TJ 28085, 7 juill. 2026, RG 25/00103

N° RG 25/00103 - N° Portalis DBXV-W-B7J-GTH3

Minute : GMC JCP REF

Copie exécutoire
à :
S.C.I. SYLVER

[F] [C]

SPNLR

Copie certifiée conforme
à :

“RÉPUBLIQUE FRANÇAISE AU NOM DU PEUPLE FRANÇAIS”

TRIBUNAL JUDICIAIRE DE CHARTRES

Juge des Contentieux de la Protection

ORDONNANCE DE RÉFÉRÉ

réputée contradictoire

DU 07 Juillet 2026

DEMANDEUR :

S.C.I. SYLVER,
dont le siège social est sis Le Mesnil Piot - FRETIGNY - 28480 SAINTIGNY
agissant poursuites et diligences de ses représentants légaux, domiciliés en cette qualité audit siège
représentée par Monsieur [J] [A]

D’une part,

DÉFENDEUR :

Monsieur [F] [C],
demeurant 23 rue de Nogent - 28400 SOUANCÉ-AU-PERCHE
non comparant, ni représenté

D’autre part,

COMPOSITION DU TRIBUNAL :

Juge des contentieux de la protection : François RABY, statuant en matière de référé
assisté de Marie GUILLOUZO, attachée de justice

Greffier: Karine SZEREDA lors des débats et Séverine FONTAINE lors du délibéré

DÉBATS :

L'affaire a été plaidée à l'audience publique du 05 Mai 2026 et mise en délibéré au 07 Juillet 2026 date à laquelle la présente décision est rendue par mise à disposition au greffe.

* * *

EXPOSE DU LITIGE

Par acte sous-seing privé prenant effet à compter du 1er août 2022, la SCI SYLVER a donné à bail à Monsieur [F] [C] un logement situé 23 rue de Nogent, à SOUANCE-AU-PERCHE 28400, moyennant le paiement d’un loyer mensuel de 340,00 euros.

Les échéances de loyer n’étant pas régulièrement payées, un commandement de payer rappelant la clause résolutoire insérée au bail a été délivré à Monsieur [F] [C] le 28 novembre 2024 aux fins d’obtenir le paiement de la somme de 8 478,00 euros en principal.

Par exploit de commissaire de justice signifié à étude le 12 juin 2025, la SCI SYLVER a fait assigner Monsieur [F] [C] à comparaître devant le juge des contentieux de la protection du tribunal judiciaire de CHARTRES, statuant en référé, afin de :
- Constater la résiliation de plein droit du contrat de location par effet de la clause résolutoire inscrite dans le bail,
- Ordonner l’expulsion des lieux loués de Monsieur [F] [C] ainsi que celle de tous occupants de son chef, avec, si nécessaire, l’assistance de la force publique,
- Condamner Monsieur [F] [C] au paiement des sommes suivantes :
• 10 858,00 euros à titre provisionnel représentant les loyers et les charges impayés suivant extrait de compte en date du 04 juin 2025, sauf à parfaire ou à diminuer suivant décompte qui sera fourni lors des débats,
• Le montant à titre provisionnel des loyers et charges impayés du jour du commandement de payer au jour du jugement à intervenir, avec intérêts,
• Une indemnité d’occupation mensuelle fixée provisoirement au montant actuel du loyer et des charges locatives jusqu’à la libération effective des lieux, avec indexation comme le loyer et avec intérêts de droit,
• La somme de 800 euros en application des dispositions de l’article 700 du code de procédure civile, les dépens comprenant notamment le coût du commandement de payer, de l’assignation, et le cas échéant des actes signifiés dans le cadre des mesures conservatoires qui ont été prises sur les biens et valeurs mobilières.

L’assignation a été dénoncée à la préfecture d’Eure-et-Loir le 12 juin 2025.

L’affaire a été appelée et retenue à l’audience du 16 septembre 2025.

Lors de l’audience, la SCI SYLVER est représentée par son gérant, Monsieur [J] [A]. Elle maintient ses demandes et actualise sa créance locative à la somme de 10 858,00 euros, échéance du mois de septembre 2025 incluse. Elle rappelle que les loyers sont impayés depuis plusieurs années, que les quittances ont toujours été adressées par mail et que le dossier de surendettement de Monsieur [F] [C] a été rejeté.
Monsieur [F] [C] comparaît personnellement. Il expose avoir payé des loyers en espèces et avoir « pris » trois mois de loyers pour le fuel. Il explique qu’une procédure de surendettement est en cours et qu’il ne connaît pas le montant de sa dette locative. Il précise percevoir 380,00 euros par mois.

Un rapport social a été reçu par le tribunal et porté à la connaissance des parties.

L’affaire a été mise en délibéré par mise à disposition au greffe au 21 octobre 2025.

Par jugement avant-dire-droit en date du 21 octobre 2025, le juge des contentieux de la protection a ordonné la réouverture des débats à l’audience du 5 mai 2026 et a invité la SCI SYLVER à produire :
- Un décompte actualisé de sa créance locative mentionnant les dates précises des versements effectués par le locataire,
- Les quittances de loyers évoquées lors de l’audience du 16 septembre 2025.

L’affaire a été appelée et retenue à l’audience du 5 mai 2026.

A l’audience, la SCI SYLVER est représentée par Monsieur [J] [A] en sa qualité de gérant. Il remet le décompte actualisé de sa créance locative, pour un montant total de 13 911,00 euros, échéance du mois d’avril 2026 incluse.

Monsieur [F] [C], ne comparaît pas personnellement et n’est pas représenté.

La décision a été mise en délibéré par mise à disposition au greffe au 07 juillet 2026.

MOTIFS DE LA DECISION

Aux termes de l’article 472 du code de procédure civile, le défaut de comparution du défendeur ne fait pas obstacle à ce qu’il soit statué au fond. Le juge ne fait droit à la demande que s’il l’estime recevable, régulière et bien fondée.

En vertu des dispositions de l’article 834 du code de procédure civile, « dans tous les cas d’urgence, le président du tribunal judiciaire ou le juge du contentieux de la protection dans les limites de sa compétence, peuvent ordonner en référé les mesures qui ne se heurtent à aucune contestation sérieuse ou que justifie l’existence d’un différend ».

Aux termes de l’article 835 du code de procédure civile, « le président du tribunal judiciaire ou le juge du contentieux de la protection, dans les limites de sa compétence peuvent toujours, même en présence d’une contestation sérieuse, prescrire en référé les mesures conservatoires ou de remise en état qui s’imposent, soit pour prévenir un dommage imminent, soit pour faire cesser un trouble manifestement illicite.
Dans les cas où l’obligation n’est pas sérieusement contestable, il peut accorder une provision au créancier, ou ordonner l’exécution de l’obligation même s’il s’agit d’une obligation de faire ».

Sur la recevabilité

Aux termes de l’article 24 II de la loi n°89-462 du 6 juillet 1989, le bailleur souhaitant faire jouer la clause résolutoire d’un bail d’habitation ne peut faire délivrer une assignation à cette fin avant l’expiration d’un délai de 2 mois suivant la saisine de la commission de coordination des actions de prévention des expulsions locatives. Cette saisine est réputée constituée lorsque persiste une situation d’impayés, préalablement signalée dans les conditions réglementaires aux organismes payeurs des aides au logement.

En outre, l’article 24 III de la loi précitée dispose que le bailleur doit faire signifier l’assignation au représentant de l’État dans le département dans un délai de deux mois avant l’audience, délai rapporté à 6 semaines depuis la loi n°2023-668 du 27 juillet 2023 entrée en vigueur le 29 juillet 2023.

Une copie de l’assignation a été dénoncée à la préfecture d’Eure-et-Loir le 12 juin 2025, soit plus de six semaines avant l’audience du 16 septembre 2025.

Il est par ailleurs justifié de la saisine de la CCAPEX le 29 novembre 2024, soit au moins deux mois avant la délivrance de l’assignation signifiée le 12 juin 2025.

L’action est donc recevable.

Sur la résiliation du bail

À titre préalable, il sera relevé que, si le commandement de payer du 28 novembre 2024 a été délivré postérieurement à l’entrée en vigueur de la Loi n°2023-668 du 27 juillet 2023, qui est d’application immédiate, cet acte vise les dispositions de l’article 24 de la Loi du 06 juillet 1989 dans leur rédaction antérieure, notamment s’agissant du délai laissé aux locataires pour leur permettre de régler la dette visée au commandement. Il sera donc fait application des dispositions de la Loi du 06 juillet 1989 dans leur rédaction antérieure à l’entrée en vigueur de la loi n° 2023-668 du 27 juillet 2023.

Par ailleurs, l’article 24 de la loi n° 89-462 du 06 juillet 1989, tel que modifié par la loi n° 2023-668 du 27 juillet 2023, permet au juge même d’office d’accorder des délais de paiement dans la limite de trois années « à la condition que le locataire soit en situation de régler sa dette locative et qu’il ait repris le versement intégral du loyer courant avant la date de l’audience ».
Les effets de la clause de résiliation de plein droit peuvent être suspendus pendant ce délai.

Le commandement de payer délivré le 28 novembre 2024 reproduisait la clause résolutoire insérée au bail et les dispositions exigées à l’article 24 de la loi du 6 juillet 1989.

Monsieur [F] [C] n’ayant pas réglé la dette dans les deux mois du commandement, le bail s’est trouvé résilié de plein droit au 29 janvier 2025.

Par ailleurs, il ressort du décompte actualisé de la dette que Monsieur [F] [C] n’a pas repris le paiement du loyer courant avant la date de l’audience. En outre, l’absence d’éléments justifiés sur sa situation personnelle laissent le juge dans l’ignorance de sa situation financière et ne permettent pas de déterminer des mensualités susceptibles d’être respectées pour acquitter la dette.

Dans ces conditions, il ne sera pas fait application de l’article précité.

Monsieur [F] [C] se trouvant dans le logement sans droit ni titre depuis le 29 janvier 2025, il convient d’ordonner son expulsion ainsi que celle de tous occupants de son chef à défaut de départ volontaire après commandement de quitter les lieux, et ce avec le concours de la force publique si besoin est et l’assistance d’un serrurier.

Sur l’indemnité d’occupation

L’occupant sans droit ni titre d’un local est tenu d’une indemnité d’occupation envers le propriétaire. L’indemnité d’occupation, dont la nature mixte, compensatoire et indemnitaire, constitue la contrepartie de l’occupation du bien après résiliation du bail et de son indisponibilité pour le bailleur.

Compte tenu du bail antérieur et afin de préserver les intérêts de la SCI SYLVER, il convient de fixer à titre provisionnel le montant de l’indemnité d’occupation mensuelle due à compter du 29 janvier 2025 jusqu’au départ effectif de Monsieur [F] [C] par remise des clés ou procès-verbal d’expulsion au montant du loyer courant et des charges qui auraient été payés si le bail s’était poursuivi et de condamner Monsieur [F] [C] au paiement de celle-ci.

Sur la demande en paiement de l’arriéré

Le paiement des loyers et charges aux termes convenus dans le contrat de location constitue une obligation essentielle du locataire, ce qui résulte tant de l’article 7 a) de la loi du 6 juillet 1989 que du bail signé entre les parties.

En l’espèce, il ressort des pièces produites par la SCI SYLVER – contrat de bail signé, commandement de payer, décompte actualisé de sa créance – que Monsieur [F] [C] reste devoir une somme de 13 911,00 euros au titre de l’arriéré de loyers, charges et indemnités d’occupation dus, échéance du mois d’avril 2026 incluse.

Il convient en conséquence de condamner Monsieur [F] [C] au paiement de la somme de 13 911,00 euros au titre de l’arriéré de loyers et charges dus au 05 mai 2026, échéance du mois d’avril 2026 incluse, sous réserve des loyers ou indemnités d’occupation échus depuis cette date et éventuellement impayés, avec intérêts au taux légal à compter de la présente ordonnance.

Sur les demandes accessoires

Sur les dépens

L’article 696 du Code de procédure civile prévoit que la partie perdante est condamnée aux dépens, à moins que le juge, par décision motivée, n’en mette la totalité ou une fraction à la charge d’une autre partie.

Monsieur [F] [C], partie perdante, supportera la charge des dépens, qui comprendront notamment le coût du commandement de payer et de l’assignation.

Sur la demande au titre de l’article 700 du code de procédure civile

L’article 700 prévoit que la partie condamnée aux dépens ou qui perd son procès peut être condamnée à payer à l’autre partie une somme destinée à compenser les frais exposés pour le procès et non compris dans les dépens.

Monsieur [F] [C] sera condamné à payer la somme de 500,00 euros à la SCI SYLVER au titre de l’article 700 du Code de procédure civile.

Sur l’exécution provisoire

Il convient de rappeler qu’aux termes des dispositions des articles 514 et 514-1 du Code de procédure civile, applicables au présent litige, les décisions de première instance sont de droit exécutoires à titre provisoire à moins que la loi ou la décision rendue n’en dispose autrement.

PAR CES MOTIFS