TJ 33063, 16 juill. 2026, RG 25/02677

Du 16 juillet 2026

5AA

SCI/DC

PPP Contentieux général

N° RG 25/02677 - N° Portalis DBX6-W-B7J-2YXG

[K] [L]

C/

[V] [F]

TRIBUNAL JUDICIAIRE DE BORDEAUX
JUGE DES CONTENTIEUX DE LA PROTECTION
Pôle protection et proximité
[Adresse 1]

JUGEMENT EN DATE DU 16 juillet 2026

JUGE : Madame Sandrine SAINSILY-PINEAU, Vice-Présidente

GREFFIER : Madame Dominique CHATTERJEE

DEMANDERESSE :

Madame [K] [L] née le 17 Avril 1987 à [Localité 1], demeurant [Adresse 2]

Représentée par Me Bénédicte DELEU, avocat au barreau de Bordeaux loco Me Valérie BOILLOT avocat au barreau de MONT-DE-MARSAN

DEFENDEUR :

Monsieur [V] [F] né le 01 Mai 1980 à [Localité 2] (ALGERIE) [Localité 3], demeurant [Adresse 3]
[Localité 4]

Représenté par Me Lorraine VIDEAU loco Me Charlotte PERETTI, Avocat au barreau de BORDEAUX

DÉBATS :

Audience publique en date du 23 Avril 2026

PROCÉDURE :

Articles 480 et suivants du code de procédure civile.

EXPOSÉ DES FAITS ET DE LA PROCÉDURE :

Par acte de commissaire de justice délivré le 15 novembre 2024, Madame [K] [L] a fait assigner Monsieur [V] [F] devant le juge des contentieux de la protection de [Localité 5] aux fins de le voir condamner à lui rembourser divers frais qu’elle a exposés pour son compte au titre du contrat de bail les liant et à l’indemniser des préjudices qu’elle a subis en raison de l’état du logement.

Au soutien de ses prétentions, elle expose avoir loué à Monsieur [V] [F] un bien immobilier situé au [Adresse 4] pour un loyer mensuel de 1.650 € à compter du 2 mars 2024. Elle précise que, le 5 mai 2024, ce dernier lui a soumis pour signature un contrat de bail d’un logement meublé qu’elle a refusé de signer tout comme l’état des lieux compte tenu de l’absence d’équipements essentiels permettant de qualifier cette location de meublée. Elle indique avoir été victime d’un dégât des eaux usées avec refoulement dans l’habitation la contraignant à faire intervenir en urgence un plombier pour un montant total de 4.461,52 € et avoir subi un préjudice de jouissance et un préjudice moral compte tenu de l’état général du bien. Elle admet être redevable de loyers impayés lesquels doivent se compenser avec les sommes que lui doit Monsieur [V] [F].

L’affaire a été retenue à l’audience du 11 mars 2025, au cours de laquelle Monsieur [V] [F] a soulevé l’incompétence territoriale du juge des contentieux de la protection de [Localité 5].

Ce dernier, par jugement rendu sur le siège, s’est déclaré incompétent territorialement au profit du juge des contentieux de la protection du tribunal judiciaire de BORDEAUX.

Les parties ont été convoquées par lettres recommandées avec accusé de réception à l’audience du juge des contentieux de la protection de [Localité 6] du 25 novembre 2025, au cours de laquelle l’affaire a été renvoyée à une audience ultérieure.

L’affaire a été retenue à l’audience du 23 avril 2025, après plusieurs renvois contradictoire justifiés par la nécessité pour les parties d’échanger leurs conclusions et pièces.

A l’audience, Madame [K] [L], représentée par son conseil, demande au juge des contentieux de la protection, sur le fondement des dispositions des articles 6 et 7 de la loi du 6 juillet 1989 et sous le bénéfice de l’exécution provisoire :
▸ de juger que les parties sont valablement liées par un contrat de bail soumis à la loi du 6 juillet 1989,
▸ de juger que dans le cadre de ce contrat de bail, elle est redevable de trois mois de loyers à hauteur de 4.950 €,
en conséquence :
▸ de la condamner au paiement de ceux-ci,
▸ de juger que Monsieur [V] [F] en sa qualité de bailleur devra supporter les frais qu’elle a exposés à la suite du dégât des eaux subi le 24 mars 2024 à hauteur de 4.661,52 €,
▸ d’ordonner la compensation entre cette somme et les loyers qu’elle doit,
▸ de juger qu’elle reste redevable à ce titre de la somme de 288,48 €,
▸ de juger que le dégât des eaux du 24 mars 2024 et l’état général du bien loué lui ont causé un préjudice de jouissance,
▸ de condamner Monsieur [V] [F] à indemniser celui-ci à hauteur de 3.300 €,
▸ de juger que Monsieur [V] [F] est responsable du préjudice moral qu’elle a subi,
en conséquence :
▸ de condamner Monsieur [V] [F] à lui payer la somme de 3.000 € à titre de dommages et intérêts,
▸ de condamner Monsieur [V] [F] à lui payer la somme de 2.000 € sur le fondement de l’article 700 du code de procédure civile,
▸ de débouter Monsieur [V] [F] de l’ensemble de ses demandes, fins et conclusions,
▸ de condamner Monsieur [V] [F] aux entiers dépens en ce compris le coût du procès-verbal de constat.

En défense, Monsieur [V] [F], représenté par son conseil, demande au juge des contentieux de la protection sur le fondement de l’article 7 de la loi du 6 juillet 1989 et de l’article 1231-1 du code civil :
▸ de le déclarer recevable et bien fondé en ses demandes,
en conséquence :
▸ de débouter Madame [K] [L] de ses demandes,
▸ de condamner Madame [K] [L] au paiement de la somme de 6.600 € au titre des arriérés de loyer,

▸ de condamner Madame [K] [L] au paiement de la somme de 234 € au titre de son préjudice matériel,
▸ de condamner Madame [K] [L] au paiement d’une indemnité de 2.000 € au titre de son préjudice moral,
▸ de condamner Madame [K] [L] au paiement d’une indemnité de 1.500 € sur le fondement de l’article 700 du code de procédure civile.

Pour l’exposé des moyens venant au soutien de ces demandes, il est renvoyé aux conclusions écrites des parties.
L’affaire a été mise en délibéré au 16 juillet 2026.
La présente décision, susceptible d’appel, sera contradictoire conformément aux dispositions de l’article 467 du code de procédure civile.
MOTIFS DE LA DÉCISION

Sur le contrat de bail :

Madame [K] [L] demande au tribunal de juger que les parties sont liées par un contrat de bail soumis à la loi du 6 juillet 1989.

Il n’est pas contesté que Monsieur [V] [F] a donné à bail à Madame [K] [L] des locaux sis au [Adresse 5] [Localité 7] [Adresse 6] moyennant un loyer mensuel de 1.650 € et que ce bail est soumis aux dispositions de la loi du 6 juillet 1989.

Sur les loyers impayés :

En application des dispositions de l’article 7-a) de la loi n° 89-462 du 6 juillet 1989, le locataire a l’obligation d’acquitter les loyers convenus selon le contrat de bail, étant observé que dès lors que l’obligation au paiement est établie, il lui appartient de démontrer qu’il a payé lesdits loyers.

Les parties s’accordent sur le fait que Madame [K] [L] n’a pas pas payé les loyers des mois de mai à août 2024. Elle est, donc, redevable de 4 mois de loyers impayés, soit un montant total de :
4 mois X 1.650 € = 6.600 €

Elle sera, en conséquence, condamnée à payer à Monsieur [V] [F] cette somme au titre des loyers échus et impayés.

Sur le remboursement des frais :

L’article 6 de la loi du 6 juillet 1989 prévoit que le bailleur est obligé :
a) de délivrer au locataire le logement en bon état d'usage et de réparation ainsi que les équipements mentionnés au contrat de location en bon état de fonctionnement ; toutefois, les parties peuvent convenir par une clause expresse des travaux que le locataire exécutera ou fera exécuter et des modalités de leur imputation sur le loyer ; cette clause prévoit la durée de cette imputation et, en cas de départ anticipé du locataire, les modalités de son dédommagement sur justification des dépenses effectuées ; une telle clause ne peut concerner que des logements répondant aux caractéristiques définies en application des premier et deuxième alinéas ;
b) d'assurer au locataire la jouissance paisible du logement et, sans préjudice des dispositions de l'article 1721 du code civil, de le garantir des vices ou défauts de nature à y faire obstacle hormis ceux qui, consignés dans l'état des lieux, auraient fait l'objet de la clause expresse mentionnée au a ci-dessus ;
c) d'entretenir les locaux en état de servir à l'usage prévu par le contrat et d'y faire toutes les réparations, autres que locatives, nécessaires au maintien en état et à l'entretien normal des locaux loués ;
d) de ne pas s'opposer aux aménagements réalisés par le locataire, dès lors que ceux-ci ne constituent pas une transformation de la chose louée.

Madame [K] [L] soutient avoir dû faire face à un dégât des eaux usées majeur le 24 mars 2024 de nuit et avoir dans l’urgence eu recours aux services de l’entreprise AGIR qui a dû intervenir pour procéder au pompage et au nettoyage de la fosse septique et réaliser une inspection pour essayer de comprendre les raisons d’un tel refoulement dans un contexte d’urgence. Elle précise que cette société a établi une première facture d’un montant de 3.501 € et une seconde d’un montant de 800 € correspondant à la dépose d’un WC endommagé à la suite du refoulement des eaux usées et à la fourniture d’un WC en remplacement. Elle ajoute avoir été contrainte d’engager des frais en terme de matériaux auprès d’AQUA ESPACES ET ACCESSOIRES pour un montant de 69,20 € et ce pour permettre un fonctionnement du robot dans la piscine, à défaut de quoi elle était impraticable, et des frais à hauteur de 89,90 € auprès de [Localité 8]. Elle affirme que compte tenu du montant de la facture sa situation financière a été mise à mal et à générer un découvert bancaire et des frais bancaires.

Monsieur [V] [F] conteste ce chef de demande. Il affirme qu’elle aurait dû le contacter, en sa qualité de bailleur, face au problème qu’elle rencontrait et il aurait ainsi immédiatement mandaté une entreprise pour une intervention d’urgence. Il soutient que Madame [K] [L] a pris l’initiative de contacter une entreprise peu fiable et a validé des travaux exhorbitants pour de simples travaux de dépannage. Il estime qu’il n’est aucunement responsable de l’engagement personnel de sa locataire vis-à-vis de l’entreprise. Il affirme avoir fait intervenir une entreprise pour remettre en état le système d’assainissement au mois de mai 2024 pour une somme totale équivalente au devis de l’entreprise de dépannage AGIR. Il prétend que le prix moyen pour une vidange de fosse sceptique varie en moyenne entre 400 et 500 €. Il signale qu’il n’a jamais reçu la facture concernant la dépose du WC avant la tenue de la conciliation. S’agissant du surplus, il fait remarquer que les locaux sont présumés avoir été reçus en bon état d’entretien et que ces frais sont des frais d’entretien dont seule la locataire à la charge. S’agissant de la facture de [Localité 8], rien ne permet de lui imputer cette facture, les produits achetés n’étant pas déterminés. S’agissant des frais bancaires, elle argue de l’absence de lien de causalité entre sa prétendue faute et le préjudice prétendu subi.

L’article 1222 du code civil énonce qu’«après mise en demeure, le créancier peut aussi, dans un délai et à un coût raisonnables, faire exécuter lui-même l'obligation ou, sur autorisation préalable du juge, détruire ce qui a été fait en violation de celle-ci. Il peut demander au débiteur le remboursement des sommes engagées à cette fin. Il peut aussi demander en justice que le débiteur avance les sommes nécessaires à cette exécution ou à cette destruction».

Ainsi, sauf urgence, le bailleur ne doit rembourser au preneur les travaux dont il est tenu que s'il a été préalablement mis en demeure de les réaliser et, à défaut d'accord, que si le preneur a obtenu une autorisation judiciaire de se substituer à lui.

Madame [K] [L] sollicite le remboursement des sommes suivantes :
• 3.501 € T.T.C au titre d’une intervention d’urgence de nuit majorée de 50 % suite à un dégât des eaux avec refoulement dans l’habitation du 24 mars 2024, facture établie par AGIR,
• 800 € T.T.C au titre d’une continuité d’intervention suite au dégât des eaux du 23 au 24 mars 2024 à 5 heures du matin pour une dépose d’un WC percé, facture établie le 24 mars 2024 par AGIR,
• 69,20 € au titre du paiement d’un balai liner,
• 89,90 € au titre d’une facture de [Localité 8].

Monsieur [V] [F] ne conteste pas le dégât des eaux avec refoublement sur l’habitation. Le devis acquitté versé aux débats montre que l’entreprise AGIR est intervenu en urgence dans la nuit du 23 au 24 mars 2024 aux alentours de 5 heures. Ce dégat des eaux entraînant un refoulement dans le logement habité, il apparaît qu’il y avait bien urgence à faire intervenir cette entreprise pour rechercher cette panne. Cette dernière indique dans une attestation établie le 26 mars 2024 qu’ils ont été contraints de procéder à un passage caméra pour détecter le problème de bouchon.

Il n’est pas contesté qu’une telle réparation incombe au bailleur tenu, en application de l'article 6 de la loi du 6 juillet 1989, de maintenir les lieux loués en bon état d'entretien et de fonctionnement.

Or, en cas d'urgence le locataire est en droit de faire procéder aux réparations sans avoir au préalable mis en demeure le bailleur d'intervenir.

Monsieur [V] [F] soutient que le prix est excessif. Pourtant, il ne produit au soutien de ses allégations qu’une facture établie le 27 mai 2024 par la Société SGG ASSAINISSEMENT GIRONDIN, laquelle n’est pas suffisante pour prouver le caractère excessif de celle d’AGIR, cette dernière étant intervenue en urgence et en pleine nuit et ayant majoré son intervention compte tenu de ces circonstances. Aussi et étant souligné qu’il appartient au bailleur d'établir la preuve du caractère excessif de ce coût, il y a lieu de constater que Monsieur [V] [F] ne rapporte pas la preuve du caractère excessif du prix payé par Madame [K] [L]. Il sera, en conséquence, condamné à lui rembourser cette somme.

Il sera, également, pour les mêmes raisons, condamné à rembourser à Madame [K] [L] la facture de 800 € correspondant à une intervention en urgence de AGIR pour remplacer le WC percé à la suite du dégât des eaux. Il importe peu que cette facture a été communiquée tardivement à Monsieur [V] [F], dès lors que ces frais ont été engagés en urgence et que ce dernier ne produit aucun élément de comparaison utiles permettant de remettre en cause cette somme.

S’agissant de la facture concernant le balai liner, ce dernier permet l’entretien courant de la piscine. Son remplacement est, donc, à la charge du locataire. Madame [K] [L] sera déboutée de sa demande de remboursement de la facture de 69,20 €.

S’agissant de la facture [Localité 8], cette dernière mentionne «quincaillerie» mais ne précise pas ce qui a été acheté par Madame [K] [L]. Il n’est donc pas démontré que cet achat était à la charge du bailleur.

Enfin, s’agissant des frais bancaires, Madame [K] [L] montre que son compte bancaire était débiteur d’un montant de 132,13 € au 22 mai 2024 et que des frais bancaires ont été portés au débit de son compte bancaire. Elle ne démontre pas, en revanche, que son débit a été causé par les sommes qu’elle a exposées pour le compte de son bailleur et ont entraîné l’application de frais bancaires. Aussi, Madame [K] [L] sera déboutée de ce chef de demande.

Sur la compensation :

Il convient d’ordonner la compensation entre les sommes dues par Madame [K] [L] au titre des impayés de loyer et les sommes qui lui sont dues par Monsieur [V] [F] au titre des frais qu’elle a exposés pour son compte.

Madame [K] [L] sera, en conséquence, condamnée à payer à Monsieur [V] [F] la somme de :
6.600 € - ( 3.501 € T.T.C + 800 € T.T.C ) = 2.299 € au titre des loyers impayés.

Sur la réparation des préjudices sollicitée par Madame [K] [L] :

Aux termes de l'article 1719 du code civil, le bailleur est obligé de délivrer au preneur un logement décent et d'entretenir celui-ci en état de servir à l'usage pour lequel il a été loué.

Selon l'article 1721 du même code, il est dû garantie au preneur pour tous les vices ou défauts de la chose louée qui en empêchent l'usage, quand même le bailleur ne les aurait pas connus lors du bail.

En vertu de l'article 9 du code de procédure civile, il incombe à chaque partie de prouver conformément à la loi les faits nécessaires au succès de sa prétention.

En application de l’article 6 de la loi du 6 juillet 1989, le bailleur est obligé notamment :
○ de remettre au locataire un logement décent ne laissant pas apparaître de risques manifestes pouvant porter atteinte à la sécurité physique ou à la santé et doté des éléments le rendant conforme à l'usage d'habitation,
○ de délivrer au locataire le logement en bon état d'usage et de réparation ainsi que les équipements mentionnés au contrat de location en bon état de fonctionnement ;
○ d'assurer au locataire la jouissance paisible du logement et, sans préjudice des dispositions de l'article 1721 du code civil, de le garantir des vices ou défauts de nature à y faire obstacle hormis ceux qui, consignés dans l'état des lieux, auraient fait l'objet d’une clause expresse mentionnée dans le bail ;
○ d'entretenir les locaux en état de servir à l'usage prévu par le contrat et d'y faire toutes les réparations, autres que locatives, nécessaires au maintien en état et à l'entretien normal des locaux loués.

Le logement décent est un logement qui doit répondre aux caractéristiques définies par le décret n° 2002-120 du 30 janvier 2002.

Le non respect de l'obligation de fournir un logement décent constitue une faute pour le bailleur génératrice de dommages et intérêts pour le locataire qui subit un préjudice.

Madame [K] [L] soutient qu’au regard du constat établi par l’expert mandaté par sa protection juridique, le logement loué présente un état d’insalubrité compte tenu du refoulement des eaux vannes et usées dans le local, des odeurs insupportables outre l’absence de sanitaire utilisable. Elle ajoute avoir été contrainte avec sa famille de faire ses besoins à l’extérieur pendant plusieurs semaines et de se rendre pendant au moins deux fois par semaine chez son père qui réside à [Localité 5] pour se doucher. Elle fait, en outre, valoir les différents désordres de l’immeuble montrant que le logement ne pouvait pas être occupé de manière décente. Elle met en avant le préjudice moral qu’elle a subi puisqu’elle a dû entamer des démarches et exposé des frais rapidement pour parer au plus pressé. Elle ajoute que cette atteinte à leurs besoins d’hygiène a généré une mycose cutanée à l’un de ses enfants. Elle considère que pour toutes ces raisons, le loyer du mois de mai 2024 ne doit pas lui être réclamé compte tenu de l’état du logement sur cette période et de l’impossibilité de pouvoir faire un usage normal de celui-ci.

Monsieur [V] [F] conteste les préjudices allégués, Madame [K] [L] ne rapportant pas la preuve de l’insalubrité du logement, ce dernier n’étant pas inhabitable. Il estime que ses allégations ne sont pas démontrées et fait remarquer que les WC ont été changées par AGIR deux jours après les dégâts des eaux. A titre subsidiaire, si un préjudice de jouissance était retenu, il demande qu’il soit fixé à 25% de l’occupation totale du logement, la gêne n’ayant duré que deux jours. S’agissant du préjudice moral, il souligne l’absence de preuve de ce chef de préjudice.

En l’espèce, il ressort des pièces versées aux débats qu’un dégât des eaux avec refoulement des eaux usées dans l’habitation est survenu dans la nuit du 23 au 24 mars 2024 et que AGIR, entreprise de plomberie, mandatée par Madame [K] [L] est intervenue en urgence pour rechercher la panne et procéder au nettoyage de la fosse sceptique et au remplacement d’un WC. Cette dernière a fait dresser un procès-verbal de constat
par commissaire de justice le 28 mars 2024. Il ressort des échanges de courriers du conseil de Madame [K] [L] avec le
bailleur que ce désordre est réapparu le 1er mai 2024 mais que Monsieur [V] [F] n’en a été informé que le 7 mai 2024. Il apparaît, touefois, que dès le 27 mai 2024, une entreprise est intervenue pour remédier aux désordres.

Il n’est pas contesté que Madame [K] [L] a continué à occuper les lieux loués durant le mois de mai 2024. Par ailleurs, il apparaît que Monsieur [V] [F] s’est montré diligent durant cette période et a fait intervenir rapidement une entreprise pour remédier aux désordes. Il n’y a donc pas lieu de supprimer le loyer du mois de mai 2024.

Afin de prouver son préjudice de jouissance, Madame [K] [L] soutient que le logement est insalubre. Or, elle ne communique aucune pièce permettant d’établir cet état d’insalubrité d’autant qu’aucun arrêté par les autorités administratives n’a été pris en ce sens. Si elle verse aux débats un courrier d’un expert mandaté par sa compagnie d’assurance aucun élément n’est communiqué au soutien de ce courrier de sorte que les constatations qui y sont évoquées ne peuvent être retenues.

Madame [K] [L] produit également le constat de commissaire de justice qu’elle a fait établir le 28 mars 2024 juste après le dégât des eaux, lequel ne suffit pas à conclure que le logement est indécent ni à prouver le préjudice de jouissance et le préjudice moral qu’elle allègue. Il n’est pas, en effet, démontré que les sanitaires ne pouvaient pas être utilisés et aucun élément ne permet de prouver le retentissement moral qu’elle allègue.

Sur les demandes reconventionnelles :

• S’agissant du paiement de la facture d’eau :

Monsieur [V] [F] explique que Madame [K] [L] a quitté les lieux sans résilier son contrat d’eau. Il ajoute avoir reçu la facture qui s’élève au prorata de l’occupation des lieux par Madame [K] [L] à la somme de 234 €.

Madame [K] [L] conteste ce chef de demande puisqu’en raison du dégât des eaux elle n’a pas utilisé l’eau durant plusieurs jours et qu’il a entraîné une surconsommation nécessaire pour résoudre le dysfonctionnement et nettoyer l’intégralité de la maison.

En l’espèce, Monsieur [V] [F] verse aux débats la facture d’eau couvrant la période de mars 2024 à juin 2025. Il apparaît, donc, qu’une partie concerne la consommation d’eau de Madame [K] [L]. Cette dernière conteste son montant pourtant aucun élément ne permet d’établir qu’elle n’a pas consommé d’eau durant plusieurs jours ni même qu’elle a subi une surconsommation. Si son conseil l’évoque dans un courrier adressé à Monsieur [V] [F] le 17 mai 2024, force est de constater qu’elle reprend les déclarations de sa cliente, lequelles ne sont pas corroborées par des éléments objectifs. Aussi, il convient de faire droit à la demande de Monsieur [V] [F] et de condamner Madame [K] [L] à lui payer la somme de 234 € au titre de la facture d’eau.

• S’agissant du préjudice moral :

Monsieur [V] [F] sollicite une somme de 2.000 € à titre de dommages et intérêts en réparation du préjudice moral subi du fait de la mauvaise foi de Madame [K] [L] durant la courte période d’occupation des lieux loués. Il affirme que cette dernière s’est montrée procédurière et a refusé tout dialogue avec lui. Il soutient que ces déconvenues l’ont découragé de remettre son bien en location.

Madame [K] [L] conteste ce chef de demande arguant de la mauvaise foi de Monsieur [V] [F] en soulignant sa désinvolture et l’absence d’entretien de son immeuble.

Monsieur [V] [F] ne communique aucune pièce permettant de prouver la mauvaise foi de Madame [K] [L] et sa résistance abusive outre le préjudice moral qu’il allègue. Il sera, en conéquence, débouté de ce chef de demande.

Sur les demandes accessoires :

En application des dispositions de l’article 514 du code de procédure civile, la présente décision est de droit exécutoire par provision.

Madame [K] [L], partie perdante, sera condamnée aux dépens et conservera à sa charge le coût du procès-verbal de constat qu’elle a fait établir.

Il apparaît équitable, en l’espèce, de laisser à chacune des parties la charge de ses frais irrépétibles.

PAR CES MOTIFS,