en vigueur le 29 juillet 2023, lendemain de sa publication au Journal officiel de la République.
En application de l'article 2 du code civil, il sera rappelé que la loi ne dispose que pour l'avenir et n'a pas d'effet rétroactif.

Les principes de sécurité juridique et prévisibilité du droit sont cardinaux dans l'ordonnancement juridique français. La liberté contractuelle est de même garantie par le régime général du droit des obligations, comme l'énoncent les dispositions luminaires du chapitre dédié aux contrats dans le code civil (articles 1101 à 1104).
Ainsi, il résulte de ces principes et de l'article 2 du code civil précité que les effets des contrats conclus antérieurement à la loi nouvelle, même s'ils continuent de se réaliser postérieurement à cette loi, demeurent régis par les dispositions sous l'empire desquelles ils ont été passé afin de garantir la stabilité des situations établies. La loi ne peut, sauf rétroactivité expressément stipulée par le législateur, remettre en cause la validité d'une clause contractuelle régie par les dispositions en vigueur à la date où le contrat a été conclu. La jurisprudence est constante sur ce point, et le législateur a également réitéré ces principes aux termes de l'ordonnance n° 2016-131 du 10 février 2016 portant réforme du droit des contrats, du régime général et de la preuve des obligations (article 9 : les contrats conclus avant l'entrée en vigueur de l'ordonnance, le 1er octobre 2016, demeurent soumis à la loi ancienne, y compris pour leurs effets légaux et pour les dispositions d'ordre public).
Seule la reconnaissance de dispositions d'ordre public particulièrement impérieuses peut justifier l'application immédiate aux contrats en cours.
En l'espèce, le bail conclu entre les parties antérieurement à l’entrée en vigueur de la loi précitée, contient une clause aux termes de laquelle le contrat se trouvera de plein droit résilié, en cas de défaut de paiement des loyers et accessoires, deux mois après un commandement de payer resté infructueux, conformément à l'article 24 de la loi n° 89-462 du 6 juillet 1989 tel qu'il était en vigueur jusqu'au 29 juillet 2023.
En premier lieu, il sera constaté que la loi n°2023-668 du 27 juillet 2023 ne contient aucune disposition transitoire prescrivant l'application immédiate aux contrats en cours.
En second lieu, il y a lieu de souligner qu'au regard des principes de liberté contractuelle, sécurité juridique et prévisibilité du droit rappelés ci-dessus, il convient de favoriser le respect de la volonté des parties.
Or, la clause résolutoire insérée au présent bail emporte contractualisation du délai laissé au locataire afin d'apurer les causes du commandement de payer. En effet, l'article 24 de la loi n° 89462 du 6 juillet 1989 tel qu'il était en vigueur jusqu'au 29 juillet 2023 n'imposait pas l'insertion d'une telle clause dans le bail, et le cas échéant, se contentait de fixer un délai minimum avant l'acquisition de la clause (qui pouvait par conséquent être supérieur à deux mois, comme consacré par la pratique de multiples bailleurs notamment sociaux). Ainsi, la loi laissant à l'appréciation des parties à la fois de l'opportunité d'une clause résolutoire et du délai pour solder les causes du commandement, il ne saurait être soutenu que la mise en œuvre de la clause résolutoire est un effet légal du contrat et non l'application d'une disposition contractuelle.
En troisième lieu, aucune disposition d'ordre public « particulièrement impérieuse » ne justifie l'application immédiate sur ce point de l'article 24 tel qu'issu de la loi n°2023-668 du 27 juillet 2023. Au contraire, la loi n° 89-462 du 6 juillet 1989 institue un ordre public de protection des locataires, en conformité avec le droit à la protection du logement (droit à valeur conventionnelle et objectif à valeur constitutionnelle). Or, un délai de deux mois pour acquitter les causes d'un commandement de payer est nécessairement plus favorable au locataire qu'un délai de six semaines, en ce qu'il lui accorde deux semaines de plus apurer sa dette et par conséquent conserver son droit au bail.
Enfin, la troisième chambre civile de la Cour de cassation, par avis en date du 13 juin 2024 (pourvoi N°24-70.002), a exposé être d'avis que les dispositions de l'article 10 de la loi n° 2023-668 du 27 juillet 2023, en ce qu'elles modifient le délai minimal imparti au locataire pour s'acquitter de sa dette après la délivrance d'un commandement de payer visant la clause résolutoire insérée au bail prévu par l'article 24, alinéa 1er et 1°, de la loi n° 89-462 du 6 juillet 1989, n'ont pas pour effet de modifier les délais figurant dans les clauses contractuelles des baux en cours au jour de l'entrée en vigueur de la loi.

Ainsi, nonobstant les termes du commandement visant un délai de 6 semaines pour payer les loyers et charges dus, il découle de ce qui précède qu'il y a lieu d'appliquer la clause résolutoire telle que prévue au contrat de bail dans le cadre du présent litige.

Selon, l'article 24-I de la loi n°89-462 du 06 juillet 1989, dans sa rédaction applicable à l’espèce, prévoit que "toute clause prévoyant la résiliation de plein droit du contrat de location pour défaut de paiement du loyer ou des charges aux termes convenus ou pour non-versement du dépôt de garantie ne produit effet que deux mois après un commandement de payer demeuré infructueux";

En l'espèce, l’EPIC [Localité 1] MÉTROPOLE HABITAT produit :
- le bail conclu le 5 février 2018 contenant une clause résolutoire à défaut de paiement deux mois après un commandement de payer infructueux,
- le commandement de payer citant expressement cette clause, signifié le 20 janvier 2025, pour la somme en principal de 1.690,62 euros,
- un décompte de créance actualisé.

Il en ressort que le commandement est demeuré infructueux pendant plus de deux mois.

Il y a donc lieu de constater que les conditions d’acquisition de la clause résolutoire contenue dans le bail étaient réunies à la date du 21 mars 2025 .

- Sur le paiement de l'arriéré locatif

Le paiement des loyers et des charges échus constitue l'obligation principale d'un locataire à l'égard de son bailleur en vertu de l'article 7 a) de la loi 89-462 du 6 juillet 1989.

En application de l'article 1240 du code civil, tout fait quelconque de l'homme, qui cause à autrui un dommage, oblige celui par la faute duquel il est arrivé, à le réparer.
Le maintien dans les lieux malgré cette déchéance du droit d'occupation constitue une faute civile ouvrant droit à réparation en ce qu'elle cause un préjudice certain pour le propriétaire dont l'occupation indue de son bien l'a privé de sa jouissance. Au-delà de cet aspect indemnitaire, l'indemnité d'occupation, qui est également de nature compensatoire, constitue une dette de jouissance correspondant à la valeur équitable des locaux.
Depuis la résiliation du bail, Mme [J] [N] [O] et M. [E] [V] qui se maintiennent dans les lieux et cause sont redevables d'une indemnité d'occupation qu'il convient de fixer au montant actuel du loyer actualisé et des charges justifiées.
En l'espèce, l'EPIC [Localité 1] MÉTROPOLE HABITAT a produit, un décompte arrêtant sa créance à 2.730,18 euros, échéance du mois de mars 2026 comprise.
Mme [J] [N] [O] et M. [E] [V] ne contestent pas la créance.
Toutefois, en application de l'article 24-V de la loi du 6 juillet 1989, le juge peut vérifier d'office tout élément constitutif de la dette locative.
Il sera déduit du décompte de créance les frais de commissaire de justice d’un montant de 261,48 €, qui, s’ils sont justifiés, relèvent des dépens qui seront examinés ci-après. Il sera également déduit la somme de 76,20 euros de pénalités d'enquête dont les conditions légales de facturation ne sont pas justifiées.

Mme [J] [N] [O] et M. [E] [V] seront condamnés au paiement de la somme de 2.730,18 € - 261,48 € - 76.20 € = 2.392, 50 euros au titre de la créance locative, échéance de mars 2026 comprise.
-Sur l'octroi de délais de paiement suspendant les effets de la clause résolutoire
L'article 24 V, de la loi n°89-462 du 06 juillet 1989 dispose que " Le juge peut, à la demande du locataire, du bailleur ou d'office, à la condition que le locataire soit en situation de régler sa dette locative et qu'il ait repris le versement intégral du loyer courant avant la date de l'audience, accorder des délais de paiement dans la limite de trois années (...) ; l’article 24 VII ajoute que « Lorsque le juge est saisi en ce sens par le bailleur ou par le locataire, et à la condition que celui-ci ait repris le versement intégral du loyer courant avant la date de l'audience, les effets de la clause de résiliation de plein droit peuvent être suspendus pendant le cours des délais accordés par le juge dans les conditions prévues aux V et VI du présent article. Cette suspension prend fin dès le premier impayé ou dès lors que le locataire ne se libère pas de sa dette locative dans le délai et selon les modalités fixées par le juge. Ces délais et les modalités de paiement accordés ne peuvent affecter l'exécution du contrat de location et notamment suspendre le paiement du loyer et des charges. Si le locataire se libère de sa dette locative dans le délai et selon les modalités fixées par le juge, la clause de résiliation de plein droit est réputée ne pas avoir joué. Dans le cas contraire, elle reprend son plein effet."

En l’espèce, Mme [J] [N] [O] et M. [E] [V] ont réglé repris le paiement des loyers courants.
Un rappel d’APL proche va réduire la dette aux direx dubailleur qui a donné son accord pour que des délais suspensifs soient accordés. L'équilibre des charges et ressources de Mme [J] [N] [O] et M. [E] [V] semble précaire, mais leur permet de faire face à un apurement de la dette locative.
Il leur sera donc accordés les délais suspensifs suggérés par le bailleur pour se libérer de la dette locative, par mensualités de 40 euros, et selon les modalités décrites au dispositif de la présente décision.
En cas d'apurement intégral de la dette selon l'échéancier, la clause résolutoire sera réputée n'avoir jamais joué.
En revanche, à défaut de règlement d'une mensualité des loyer et charges courants, l'intégralité des sommes dues deviendra immédiatement exigible en l'absence de régularisation dans les 15 jours. La clause résolutoire reprendra alors ses effets et aura pour effet de déchoir le locataire de tout droit d'occupation du local donné à bail. L’expulsion sera ordonnée et jusqu'à libération complète des lieux, la locataire se trouvera redevable, jusqu’à la date de la libération effective et définitive des lieux, d'une indemnité d'occupation mensuelle égale au montant du loyer et de la provision sur charges qui auraient été dus en l’absence de résiliation du bail au jour de la défaillance.

3) Sur les demandes accessoires
L’article 696 du code de procédure civile dispose que la partie perdante est condamnée aux dépens, à moins que le juge, par décision motivée, n’en mette la totalité ou une fraction à la charge d’une autre partie.
Mme [J] [N] [O] et M. [E] [V], partie perdante, supporteront la charge de l’intégralité des dépens de la présente procédure coût du commandement compris.
Il résulte des dispositions de l’article 700 du code de procédure civile que dans toutes les instances, le juge condamne la partie tenue aux dépens ou, à défaut, la partie perdante, à payer à l’autre partie la somme qu’il détermine, au titre des frais exposés et non compris dans les dépens. Le juge tient compte de l’équité ou de la situation économique de la partie condamnée. Il peut, même d’office, pour des raisons tirées des mêmes considérations, dire qu’il n’y a pas lieu à cette condamnation.
Afin de favoriser le règlement de l’impayé locatif et compte tenu de la situation respective des parties, il n’apparaît pas équitable de faire application de l’article 700 du code de procédure civile.
La présente décision est exécutoire à titre provisoire.

PAR CES MOTIFS, Le juge des contentieux de la protection, statuant par jugement mis à disposition au greffe, contradictoire et en premier ressort,