TJ 28085, 7 juill. 2026, RG 25/00104

N° RG 25/00104 - N° Portalis DBXV-W-B7J-GTH4

Minute : GMC JCP REF

Copie exécutoire
à :
Me Olivier BAHOUGNE, avocat au barreau de PARIS, vestiaire : E 828

[I] [V] épouse [U]

SPNLR

Copie certifiée conforme
à :

“RÉPUBLIQUE FRANÇAISE AU NOM DU PEUPLE FRANÇAIS”

TRIBUNAL JUDICIAIRE DE CHARTRES

Juge des Contentieux de la Protection

ORDONNANCE DE RÉFÉRÉ

réputée contradictoire

DU 07 Juillet 2026

DEMANDEUR :

Etablissement NOGENT PERCHE HABITAT- OFFICE PUBLIC DE L’HABITAT DE LA COMMUNAUTE DE COMMUNES DU PERCHE,
dont le siège social est sis 14 rue du Champ Bossu - 28400 NOGENT LE ROTROU
agissant poursuites et diligences de ses représentants légaux, domiciliés en cette qualité audit siège
représentée par Me Olivier BAHOUGNE, demeurant 5 rue Lalo - 75116 PARIS, avocat au barreau de PARIS, vestiaire : E 828

D’une part,

DÉFENDEUR :

Madame [I] [V] épouse [U],
demeurant 19 rue de la Borde - Appt 08 - 28400 NOGENT-LE-ROTROU
comparante en personne

D’autre part,

COMPOSITION DU TRIBUNAL :

Juge des contentieux de la protection : François RABY, statuant en matière de référé
assisté de Marie GUILLOUZO, attachée de justice

Greffier: Karine SZEREDA lors des débats et Séverine FONTAINE lors du prononcé

DÉBATS :

L'affaire a été plaidée à l'audience publique du 05 Mai 2026 et mise en délibéré au 07 Juillet 2026 date à laquelle la présente décision est rendue par mise à disposition au greffe.

* * *

EXPOSE DU LITIGE

Par acte sous-seing privé en date du 10 janvier 2022, l’OFFICE PUBLIC DE L’HABITAT DE LA COMMUNAUTE DE COMMUNES DU PERCHE, dénommé NOGENT PERCHE HABITAT, a donné à bail à Madame [I] [V] un logement situé au 19 rue de la Borde, à NOGENT LE ROTROU 28400, moyennant le paiement d’un loyer mensuel de 358,99 euros.

Les échéances de loyer n’étant pas régulièrement payées, un commandement de payer rappelant la clause résolutoire insérée au bail a été délivré à Madame [I] [V] le 13 septembre 2024 aux fins d’obtenir le paiement de la somme de 904,55 euros en principal.

Par exploit de commissaire de justice signifié à étude le 13 juin 2025, NOGENT PERCHE HABITAT a fait assigner Madame [I] [V] à comparaître devant le juge des contentieux de la protection du tribunal judiciaire de CHARTRES, statuant en référé, afin de :
- Constater que le bail intervenu entre les parties se trouve résilié de plein droit par le jeu de la clause résolutoire,
- Ordonner, en conséquence, l’expulsion ainsi que celle de toutes personnes introduites dans les lieux, et ce conformément aux dispositions de l’article L 411-1 du Code des procédures civiles d’exécution,
- Ordonner que faute de ce faire, il sera procédé à l’expulsion avec l’assistance de la force publique et d’un serrurier si besoin est,
- Condamner Madame [I] [V] au paiement :
• de la somme de 1 862,38 euros, représentant les loyers et charges impayés suivant extrait comptes en date du 21 mai 2025,
• des loyers et charges impayés du jour du commandement de payer au jour du jugement à intervenir et avec intérêts,
• d’une indemnité d’occupation mensuelle, fixée provisoirement, au montant actuel du loyer et des charges jusqu’au départ effectif des lieux, laquelle indemnité sera indexée tout comme le loyer, et ce avec intérêts de droit,
• de la somme de 500 euros à titre de participation aux frais et honoraires exposés par le requérant, en application de l’article 700 du code de procédure civile
• au paiement de tous les frais et dépens de la présente instance, en ce compris le coût du commandement de payer, de l’assignation, et le cas échéant des actes signifiés dans le cadre des mesures conservatoires qui ont été prises sur les biens et valeurs mobilières.

L’assignation a été dénoncée à la préfecture d’Eure-et-Loir le 13 juin 2025.

L’affaire a été appelée et retenue à l’audience du 16 septembre 2025.

Par jugement avant-dire-droit en date du 21 octobre 2025, le juge des contentieux de la protection a ordonné la réouverture des débats à l’audience du 05 mai 2026 aux fins de respecter le principe contradictoire, Madame [I] [V] s’étant présentée en retard à l’audience.

L’affaire a été appelée et retenue à l’audience du 5 mai 2026.

A l’audience, NOGENT PERCHE HABITAT, représenté par son avocat, dépose son dossier et actualise sa créance à la somme de 8 888,57 euros, échéance du mois de mars 2026 incluse. Il précise avoir reçu un versement de 250 euros le 13 mars 2026 mais que le paiement du loyer n’a pas repris. Il déclare s’opposer à un éventuel octroi de délais de paiement.

Madame [I] [V], convoquée par remise de l’assignation en l’étude, comparaît personnellement. Elle déclare avoir eu des problèmes financiers mais avoir retrouvé un travail et percevoir 1 400 euros par mois. Elle a trois enfants et une petite-fille à charge. Elle propose de verser 100 euros en plus du loyer pour régler sa dette.

La décision a été mise en délibéré par mise à disposition au greffe au 7 juillet 2026.

MOTIFS DE LA DECISION

En vertu des dispositions de l'article 834 du code de procédure civile, « dans tous les cas d'urgence, le président du tribunal judiciaire ou le juge du contentieux de la protection dans les limites de sa compétence, peuvent ordonner en référé les mesures qui ne se heurtent à aucune contestation sérieuse ou que justifie l'existence d'un différend ».

Aux termes de l’article 835 du code de procédure civile, « le président du tribunal judiciaire ou le juge du contentieux de la protection, dans les limites de sa compétence peuvent toujours, même en présence d’une contestation sérieuse, prescrire en référé les mesures conservatoires ou de remise en état qui s’imposent, soit pour prévenir un dommage imminent, soit pour faire cesser un trouble manifestement illicite.
Dans les cas où l’obligation n’est pas sérieusement contestable, il peut accorder une provision au créancier, ou ordonner l’exécution de l’obligation même s’il s’agit d’une obligation de faire ».

Sur la recevabilité

Aux termes de l’article 24 II de la loi n°89-462 du 6 juillet 1989, le bailleur souhaitant faire jouer la clause résolutoire d’un bail d’habitation ne peut faire délivrer une assignation à cette fin avant l’expiration d’un délai de deux mois suivant la saisine de la commission de coordination des actions de prévention des expulsions locatives. Cette saisine est réputée constituée lorsque persiste une situation d’impayés, préalablement signalée dans les conditions réglementaires aux organismes payeurs des aides au logement.

En outre, l’article 24 III de la loi précitée dispose que le bailleur doit faire signifier l’assignation au représentant de l’Etat dans le département dans un délai de deux mois avant l’audience, délai rapporté à 6 semaines depuis la loi n°2023-668 du 27 juillet 2023 entrée en vigueur le 29 juillet 2023.

Une copie de l’assignation a été dénoncée à la préfecture d’Eure-et-Loir le 13 juin 2025, soit plus de six semaines avant l’audience du 16 septembre 2025.

Il est par ailleurs justifié de la saisine de la CCAPEX le 13 septembre 2024, soit deux mois au moins avant la délivrance de l’assignation signifiée le 13 juin 2025.

L’action est donc recevable.

Sur la résiliation du bail

À titre préalable, il sera relevé que, si le commandement de payer du 13 septembre 2024 a été délivré postérieurement à l’entrée en vigueur de la Loi n°2023-668 du 27 juillet 2023, qui est d’application immédiate, cet acte vise les dispositions de l’article 24 de la Loi du 06 juillet 1989 dans leur rédaction antérieure, notamment s’agissant du délai laissé aux locataires pour leur permettre de régler la dette visée au commandement. Il sera donc fait application des dispositions de la Loi du 06 juillet 1989 dans leur rédaction antérieure à l’entrée en vigueur de la Loi n°2023-668 du 27 juillet 2023.

Par ailleurs, l’article 24 de la loi n°89-462 du 06 juillet 1989, tel que modifié par la loi n°2023-668 du 27 juillet 2023, permet au juge même d’office d’accorder des délais de paiement dans la limite de trois années « à la condition que le locataire soit en situation de régler sa dette locative et qu’il ait repris le versement intégral du loyer courant avant la date de l’audience ».

Les effets de la clause de résiliation de plein droit peuvent être suspendus pendant ce délai.

Le commandement de payer délivré le 13 septembre 2024 reproduisait la clause résolutoire insérée au bail et les dispositions exigées à l’article 24 de la loi du 06 juillet 1989.

Madame [I] [V] n’ayant pas réglé la dette dans les deux mois du commandement, le bail s’est trouvé résilié de plein droit à compter du 14 novembre 2024.

Par ailleurs, il ressort du décompte actualisé de la dette que Madame [I] [V] n’a pas repris le paiement du loyer courant avant la date de l’audience. En outre, la situation personnelle et les difficultés financières de Madame [I] [V] ne permettent pas de déterminer des mensualités susceptibles d’être respectées pour acquitter la dette.

Dans ces conditions, il ne sera pas fait application de l’article précité.

Madame [I] [V] se trouvant dans le logement sans droit ni titre depuis le 14 novembre 2024, il convient d’ordonner son expulsion ainsi que celle de tous occupants de son chef à défaut de départ volontaire après commandement de quitter les lieux, et ce avec le concours de la force publique si besoin est et l’assistance d’un serrurier.

Sur l’indemnité d’occupation

L’occupant sans droit ni titre d’un local est tenu d’une indemnité d’occupation envers le propriétaire. L’indemnité d’occupation, dont la nature mixte, compensatoire et indemnitaire, constitue la contrepartie de l’occupation du bien après résiliation du bail et de son indisponibilité pour le bailleur.

Compte tenu du bail antérieur et afin de préserver les intérêts de NOGENT PERCHE HABITAT, il convient de fixer à titre provisionnel le montant de l’indemnité d’occupation mensuelle due à compter du 14 novembre 2024 jusqu’au départ effectif de Madame [I] [V] par remise des clés ou procès-verbal d’expulsion au montant du loyer courant et des charges qui auraient été payés si le bail s’était poursuivi et de la condamner au paiement de celle-ci, avec intérêts au taux légal à compter de la présente décision.

Sur la demande en paiement de l'arriéré

Le paiement des loyers et charges aux termes convenus dans le contrat de location constitue une obligation essentielle du locataire, ce qui résulte tant de l'article 7 a) de la loi du 6 juillet 1989 que du bail signé entre les parties.

En l’espèce, il ressort des pièces produites par NOGENT PERCHE HABITAT – contrat de bail signé, commandement de payer, extrait de compte et situation de compte – que Madame [I] [V] reste devoir une somme de 8 888,57 euros au titre de l’arriéré de loyers, charges et indemnités d’occupation dus selon décompte arrêté au 31 mars 2026, échéance du mois de mars 2026 incluse.

Il convient en conséquence de condamner Madame [I] [V] à payer à NOGENT PERCHE HABITAT la somme provisionnelle de 8 888,57 euros au titre des loyers, charges et indemnités d’occupation impayés au 31 mars 2026, échéance du mois de mars 2026 incluse, sous réserve des indemnités d’occupation échues depuis cette date et éventuellement impayées, avec intérêts au taux légal sur la somme de 904,55 euros à compter du 13 septembre 2024, date du commandement de payer, et du 13 juin 2025, date de l’assignation, pour le surplus.

Sur les demandes accessoires

Sur les dépens

L’article 696 du Code de procédure civile prévoit que la partie perdante est condamnée aux dépens, à moins que le juge, par décision motivée, n’en mette la totalité ou une fraction à la charge d’une autre partie.

Madame [I] [V], partie perdante, supportera la charge des dépens, qui comprendront notamment le coût du commandement de payer, de l’assignation et de tous les actes signifiés dans le cadre des mesures conservatoires.

Sur la demande au titre de l’article 700 du code de procédure civile

L’article 700 prévoit que la partie condamnée aux dépens ou qui perd son procès peut être condamnée à payer à l’autre partie au paiement d’une somme destinée à compenser les frais exposés pour le procès et non compris dans les dépens.

Compte tenu de l’équité et de la situation économique des parties, il convient de laisser à la charge de NOGENT PERCHE HABITAT les frais irrépétibles de la procédure et de rejeter la demande formée à ce titre.

Sur l’exécution provisoire

Il convient de rappeler qu’aux termes des dispositions des articles 514 et 514-1 du Code de procédure civile, applicables au présent litige, les décisions de première instance sont de droit exécutoires à titre provisoire à moins que la loi ou la décision rendue n’en dispose autrement.

PAR CES MOTIFS