TJ 97209, 10 juill. 2026, RG 26/00175

N° Minute : 26/

TRIBUNAL JUDICIAIRE
DE [Localité 1]

N° RG 26/00175 - N° Portalis DB3X-W-B7K-TIZZ2

AUDIENCE DE RÉFÉRÉ

ORDONNANCE RENDUE LE 10 JUILLET 2026

AFFAIRE

[Y] [C]
[O] [B]

C/

S.A.S.U. STAB LOC

DEMANDEURS :

M. [Y] [C]
[Adresse 1]
[Localité 2]

Mme [P] [O] [C] née [B]
ès-qualité d’héritière de Monsieur [L] [V] [C]
[Adresse 2]
[Localité 3]

Tous deux représentés par : Me Caroline CHAMBRUN, Avocate au barreau de MARTINIQUE

DEFENDERESSE :

S.A.S.U. STAB LOC
[Adresse 3], Californie
[Localité 4]

Non représentée

DEBATS :

PRESIDENT : Aline OLIE
GREFFIER : Nathalie MARIE-CLAIRE

L'affaire a été appelée à l’audience du 12 Juin 2026 et mise en délibéré au 10 Juillet 2026

NATURE DE L’AFFAIRE

Réputée contradictoire
premier ressort

ORDONNANCE : rendue par Aline OLIE, Présidente du tribunal judiciaire, Juge des Référés assistée de Nathalie MARIE-CLAIRE, Greffière

****

EXPOSE DU LITIGE :

Par acte notarié en date du 07 janvier 2005, M. [L] [V] [C] a fait donation à M. [Y] [C] de la nue-propriété d’un immeuble situé au [Adresse 4] à [Localité 5]. Cet acte prévoit également une clause de réversion d’usufruit au profit de Mme [P] [O] [B], épouse [C].

Selon bail commercial signé les 22 et 23 juillet 2020, M. [L] [V] [C] et M. [Y] [C] ont donné à bail à la S.A.S.U STAB LOC un local commercial sis à la même adresse, pour une durée de neuf années entières et consécutives, moyennant un loyer annuel principal net fixé à 10.800 euros.

Selon la copie intégrale de son acte de décès, M. [L] [V] [C] est décédé le 5 janvier 2023 à [Localité 5].

Par exploit de commissaire de justice en date du 23 octobre 2023, Mme [P] [O] [B] épouse [C], agissant en qualité d’héritière de M. [L] [V] [C], ainsi que M. [Y] [C], ont fait délivrer à la S.A.S.U STAB LOC un commandement de payer visant la clause résolutoire du bail, pour un montant de 21.347 euros au titre des loyers impayés, outre le coût de l’acte.

Par courrier du 12 août 2024, Mme [O] [C] a mis en demeure la S.A.S.U STAB LOC de régler sa dette locative, alors évaluée à 20.401 euros, et de lui transmettre une attestation d’assurance pour l’année 2024 avant le 30 août 2024.

Par courrier en réponse du 29 août 2024, la S.A.S.U STAB LOC a indiqué rencontrer des difficultés financières l’empêchant de satisfaire pleinement à ses obligations locatives. La société a sollicité un délai supplémentaire afin de régulariser sa situation et s’est engagée à régler, dans la mesure de ses possibilités, deux échéances de loyer.

Elle a également contesté le décompte communiqué, faisant valoir que plusieurs versements effectués en 2023 et 2024 n’y figuraient pas.

Par exploit de commissaire de justice du 28 janvier 2025, Mme [P] [O] [C] née [B] et M. [Y] [C] ont fait délivrer à la S.A.S.U STAB LOC un nouveau commandement de payer visant la clause résolutoire, portant sur un arriéré locatif de 23.671 euros, hors frais d’acte.

Par acte de commissaire de justice du 27 mai 2026, Mme [P] [O] [B] veuve [C] et M. [Y] [C] ont fait assigner la S.A.S STAB LOC devant la présidente du tribunal judiciaire de Fort-de-France, statuant en référé, aux fins de l’entendre :
Constater l’acquisition de la clause résolutoire contenue dans le contrat de bail conclu entre Mme [O] [C], M. [Y] [C] et la S.A.S.U STAB LOC,En conséquence, Juger la S.A.S.U STAB LOC sans droit ni titre à se maintenir dans le local qui lui a été loué,Ordonner l’expulsion de la S.A.S.U STAB LOC et de tous occupants de son chef en la forme accoutumée, avec si besoin est, l’assistance de la force publique,Ordonner le transport et la séquestration des meubles et objets mobiliers appartenant à la S.A.S.U STAB LOC et garnissant les lieux dans tel garde meuble au choix du bailleur, aux frais, risques et périls de la S.A.S.U STAB LOC,

Condamner à titre provisionnel la S.A.S.U STAB LOC à payer à Mme [O] [C] et M. [Y] [C] la somme de 39.168,25 euros au titre des loyers du 1er mars 2023 au 30 avril 2026, charges, taxes, et frais de commandement inclus,Condamner à titre provisionnel la S.A.S.U STAB LOC à payer à Mme [O] [C] et M. [Y] [C] la somme de 3.890,50 euros à titre de dommages et intérêts conformément aux clauses contractuelles,Juger que la somme de 915 euros versée à titre de dépôt de garantie sera conservée par Mme [O] [C] et M. [Y] [C] à titre d’indemnité,Condamner la S.A.S.U STAB LOC à payer à Mme [O] [C] et M. [Y] [C], une indemnité d’occupation mensuelle de 915 euros jusqu’à ce que la S.A.S.U STAB LOC ait définitivement quitté les lieux,Juger que les sommes impayées produiront intérêts au taux légal à compter du 28 janvier 2025, date de la délivrance du commandement de payer resté infructueux, Condamner la S.A.S.U STAB LOC à payer Mme [O] [C] et M. [Y] [C] la somme de 3.000 euros au titre de l’article 700 du code de procédure civile, ainsi qu’aux entiers dépens.
Ils exposent que la S.A.S.U STAB LOC est en situation d’impayés locatifs depuis le mois d’octobre 2020. Ils indiquent qu’à la suite de la signification d’un premier commandement de payer visant la clause résolutoire, cette dernière a procédé à une régularisation partielle de sa dette, sans toutefois reprendre le paiement régulier des loyers courants.

Face à la persistance des manquements contractuels, ils ont été contraints de lui adresser une mise en demeure, puis de lui faire délivrer un nouveau commandement de payer visant la clause résolutoire le 28 janvier 2025. Ils indiquent que suite à la vaine délivrance de ce second commandement de payer, la clause résolutoire est acquise, la locataire n’ayant pas procédé au règlement de cette dette.

L’affaire a été appelée une première fois à l’audience du 12 juin 2026, lors de laquelle elle a été retenue.

A cette audience, Mme [P] [O] [C] née [B], ès qualité d’héritière de M. [L] [V] [C] et M. [Y] [C], représentés par leur conseil, s’en remettent aux demandes formulées au sein de leur acte introductif d’instance.

La S.A.S.U STAB LOC, citée par procès-verbal de recherches infructueuses conformément à l’article 659 du code civil, n’a pas comparu ni personne en son nom.

L’affaire a été mise en délibéré au 10 juillet 2026, par mise à disposition au greffe.

MOTIFS DE LA DECISION :

Aux termes de l’article 472 du code de procédure civile, si le défendeur ne comparaît pas, il est néanmoins statué sur le fond. Le juge ne doit faire droit à la demande que dans la mesure où il l’estime régulière, recevable et bien fondée.

Aux termes de l'article 834 du code de procédure civile, « Dans tous les cas d'urgence, le président du tribunal judiciaire peut ordonner en référé toutes les mesures qui ne se heurtent à aucune contestation sérieuse ou que justifie l'existence d'un différend ».

L'article 835 dispose quant à lui que « le président peut toujours, même en présence d'une contestation sérieuse, prescrire en référé les mesures conservatoires ou de remise en état qui s'imposent, soit pour prévenir un dommage imminent, soit pour faire cesser un trouble manifestement illicite.

Dans les cas où l'existence de l'obligation n'est pas sérieusement contestable, il peut accorder une provision au créancier, ou ordonner l'exécution de l'obligation même s'il s'agit d'une obligation de faire. »

Il sera rappelé par ailleurs qu'aux termes de l'article L. 145-41 du code de commerce, « Toute clause insérée dans le bail prévoyant la résiliation de plein droit ne produit effet qu'un mois après un commandement demeuré infructueux. Le commandement doit, à peine de nullité, mentionner ce délai.

Sur l’acquisition de la clause résolutoire

La clause résolutoire a ainsi pour objet de sanctionner l'inexécution par le cocontractant des obligations découlant du bail commercial, faute d'avoir obtempéré dans le délai d'un mois consécutif à la mise en demeure qui lui a été auparavant signifiée. Elle doit être invoquée de bonne foi par le bailleur, ce qui implique que la juridiction saisie au fond doit rechercher si la clause résolutoire n'est pas invoquée de mauvaise foi dès l'instant où le preneur le fait valoir dans ses écritures, et ce même si les conditions d'application de la clause résolutoire sont apparemment réunies.

En revanche, il n'appartient pas au juge des référés d'apprécier cette mauvaise foi, ce dernier ne pouvant qu'apprécier si les arguments opposés par le preneur sont de nature à caractériser une contestation sérieuse lui interdisant de constater l'acquisition de cette clause.

En l’espèce, il ressort des pièces produites aux débats que le bail signé les 22 et 23 juillet 2020 liant les deux parties contient une clause résolutoire prévoyant que : « En cas de méconnaissance par le PRENEUR d’une seule obligation pour lui du présent bail, dont les stipulations sont toutes en rigueur, et en particulier à défaut de paiement d’un seul terme du loyer, accessoires et charges à leur exacte échéance, des arriérés de loyers et du complément du dépôt de garantie après révision du loyer, des indemnités d’occupation après congés-refus de renouvellement, ou plus généralement de toutes sommes qui viendraient à être dues au [Localité 6] par le PRENEUR, quelle que soit l’origine de cette dette, le présent bail sera résilié de plein droit, s’il plaît au [Localité 6], et sans qu’il soit besoin d’aucune formalité judiciaire, si un mois après un commandement de payer ou une mise en demeure visant la présente clause résolutoire, et mettant le preneur en demeure de payer ou d’exécuter l’obligation ainsi méconnue, il n’a pas satisfait à ce commandement ou à cette mise en demeure».

Le 28 janvier 2025, Mme [P] [O] [C] née [B] et M. [Y] [C] ont fait délivrer à la S.A.S.U STAB LOC un commandement de payer au titre des loyers et charges impayés. Ce commandement de payer reproduit les termes de clause résolutoire et énonce qu’à défaut de paiement de cette somme dans un délai d’un mois, le bail sera résilié de plein droit.

Les termes de l’assignation révèlent que le locataire, en demeurant défaillant, n’a pas respecté les clauses de ce commandement dans un délai d’un mois.

Par conséquent, il y a lieu de constater que les conditions d’acquisition de la clause résolutoire sont réunies à la date du 28 février 2025. Aussi la S.A.S.U STAB LOC est occupante sans droit ni titre du local et ce depuis le 1er mars 2025, ce qui constitue pour les demandeurs un trouble manifestement illicite, auquel il convient de mettre fin en ordonnant la libération des lieux par la S.A.S.U STAB LOC.

A défaut de libérer les lieux de son propre chef, son expulsion sera ordonnée avec au besoin le concours de la force publique.

Le sort des meubles est réglé conformément aux dispositions de l’article L. 433-1 et R.433-1 et suivants du code des procédures civiles d’exécution.

Sur l’arriéré locatif

Le paiement des loyers et charges tel que prévu dans le contrat de location est une obligation essentielle du locataire résultant des dispositions contractuelles du bail signé entre les parties de l’article 1728 du Code civil.

Mme [P] [O] [C] née [B] et M. [Y] [C] sollicitent la condamnation de la S.A.S.U STAB LOC au paiement de la somme provisionnelle 39.168,25 euros au titre des loyers impayés du 1er mars 2023 au 30 avril 2026.

Un décompte figurant parmi les pièces produites fait état d’une créance de 31.668 euros au titre des loyers et charges dus à compter du mois de mars 2023 et jusqu’au mois décembre 2025.

Néanmoins, à compter du 1er mars 2025, la défenderesse est devenue occupante sans droit ni titre de sorte que les sommes dues postérieurement à la résiliation ne constituent plus des loyers et charges locatives, lesquels supposent l’existence d’un bail en cours.

Par conséquent, la S.A.S.U STAB LOC sera condamnée au paiement de la somme provisionnelle de 22.314 euros (31.668 – 9.354) euros au titre des loyers impayés pour la période comprise entre le 1er mars 2023 et le 1er mars 2025.

Sur la provision à titre de dommages et intérêts

Les demandeurs sollicitent la condamnation de la S.A.S.U STAB LOC à leur régler la somme de 3.905 euros (montant des loyers et charges déduction faite du coût du commandement de payer) x 10%, soit 3.890,50 euros à titre de dommages et intérêts, en application de la clause pénale stipulée au bail.

Cette demande constitue une clause pénale en réparation du préjudice subi, qui suppose, en vertu de l’article 1231-5 du code civil, l’appréciation par le juge de son caractère non manifestement excessif ni dérisoire. Or, une telle demande excède la compétence du juge des référés, juge de l’évidence.

Mme [P] [O] [C] née [B] et M. [Y] [C], seront invités à mieux se pourvoir sur ces points.

Sur le dépôt de garantie

Mme [P] [O] [C] née [B] et M. [Y] [C] sollicitent la conservation à leur bénéfice du dépôt de garantie.

Cette demande constitue également une clause pénale en réparation du préjudice subi, qui suppose, en vertu de l’article 1231-5 du code civil, l’appréciation par le juge de son caractère non manifestement excessif ni dérisoire. Or, une telle demande excède la compétence du juge des référés, juge de l’évidence.

Ils seront invités à mieux se pourvoir sur ces points.

Sur l’indemnité d’occupation

Le locataire se maintenant dans les lieux malgré la résiliation de plein droit du bail, devra s’acquitter d’une indemnité d’occupation.

Aussi, étant occupante sans droit ni titre à compter du 1er mars 2025, la S.A.S.U STAB LOC sera condamné à payer à Mme [P] [O] [C] née [B] et M. [Y] [C] une indemnité d’occupation égale au montant qu’elle aurait payé si le bail n’avait pas été résilié, soit 915 euros, charges comprises, et ce à compter du 1er mars 2025 et jusqu’à la libération effective des lieux et la remise des clés.

Sur les demandes accessoires

La S.A.S.U STAB LOC, qui succombe à l’instance sera condamnée aux dépens, en ce compris les frais du commandement de payer du 28 janvier 2025 pour un montant de 263,25 euros.

Il n’apparaît pas inéquitable par ailleurs de la condamner à payer à Mme [P] [O] [C] née [B] et M. [Y] [C] la somme de 1.000 euros sur le fondement de l'article 700 du code de procédure civile.

Il sera rappelé que la présente ordonnance bénéficie de l’exécution provisoire de droit, en application des dispositions de l’article 514 du code de procédure civile.

PAR CES MOTIFS