CA Bordeaux, 16 juill. 2026, RG 26/00101

RÉFÉRÉ N° RG 26/00101 - N° Portalis DBVJ-V-B7K-OVLS

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S.A.S. SAS KLARA IMMOBILIER

c/

S.C.I. SCI EPH,

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DU 16 JUILLET 2026

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Grosse délivrée

le :

ORDONNANCE

Rendue par mise à disposition de l'ordonnance au greffe de la Cour, les parties en ayant été préalablement avisées dans les conditions prévues au deuxième alinéa de l'article 450 du code de procédure civile.

Le 16 JUILLET 2026

Véronique LEBRETON, Première Présidente de Chambre à la Cour d'Appel de BORDEAUX, désignée en l'empêchement légitime de la Première Présidente par ordonnance en date du 29 mai 2026, assistée de Emilie LESTAGE, Greffier,

dans l'affaire opposant :

S.A.S. KLARA IMMOBILIER, agissant en la personne de son représentant légal, domicilié en cette qualité sise [Adresse 1]

représentée par Maître Cédric VANDERZANDEN, avocat au barreau de BORDEAUX

Demanderesse en référé suivant assignation en date du 03 juin 2026,

à :

S.C.I. EPH, pris en la personne de son représentant légal domicilié en cette qualité sise [Adresse 2]

représentée par Maître Wladimir BLANCHY de la SELARL DE SEZE & BLANCHY, avocat au barreau de BORDEAUX

Défenderesse,

A rendu l'ordonnance contradictoire suivante après que la cause a été débattue en audience publique devant nous, assistée de François CHARTAUD, greffier, le 25 juin 2026 :

EXPOSE DU LITIGE

1. Selon un jugement en date du 1er aout 2025, le tribunal judiciaire de Bordeaux a :

- dit le courrier en tête de la banque LCL en date du 27 septembre 2023 est un faux,

- constaté la caducité de la promesse unilatérale de vente en date du 14 juin 2023,

- condamné la S.A.S Klara Immobilier à payer à la S.C.I EPH la somme de 50.000 euros au titre de la clause pénale stipulée dans la promesse unilatérale de vente en date du 14 juin 2023, ce avec intérêts au taux légal à compter du 20 novembre 2023, date de réception de la mise en demeure et capitalisation des intérêts,

- débouté la S.C.I EPH de sa demande de dommages et intérêts

- débouté la S.A.S Klara Immobilier de ses demandes,

- condamné la S.A.S Klara Immobilier à payer à la S.C.I EPH une somme de 2.000 euros au titre de l'article 700 du code de procédure civile,

- condamné la S.A.S Klara Immobilier aux dépens,

- rappelé que l'exécution de la présente décision est de droit et dit n'y a avoir lieu à l'écarter.

2. La S.A.S Klara Immobilier a interjeté appel de cette décision selon une déclaration en date du 10 juin 2026.

3. Par ordonnance du 23 avril 2026, le Président chargé de la mise en État de la 2ème chambre civile de la Cour d'Appel de Bordeaux :

Dit que le conseiller de la mise en état ne dispose pas du pouvoir d'arrêter l'exécution provisoire ;

Ordonné la radiation du répertoire général de l'affaire enrôlée sous le numéro RG 25/04594 ;

Condamné la sas Klara Immobilier à payer à la SCI EPH la somme de 500 € par application de l'article 700 du code de procédure civile ainsi qu'aux dépens de l'incident.

4. Par actes de commissaire de justice en date du 28 mai 2026 et 3 juin 2026, la S.A.S Klara Immobilier a fait assigner la S.C.I EPH en référé aux fins de voir ordonner l'arrêt de l'exécution provisoire de la décision dont appel, débouter la S.C.I EPH de toutes ses demandes plus amples ou contraires et de réserver les dépens. Subsidiairement, elle sollicite l'aménagement de l'exécution provisoire en ordonnant que le maintien de l'exécution provisoire ordonnée par le jugement dont appel sera subordonné à la fourniture par la S.A.S Klara, dans le délai d'un mois à compter du prononcé de l'ordonnance à intervenir et à ses frais avancés, de la régularisation d'un cautionnement solidaire personnel d'un montant de 52.000 euros dont un projet est fourni en pièce n°28 charge à elle d'en justifier, ou toute autre mesure.

5. Elle soutient qu'il existe des moyens sérieux de réformation du jugement en ce que c'est à tort que les premiers juge ont retenu que le bénéficiaire de la promesse devait respecter un délai pour justifier d'un refus de prêt alors qu'aucun délai n'est prévu en cas de refus puisque le délai de 5 jours n'est pas applicable dans ce cas et qu'il appartenait à la SCI EPH de la mettre en demeure de justifier de la défaillance de la condition, ce qui n'a jamais été fait.

Elle expose que les juges ont estimé à tort que le document de la LCL a été produit frauduleusement et que cette pièce produite uniquement par la SCI EPH devait être rejetée et que les premiers juge ne pouvaient écarter les justificatifs des refus de prêts produits dont ils valident pourtant l'authenticité au motif que ceux-ci auraient été communiquées hors délai alors qu'un tel délai n'a jamais été prévu par la promesse ni sanctionné. Elle fait également valoir que la sanction par une clause pénale pour une question de délai est contraire à la téléologie des textes en la matière et alors que le bénéficiaire n'a pas été mis en demeure par le promettant, car la SCI a immédiatement trouvé un nouvel acquéreur au même prix. Elle ajoute que la clause prévoyant une indemnité d'immobilisation ne permet en réalité d'indemniser les préjudices résultant de la non réalisation de la promesse que dans les conditions fixées par les précédentes clauses et ne permet pas d'indemniser le préjudice du promettant résultant d'une non réalisation des conditions suspensives.

Elle ajoute que les premiers juges ne pouvaient lui reprocher qu'elle ne justifiait pas par ces autres pièces de refus du dépôt d'un dossier complet, sans motiver qu'un tel dossier devait être déposé ajoutant des conditions qui n'existent pas dans la promesse.

6. Concernant les conséquences manifestement excessives, elle fait valoir qu'elle a formulé des observations en première instance relatives à l'exécution provisoire et qu'elle ne dispose pas de moyens suffisants pour faire face aux condamnations et que la SCI EPH présente des risques de non restitution des sommes en cas d'infirmation depuis la vente du seul bien immobilier.

7. En réponse et aux termes de ses conclusions du 24 juin 2026, soutenues à l'audience, la SCI EPH sollicite que la S.A.S Klara Immobilier soit déboutée de ses demandes et condamnée aux dépens et à lui payer 5.000 € sur le fondement de l'article 700 du code de procédure civile. A l'audience elle soulève l'irrecevabilité de la demande de la SAS Klara.

8. A titre liminaire, elle fait valoir que la S.A.S Klara Immobilier a formulé une demande tendant à voir écarter l'exécution provisoire devant le premier juge sans soutenir la moindre motivation en fait ou en droit démontrant que l'exécution provisoire de droit attachée à la décision de première instance serait incompatible avec la nature de l'affaire ou qu'elle risquerait d'entraîner pour la défenderesse des conséquences manifestement excessives.

9. Elle fait valoir que le conseiller de la mise en état n'a pas retenu que la S.A.S Klara Immobilier était dans l'impossibilité financière d'exécuter la décision et qu'il est permis de douter de la fiabilité des éléments de comptabilité de l'exercice 2025 produits par la S.A.S Klara Immobilier au regard des différences apparaissant entre le projet de bilan 2025 qu'elle avait produit dans le cadre de l'incident devant le juge de la mise en état à la fin du mois de février 2026 et sa liasse fiscale plus récemment produite dans le cadre du présent référé. Elle précise que si l'on se réfère au bilan de la S.A.S. Klara Immobilier, il est difficile de considérer, au regard de l'ampleur de ses actifs (créances immobilisées et circulantes), de sa capacité d'endettement et de ses charges annuelles habituelles, qu'elle ne pourrait pas régler les sommes au paiement desquelles elle a été condamnée. Elle ajoute que la S.A.S. Klara Immobilier ne produit aucun élément relatif au groupe de sociétés auquel elle appartient.

Elle considère qu'en produisant la liasse fiscale de l'exercice 2025 de sa société mère à 100 %, la SAS KLARA apporte la preuve de disponibilités supérieures au montant des condamnations. Concernant sa propre situation financière, elle explique qu'elle ne présente aucun risque de non restitution des sommes.

10. Elle expose qu'il n'existe aucun moyen sérieux de réformation de la décision déférée, car la S.A.S Klara Immobilier ne rapporte pas la preuve d'erreur manifeste de la part des premiers juges.

MOTIFS DE LA DÉCISION

Sur la demande principale

11. L'article 514-3 du code de procédure civile dispose qu'en cas d'appel, le premier président peut être saisi afin d'arrêter l'exécution provisoire de la décision lorsqu'il existe un moyen sérieux d'annulation ou de réformation et que l'exécution risque d'entraîner des conséquences manifestement excessives.

La demande de la partie qui a comparu en première instance sans faire valoir d'observations sur l'exécution provisoire n'est recevable que si, outre l'existence d'un moyen sérieux d'annulation ou de réformation, l'exécution provisoire risque d'entraîner des conséquences manifestement excessives qui se sont révélées postérieurement à la décision de première instance.

12. Le risque de conséquences manifestement excessives doit être apprécié au regard des facultés de paiement du débiteur ou des facultés de remboursement du créancier, ces deux critères étant alternatifs et il suppose la perspective d'un préjudice irréparable et d'une situation irréversible en cas d'infirmation.

Le moyen sérieux de réformation doit être entendu comme un moyen qui, compte tenu de son caractère pertinent, sera nécessairement pris en compte par la juridiction d'appel avec des chances suffisamment raisonnables de succès.

13. En l'espèce, il résulte des dernières conclusions de la S.A.S Klara Immobilier devant le premier juge qu'elle a demandé que l'exécution soit écartée en cas de condamnation de sorte qu'il convient de considérer que les dispositions de l'alinéa 2 de l'article pré-cité ne lui sont pas applicables et que sa demande est à cet égard recevable.

14. A l'appui de sa demande la S.A.S Klara Immobilier ne produit aucune pièce relative à la situation patrimoniale et financière de la S.C.I EPH, laquelle produit en revanche un relevé de compte bancaire détenu par la SARL DFI, associée de la SCI selon les statuts de cette dernière, qui révèle un solde créditeur de 190 819 euros au 29 mai 2026 et les comptes annuels de l'exercice 2025 qui mentionnent l'existence d'un résultat bénéficiaire de 2 523 926 euros. Il s'en déduit que la S.A.S Klara Immobilier ne rapporte pas la preuve du risque invoqué de non restitution des fonds versés en exécution de la décision en cas de réformation du jugement, la S.C.I EPH démontrant au contraire qu'au moins un des associés indéfiniment responsable des dettes sociales est en mesure de faire face au paiement du montant de la condamnation litigieuse.

15. Elle ne démontre donc par les risques de conséquences manifestement excessives encourus au regard de la situation du créancier.

16. Par ailleurs, pour justifier de sa propre situation économique, la S.A.S Klara Immobilier verse aux débats le relevé des deux comptes qu'elle détient auprès du crédit coopératif au 31 décembre 2025 dont il ressort un solde créditeur total de 10, 33 euros, somme visée également par l'attestation de trésorerie établie par l'expert comptable le 27 janvier 2026. Toutefois ces pièces, qui ne concernent qu'une période limitée, ne peuvent suffire à établir la réalité de la situation financière exacte de la société, d'autant qu'elles ne sont étayées par aucune pièce comptable actualisée et certifiée permettant d'obtenir une vision globale de la situation patrimoniale de l'entreprise, les liasses fiscales renseignées pour l'année 2025 par les SAS Klara immobilier et Klara, destinées au paiement de l'impôt, ne pouvant y suppléer. Ces documents fiscaux mentionnent néanmoins pour la fin d'exercice 2025, en ce qui concerne la holding, un résultat bénéficiaire et l'existence d'un actif circulant à hauteur de 1 209 969 euros dont 1 119 956 euros de disponibilités, et en ce qui concerne la demanderesse, un résultat déficitaire et l'existence d'un actif circulant à hauteur de 1 995 746 euros, dont 1 786 581 euros au titre des créances clients et comptes rattachés et 10 euros de disponibilités. Aucune pièce n'est produite pour justifier de l'activité des sociétés pour l'exercice du premier semestre 2026.

17. Par conséquent à défaut de pièces actualisées et probantes et au regard des documents ci-dessus analysés, il convient de considérer que la S.A.S Klara Immobilier ne démontre pas les risques de conséquences manifestement excessives encourus au regard de sa propre situation si elle exécutait la décision qui la condamne en réalité au paiement d'une somme totale en principale de 52 000 euros.

18. Il se déduit de l'ensemble de ces circonstances et considérations que la S.A.S Klara Immobilier sera déboutée de sa demande tendant à l'arrêt de l'exécution provisoire sans qu'il soit nécessaire d'analyser l'existence d'un moyen sérieux de réformation de la décision dont appel puisque, dès lors que l'une des deux conditions prévues pour prétendre à l'arrêt de l'exécution provisoire n'est pas remplie, il n'y a pas lieu d'examiner la seconde compte tenu de leur caractère cumulatif.

- Sur la constitution de garantie

19. Selon l'article 514-5 du code de procédure civile et le rejet de la demande tendant à voir écarter ou arrêter l'exécution provisoire de droit et le rétablissement de l'exécution provisoire de droit peuvent être subordonnés, à la demande d'une partie ou d'office, à la constitution d'une garantie, réelle ou personnelle, suffisante pour répondre de toutes restitutions ou réparations.

20. En l'espèce, la S.A.S Klara Immobilier propose que le maintien de l'exécution provisoire soit subordonné à la fourniture par la SAS Klara, société holding, d'un cautionnement solidaire. Toutefois elle ne démontre pas le risque de non restitution de la part de la S.C.I EPH en cas de réformation qui fonde cette proposition de garantie, laquelle devrait en outre en toute logique être fournie par la créancière et non pas par la débitrice. Elle sera donc rejetée.

- Sur les demandes sur le fondement de l'article 700 du Code de procédure civile et les dépens

21. La S.A.S Klara Immobilier, partie succombante dans la présente instance, au sens des dispositions de l'article 696 du Code de procédure civile, sera condamnée aux entiers dépens.

22. Il apparaît conforme à l'équité de condamner la S.A.S Klara Immobilier à payer à la S.C.I EPH la somme de 1000 € au titre des dispositions de l'article 700 du code de procédure civile.

PAR CES MOTIFS