TJ 28085, 7 juill. 2026, RG 25/00105

N° RG 25/00105 - N° Portalis DBXV-W-B7J-GTIF

Minute : GMC JCP REF

Copie exécutoire
à :
Maître Valentin PLANCHENAULT

[E] [K] [S] [X]

Préf28

Copie certifiée conforme
à :

“RÉPUBLIQUE FRANÇAISE AU NOM DU PEUPLE FRANÇAIS”

TRIBUNAL JUDICIAIRE DE CHARTRES

Juge des Contentieux de la Protection

ORDONNANCE DE RÉFÉRÉ

réputée contradictoire

DU 07 Juillet 2026

DEMANDEUR :

Madame [G] [T] épouse [Q],
demeurant 17 rue des Grandes Filles Dieu - 28000 CHARTRES
représentée par Maître Valentin PLANCHENAULT de la SELARL MARTIN SOL, demeurant 2 Allée des Atlantes - Propylées 1 - 28000 CHARTRES, avocats au barreau de CHARTRES, vestiaire : T 27,

D’une part,

DÉFENDEUR :

Monsieur [E] [K] [S] [X],
demeurant 8 rue Flandres Dunkerque - Etage 3 - 28300 MAINVILLIERS
non comparant, ni représenté

D’autre part,

COMPOSITION DU TRIBUNAL :

Juge des contentieux de la protection : François RABY, statuant en matière de référé
assisté de [L] [P], attachée de justice

Greffier: Karine SZEREDA lors des débats et Séverine FONTAINE lors du prononcé

DÉBATS :

L'affaire a été plaidée à l'audience publique du 05 Mai 2026 et mise en délibéré au 07 Juillet 2026 date à laquelle la présente décision est rendue par mise à disposition au greffe.

* * *

EXPOSE DU LITIGE

Par acte sous-seing privé en date du 22 novembre 2023 à prise d’effet au 17 novembre 2023, Madame [G] [Q] née [T], par l’intermédiaire de son mandataire la société CVI-AM CHARTRES, a donné à bail à Monsieur [E] [K] [S] [X] un logement situé 8 rue Flandres Dunkerque, à MAINVILLIERS 28300, moyennant le paiement d’un loyer mensuel de 390,00 euros outre 30,00 euros de charges locatives.

Les échéances de loyer n’étant pas régulièrement payées, un commandement de payer rappelant la clause résolutoire insérée au bail a été délivré à Monsieur [E] [K] [S] [X] le 19 février 2025 aux fins d’obtenir le paiement de la somme de 2 553,35 euros en principal.

Par exploit de commissaire de justice signifié à personne physique le 8 juillet 2025, Madame [G] [Q] née [T] a fait assigner Monsieur [E] [K] [S] [X] à comparaître devant le juge des contentieux de la protection du tribunal judiciaire de CHARTRES, statuant en référé, afin de :
Constater l’acquisition de la clause résolutoire, et en conséquence la résiliation du contrat de location d’un appartement au jour du jugement à intervenir,Ordonner l’expulsion de corps et de biens de Monsieur [E] [K] [S] [X] ainsi que de tous occupant de son chef, dès que le délai légal sera expiré et si besoin est avec le concours et l’assistance de la force publique,Ordonner la séquestration des meubles et objets mobiliers garnissant les lieux en tel garde-meubles qu’il plaira au tribunal de désigner, aux frais, risques et périls de Monsieur [E] [K] [S] [X], Condamner Monsieur [E] [K] [S] [X] à titre provisionnel au paiement de l’arriéré de loyers et des charges arrêtés à ce jour, soit la somme de 3 842,21 euros augmentée des intérêts de droit à compter des présentes, et à parfaire au jour de l’ordonnance à intervenir,Condamner Monsieur [E] [K] [S] [X] au paiement d’une somme égale au montant d’une indemnité d’occupation, du jour du prononcé du jugement à celui de son départ effectif, d’un montant identique au loyer actuel, outre charges,Condamner Monsieur [E] [K] [S] [X] à titre provisionnel au paiement d’une somme de 75,78 euros correspondant au coût de l’acte de commandement de payer les loyers, Condamner Monsieur [E] [K] [S] [X] à payer à Madame [G] [Q] née [T] la somme de 1 000 euros au titre de l’article 700 du code de procédure civile ainsi que les entiers dépens de l’instance et de ses suites.

Dans l’hypothèse où des délais de paiement seraient accordés par le Tribunal, dire et juger qu’à défaut pour Monsieur [E] [K] [S] [X] de respecter ses engagements, les clauses résolutoires seront acquises et l’expulsion prononcée sans autre formalité.

L’assignation a été dénoncée à la préfecture d’Eure-et-Loir le 17 juillet 2025.

L’affaire a été appelée et retenue à l’audience du 2 décembre 2025.

Lors de l’audience, Madame [G] [Q] est représentée par son avocat. Elle maintient ses demandes.

Monsieur [E] [K] [S] [X] ne comparait pas personnellement et n’est pas représenté.

L’affaire a été mise en délibéré par mise à disposition au greffe au 20 janvier 2026.

Pour mention au dossier en date du 20 janvier 2026, le juge des contentieux de la protection a ordonné la réouverture des débats à l’audience du 5 mai 2026 et a invité Madame [G] [Q] née [T] à fournir les certificats de signature électronique du contrat de bail et, à défaut, des observations sur les conséquences de l’absence de signature sur les prétentions de la demanderesse.

L’affaire a été appelée et retenue à l’audience du 05 mai 2026.

A l’audience, Madame [G] [Q] née [T], représentée par son avocat, maintient ses demandes et fournit la signature électronique du bail sollicitée.

Monsieur [E] [K] [S] [X], régulièrement cité à comparaître, n’a pas comparu et n’est pas représenté.

Un rapport social a été reçu par le tribunal et porté à la connaissance de la demanderesse.

La décision a été mise en délibéré par mise à disposition au greffe au 07 juillet 2026.

MOTIFS DE LA DÉCISION

Aux termes de l’article 472 du code de procédure civile, le défaut de comparution du défendeur ne fait pas obstacle à ce qu’il soit statué au fond. Le juge ne fait droit à la demande que s’il l’estime recevable, régulière et bien fondée.

En vertu des dispositions de l'article 834 du code de procédure civile, « dans tous les cas d'urgence, le président du tribunal judiciaire ou le juge du contentieux de la protection dans les limites de sa compétence, peuvent ordonner en référé les mesures qui ne se heurtent à aucune contestation sérieuse ou que justifie l'existence d'un différend ».
 
Aux termes de l’article 835 du code de procédure civile, « le président du tribunal judiciaire ou le juge du contentieux de la protection, dans les limites de sa compétence peuvent toujours, même en présence d’une contestation sérieuse, prescrire en référé les mesures conservatoires ou de remise en état qui s’imposent, soit pour prévenir un dommage imminent, soit pour faire cesser un trouble manifestement illicite.
Dans les cas où l’obligation n’est pas sérieusement contestable, il peut accorder une provision au créancier, ou ordonner l’exécution de l’obligation même s’il s’agit d’une obligation de faire ».

Sur la recevabilité

Aux termes de l’article 24 II de la loi n°89-462 du 6 juillet 1989, le bailleur souhaitant faire jouer la clause résolutoire d’un bail d’habitation ne peut faire délivrer une assignation à cette fin avant l’expiration d’un délai de 2 mois suivant la saisine de la commission de coordination des actions de prévention des expulsions locatives. Cette saisine est réputée constituée lorsque persiste une situation d’impayés, préalablement signalée dans les conditions réglementaires aux organismes payeurs des aides au logement.

En outre, l’article 24 III de la loi précitée dispose que le bailleur doit faire signifier l’assignation au représentant de l’État dans le département dans un délai de deux mois avant l’audience, délai rapporté à 6 semaines depuis la loi n°2023-668 du 27 juillet 2023 entrée en vigueur le 29 juillet 2023.

Une copie de l’assignation a été dénoncée à la préfecture d’Eure-et-Loir le 17 juillet 2025, soit plus de six semaines avant l’audience du 2 décembre 2025.

Il est par ailleurs justifié de la saisine de la CCAPEX le 21 février 2025, soit au moins deux mois avant la délivrance de l’assignation signifiée le 8 juillet 2025.

L’action est donc recevable.

Sur la résiliation du bail

Aux termes de l’article 24 I de la loi n° 89-462 du 06 juillet 1989, « tout contrat de bail d’habitation contient une clause prévoyant la résiliation de plein droit du contrat de location pour défaut de paiement du loyer ou des charges aux termes convenus ou pour non-versement du dépôt de garantie. Cette clause ne produit effet que six semaines après un commandement de payer demeuré infructueux ».

Par ailleurs, l’article 24 de la loi n° 89-462 du 06 juillet 1989, tel que modifié par la loi n°2023-668 du 27 juillet 2023, permet au juge même d’office d’accorder des délais de paiement dans la limite de trois années « à la condition que le locataire soit en situation de régler sa dette locative et qu'il ait repris le versement intégral du loyer courant avant la date de l'audience ».

Les effets de la clause de résiliation de plein droit peuvent être suspendus pendant ce délai.

Le commandement de payer délivré le 19 février 2025 reproduisait la clause résolutoire insérée au bail et les dispositions exigées à l’article 24 de la loi du 6 juillet 1989.

Monsieur [E] [K] [S] [X] n’ayant pas réglé la dette dans les six semaines du commandement, le bail s’est trouvé résilié de plein droit au 2 avril 2025.

Par ailleurs, il ressort du décompte actualisé de la dette que Monsieur [E] [K] [S] [X] n’a pas repris le paiement du loyer courant avant la date de l’audience. En outre, l’absence de comparution de Monsieur [E] [K] [S] [X] et l’absence d’éléments sur sa situation personnelle laissent le juge dans l’ignorance de sa situation financière et ne permettent pas de déterminer des mensualités susceptibles d’être respectées pour acquitter la dette.

Dans ces conditions, il ne sera pas fait application de l’article précité.

Monsieur [E] [K] [S] [X] se trouvant dans le logement sans droit ni titre depuis le 02 avril 2025, il convient d’ordonner son expulsion ainsi que celle de tous occupants de son chef à défaut de départ volontaire après commandement de quitter les lieux, et ce avec le concours de la force publique si besoin est et l’assistance d’un serrurier.

Sur l’indemnité d’occupation

L’occupant sans droit ni titre d’un local est tenu d’une indemnité d’occupation envers le propriétaire. L’indemnité d’occupation, dont la nature mixte, compensatoire et indemnitaire, constitue la contrepartie de l’occupation du bien après résiliation du bail et de son indisponibilité pour le bailleur.

Compte tenu du bail antérieur et afin de préserver les intérêts de Madame [G] [Q] née [T], il convient de fixer à titre provisionnel le montant de l’indemnité d’occupation mensuelle due à compter du 2 avril 2025 jusqu’au départ effectif de Monsieur [E] [K] [S] [X] par remise des clés ou procès-verbal d’expulsion au montant du loyer courant et des charges qui auraient été payés si le bail s’était poursuivi.

Sur la demande en paiement de l’arriéré

Le paiement des loyers et charges aux termes convenus dans le contrat de location constitue une obligation essentielle du locataire, ce qui résulte tant de l’article 7 a) de la loi du 6 juillet 1989 que du bail signé entre les parties.

En l’espèce, il ressort des pièces produites par Madame [G] [Q] née [T] – contrat de bail signé, commandement de payer, extrait de compte – que Monsieur [E] [K] [S] [X] reste devoir une somme de 3 842,21 euros au titre de l’arriéré de loyers, charges et indemnités d’occupation dus selon décompte arrêté au 5 mai 2025, échéance du mois de mai 2025 incluse.

Il convient en conséquence de condamner Monsieur [E] [K] [S] [X] au paiement de la somme de 3 842,21 euros au titre de l’arriéré de loyers et charges dus au 05 mai 2025, échéance du mois de mai 2025 incluse, sous réserve des loyers ou indemnités d’occupation échus depuis cette date et éventuellement impayés, avec intérêts au taux légal à compter du 08 juillet 2025, date de l’assignation.

Sur le coût du commandement de payer

Cette demande sera traitée au titre des dépens, s’agissant d’une demande d’application de l’article 696 du code de procédure civile.

Sur les demandes accessoires

Sur les dépens

L’article 696 du Code de procédure civile prévoit que la partie perdante est condamnée aux dépens, à moins que le juge, par décision motivée, n’en mette la totalité ou une fraction à la charge d’une autre partie.

Monsieur [E] [K] [S] [X], partie perdante, supportera la charge des dépens, qui comprendront notamment le coût du commandement de payer.

Sur la demande au titre de l’article 700 du code de procédure civile

L’article 700 prévoit que la partie condamnée aux dépens ou qui perd son procès peut être condamnée à payer à l’autre partie au paiement d’une somme destinée à compenser les frais exposés pour le procès et non compris dans les dépens.

Compte tenu de l’équité et de la situation économique des parties, il convient de condamner Monsieur [E] [K] [S] [X] à payer à Madame [G] [Q] née [T] la somme de 800,00 euros au titre de l’article 700 du code de procédure civile.

Sur l’exécution provisoire

Il convient de rappeler qu’aux termes des dispositions des articles 514 et 514-1 du Code de procédure civile, applicables au présent litige, les décisions de première instance sont de droit exécutoires à titre provisoire à moins que la loi ou la décision rendue n’en dispose autrement.

PAR CES MOTIFS