CA Riom, 15 juill. 2026, RG 25/00045

COUR D'APPEL

DE [Localité 1]

PREMIÈRE CHAMBRE CIVILE

Du 15 juillet 2026

-DA- N° RG 25/00045 - N° Portalis DBVU-V-B7J-GJLG

[A] [F], [X] [F], [I] [F], [D] [F], [N] [F] / [U] [P], [R] [M], S.A. SERENIS ASSURANCES

Jugement Au fond, origine TJ hors JAF, JEX, JLD, J. EXPRO, JCP de [Localité 2]-FD, décision attaquée en date du 19 Novembre 2024, enregistrée sous le n° 17/04266

Arrêt rendu le MERCREDI QUINZE JUILLET DEUX MILLE VINGT SIX

COMPOSITION DE LA COUR lors du délibéré :

M. Daniel ACQUARONE, Conseiller, faisant fonction de Président

M. Vincent CHEVRIER, Conseiller

Madame Aurélie GAYTON, Conseiller

En présence de :

Mme Marlène BERTHET, greffier lors de l'appel des causes et du prononcé

ENTRE :

Mme [A] [F]

[Adresse 1]

[Localité 3]

et

Mme [X] [F]

[Adresse 2]

[Localité 4]

et

Mme [I] [F]

[Adresse 3]

[Localité 5]

et

Mme [D] [F]

[Adresse 4]

[Localité 6]

et

M. [N] [F]

[Adresse 5]

[Localité 7]

Représentés par Me Sophie LACQUIT, avocat au barreau de CLERMONT-FERRAND

et par Me Jean-Hubert PORTEJOIE de la SCP PORTEJOIE, avocat au barreau de CLERMONT-FERRAND

Timbre fiscal acquitté

APPELANTS

ET :

Mme [U] [P]

(bénéficie d'une aide juridictionnelle Partielle à 25% numéro 2025-000442 du 31/01/2025 accordée par le bureau d'aide juridictionnelle de [Localité 2]-FD)

[Adresse 6]

[Localité 7]

Représentée par Me Sébastien RAHON, avocat au barreau de CLERMONT-FERRAND

et par Me Mathieu SIGAUD de la SELARL MATHIEU SIGAUD AVOCAT SELARLU, avocat au barreau de CLERMONT-FERRAND

Mme [R] [M] ès-qualités de mandataire ad hoc de la SARL IMMO QUINZE

[Adresse 7]

[Localité 8]

non constituée

S.A. SERENIS ASSURANCES

[Adresse 8]

[Localité 9]

Représentée par Me Sandrine LEGAY de la SELARL AUVERJURIS, avocat au barreau de CLERMONT-FERRAND

et par Me Sarah PAQUET de la SELARL SELARL DECOT - FAURE - PAQUET - SCHMIDT, avocat au barreau de STRASBOURG

Timbre fiscal acquitté

INTIMEES

DÉBATS :

L'affaire a été débattue à l'audience publique du 01 juin 2026, en application des dispositions de l'article 805 du code de procédure civile, les avocats ne s'y étant pas opposés, devant M. ACQUARONE et M. CHEVRIER, rapporteurs.

ARRÊT : PAR DÉFAUT

Prononcé publiquement le 15 juillet 2026 par mise à disposition de l'arrêt au greffe de la cour, les parties ayant été préalablement avisées dans les conditions prévues au deuxième alinéa de l'article 450 du code de procédure civile.

Signé par M. ACQUARONE, conseiller, faisant fonction de président et par  Mme BERTHET, greffier, auquel la minute de la décision a été remise par le magistrat signataire.

I. Procédure

Par acte authentique du 25 octobre 2012, les consorts [X] [F], [I] [F], [N] [F], [A] [F] et [D] [F] ont vendu à Mme [U] [P] une maison d'habitation à [Localité 10] (Puy-de-Dôme).

La vente avait été négociée par l'intermédiaire de la SARL IMMO QUINZE, qui a été radiée du registre du commerce et des sociétés de Clermont-Ferrand le 7 juillet 2014.

Un litige s'est élevé entre les parties concernant la toiture de l'habitation. Mme [P] a obtenu du juge des référés l'organisation d'une expertise judiciaire dont la mission a été confiée à M. [Z] [S], qui a remis son rapport le 17 septembre 2020.

Mme [P] a fait ensuite assigner au fond devant le tribunal judiciaire de Clermont-Ferrand les consorts [F] et la société SERENIS, assureur de la SARL IMMO QUINZE.

Par ordonnance du 22 septembre 2021, le président du tribunal de commerce de Clermont-Ferrand a désigné Mme [R] [M], ancienne gérante de la SARL IMMO QUINZE, afin de représenter celle-ci dans le cadre de l'instance. Les consorts [F] l'ont donc mise en cause le 29 octobre 2021, et les affaires ont été jointes par le juge de la mise en état.

À l'issue des débats du 19 novembre 2024, le tribunal judiciaire de Clermont-Ferrand a rendu la décision suivante :

« Le tribunal judiciaire de Clermont-Ferrand, statuant publiquement, par mise à disposition au greffe, par jugement réputé contradictoire, en premier ressort,

DÉBOUTE Madame [U] [P] de sa demande tendant à voir prononcer la nullité de la vente immobilière de l'immeuble [Adresse 9] à [Localité 11] cadastré AH [Cadastre 1] et AH [Cadastre 2] pour une surface de 26 a et 49 ca, intervenue le 20 octobre 2012 aux torts et griefs des vendeurs et de l'agence immobilière IMMO QUINZE pour vice du consentement ;

PRONONCE la résolution de la vente immobilière de l'immeuble, situé [Adresse 9] à [Localité 11] cadastré AH [Cadastre 1] et AH [Cadastre 2] pour une surface de 26 a et 49 ca, intervenue le 20 octobre 2012 aux torts et griefs des vendeurs pour vices cachés ;

RAPPELLE que cette résolution implique des restitutions réciproques et que le bien immobilier litigieux sera restitué à Madame [X] [F], Madame [I] [F], Monsieur [N] [F], Madame [A] [F] et Madame [D] [F] et la somme de 111.600 € (cent onze mille six cents euros), comprenant le prix de vente de la maison pour 94.700 €, la commission de l'agence s'élevant à 9.300 € et frais de notaire de 7.600 €, sera restituée à Madame [U] [P];

CONDAMNE, en tant que de besoin, solidairement Madame [X] [F], Madame [I] [F], Monsieur [N] [F], Madame [A] [F] et Madame [D] [F] au paiement de ladite somme de 111.600 € (cent onze mille six cents euros) à Madame [U] [P], avec intérêts au taux légal à compter de l'assignation du 16 novembre 2017 ;

DÉBOUTE Madame [U] [P] de sa demande en restitution solidaire du prix de vente dirigée contre la S.A.S. SERENIS ASSURANCES ;

DÉBOUTE Madame [U] [P] de sa demande de 'remboursement des taux d'intérêts' ;

CONDAMNE solidairement Madame [X] [F], Madame [I] [F], Monsieur [N] [F], Madame [A] [F] et Madame [D] [F] à payer Madame [U] [P] la somme de 2.155 € (deux mille cent cinquante-cinq euros) au titre des frais engagés pour faire constater les désordres, au titre des réparations déjà effectuées et du préjudice moral ;

DÉBOUTE Madame [U] [P] de sa demande de condamnation solidaire au titre des frais engagés pour faire constater les désordres, au titre des réparations déjà effectuées et du préjudice moral dirigée contre la S.A.S. SERENIS ASSURANCES ;

CONDAMNE solidairement Madame [X] [F], Madame [I] [F], Monsieur [N] [F], Madame [A] [F] et Madame [D] [F] à payer Madame [U] [P] la somme de 2.766,38 € (deux mille sept cent soixante-six euros trente-huit cents) en remboursement des matériaux de rénovation acquis ;

DÉBOUTE Madame [U] [P] de sa demande de condamnation solidaire au titre du remboursement des matériaux de rénovation acquis dirigée contre la S.A.S. SERENIS ASSURANCES ;

DÉBOUTE Madame [X] [F], Madame [I] [F], Monsieur [N] [F], Madame [A] [F] et Madame [D] [F] de leur demande tendant à voir juger que la société IMMOQUINZE, représentée par Madame [R] [M], es qualité de mandataire ad hoc et la S.A.S. SERENIS ASSURANCES, agissant es qualité d'assureur de la S.A.R.L. IMMO [Adresse 10] IMMOBILIERE, devront les garantir de toute condamnation prononcée à leur encontre ;

DÉBOUTE les parties du surplus de leurs demandes ;

CONDAMNE solidairement Madame [X] [F], Madame [I] [F], Monsieur [N] [F], Madame [A] [F] et Madame [D] [F] à payer à Madame [U] [P] la somme de 3.000 € (trois mille euros) sur le fondement des dispositions de l'article 700 du code de procédure civile;

DÉBOUTE la S.A.S. SERENIS ASSURANCES de sa demande présentée sur le fondement de l'article 700 du code de procédure civile ;

CONDAMNE solidairement Madame [X] [F], Madame [I] [F], Monsieur [N] [F], Madame [A] [F] et Madame [D] [F] aux dépens, lesquels comprendront notamment les frais d'expertise judiciaire et les frais du procès-verbal de constat d'huissier de justice du 29 avril 2014 ;

RAPPELLE que la présente décision bénéficie de l'exécution provisoire de droit en application de l'article 514 du code de procédure civile. »

Dans les motifs de sa décision le tribunal judiciaire a considéré que la toiture de l'immeuble vendu était effectivement affectée de vices cachés rendant le bien impropre à son usage, qui étaient connus des vendeurs mais dont Mme [P] ne pouvait se rendre compte.

***

Mme [A] [F], Mme [X] [F], Mme [I] [F], Mme [D] [F], et M. [N] [F] ont fait appel de cette décision le 6 janvier 2025 contre Mme [U] [P], la compagnie d'assurances SERENIS, et Mme [R] [M] en sa qualité de mandataire ad hoc de la SARL IMMO QUINZE.

Dans leurs conclusions récapitulatives du 16 avril 2026 les consorts [F] demandent à la cour de :

« Vu l'article 1137 du Code Civil,

Vu le rapport d'expertise de Monsieur [S],

Il est demandé à la Cour d'Appel de RIOM de :

Réformer le jugement rendu le 19 novembre 2024 par le Tribunal Judiciaire de Clermont-Ferrand en ce qu'il a :

- Prononcé la résolution de la vente immobilière de l'immeuble situé [Adresse 9] à [Localité 12] cadastré AH [Cadastre 1] et AH [Cadastre 2] pour une surface de 26 a et 49 ca intervenue le 20/10/2012 aux torts et griefs des vendeurs pour vices cachés.

- Rappelle que cette résolution implique des restitutions réciproques et que le bien immobilier litigieux sera restitué aux consorts [F] et la somme de 111.600 € comprenant le prix de vente de la maison pour 94.700 €, la commission de l'agence s'élevant à 9.300 € et frais de notaire de 7.600 €, sera restituée à Mme [P],

- condamné solidairement les consorts [F] au paiement des sommes de 111.600 € à Mme [P] avec intérêts au taux légal à compter de l'assignation du 16/11/2017, 2.155 € au titre des frais engagés pour faire constater les désordres, au titre des réparations déjà effectuées et du préjudice moral, 2.766,38 € en remboursement des matériaux de rénovation acquis, 3.000 € au titre de l'article 700 du CPC, ainsi qu'aux entiers dépens comprenant les frais d'expertise judiciaire et les frais du PV de constat d'huissier du 29/04/2014,

Débouté les consorts [F] de leur demande tendant à voir juger que la société IMMO QUINZE, représentée par son mandataire ad hoc, et la SAS SERENIS ASSURANCES, son assureur, devront les garantir de toute condamnation prononcée à leur encontre.

Rejeté leur demande au titre de l'article 700 du CPC et des dépens.

En conséquence, statuant à nouveau :

À titre principal :

Juger que les désordres allégués par Madame [P] étaient apparents lors de la signature de l'acte de vente.

Juger que l'aggravation des désordres allégués est seule imputable à Madame [P],

Juger que le contrat de vente immobilière du 20 octobre 2012 n'est pas entaché d'un quelconque vice du consentement.

Débouter Madame [P] de l'ensemble de ses demandes, fins et conclusions.

À titre subsidiaire,

Juger que la société IMMOQUINZE, représentée par Madame [R] [M], es qualité de mandataire ad hoc et la SAS SERENIS ASSURANCES, agissant es qualité d'assureur de la SARL IMMOQUINZE AGENCE IMMOBILIERE devront garantir les consorts [F] de toute condamnation prononcée à leur encontre.

À titre infiniment subsidiaire.

Si la COUR venait à confirmer le jugement, RECTIFIER la décision en ce qu'elle a omis une parcelle dans le prononcé de la résolution de la vente immobilière et prononcer la résolution de la vente immobilière des biens cadastrés AH [Cadastre 1] et AH [Cadastre 2] [Adresse 11] [Adresse 6] et AH [Cadastre 3] Lieudit [Adresse 12] à [Localité 13]

En tout état de cause,

Débouter Madame [P] de l'ensemble de ses demandes, fins et conclusions.

Débouter les intimés de l'ensemble de leurs demandes, fins et conclusions.

Condamner Madame [P] à payer et porter à chacun des concluants une somme de

1 500 € en application des dispositions de l'article 700 du Code de Procédure Civile, ainsi qu'aux entiers dépens. »

***

Mme [U] [P] a pris des conclusions nº 2 le 16 mars 2026 pour demander à la cour de :

« - Vu les articles 1109 (ancien), 1116 (ancien) et 1117 (ancien) du Code civil

- Vu les articles 1137 et suivants du code civil

- Vu les articles 1641 et suivants du code civil

- Vu l'article 1382 (ancien) du Code civil

- Vu les pièces versées au débat et notamment le rapport d'expertise de Monsieur [S]

- Confirmer le jugement dont appel en ce qu'il a :

- Prononcé la résolution de la vente immobilière aux torts et griefs des vendeurs pour vices cachés

- Condamné solidairement les mêmes consorts [F] au paiement de la somme de 111.600 euros à Madame [P] comprenant le prix de vente de la maison pour 94.700 euros, la commission de l'agence s'élevant à 9.300 euros, et frais de notaire de 7.600 euros avec intérêts au taux légal à compter de l'assignation du 16.11.2017.

À DEFAUT de confirmation et statuant de nouveau :

- Dire et juger recevable et bien fondée la demande présentée par Madame [P] ainsi que l'appel en cause et en garantie diligenté à l'encontre de la compagnie d'assurance SERENIS ASSURANCES es qualité d'assureur de la SARL IMMOQUINZE.

À TITRE PRINCIPAL :

- Dire que le contrat de vente immobilière conclu le 20 octobre 2012 concernant l'immeuble situé [Adresse 9] à [Localité 11] cadastrée AH [Cadastre 1] et AH [Cadastre 2] pour une surface de 26 a et 49 ca est entaché d'un vice du consentement en l'occurrence les dols des vendeurs et de son mandataire.

- Prononcer la nullité de la vente immobilière de l'immeuble situé [Adresse 9] à [Localité 11] cadastrée AH [Cadastre 1] et AH [Cadastre 2] pour une surface de 26 a et 49 ca, intervenue le 20 octobre 2012 aux torts et griefs des vendeurs et de l'agence immobilière IMMOQUINZE pour vice du consentement.

À TITRE SUBSIDIAIRE :

- Dire que le contrat de vente immobilière conclu le 20 octobre 2012 concernant l'immeuble situé [Adresse 9] à [Localité 11] cadastrée AH [Cadastre 1] et AH [Cadastre 2] pour une surface de 26 a et 49 ca est entaché de vices cachés.

- Prononcer la résolution de la vente immobilière de l'immeuble, situé [Adresse 9] à [Localité 11] cadastrée AH [Cadastre 1] et AH [Cadastre 2] pour une surface de 26a et 49ca, intervenue le 20 octobre 2012 aux torts et griefs des vendeurs et de l'agence immobilière IMMOQUINZE pour vices cachés

EN TOUT ÉTAT DE CAUSE :

-Condamner les vendeurs et la compagnie d'assurance SERENIS ASSURANCE es qualité d'assureur de la SARL IMMOQUINZE, in solidum, au remboursement de la somme de 111.600 euros comprenant le prix de vente de la maison pour 94.700 euros, la commission de l'agence s'élevant à 9.300 euros et frais de notaire de 7.600 euros outre le remboursement des taux d'intérêts et le tout avec intérêts au taux légal à compter de l'assignation en date du 16.11.2017 conformément aux dispositions de l'article 1154 du code civil.

- Condamner les vendeurs et la compagnie d'assurance SERENIS ASSURANCE es qualité d'assureur de la SARL IMMOQUINZE, in solidum, à payer et porter à Madame [P] la somme 50.000 euros au titre des frais engagés pour faire constater les désordres, au titre des réparations déjà effectuées et du préjudice moral

- Condamner les vendeurs et la compagnie d'assurance SERENIS ASSURANCE es qualité d'assureur de la SARL IMMOQUINZE, in solidum, à payer et porter à Madame [P] la somme de 3.229,38 euros en remboursement des matériaux de rénovation acquis.

- Condamner les vendeurs, la compagnie d'assurance SERENIS ASSURANCE es qualité d'assureur de la SARL IMMOQUINZE, in solidum, à payer et porter à Madame [P] la somme de 5.000 euros sur le fondement de l'article 700 du Code de procédure civile.

- Condamner les vendeurs, la compagnie d'assurance SERENIS ASSURANCE es qualité d'assureur de la SARL IMMOQUINZE in solidum, aux entiers dépens de l'instance dont distraction au profit de Maître [Localité 14] dont les frais d'expertise judiciaire ainsi que les frais du PV de constat d'huissier de Me [T] dressé le 29.04.2014. »

***

Enfin, la compagnie d'assurances SERENIS a pris des conclusions nº 3 le 28 avril 2026 pour demander à la cour de :

« CONFIRMER le jugement du 19 novembre 2024 en ce qu'il a débouté l'intégralité des parties de leurs demandes et prétentions à l'encontre de la SA SERENIS ASSURANCES,

EXCLURE la garantie de SERENIS ASSURANCES ne trouvant pas à s'appliquer.

DÉBOUTER madame [P] de l'intégralité de ses demandes contre la société SERENIS ASSURANCES.

DEBOUTER [A] [F], [X] [F], [I] [F], [D] [F] et [N] [F] de l'intégralité de leurs demandes contre la société SERENIS ASSURANCES.

Subsidiairement,

CONDAMNER solidairement [A] [F], [X] [F], [I] [F], [D] [F] et [N] [F] à garantir et relever la SA SERENIS ASSURANCES indemne de toutes condamnations,

En cas de dol de la société IMMOQUINZE,

EXCLURE la garantie de la SA SERENIS ASSURANCES en application du contrat d'assurance opposable à madame [P] et aux consorts [F],

En tout état de cause,

ORDONNER que toute condamnation prononcée à l'encontre de la SA SERENIS ASSURANCES sera plafonnée à la somme de 200 000€ et déduite d'une franchise de 10 % du montant des condamnations incombant à l'assuré.

CONDAMNER toutes parties succombant à payer à SA SERENIS ASSURANCES la somme de 4 000 € en application des dispositions de l'article 700 du Code de procédure civile.

CONDAMNER toutes parties succombant, aux entiers dépens de l'instance. »

***

La déclaration d'appel a été signifiée le 11 février 2025 à Mme [R] [M], par remise à étude de l'huissier.

Mme [R] [M] ne comparait pas devant la cour.

***

La cour, pour un plus ample exposé des faits, de la procédure, des demandes et moyens des parties, fait ici expressément référence au jugement entrepris ainsi qu'aux dernières conclusions déposées, étant précisé que le litige se présente céans de la même manière qu'en première instance.

Une ordonnance du 7 mai 2026 clôture la procédure.

II. Motifs

Dans les motifs de sa décision le tribunal judiciaire a rejeté l'hypothèse d'un dol, considérant qu'aucune intention dolosive n'était établie contre les consorts [F] et l'agent immobilier. Il a par contre retenu l'existence d'un vice caché, essentiellement en raison du mauvais état de la toiture tel que décrit par l'expert judiciaire.

Dans la partie « discussion » de ses écritures à la cour, Mme [P] argumente de nouveau très longuement sur le dol dont elle dit avoir été victime en raison des man'uvres et mensonges des vendeurs et même de l'agent immobilier, concernant la toiture, les fenêtres, et l'absence de tout-à-l'égout. Pour autant, dans le dispositif de ses conclusions, elle sollicite à titre principal la confirmation du jugement en ce qu'il a :

- Prononcé la résolution de la vente immobilière aux torts et griefs des vendeurs pour vices cachés.

- Condamné solidairement les mêmes consorts [F] au paiement de la somme de 111.600 euros à Madame [P] comprenant le prix de vente de la maison pour 94.700 euros, la commission de l'agence s'élevant à 9.300 euros, et frais de notaire de 7.600 euros avec intérêts au taux légal à compter de l'assignation du 16.11.2017.

Et ce n'est qu'à titre subsidiaire « à défaut de confirmation » que Mme [P] sollicite ensuite l'annulation du contrat de vente en raison d'un vice du consentement.

Il est constant que la démonstration d'un vice caché exclut toute action de nature contractuelle en particulier pour dol (3e Civ., 17 novembre 2004, nº 03-14.958) mais également pour erreur (1re Civ., 14 mai 1996, nº 94-13.921 ; 1er Civ., 12 juillet 2001, nº 99-16.687) ou défaut de conformité (3e Civ., 24 avril 2003, nº 98-22.290). Les fondements juridiques des deux types d'actions sont différents (Com. 19 mars 2013, nº 11-26.566 : Mais attendu que le vice caché, lequel se définit comme un défaut rendant la chose impropre à sa destination, ne donne pas ouverture à une action en responsabilité contractuelle mais à une garantie dont les modalités sont fixées par les articles 1641 et suivants du code civil). Cela n'empêche pas la victime d'un vice caché de se prévaloir également d'un dol sur le fondement délictuel, mais à la seule fin dans ce cas d'obtenir des dommages-intérêts et non pas l'annulation du contrat (3e Civ., 23 sept. 2020, nº 19-18.104).

La cour examine donc prioritairement l'hypothèse d'un vice caché, dont Mme [P] fait également état dans ses écritures.

Selon l'article 1641 du code civil, le vendeur est tenu de la garantie à raison des défauts cachés de la chose vendue qui la rendent impropre à l'usage auquel on la destine, ou qui diminuent tellement cet usage que l'acheteur ne l'aurait pas acquise, ou n'en aurait donné qu'un moindre prix s'il les avait connus.

Conformément à l'article 1644 du code civil, dans le cas des articles 1641 et 1643, l'acheteur a le choix de rendre la chose et de se faire restituer le prix, ou de garder la chose et de se faire rendre une partie du prix.

La mise en 'uvre de la garantie des vices cachés suppose pour celui qui s'en prévaut d'établir :

- l'existence d'un vice inhérent à la chose, d'une gravité suffisante pour rendre celle-ci impropre à son usage normal ou le diminuer fortement ;

- le caractère caché de ce vice lors de la vente ;

- l'antériorité du vice par rapport à la vente.

Selon l'article 1643 du code civil, le vendeur est tenu des vices cachés même s'il les ignorait, sauf s'il est stipulé dans l'acte de vente qu'il ne sera tenu à aucune garantie.

Les vendeurs et l'acquéreur sont entrés en relation à la suite d'annonces publiées sur le site Internet « Le bon coin ». Deux annonces sont produites, proposant le bien pour des prix différents. Ces annonces ne sont pas datées mais en toute logique, la première est celle qui indique le prix le plus élevé. L'annonce de l'année 2011 propose donc une maison de 7 pièces et 250 m² pour 145 000 EUR. Il est indiqué que « la toiture est en excellent état », mais que de nombreux travaux sont à prévoir et que dans certaines pièces les murs sont nus. La seconde annonce en 2012 indique une maison de 6 pièces pour 110 m² au prix de 105 000 EUR. Il n'est plus fait état de la toiture mais il est indiqué que cette « belle maison » est « à finir de rénover ». S'agissant du même bien, ce qui n'est pas contesté, on observe au passage le caractère quelque peu approximatif de sa description puisque le nombre de pièces et la surface ne sont pas les mêmes en 2011 et 2012'

Les deux parties s'opposent sur le fait de savoir quelle annonce a déterminé l'acquéreur à visiter le bien. Mme [P] affirme qu'elle a pris en considération l'annonce mentionnant que la toiture était « en excellent état ». Les consorts [F] soutiennent au contraire que cette annonce initiale avait été supprimée et remplacée par celle de 2012 où il n'est plus fait mention de l'état de la toiture, et que c'est lors de cette seconde annonce que Mme [P] s'est manifestée auprès de l'agence immobilière. Or rien ne permet dans le dossier de savoir avec précision à quelle date Mme [P] a lu ces annonces, ni laquelle des deux l'a convaincue de se manifester auprès de l'agent immobilier. On ne peut exclure qu'ayant pris connaissance de la première annonce mentionnant la toiture en excellent état, elle a décidé de s'intéresser à ce bien lorsque la seconde annonce a été publiée quelque mois plus tard avec un prix moins important. Mais quoi qu'il en soit la cour observe, comme le premier juge, que si la seconde annonce ne mentionne plus l'état « excellent » de la toiture, elle ne dit pas non plus qu'il faudrait prévoir d'y faire des travaux, les termes « à finir de rénover » caractérisent dans le langage commun des ouvrages de finition mais pas de gros 'uvre.

Or l'expertise réalisée par M. [S] montre qu'en réalité la couverture du bien lors de la vente nécessitait d'engager des frais très importants pour la remettre en état. Dans son rapport (pages 8 à 12) l'expert s'attache longuement à mettre en évidence les désordres qu'il constate et analyse. Il note ainsi que « la couverture est constituée d'éléments qui sont entièrement vétustes » ; plusieurs tuiles sont « complètement brisées » ; par endroits le zinc est perforé, une soudure est « hors service » et d'autres ont « lâché » ; au-dessus de la partie basse de l'habitation la couverture bute contre le mur « sans avoir de couloir en zinc » ; au-dessus de l'atelier les chéneaux regorgent de débris, l'étanchéité n'est pas assurée ; il y a « des ouvrages parfois curieux où l'on peut douter de leur efficacité » ; l'efficacité du solin de la cheminée est douteuse ; au-dessus de l'atelier les plaques en fibrociment sont fendues et leur pose « tout à fait personnelle » n'a rien à voir avec les règles de l'art ; un raccord d'étanchéité semble être assuré « par du polyane lesté par un escabeau » ; l'affaissement de la charpente de la couverture en tuiles provoque le déplacement de celles-ci et « un grand désordre ». Les photographies dont l'expert illustre son rapport sont très éloquentes, notamment sur la seconde photographie de la page 12 on constate un véritable chaos de tuiles sur la partie de couverture « soutenue » par la charpente affaissée.

Concernant la charpente qui soutient les toitures, l'expert note : « nous avons également un peu partout des pièces de bois qui ont lâché prise et qu'il sera nécessaire de changer lors de la réfection de la couverture ». À titre d'exemple, il traverse aisément une de ces pièces de part en part avec un simple stylo Bic (rapport page 17 et deux photographies).

De ces constatations expertales incontestables, il résulte que les toitures qui recouvrent les bâtiments, maison d'habitation et atelier, sont globalement dans un état que l'on peut qualifier de catastrophique, aussi bien pour la partie couverture que pour la partie charpente. Au total, les seuls travaux nécessaires pour remettre en état les toitures sont estimées par M. [S] à la somme de 42 948,01 EUR hors-taxes (rapport page 25).

Dans la suite de son rapport M. [S] met en évidence des malfaçons et des désordres concernant les fenêtres et l'intérieur de l'habitation, mais ces éléments étaient aisément visibles lors de la visite des lieux avant la vente.

Il n'en va pas de même concernant les toitures. L'expert indique qu'une partie de la toiture de l'atelier « montre bien toutes ses défaillances notamment le versant de l'atelier qui est opposé à la maison », mais il ajoute que « pour l'état de la couverture d'une manière générale, il faut se rendre dessus pour comprendre ce qui se passe réellement et pour apprécier l'état du zinc, des tuiles et des plaques fibro » (rapport page 23). À tout le moins par conséquent l'état catastrophique d'une partie de la couverture, la plus importante au demeurant puisqu'elle protège l'habitation elle-même, n'était pas visible avant la vente. On ne peut en effet exiger du candidat acquéreur qu'il grimpe sur le toit pour se rendre compte par lui-même de la situation du bien ; ce d'autant moins que dans le cas présent Mme [P] avait eu connaissance soit de la première annonce qui disait que l'état de la toiture était « excellent », soit de la deuxième annonce disant simplement qu'il fallait prévoir des travaux pour « finir de rénover » la maison ' ce qui ne veut pas dire qu'il faut refaire toute la toiture ', soit encore des deux annonces successivement. Il convient enfin de rappeler que l'acquéreur n'est nullement obligé de se faire assister par un homme de l'art (3e Civ., 3 mai 1989, nº 87-18.908).

Les consorts [F] soutiennent néanmoins que « L'état de délabrement actuel du bien immobilier est donc en grande partie la conséquence des errements de Madame [P] et de son inertie à réaliser les moindres travaux » (conclusions page 11). Or ils font sans doute référence à l'état actuel du bien, lorsqu'ils ont fait réaliser un constat par commissaire de justice le 13 mars 2026, mais ce n'est pas ainsi qu'il faut raisonner, du moins concernant l'état de la toiture. En effet, la vente a eu lieu le 9 octobre 2012, et l'assignation en référé délivrée par Mme [P] aux vendeurs est en date du 1er avril 2014. Dans cet acte, l'acquéreur énonce avoir découvert les désordres à l'occasion des travaux de rénovation qu'elle avait engagés, précisant que la société de couverture à qui elle s'était adressée avait établi un devis de remise en état de plus de 30 000 EUR. L'expert mandaté M. [S] a visité le bien et rédigé un « rapport provisoire suite à la réunion du 12 juillet 2016 » dans lequel il constatait déjà l'état catastrophique de l'ensemble de la toiture. Les photographies illustrant ce rapport provisoire, qui seront reprises dans le rapport définitif, montrent à l'évidence une toiture extrêmement vétuste et très dégradée. Or cette situation ne peut pas résulter de l'action de Mme [P] entre 2012 et 2016. En réalité, dès l'achat en 2012 la toiture était déjà fortement délabrée.

Dans ces conditions, le vice caché affectant le bien avant la vente au sens de l'article 1641 du code civil est suffisamment démontré, sans qu'il soit nécessaire d'examiner les autres désordres, ce qui conduit à confirmer la décision de ce chef. En effet, une maison d'habitation dont la toiture est dégradée à un point tel que celui décrit par l'expert judiciaire, est nécessairement impropre à l'usage auquel on la destine, M. [S] le confirme sans ambiguïté dans son rapport page 22.

Le tribunal a prononcé la résolution de la vente des parcelles AH [Cadastre 1] et AH [Cadastre 2] et ordonné la restitution à Mme [P] du prix payé de 94 700 EUR. Or en réalité la vente pour ce montant comprend également une parcelle AH [Cadastre 3] qui a été oubliée par le tribunal. La cour jugera donc ci-après que la résolution de la vente s'applique également à la parcelle AH [Cadastre 3].

La résolution de la vente implique la restitution du prix, et si le vendeur connaissait les vices cachés de la chose il est tenu en outre de tous les dommages et intérêts envers l'acheteur, selon l'article 1645 du code civil. En l'espèce les consorts [F], propriétaires de ce bien de famille, ne pouvait ignorer sa situation réelle, y compris concernant les toitures de la maison et de l'atelier.

Au titre de la restitution du prix et des frais de la vente le tribunal a condamné les consorts [F] à payer à Mme [P] la somme totale de 111 600 EUR comprenant le prix de vente de 94 700 EUR, la commission de l'agence de 9300 EUR et les frais de notaire pour 7600 EUR. Ces sommes seront confirmées, les consorts [F] n'y opposant d'ailleurs aucune contestation.

Au titre des frais engagés pour faire constater les désordres, des réparations déjà effectuées et du préjudice moral, le tribunal a alloué à Mme [P] la somme de 2155 EUR, à charge des consorts [F]. Dans ses conclusions à la cour Mme [P] réclame de ce chef 50 000 EUR.

Il n'est rien produit parmi les pièces de Mme [P] pour justifier le montant des « frais engagés pour faire constater les désordres ». S'il s'agit du procès-verbal de constat du 29 avril 2014, son coût entre dans le cadre de l'article 700 du code de procédure civile.

Au titre des réparations déjà effectuées, la cour approuve la décision du premier juge qui faute de meilleure preuve, a basé son estimation sur le rapport d'expertise judiciaire, soit la somme de 1155 + 600 = 1755 EUR (cf. page 25).

Concernant les matériaux de rénovation acquis en pure perte, leur montant d'après les trois factures produites s'élève à 2766,38 EUR, comme exactement apprécié par le tribunal.

Il n'est pas justifié en quoi consisterait la demande de « remboursement des taux d'intérêts » qui au demeurant n'est pas chiffrée. C'est donc à bon droit que le tribunal a rejeté cette réclamation de Mme [P].

Enfin, le préjudice moral peut être raisonnablement évalué à la somme de 2000 EUR, au lieu des 1000 EUR alloués par le premier juge.

La partie du dispositif (page 12) dans laquelle le tribunal statue sur les frais engagés pour faire constater les désordres, les réparations déjà effectuées et le préjudice moral sera donc infirmée, étant observé qu'elle contient une erreur matérielle en ce que le montant alloué de 2155 EUR ne correspond pas au montant apprécié dans les motifs qui n'est que de 1855 EUR (1755 + 1000, page 9).

Il n'y a pas lieu à d'autre réparations et la cour confirme l'article 700 du code de procédure civile.

Les consorts [F] sollicitent la garantie de la SARL IMMO QUINZE représentée par Mme [R] [M] et de l'assureur de cette entreprise la compagnie SERENIS. De son côté, Mme [P] demande à la cour de condamner les vendeurs in solidum avec la compagnie SERENIS en sa qualité d'assureur de la SARL IMMO QUINZE, pour toutes les sommes demandées.

Cependant, rien ne justifie que la SARL IMMO QUINZE, qui est à l'origine de la vente du bien en sa qualité d'agent immobilier professionnel, soit tenue à garantir les vendeurs, ni à indemniser l'acquéreur. En effet, si l'agent immobilier est normalement tenu d'un devoir de conseil, cette obligation professionnelle ne s'applique pas aux vices cachés, sauf démonstration qu'il en avait connaissance, ce qui n'est pas le cas en l'espèce (1re Civ., 20 décembre 2000, nº 98-20.765 : Mais attendu qu'après avoir constaté que les désordres affectant la charpente n'étaient pas apparents au moment de la vente et que la preuve n'était pas rapportée que l'agent immobilier avait eu connaissance du vice caché, ce dont il résultait que le manquement au devoir de conseil n'était pas établi, la cour d'appel a légalement justifié sa décision ' rejet du pourvoi).

3000 EUR sont justes pour l'article 700 du code de procédure civile, à charge les consorts [F], au bénéfice de Mme [P].

Il n'est pas inéquitable que la compagnie SERENIS supporte ses frais irrépétibles.

Les consorts [F] supporteront les dépens d'appel.

PAR CES MOTIFS