TJ 97209, 10 juill. 2026, RG 25/00236

N° Minute : 26/

TRIBUNAL JUDICIAIRE
DE [Localité 1]

N° RG 25/00236 - N° Portalis DB3X-W-B7J-TIRLY

AUDIENCE DE RÉFÉRÉ

ORDONNANCE RENDUE LE 10 JUILLET 2026

AFFAIRE

S.C.I. MAY DL

C/

[Z] [V]

DEMANDERESSE :

S.C.I. MAY DL
[Adresse 1]
[Adresse 2] [Adresse 3]
[Localité 2]

Rep/assistant : Me Fred GERMAIN, Avocat au barreau de MARTINIQUE

DEFENDEUR :

M. [Z] [V]
[Adresse 4]
[Localité 3]

Rep/assistant : Me Lucien ALEXANDRINE, Avocat au barreau de MARTINIQUE

DEBATS :

PRESIDENT : Aline OLIE
GREFFIER : Nathalie MARIE-CLAIRE

L'affaire a été appelée à l’audience du 12 Juin 2026 et mise en délibéré au 10 Juillet 2026.

NATURE DE L’AFFAIRE

Contradictoire
premier ressort

ORDONNANCE : rendue par Aline OLIE, Présidente du tribunal judiciaire, Juge des Référés assistée de Nathalie MARIE-CLAIRE, Greffière

EXPOSE DU LITIGE :

Selon bail commercial du 1er août 2018, la S.C.I MAY DL a consenti un bail à M. [V] [Z] [G], auto-entrepreneur, portant sur des locaux comprenant un hangar de 150 m² environ et des toilettes ainsi que du matériel d’exploitation, le tout sur un terrain d’une superficie de 3.000 m² sis [Adresse 5] à [Localité 4], pour une durée de neuf années entière et consécutives et moyennant un loyer principal annuel de 38.400 euros HT, soit 3.200 euros mensuel.

Par exploit de commissaire de justice du 27 novembre 2024, la S.C.I MAY DEL a fait signifier à M. [Z] [V] un commandement de payer les loyers visant la clause résolutoire, pour un solde à payer de 50.200 euros, hors coût de l’acte.

Par acte de commissaire de justice du 18 juillet 2025, la S.C.I MAY DL a fait assigner M. [Z] [V] devant la présidente du tribunal judiciaire de Fort-de-France, statuant en référé, aux fins de l’entendre :
Recevoir la S.C.I MAY DL en ses écritures, La déclarer bien fondée, Constater l'acquisition de la clause résolutoire prévue au bail commercial en date du 1er août 2018 expressément rappelée dans le commandement de payer du 27 novembre 2024,Constater la résiliation de plein droit du bail commercial, Dire et juger que Monsieur [Z] [V] est occupant sans droit ni titre à raison de l'acquisition de la résolution et ce depuis le 27 décembre 2024, En conséquence, Ordonner l'expulsion de Monsieur [Z] [V] et celui de tous occupants de son chef du sur un terrain cadastré section X n°[Cadastre 1] sis [Adresse 6], d’environ 3000m2, sous astreinte de 50 euros par jour de retard à compter de la signification de la décision à intervenir, avec l’assistance si besoin est, de la force publique, Condamner Monsieur [Z] [V] à payer par provision à la SCI MAY DL, la somme de 53.400 euros, au titre des loyers impayés arrêtée au 27 décembre 2024, avec intérêts au taux légal à compter du commandement en date du 27 novembre 2024 sans préjudice des loyers échus depuis cette date, Condamner Monsieur [Z] [V] à payer à la requérante, la somme de 3.200 euros par mois, à titre d’indemnité d’occupation, à compter du 27 décembre 2024, jusqu’à parfaite libération des lieux, Condamner Monsieur [Z] [V] à payer la somme de 3.500 euros en application des dispositions de l'article 700 du Code de Procédure Civile. Condamner Monsieur [Z] [V] aux entiers dépens qui comprendront notamment le coût du commandement de payer délivré le 27 novembre 2024.
Elle expose que M. [Z] [V] est défaillant dans le règlement des loyers depuis le mois de novembre 2022. Elle indique que suite à la vaine délivrance d’un commandement de payer le 27 novembre 2024, la clause résolutoire est acquise, le locataire n’ayant pas procédé au règlement de cette dette.

L’affaire a été appelée une première fois à l’audience du 12 septembre 2025. Elle a fait l’objet de cinq renvois avant d’être retenue à l’audience du 12 juin 2026.

A cette audience, la S.C.I MAY DL, représentée par son conseil, s’en remet aux demandes formulées au sein de son acte introductif d’instance.

M. [Z] [V], représenté par son conseil, s’en remet à ses conclusions notifiées le 12 juin 2026, dans lesquelles il demande au juge des référés de :
Juger M. [Z] [V] recevable et bien fondé en ses moyens, Juger qu’il existe une contestation sérieuse, Débouter la S.C.I MAY DL de l’ensemble de ses demandes, Désigner un expert judiciaire et ordonner une expertise selon les termes contenus dans ses écritures,

Condamner la S.C.I MAY DL à payer à M. [Z] [V] la somme de 3.500 euros sur le fondement de l’article 700 du code de procédure civile, Condamner la même aux entiers dépens.
A l’appui de ses prétentions, il expose que la demanderesse a manqué à ses obligations de délivrance et d’entretien car les lieux n’ont pas été clôturés, le compteur d’électricité n’est pas branché, il n’y a pas de compteur d’eau, les alentours du terrain ne sont pas entretenus, le hangar est dans un très mauvais état et la pièce à usage de toilettes est totalement insalubre.

Il indique également que le hangar ne peut être correctement fermé, ce qui facilite les intrusions et les vols, d’autant que le terrain n’est pas clôturé. Compte tenu de ces manquements, il expose que la créance invoquée est sérieusement contestable et qu’il y a lieu de désigner un expert judiciaire afin notamment de faire constater les désordres invoqués, de déterminer les préjudices subis et les modalités de remise en état et de faire les comptes entre les parties.

L’affaire a été mise en délibéré au 10 juillet 2026, par mise à disposition au greffe.

MOTIFS DE LA DECISION :

Aux termes de l'article 834 du code de procédure civile, « Dans tous les cas d'urgence, le président du tribunal judiciaire peut ordonner en référé toutes les mesures qui ne se heurtent à aucune contestation sérieuse ou que justifie l'existence d'un différend ».

L'article 835 dispose quant à lui que « le président peut toujours, même en présence d'une contestation sérieuse, prescrire en référé les mesures conservatoires ou de remise en état qui s'imposent, soit pour prévenir un dommage imminent, soit pour faire cesser un trouble manifestement illicite.
Dans les cas où l'existence de l'obligation n'est pas sérieusement contestable, il peut accorder une provision au créancier, ou ordonner l'exécution de l'obligation même s'il s'agit d'une obligation de faire. »

Il sera rappelé par ailleurs qu'aux termes de l'article L. 145-41 du code de commerce, « Toute clause insérée dans le bail prévoyant la résiliation de plein droit ne produit effet qu'un mois après un commandement demeuré infructueux. Le commandement doit, à peine de nullité, mentionner ce délai.

Sur l’acquisition de la clause résolutoire

La clause résolutoire a ainsi pour objet de sanctionner l'inexécution par le cocontractant des obligations découlant du bail commercial, faute d'avoir obtempéré dans le délai d'un mois consécutif à la mise en demeure qui lui a été auparavant signifiée. Elle doit être invoquée de bonne foi par le bailleur, ce qui implique que la juridiction saisie au fond doit rechercher si la clause résolutoire n'est pas invoquée de mauvaise foi dès l'instant où le preneur le fait valoir dans ses écritures, et ce même si les conditions d'application de la clause résolutoire sont apparemment réunies. En revanche, il n'appartient pas au juge des référés d'apprécier cette mauvaise foi, ce dernier ne pouvant qu'apprécier si les arguments opposés par le preneur sont de nature à caractériser une contestation sérieuse lui interdisant de constater l'acquisition de cette clause.

En l’espèce, il ressort des pièces produites aux débats que le bail du 1er août 2018 liant les deux parties contient une clause résolutoire prévoyant que : « En cas d’inexécution de l’une des clauses du présent contrat et notamment à défaut e paiement à son échéance de l’un des termes de loyers et accessoire, le bailleur se réserve le droit de résilier de plein droit le bail dont il s’agir un mois après sommation de faire cesser ou après commandement de payer demeuré sans effet visant la présente clause résolutoire. Le paiement ou l’exécution ou la cessation postérieur audit délai n’emportera pas l’impossibilité pour le bailleur d’exercer cette faculté de résiliation.

Si le preneur refuse de quitter les lieux, l’expulsion aura lieu par application d’une ordonnance de référé rendue exécutoire nonobstant opposition ou appel. ».

Le 27 novembre 2024, la S.C.I MAY DL a fait délivrer à M. [Z] [V] un commandement de payer au titre des loyers impayés. Ce commandement de payer reproduit les termes de clause résolutoire et énonce qu’à défaut de paiement de cette somme dans un délai d’un mois, le bail sera résilié de plein droit.

M. [Z] [V] ne conteste pas être débiteur de loyers envers la S.C.I MAY DL mais soutient que le non-paiement des loyers est dû à une violation du bailleur de son obligation délivrance et d’entretien des lieux.

Il résulte ainsi du procès-verbal de constat du 13 janvier 2025 que les abords du bâtiment sont insuffisamment entretenus, que plusieurs arbres présentent des branches cassées susceptibles de tomber, que la couverture du hangar est affectée par une corrosion importante et comporte de nombreuses dégradations générant des ouvertures permettant le passage des eaux de pluie.

Le constat relève également la présence d'un canal obstrué par de la boue et des végétaux, un sol particulièrement boueux aux abords du bâtiment, l'impossibilité de fermer normalement une entrée arrière, ainsi que l'existence, à l'intérieur du local, de multiples infiltrations d'eau résultant de la dégradation avancée de la toiture.

Le commissaire de justice a également relevé que plusieurs éléments de la structure métallique apparaissent fortement détériorés, que certains équipements de travail sont devenus défectueux et qu'un local sanitaire attenant au hangar présente un état d'insalubrité caractérisé par la présence de moisissures, des portes dégradées et des sanitaires hors d'usage.

Ces constatations sont corroborées par plusieurs attestations produites aux débats. L'une d'elles fait état du vol d'une bâche au sein de l'entreprise. Une autre attestation décrit des conditions d'exploitation particulièrement dégradées, marquées par des inondations récurrentes, l'absence d'eau, des dysfonctionnements du réseau électrique ainsi que des dégradations affectant les véhicules et matériels confiés par la clientèle. Une dernière attestation émane d'une personne se présentant comme repreneur potentiel de l'activité du défendeur et indiquant avoir renoncé à toute reprise des lieux en raison de leur vétusté et des risques qu'ils présenteraient pour la sécurité des salariés, du matériel professionnel et des biens des clients.

Sans qu'il appartienne au juge des référés de se prononcer sur la réalité, l'étendue et l'imputabilité définitives des désordres allégués, les éléments ainsi produits mettent en évidence l'existence de dégradations affectant tant la structure du bâtiment que ses conditions d'exploitation et de sécurité.

Ils sont de nature à soulever une contestation sérieuse quant au respect par le bailleur de ses obligations de délivrance, d'entretien et de garantie de jouissance paisible prévues par les dispositions du code civil.

L'appréciation de l'incidence de ces désordres sur les obligations respectives des parties au bail, et notamment sur l'obligation de paiement des loyers invoquée par la société demanderesse, suppose des investigations qui excèdent les pouvoirs du juge des référés.

Dans ces conditions, les demandes tendant au constat de l'acquisition de la clause résolutoire, à l'expulsion du défendeur ainsi qu'au paiement provisionnel des loyers et charges se heurtent à une contestation sérieuse.

La S.C.I MAY DL sera en conséquence déboutée de l'ensemble de ses demandes.

Sur la demande reconventionnelle d’expertise judiciaire

Aux termes de l’article 145 du code de procédure civile “ S’il existe un motif légitime de conserver ou d’établir avant tout procès la preuve de faits dont pourrait dépendre la solution d’un litige, les mesures d’instruction légalement admissibles peuvent être ordonnées à la demande de tout intéressé, sur requête ou en référé.”

Il est acquis que l'article 145 du code de procédure civile est un texte autonome auquel les conditions habituelles du référé ne sont pas applicables. Il n'est ainsi pas soumis à la condition d'urgence ou à la condition d'absence de contestation sérieuse.

Ce texte suppose l'existence d'un motif légitime c'est à dire un fait crédible et plausible, ne relevant pas de la simple hypothèse qui présente un lien utile avec un litige potentiel futur dont l'objet et le fondement juridique sont suffisamment déterminés et dont la solution peut dépendre de la mesure d'instruction sollicitée à condition que cette mesure ne porte pas une atteinte illégitime aux droits d'autrui. Elle doit être pertinente et utile.

Ainsi, si le demandeur à la mesure d'instruction n'a pas à démontrer l'existence des faits qu'il invoque puisque cette mesure in futurum est justement destinée à les établir, il doit néanmoins justifier d'éléments rendant crédibles ses suppositions et justifier que le litige potentiel n'est pas manifestement voué à l'échec et que la mesure est de nature à améliorer la situation probatoire du demandeur.

***

Comme il a été précédemment exposé, le procès-verbal de constat du 13 janvier 2025 fait état de nombreuses dégradations affectant tant l'extérieur que l'intérieur du bâtiment, notamment la toiture, la structure métallique, les dispositifs de fermeture, les réseaux d'évacuation des eaux ainsi que les sanitaires.

Les attestations produites aux débats corroborent l'existence de difficultés récurrentes d'exploitation et de conditions matérielles susceptibles d'affecter l'activité exercée dans les lieux.

Ainsi, les désordres invoqués sont directement susceptibles d'avoir une incidence sur l'exécution des obligations réciproques des parties au bail, sur l'appréciation des responsabilités encourues et, le cas échéant, sur l'évaluation des préjudices invoqués.

Dès lors, il existe un motif légitime d'établir, par une mesure d'instruction confiée à un technicien indépendant, la nature exacte des désordres allégués, leur origine, leur ancienneté, leur imputabilité éventuelle ainsi que les travaux nécessaires pour y remédier.

La mesure sollicitée apparaît utile à la résolution du litige susceptible d'opposer les parties au fond et proportionnée à l'objectif poursuivi.

Il convient en conséquence d'ordonner une expertise judiciaire dans les conditions précisées au dispositif.

Sur les demandes accessoires

L’avance des dépens de l’instance et des frais d’expertise seront mis à la charge de M. [Z] [V], qui a intérêt à l’opération d’expertise.

Il n’apparaît pas inéquitable enfin de ne pas faire application des dispositions de l’article 700 du code de procédure civile.

Il sera rappelé enfin que la présente décision est exécutoire par provision de plein droit.

PAR CES MOTIFS,