TJ 37261, 3 juill. 2026, RG 25/04741

MINUTE N° : 26/00462

JUGEMENT
DU 03 Juillet 2026

N° RC 25/04741

DÉCISION
réputée contradictoire et en premier ressort

E.P.I.C. [Localité 1] METROPOLE HABITAT

ET :

[M] [P]

Débats à l'audience du 30 Avril 2026

le

copie et grosse :
à
EPIC [Localité 1] METROPOLE HABITAT OPH

copie :
à
Préfet d'[Localité 2] et [Localité 3]

copie dossier
TRIBUNAL JUDICIAIRE

DE [Localité 1]

TENUE le 03 Juillet 2026

Au siège du Tribunal, [Adresse 1] à TOURS,

COMPOSITION DU TRIBUNAL LORS DES DÉBATS ET DU DÉLIBÉRÉ :

PRÉSIDENT : F. DEVOUARD, Magistrat à titre temporaire du Tribunal judiciaire de TOURS,

GREFFIER : C. LEBRUN

DÉBATS :

A l'audience publique du 30 Avril 2026

DÉCISION :

Prononcée publiquement le 03 Juillet 2026 par mise à la disposition des parties au Greffe de ce Tribunal, les parties en ayant été préalablement avisées dans les conditions prévues au deuxième alinéa de l'article 450 du Code de Procédure Civile.

ENTRE :

EPIC [Localité 1] METROPOLE HABITAT OPH immatriculé au RCS de [Localité 1] sous le n° B 351 243 076 dont le siège social est [Adresse 2]

Représenté par Mme [S] [G] munie d'un pouvoir de représentation

D'une Part ;

ET :

Monsieur [M] [P]
né le 13 Octobre 1970 à [Localité 4] demeurant [Adresse 3] - [Localité 5] [Adresse 4]
non comparant

D'autre Part ;

EXPOSE DES MOTIFS

Par contrat sous seing privé du 29 mars 2019, l'EPIC [Localité 1] HABITAT, aux droits duquel vient l’EPIC [Localité 1] MÉTROPOLE HABITAT, a donné à bail à M. [M] [P], un bien immobilier à usage d’habitation situé à [Localité 6], [Adresse 5] , appartement 4, pour un loyer mensuel principal de 357,06 euros, payable à terme échu.

Invoquant l'existence de loyers demeurés impayés, l’EPIC [Localité 1] MÉTROPOLE HABITAT a :
- fait signifier à M. [M] [P], le 30 juillet 2025, un commandement de payer la somme de 881,94 euros, visant la clause résolutoire prévue au bail,
- saisi la CCAPEX le 4 août 2025 de la situation.

Arguant du défaut de paiement de la dette dans le délai visé au commandement, le bailleur a saisi le juge des contentieux de la protection du tribunal judiciaire de TOURS par acte de commissaire de justice du 7 octobre 2025, dénoncé au préfet d'Indre et Loire le 8 octobre 2025, pour voir notamment, sous le bénéfice de l’exécution provisoire :
- constater l’acquisition de la clause résolutoire et subsidiairement prononcer la résiliation du bail ;
- ordonner l’expulsion de M. [M] [P] devenu occupant sans droit ni titre avec tous moyens de droit ;
- et obtenir sa condamnation au paiement de la somme de 881,94 euros au titre des loyers impayés à parfaire d’une indemnité mensuelle d’occupation égale au montant du loyer habituel et des charges jusqu’à libération des lieux, outre une somme de 500 euros en application de l’article 700 du code de procédure civile et les dépens comprenant le coût du commandement, de l'assignationet de la dénonciation à la CCAPEX.

A l’audience du 30 avril 2026, l’EPIC [Localité 1] MÉTROPOLE HABITAT - représenté par une salariée munie d’un pouvoir - actualise sa créance à 294,13 euros. Elle indique que l’APL est maintenue et que le loyer résiduel est de 189,62 euros. Le paiement des loyers a repris et un accord est intervenu avec le locataire pour apurer la dette par mensualités de 100 euros en plus du loyer courant. Le bailleur demande en conséquence que des délais suspensifs lui soient accordés.

M. [M] [P], cité par acte déposé en étude ne comparait pas et n'est pas représenté. Le jugement susceptible d'appel sera réputé contradictoire.

Le diagnostic social et financier n'est pas parvenu au greffe.

L'affaire a été mise en délibéré à ce jour par mise à disposition au greffe.

MOTIVATION

Aux termes de l'article 472 du code de procédure civile, si le défendeur ne comparaît pas, il est néanmoins statué sur le fond. Le juge ne fait droit à la demande que dans la mesure où il l'estime régulière, recevable et bien fondée.

1 ) Sur la recevabilité de l'action en résiliation et en expulsion

En vertu de l’article 24-II de la loi du 6 juillet 1989, dans sa version applicable au litige, les bailleurs personnes morales autres que certaines SCI familiales ne peuvent faire délivrer, sous peine d’irrecevabilité de la demande, une assignation aux fins de constat de résiliation du bail avant l’expiration d’un délai de deux mois suivant la saisine de la commission de coordination des actions de prévention des expulsions locatives prévue à l’article 7-2 de la loi n° 90-449 du 31 mai 1990 précitée. Cette saisine est réputée constituée lorsque persiste une situation d’impayés, préalablement signalée dans les conditions réglementaires aux organismes payeurs des aides au logement en vue d’assurer le maintien du versement des aides mentionnées à l’article L. 351-2 du code de la construction et de l’habitation et aux articles L. 542-1 et L. 831-1 du code de la sécurité sociale. Cette saisine peut s’effectuer par voie électronique, selon des modalités fixées par décret.

L’article 24-III de la loi du 6 juillet 1989 dispose qu’à peine d’irrecevabilité de la demande, l’assignation aux fins de constat de la résiliation est notifiée à la diligence de l’huissier de justice au représentant de l’État dans le département, au moins six semaines avant l’audience. Cette notification s’effectue par voie électronique, selon des modalités fixées par décret.

En l'espèce, l’EPIC [Localité 1] MÉTROPOLE HABITAT justifie avoir signalé la situation à la CCAPEX et avoir dénoncé l’assignation au représentant de l’État conformément aux dispositions précitées.

L’action est donc recevable.

2) Sur le fond

- Sur l'acquisition des effets de la clause résolutoire

L'article 24-I de la loi n°89-462 du 06 juillet 1989, dans sa rédaction applicable à l’espèce, prévoit que "toute clause prévoyant la résiliation de plein droit du contrat de location pour défaut de paiement du loyer ou des charges aux termes convenus ou pour non-versement du dépôt de garantie ne produit effet que deux mois après un commandement de payer demeuré infructueux" ;

En l'espèce, l’EPIC [Localité 1] MÉTROPOLE HABITAT produit :
- le bail conclu le 29 mars 2019 contenant une clause résolutoire à défaut de paiement deux mois après un commandement de payer infructueux,
- le commandement de payer visant expressement cette clause, signifié le 30 juillet 2025, pour la somme en principal de 881,94 euros,
- une décompte de créance actualisé au 27 avril 2026.

Il ressort du décompte de créance que les causes du commandement n'ont pas été réglées dans le délai de deux mois.
M. [M] [P] ne rapportent pas la preuve de l'existence de paiements non pris en compte, alors que cette charge lui incombe en application de l'article 1353 du Code civil.
Il sera donc constaté l'acquisition de la clause résolutoire au 1er octobre 2025.
Sur la demande de condamnation en paiement de l'arriéré locatif et des indemnités d’occupation
Le paiement des loyers et des charges échus constitue l'obligation principale d'un locataire à l'égard de son bailleur en vertu de l'article 7 a) de la loi 89-462 du 6 juillet 1989.
En outre, depuis la résiliation du bail, M. [M] [P] qui se maintient dans les lieux et cause ainsi un préjudice à son bailleur, est redevable d'une indemnité d'occupation qu'il convient de fixer au montant actuel du loyer actualisé et de la provision sur charges.
En l'espèce, L’EPIC [Localité 1] MÉTROPOLE HABITAT revendique une créance de 294,13 euros, échéance de mars 2026 inclus.
M. [M] [P], n'apporte aucun élément de nature à contester ni le principe ni le montant de cette dette.
En application de l'article 24-V de la loi du 6 juillet 1989, le juge peut vérifier d'office tout élément constitutif de la dette locative.
En l'espèce, il convient de déduire de la créance les frais de commissaire de justice compris dans les dépens soit 178,90 euros et les pénalités d'enquête sociale soit 22,86 euros dont les conditions légales de perception ne sont pas justifiées.
M. [M] [P] sera par conséquent condamné au paiement de la somme de 92,37 euros (294,13 € - (178,90 € + 22,86 €)) au titre des loyers et indemnités d'occupation échéance de mars comprise outre une indemnité mensuelle d’occupation égale au loyer et charges qui auraient été dus si le bail n'avait pas été résilié, pour la période courant du 1er avril 2026 à la date de la libération effective et définitive des lieux.
- Sur les délais de paiement.
L'article 24 V, de la loi n°89-462 du 06 juillet 1989 dispose que " Le juge peut, à la demande du locataire, du bailleur ou d'office, à la condition que le locataire soit en situation de régler sa dette locative et qu'il ait repris le versement intégral du loyer courant avant la date de l'audience, accorder des délais de paiement dans la limite de trois années (...) ; l’article 24 VII ajoute que « Lorsque le juge est saisi en ce sens par le bailleur ou par le locataire, et à la condition que celui-ci ait repris le versement intégral du loyer courant avant la date de l'audience, les effets de la clause de résiliation de plein droit peuvent être suspendus pendant le cours des délais accordés par le juge dans les conditions prévues aux V et VI du présent article. Cette suspension prend fin dès le premier impayé ou dès lors que le locataire ne se libère pas de sa dette locative dans le délai et selon les modalités fixées par le juge. Ces délais et les modalités de paiement accordés ne peuvent affecter l'exécution du contrat de location et notamment suspendre le paiement du loyer et des charges. Si le locataire se libère de sa dette locative dans le délai et selon les modalités fixées par le juge, la clause de résiliation de plein droit est réputée ne pas avoir joué. Dans le cas contraire, elle reprend son plein effet."
Le décompte de créance produit démontre que M. [M] [P] a repris le paiement du loyer résiduel et a payé 650 euros le 12 février 2026 et 500 euros le 24 avril 2026.
L’absence du diagnostic financier et sa propre absence à l’audience ne permettent pas de s’assurer qu’il est en mesure d’apurer la dette. Cependant modicité du solde restant dû et la demande de délais suspensifs présentée par le bailleur, justifie que de tels délais soient accordés.
Compte tenu de ces éléments, M. [M] [P] sera autorisé à se libérer du montant de sa dette selon les modalités qui seront rappelées au dispositif. Les effets de la clause résolutoire seront suspendus pendant le cours des délais ainsi accordés.
En cas d'apurement intégral de la dette selon l'échéancier, la clause résolutoire sera réputée n'avoir jamais joué.
En revanche, à défaut de règlement d'une mensualité ou du loyer et charges courants, l'intégralité des sommes dues deviendra immédiatement exigible en l'absence de régularisation dans les 15 jours. La clause résolutoire reprendra alors ses effets et aura pour effet de déchoir le locataire de tout droit d'occupation du local donné à bail. L’expulsion sera ordonnée et jusqu'à libération complète des lieux, les locataires se trouveront redevable, jusqu’à la date de la libération effective et définitive des lieux, d'une indemnité d'occupation mensuelle égale au montant du loyer et de la provision sur charges qui auraient été dus en l’absence de résiliation du bail au jour de la défaillance.
3) Sur les mesures accessoires
L’article 696 du code de procédure civile dispose que la partie perdante est condamnée aux dépens, à moins que le juge, par décision motivée, n’en mette la totalité ou une fraction à la charge d’une autre partie.
M. [M] [P], partie perdante, sera condamné à supporter les frais de la procédure qui comprennent les frais de commandement et de sa notification.
Il résulte des dispositions de l’article 700 du code de procédure civile que dans toutes les instances, le juge condamne la partie tenue aux dépens ou, à défaut, la partie perdante, à payer à l’autre partie la somme qu’il détermine, au titre des frais exposés et non compris dans les dépens. Le juge tient compte de l’équité ou de la situation économique de la partie condamnée. Il peut, même d’office, pour des raisons tirées des mêmes considérations, dire qu’il n’y a pas lieu à cette condamnation.
Compte tenu de la situation économique des parties et eu égard à l'équité, la demande fondée sur l’article 700 du Code de procédure civile est rejetée.
Conformément à l’article 514 du code de procédure civile, les décisions de première instance sont de droit exécutoire à titre provisoire à moins que la loi ou la décision rendue n’en dispose autrement.
PAR CES MOTIFS
Le juge des contentieux de la protection, statuant après débats tenus en audience publique, par jugement réputé contradictoire, rendu en premier ressort, par mise à disposition au greffe,
CONSTATE que les conditions d’acquisition de la clause résolutoire, prévue au bail conclu le 29 mars 2019 concernant le bien immobilier à usage d’habitation situé à [Adresse 6], sont réunies à la date du 1er octobre 2025 ;

CONDAMNE M. [M] [P] à verser à l'EPIC [Localité 1] MÉTROPOLE HABITAT la somme de QUATRE VINGT DOUZE euros et TRENTE SEPT centimes (92,37 euros) au titre des loyers et indemnités d'occupation échéance de mars 2026 comprise.

AUTORISE M. [M] [P] à s’acquitter de cette somme, outre le loyer et les charges courants, en 1 mensualité de 92,37 euros qui soldera la créance en principal et intérêts ;

PRECISE que cette mensualité devra intervenir en même temps que le paiement du loyer courant et pour la première fois avec le loyer dû dans le mois suivant la signification de la présente décision;

SUSPEND l’effet de la clause résolutoire pendant l’exécution des délais accordés ;
DIT que jusqu'à la décision définitive sur la procédure de surendettement, toute mensualité impayée qu'elle soit due au titre du loyer et des charges courantes ou de l'arriéré restée impayée quinze jours après sa date d'exigibilité justifiera :

* que la clause résolutoire retrouve son plein effet ;
* que le solde de la dette devienne immédiatement exigible ;
* qu'à défaut pour M. [M] [P] d’avoir volontairement libéré les lieux dans les deux mois de la délivrance d’un commandement de quitter les lieux, l'EPIC [Localité 1] MÉTROPOLE HABITAT puisse faire procéder à son expulsion ainsi qu’à celle de tous les occupants de son chef, avec le concours d’un serrurier et de la force publique si besoin est ;
* que M. [M] [P] soient condamné à verser à l'EPIC [Localité 1] MÉTROPOLE HABITAT , jusqu'à libération définitive des lieux, une indemnité mensuelle d’occupation provisionnelle égale au montant du loyer et des charges justifiées qui auraient été dus en l’absence de résiliation du bail au jour de la défaillance ;
DIT qu'il n'y a pas lieu de faire application de l’article 700 du code de procédure civile ;

CONDAMNE M. [M] [P] aux entiers dépens de la présente procédure, qui comprendront notamment le coût du commandement de payer ;

RAPPELLE que la présente décision est exécutoire à titre provisoire, frais et dépens compris ;
DIT qu’à la diligence du greffier, une expédition de la présente décision sera transmise au préfet d'[Localité 2] et [Localité 3] en application de l’article R412-2 du code des procédures civiles d’exécution ;

Ainsi jugé et prononcé par mise à disposition de la décision au greffe, les parties en ayant été préalablement avisées dans les conditions prévues au deuxième alinéa de l’article 450 du code de procédure civile,

Le greffier, Le juge des contentieux de la protection,