TJ 97209, 21 mai 2026, RG 25/00379

N° Minute : 26/163

TRIBUNAL JUDICIAIRE
DE [Localité 1]

N° RG 25/00379 - N° Portalis DB3X-W-B7J-TIVAD

AUDIENCE DE RÉFÉRÉ

ORDONNANCE RENDUE LE 21 MAI 2026

AFFAIRE

S.C.I. SCI LE LUDIVIMUM

C/

S.A.R.L. L OASIS

DEMANDERESSE :

SCI LE LUDIVIMUM
[Adresse 1]
[Localité 2]

Rep/assistant : Me Charlène LE FLOC’H, Avocate au barreau de MARTINIQUE

DEFENDERESSE :

S.A.R.L. L OASIS, venant aux droits de la SARL [D]
[Adresse 2]
[Localité 3]

Rep/assistant : Me Gérard GRANVORKA, Avocat au barreau de MARTINIQUE

DEBATS :

PRESIDENT : Aline OLIE
GREFFIER : Nathalie MARIE-CLAIRE

L'affaire a été appelée à l’audience du 13 Mars 2026 et mise en délibéré 24 avril 2026, prorogée au 21 Mai 2026.

NATURE DE L’AFFAIRE

Contradictoire
premier ressort

ORDONNANCE : rendue par Aline OLIE, Présidente du tribunal judiciaire, Juge des Référés assistée de Nathalie MARIE-CLAIRE, Greffière

EXPOSE DU LITIGE :

Selon bail commercial signé le 05 juin 2014, la S.C.I LUDIVIMUM a consenti un bail à la S.A.R.L [D], dans un ensemble immobilier à usage d’Etablissement d’Hébergement pour Personnes Agées Dépendantes (EHPAD), en cours d’édification, sur un terrain situé à [Adresse 3], [Adresse 4], le lot numéro 28, pour une durée de douze années consécutives avec prise d’effet au 1er avril 2014 et moyennant un loyer annuel TTC de 13.069,69 euros.

Par exploit de commissaire de justice du 16 avril 2025, la S.C.I LUDIVIMUM a fait signifier à la S.A.R.L L’OASIS une sommation de payer les loyers et les charges, pour un montant total de 17.475,66 euros.

Par actes de commissaire de justice du 03 novembre 2025, la S.C.I LUDIVIMUM a fait assigner la S.A.R.L L’OASIS venant aux droits de la SARL [D] devant la présidente du tribunal judiciaire de Fort-de-France, statuant en référé, aux fins de l’entendre :
Condamner provisionnellement la société OASIS en sa qualité de locataire à verser au titre des loyers, taxes et charges à la S.C.I LE LUDIVIMUM la somme de 31.123,17 euros, Condamner la société OASIS à payer à la S.C.I LE LUDIVIMUM une somme de 2.000 euros au titre de l’article 700 du code de procédure civile ainsi qu’en tous les dépens.
A l’appui de ses prétentions, elle expose que malgré l’envoi d’une sommation d’avoir à payer à la défenderesse, cette dernière n’a pas régularisé sa situation et n’a payé aucune somme des 17.475,66 euros réclamés. Elle se dit bien fondée à sollicité la condamnation provisionnelle de la S.A.R.L L’OASIS au paiement des loyers et charges restant dus.

L’affaire a été appelée une première fois à l’audience du 05 décembre 2025. Elle a fait l’objet de trois renvois avant d’être retenue à l’audience du 13 mars 2026.

A cette audience, la S.C.I LE LUDIVIMUM, représentée par son conseil, s’en remet à ses conclusions notifiées le 02 février 2026, dans lesquelles elle demande au juge des référés de :
Au principal, Renvoyer les parties à se pourvoir,Mais cependant et dès à présent,Rejeter la demande de la S.A.R.L L’OASIS tendant à faire injonction à la S.C.I LE LUDIVIMUM d’avoir à communiquer une sommation de payer délivrée le 16 avril 2025,Condamner provisionnellement la société OASIS en sa qualité de locataire à verser au titre des loyers, taxes et charges à la S.C.I LE LUDIVIMUM la somme de 31.398,37 euros, Débouter la S.A.R.L L’OASIS de l’ensemble de ses demandes ; Condamner la société OASIS à payer à la S.C.I LE LUDIVIMUM une somme de 2.000 euros au titre de l’article 700 du code de procédure civile ainsi qu’en tous les dépens.
A l’appui de ses prétentions, elle expose que la demande de la défenderesse tendant à ce qu’il lui soit fait injonction d’avoir à communiquer la sommation de payer est tout à fait inutile sachant que la S.A.R.L L’OASIS a incontestablement eu connaissance de cette pièce qui lui a été signifiée le 16 avril 2025, cet acte ayant été remis à « M. [I] [S], responsable logistique » de la S.A.R.L L’OASIS. Dans un second temps, elle explique que la défenderesse ne conteste pas devoir

des sommes au titre des loyers mais se contente seulement de soulever une prescription grâce à laquelle la somme de 521,15 euros devrait être déduite des sommes dues, ne développant pas d’arguments détaillés sur le quantum de la créance.

La S.A.R.L L’OASIS, représentée par son conseil, s’en remet à ses conclusions notifiées le 15 janvier 2026, dans lesquelles elle demande au juge des référés de :
Avant dire droit, faire injonction à la S.C.I LE LUDIVIMUM de communiquer la somme de payer qu’elle aurait délivrer à la concluante par acte de la SCP BOYAN & BABIN du 16 avril 2025 et dont elle se prévaut,Juger prescrite la somme de 421 euros hors taxe correspondant à la part du loyer du 3ème trimestre 2020 après indexation, Rejeter les demandes de paiement de la taxe foncière de la copropriété 2020 et 2021, ces taxes n’étant pas à la charge du preneur, En tout état, juger ces taxes prescrites, Rejeter les demandes de remboursement de la taxe d’enlèvement des ordures ménagère, de foncier de copropriété et des honoraires de syndic faute d’avoir été préalablement acquittées par la demanderesse,Condamner la S.C.I LE LUDIVIMUM au paiement de la somme de 2.000 euros sur le fondement de l’article 700 du code de procédure civile, La condamner aux entiers dépens.
A l’appui de ses prétentions, elle expose que la sommation de payer n’est pas produite aux débats.

Elle ajoute qu’une partie des loyers réclamés est prescrite, précisant que les loyers se prescrivent par cinq ans en application des dispositions de l’article 2224 du code civil et que le délai court à compter de la date d’exigibilité du nouveau loyer et que l’action en paiement doit être engagée à l’intérieur de ce délai.

Elle ajoute qu’il ne ressort pas du bail que la taxe foncière soit due par le preneur et qu’en tout état de cause, la taxe foncière se prescrit par un an à compter du 1er janvier suivant l’année d’imposition. Enfin, elle indique que la demanderesse n’apporte pas la preuve qu’elle se serait acquittée des taxes d’enlèvement des ordures ménagères et des autres charges de copropriété.

L’affaire a été mise en délibéré au 24 avril 2026, prorogée au 21 mai 2026 par mise à disposition au greffe.

MOTIFS DE LA DECISION :

Sur la demande de provision

L'article 834 du code de procédure civile dispose : « Dans tous les cas d'urgence, le président du tribunal judiciaire peut ordonner en référé toutes les mesures qui ne se heurtent à aucune contestation sérieuse ou que justifie l'existence d'un différend ».

L'article 835 du même code dispose : « le président peut toujours, même en présence d'une contestation sérieuse, prescrire en référé les mesures conservatoires ou de remise en état qui s'imposent, soit pour prévenir un dommage imminent, soit pour faire cesser un trouble manifestement illicite.
Dans les cas où l'existence de l'obligation n'est pas sérieusement contestable, il peut accorder une provision au créancier, ou ordonner l'exécution de l'obligation même s'il s'agit d'une obligation de faire. »

Au titre des loyers

Le paiement des loyers et charges, tel que prévu dans le contrat de location, est une obligation essentielle du locataire résultant des dispositions contractuelles du bail signé entre les parties ainsi que de l’article 1728 du code civil.

***

En l’espèce, il ressort des pièces versées aux débats que, par bail commercial signé le 05 juin 2014, la S.C.I LUDIVIMUM a consenti un bail à la S.A.R.L [D], le lot numéro 28 dans un ensemble immobilier à usage d’Etablissement d’Hébergement pour Personnes Agées Dépendantes (EHPAD), en cours d’édification, sur un terrain situé à [Adresse 5].

Les pièces produites établissent que la S.A.R.L [D] a, suivant acte sous seing privé du 17 juin 2016, cédé son fonds de commerce à la S.A.R.L L’OASIS, ce point n’étant pas contesté par la défenderesse.

Le bail a été conclu pour une période de douze années consécutives avec prise d’effet au 1er avril 2014, moyennant un loyer annuel HT de 12.800,87 euros, révisable annuellement au 1er janvier selon l’indice des loyers publié par l’INSEE.

Il résulte également des pièces produites que, par exploit de commissaire de justice du 16 avril 2025, la S.C.I LUDIVIMUM a fait signifier à la S.A.R.L L’OASIS une sommation de payer les loyers et les charges, pour un montant total de 17.475,66 euros.

Selon le décompte établi par la demanderesse, les loyers demeurés impayés depuis l’année 2020 s’élèvent à la somme totale de 28.075,04 euros.

La S.A.R.L L’OASIS ne conteste pas le principe de sa dette locative, mais soutient que la somme de 421 euros hors taxes, correspondant à la part du loyer du troisième trimestre 2020 après indexation serait atteinte par la prescription.

Toutefois, en l’absence de décompte suffisamment précis permettant d’identifier la composition de cette somme et sa date exacte d’exigibilité, il n’est pas possible, en l’état des référés, de déterminer avec certitude si cette fraction de la créance est prescrite.

Dès lors, cette contestation présente un caractère sérieux, faisant obstacle à ce qu’il soit statué sur ce point dans le cadre de la présente procédure.

Il y a lieu, en conséquence, de retenir que la créance provisionnelle au titre des loyers impayés depuis 2020 s’élève à la somme 28.075,04 euros.

Au titre des charges

Aux termes du contrat de bail, le preneur s’est engagé à « s’acquitter de l’ensemble des charges locatives usuelles de la copropriété ainsi que tous les impôts et taxes dont les locataires sont ordinairement tenus, notamment la taxe d’enlèvement d’ordure ménagère, et plus généralement, toute dépense locative nécessaire au bon fonctionnement de l’immeuble, eau et électricité, ainsi que toutes les charges de copropriété en ce compris les honoraires de syndic ».

La S.C.I LE LUDIVIMUM sollicite le paiement des sommes de 399,99 euros et 423,79 euros au titre des taxes foncières de 2020 et 2021.

Cependant, la taxe foncière est un impôt légalement dû par le propriétaire. En l’absence de stipulation expresse au bail mettant cette charge à la charge du locataire, la demande formée à ce titre se heurte à une contestation sérieuse et ne peut donner lieu à l’allocation d’une provision.

En revanche, le bail met expressément à la charge du locataire la taxe d’enlèvement des ordures ménagères. Les pièces produites, et notamment les états de répartitions des années 2023 et 2024 ainsi que l’appel de fonds de 2025, permettent de fixer cette créance à la somme de 292,05 euros (91,03 + 114 + 87,02). Cette somme, non utilement contestée, peut alors donner lieu à provision.

Le bail prévoit également la prise en charge des honoraires de syndic. Les états de répartitions des années 2023 et 2024 ainsi que l’appel de fonds de 2025 établissent que ceux-ci s’élèvent à la somme de 355,20 euros (115,20 + 120 + 120) au titre des années 2023 à 2025. Cette créance, qui n’est pas sérieusement contestée, peut également donner lieu à provision.

S’agissant enfin du « foncier de copropriété » réclamé, la S.C.I LE LUDIVIMUM ne précise pas la nature ni ne produit de décompte permettant de distinguer les charges récupérables des non récupérables ou exceptionnelles. En l’absence de ventilation claire et détaillée, cette demande se heurte à une contestation sérieuse.

Il convient dès lors de fixer la créance provisionnelle au titre des charges à un montant total de 647,25 euros (292,05 + 355,20).

Sur le montant de la provision
Il résulte de l’ensemble de ce qui précède que la S.A.R.L L’OASIS sera condamnée à payer à la S.C.I LUDIVIMUM la somme provisionnelle totale de 28.722,29 euros au titre des loyers, taxes et charges impayés.

Sur les demandes accessoires

La S.A.R.L L’OASIS, qui succombe à l’instance sera condamnée aux dépens.

Il n’apparaît pas inéquitable par ailleurs de la condamner à payer à la S.C.I LE LUDIVIMUM la somme de 1.000 euros sur le fondement de l'article 700 du code de procédure civile.

Il sera rappelé que la présente ordonnance bénéficie de l’exécution provisoire de droit, en application des dispositions de l’article 514 du code de procédure civile.

PAR CES MOTIFS