TJ 33063, 16 juill. 2026, RG 25/00757

Du 16 juillet 2026

5AG

SCI/DC

PPP Contentieux général

N° RG 25/00757 - N° Portalis DBX6-W-B7J-2F5U

[P] [J]

C/

S.A. DOMOFRANCE

TRIBUNAL JUDICIAIRE DE BORDEAUX
JUGE DES CONTENTIEUX DE LA PROTECTION
Pôle protection et proximité
[Adresse 1]

JUGEMENT EN DATE DU 16 juillet 2026

JUGE : Madame Sandrine SAINSILY-PINEAU, Vice-Présidente

GREFFIER : Madame Dominique CHATTERJEE

DEMANDERESSE :

Madame [P] [J] née le 18 Mars 1987 à [Localité 1], [Adresse 2] [Adresse 3] [Adresse 4]

(bénéficie d’une aide juridictionnelle Totale numéro 2024/014384 du 30/10/2024 accordée par le bureau d’aide juridictionnelle de [Localité 2])

Représentée par Me Bénédicte DELEU, Avocat au barreau de BORDEAUX

DEFENDERESSE :

S.A. DOMOFRANCE - RCS n° 458 204 963 - [Adresse 5]

Représentée par Me Lorraine VIDEAU loco Me Marie-josé MALO de la SELARL DUCOS-ADER / OLHAGARAY & ASSOCIES, Avocat au barreau de BORDEAUX

DÉBATS :

Audience publique en date du 23 Avril 2026

PROCÉDURE :

Articles 480 et suivants du code de procédure civile.

EXPOSÉ DES FAITS ET DE LA PROCÉDURE

Par acte sous seing privé signé le 15 juillet 2020, à effet du 1er août 2020, la SA [Adresse 6] a consenti un bail d'habitation à Madame [P] [J], portant sur un logement situé [Adresse 7], au [Adresse 8] n° 0081AP023h à [Localité 3] outre un parking, moyennant un loyer mensuel révisable de 398,15 € et une provision mensuelle sur charges de 49,61 €.

Par acte notarié reçu, par Maître [M] [Q], notaire, le 25 septembre 2020, suivi d’un acte complémentaire en date du 16 novembre 2020, la Société DOMOFRANCE a absorbé la SA [Adresse 9] CILIOPEE HABITAT. A la suite de cette fusion, la Société DOMOFRANCE est devenue propriétaire de l’universalité du patrimoine de la Société absorbée.

Arguant de désordres concernant les ouvertures et fermetures des ouvrants, Madame [P] [J] a, par acte de commissaire de justice délivré le 10 février 2025, fait assigner la Société DOMOFRANCE devant le juge des contentieux de la protection de ce siège aux fins de la voir principalement condamner à entreprendre des travaux de mise en conformité dans le logement sous astreinte et d’ordonner la réduction de moitié du montant du loyer en principal à titre d’indemnité pour préjudice de jouissance continu du 1er janvier 2022 et jusqu’à la réalisation de l’ensemble des travaux.

L’affaire a été retenue à l’audience du 23 avril 2026, après plusieurs renvois contradictoires justifiés par la nécessité pour les parties d’échanger leurs conclusions et pièces.

A l’audience, Madame [P] [J], représentée par son conseil, demande au juge des contentieux de la protection, sur le fondement des dispositions des articles 6 a et 20-1 de la loi du 6 juillet 1989, le point 2 de l’article 2 du décret du 30 janvier 2022 et l’article 1721 du code civil :
▸ de la déclarer recevable et bien fondée en ses demandes,
▸ y faisant droit :
• de juger que le logement sis au [Adresse 10], est indécent en raison des défauts constatés sur les menuiseries des ouvertures extérieures lesquels ont eu pour conséquence de ne pas protéger le local contre les infiltrations extérieures et ne permettent pas de chauffer ledit local normalement outre interroge sur la sécurité des occupants,
• de juger que la Société DOMOFRANCE fait défaut depuis le 1er janvier 2022 de manière constante à son obligation de délivrance d’un logement en bon état d’usage et de réparation, les mesures conservatoires étant parfaitement insuffisantes, ce alors que le bailleur est garanti par une assurance dommage ouvrage,
• de juger que la Société DOMOFRANCE est de mauvaise foi compte tenu de sa parfaite connaissance de l’existence de malfaçons affectant les menuiseries de l’immeuble loué en raison des multiples déclarations liées à la dommage ouvrage,
▸ en conséquence :
• d’ordonner à la Société DOMOFRANCE de réaliser les travaux de mise en conformité indispensables tenant aux ouvrants et aux fenêtres, à tout le moins selon l’état d’avancement de la procédure dommage-ouvrage à réaliser les mesures conservatoires complémentaires pérennes et ce sous astreinte de 100 € par jours, 8 jours après la signification de la décision à intervenir,
• d’ordonner à la Société DOMOFRANCE de verser aux débats la totalité des déclarations des sinistres dommages-ouvrage, les entiers rapports d’expertises réalisés et les factures correspondant aux mesures conservatoires,
▸ si le tribunal ne s’estimait pas suffisamment renseigné, en l’absence notamment de réelle communication de la procédure dommage-ouvrage par le bailleur,
• de désigner tel expert qu’il plaira afin de se rendre sur les lieux, les décrire, constater les désordres, dire si les mesures conservatoires réalisées sont suffisantes et permettent de respecter les critères de décence, et en fonction de l’existence ou non d’une procédure judiciaire liée aux malfaçons, de préciser la nature des travaux complémentoires conservatoires ou définitifs à réaliser et leur durée, dire si les occupants souffrent d’un préjudice de jouissance en raison notamment de l’impossibilité de se chauffer et dans quelles pièces,
• de fixer le montant de la consignation due à l’expert judiciaire en considération de la situation du locataire lequel est bénéficiaire de l’aide juricitionnelle par décision du 31 octobre 2024, soit à la charge de la Société DOMOFRANCE,
• d’ordonner la réduction de moitié du montant du loyer en principal à titre d’indemnité pour préjudice de jouissance continu du 1er janvier 2022 et ce jusqu’à la réalisation de l’ensemble des travaux, dûment justifiée, de nature à résoudre les désordres et répondre aux critères de décence tels que fixés par décret,
• de débouter la Société DOMOFRANCE de toutes ses demandes, fins et conclusions plus amples ou contraires,
• de condamner la Société DOMOFRANCE au paiement de la somme de 2.000 € sur le fondement de l’article L. 761-1 du code de la justice administrative et de l’article 37 alinéa 2 de la loi du 10 juillet 1991,
• de condamner la Société DOMOFRANCE aux entiers dépens de la procédure en ce compris ceux de la signification de la décision et des éventuels frais d’exécution.

En défense, la SA DOMOFRANCE, représentée par son conseil, demande au juge des contentieux de la protection, sur le fondement de la loi du 6 juillet 1989 et du décret du 26 août 1986 :
▸ de débouter Madame [P] [J] de l’entièreté de ses demandes,
▸ à titre subsidiaire : de juger dans de plus justes proportions la demande indemnitaire de Madame [P] [J] en considérant une période allant de septembre 2023 à octobre 2025 discontinue dans les troubles de jouissance,
▸ en tout état de cause ;
• de rejeter la demande d’article 700 du code de procédure civile,
• de condamner Madame [P] [J] au paiement d’une somme de 500 € au titre de l’article 700 du code de procédure civile,
• de condamner Madame [P] [J] aux entiers dépens.

Pour l’exposé des moyens venant au soutien de ces demandes, il est renvoyé aux conclusions écrites des parties.

L’affaire a été mise en délibéré au 16 juillet 2026.

La présente décision, susceptible d’appel, sera contradictoire en application des dispositions de l’article 467 du code de procédure civile.
MOTIFS

Sur la demande en exécution de travaux par le bailleur :

En application des dispositions de l’article 6 de la loi n° 89–462 du 6 juillet 1989, le bailleur est, notamment, obligé :
- de remettre au locataire un logement décent ne laissant pas apparaître de risques manifestes pouvant porter atteinte à la sécurité physique ou à la santé, exempt de toute infestation d'espèces nuisibles et parasites, répondant à un critère de performance énergétique minimale et doté des éléments le rendant conforme à l'usage d'habitation ;
- de délivrer au locataire le logement en bon état d'usage et de réparation ainsi que les équipements mentionnés au contrat de location en bon état de fonctionnement ;
- d'assurer au locataire la jouissance paisible du logement et, sans préjudice des dispositions de l'article 1721 du code civil, de le garantir des vices ou défauts de nature à y faire obstacle hormis ceux qui, consignés dans l'état des lieux, auraient fait l'objet d’une clause expresse mentionnée dans le bail ;
- d'entretenir les locaux en état de servir à l'usage prévu par le contrat et d'y faire toutes les réparations, autres que locatives, nécessaires au maintien en état et à l'entretien normal des locaux loués.
Aux termes de l'article 2 du décret n° 2002-120 du 30 janvier 2002, le logement doit assurer le clos et le couvert. Le gros œuvre du logement et de ses accès est en bon état d'entretien et de solidité et protège les locaux contre les eaux de ruissellement et les remontées d'eau. Les menuiseries extérieures et la couverture avec ses raccords et accessoires assurent la protection contre les infiltrations d'eau dans l'habitation. Le logement est protégé contre les infiltrations d'air parasites. Les portes et fenêtres du logement ainsi que les murs et parois de ce logement donnant sur l'extérieur ou des locaux non chauffés présentent une étanchéité à l'air suffisante.

En l’espèce, Madame [P] [J] soutient qe la SA DOMOFRANCE a manqué à ses obligations de bailleur et que le local qu’elle occupe ne répond pas aux critères de décence. Elle explique que depuis 2022, elle rencontre des difficultés avec les fenêtres de son logement, la fenêtre étant tant tombée et les autres ouvrants étant bloqués et/ou fermant très mal. Elle soutient en avoir informé son bailleur mais que les faibles mesures conservatoires qu’il a prises dans l’attente d’un réglement au titre de son assurance dommage ouvrage n’ont pas permis de résoudre les désordres. Elle affirme avoir alerté les services de la Mairie, lesquels ont constaté le 13 novembre 2024 que les ouvrants sont larges et créent un bras de levier important, que les gonds sont manifestement insuffisants et que l’aération du logement est compromise ainsi que la manipulation des volets. Elle affirme que le baileur était parfaitement informé de l’état de son logement et n’a pas engagé d’action destinée à résoudre de manière pérenne les difficultés qu’elle rencontre, les mesures conservatoires prises n’étant pas satisfaisantes puisqu’il est toujours impossible de chauffer le logement.

La SA DOMOFRANCE conteste toute faute. Elle fait remarquer que les locaux ont été loués neufs et qu’elle a agi avec sérieux et diligence pour délivrer un logement décent. Elle note que la locataire a commencé à se plaindre de désordres en 2022, soit deux ans après la prise à bail, sans que sa responsabilité ne puise être engagée dans leur apparition. Elle estime que les pièces adverses ne peuvent être considérées comme probantes pour solliciter des travaux sous astreinte. Elle souligne que le courrier de la mairie ne mentionne nullement que le logement est indécent ni insalubre ni ne statue sur les responsabilités d’autant que celle de la locataire, sur laquelle pèse la charge des menues réparation des portes et fenêtres et notamment des gonds. S’agissant de la demande de remise en état des lieux sous astreinte, elle met en avant ses diligences puisqu’elle activé son assurance dommage-ouvrage à deux reprises, notamment après avoir pris connaissance du rapport de la mairie en date du 6 décembre 2024 puis le 10 juillet 2024 pour une seconde fenêtre. Elle souligne qu’elle avait mis en place des mesures conservatoires au mois de septembre 2023 dont il n’est pas démontré qu’elles étaient insuffisantes. Elle signale que l’expertise réalisée dans le cadre de son assurance dommage-ouvrage a permis de déterminer que les désordres ne sont pas liés à la vétusté mais relève d’un défaut de fabrication des menuiseries extérieures ayant entraîné une désolidarisation des paumelles des menuiseries, désordre relevé par ailleurs dans d’autres logements. Elle affirme que dans les suites et après un accord indemnitaire avec l’assurance, elle a pu réaliser les travaux réparatoires de sorte que les désordres allégués ont pris fin.

En l’espèce, il ressort des pièces produites, plus spécialement de l’état des lieux d’entrée établi le 1er août 2020 que Madame [P] [J] a loué un logement neuf. Les parties s’accordent sur le fait que cette dernière a commencé à se plaindre de désordres en 2022.

Les pièces produites montrent que l’ouvrant de la fenêtre de la cuisine de l’appartement a chuté lors d’une manipulation au mois de septembre 2023. Il ressort de la facture du 20 septembre 2023 établie par la SARL TEMPL’ALU que la SA DOMOFRANCE a remis en place la fenêtre «1 vantail en aluminium tombée au sol, compris remise en place du système de paumelles et redressage en attendant les travaux définitifs». Il apparaît, en conséquence, ce qui n’est d’ailleurs pas contesté, que la SA DOMOFRANCE a mis en place des mesures conservatoires. Elle a, parallèlement, dès le 17 novembre 2023, déclaré ce sinistre à son assureur dommage-ouvrage, d’autant qu’un autre logement présentait les mêmes désordres.

Le courrier adressé, le 6 décembre 2024, par la Mairie de [Localité 3] à Madame [P] [J] montre qu’un inspecteur de salubrité du service Une seule Santé de [Localité 4] est intervenu le 13 novembre 2024 dans l’appartement et a constaté que «l’ouvrant de la fenêtre de la cuisine de l’appartement 23 est maintenue en position bloquée suite à sa chute lors de la manipulation en septembre 2023». Il a conclu que «les ouvrants son larges et créent un bras de levier important. Les gonds sont manifestement insuffisants. Cette problématique relève des assurences dommage-ouvrage et décennales. L’aération du logement est compromise, ainsi que la manipulation des volets». Il signale, au surplus, que sur le plan sanitaire, cette situation est contraire aux prescriptions du code de la santé publique et du réglement sanitaire départemental, les ouvrants n’étant pas correctement entretenus, donnant passage à des infiltrations d’air et leur état ne permet pas une bonne aération du logement.

Compte tenu de ce courrier émanant de l’adjoint au Maire Délégué aux quartiers reprenant les constatations d’un inspecteur de salubrité de [Localité 4], il apparaît que les mesures conservatoires se sont avérées insuffisantes.

Cependant, la SA DOMOFRANCE prouve qu’elle a fait exécuter depuis des travaux réparatoires. Elle verse aux débats, outre ses déclarations de sinistre à son assureur dommages-ouvrage des 17 novembre 2023 et 10 juillet 2024, concernant l’appartement de Madame [P] [J] ainsi que deux autres logements ayant subi le même type de désordre :
▸ le rapport d’expertise dommages-ouvrage en convention de règlement montrant que la chute et les prémices de chute d’ouvrants résultent de désolidarisation des paumelles des menuiseries, dont l’origine provient d’un défaut de fabrication des menuiseries extérieures (nombre de paumelles insuffisant, référence de paumelle inadaptée en regard des plans de fabrication),
▸ l’accord d’indemnité en réglement du sinistre,
▸ le bon de commande établi le 16 septembre 2025 adressé à la Société ATE ALU concernant les réparations du logement de Madame [P] [J], notamment «les travaux consistent à récupérer et à remplacer le vantail de la fenêtre de la cuisine et mettre en sécurité la fenêtre des 2 chambres»,
▸ les courriers électroniques échangés entre la SA DOMOFRANCE et la Société ATEALU le 20 novembre 2025 montrant que l’intervention concernant les menuiseries du logement D 23, loué à Madame [P] [J], a eu lieu le 24 octobre 2025.

L’ensemble de ces éléments prouvent que les désordres concernant les menuiseries des ouvertures extérieures du logement de Madame [P] [J] ont été réparés. Aucun élément ne permet d’établir que les désordres allégués par cette dernière ont persisté depuis.

Il y a lieu en conséquence de débouter Madame [P] [J] de sa demande visant à ordonner à la SA DOMOFRANCE de réaliser, sous astreinte, les travaux de mise en conformité indispensables concernant les ouvrants et les fenêtres. Il n’y a pas lieu, non plus, d’ordonner à cette même société de verser la totalité des déclarations de sinistres dommages-ouvrages, les entiers rapports d’expertise réalisées et les factures correspondant aux mesures conservatoires. Compte tenu de la réalisation des travaux, la communication de ces pièces ne justifie plus en l’espèce.

Sur la demande en réparation du préjudice de jouissance :

En application de l’article 6 de la loi n° 89–462 du 6 juillet 1989, le bailleur est obligé notamment :
▸ de remettre au locataire un logement décent ne laissant pas apparaître de risques manifestes pouvant porter atteinte à la sécurité physique ou à la santé, exempt de toute infestation d'espèces nuisibles et parasites, répondant à un critère de performance énergétique minimale et doté des éléments le rendant conforme à l'usage d'habitation,
▸ de délivrer au locataire le logement en bon état d'usage et de réparation ainsi que les équipements mentionnés au contrat de location en bon état de fonctionnement ;
▸ d'assurer au locataire la jouissance paisible du logement et, sans préjudice des dispositions de l'article 1721 du code civil, de le garantir des vices ou défauts de nature à y faire obstacle hormis ceux qui, consignés dans l'état des lieux, auraient fait l'objet d’une clause expresse mentionnée dans le bail ;
▸ d'entretenir les locaux en état de servir à l'usage prévu par le contrat et d'y faire toutes les réparations, autres que locatives, nécessaires au maintien en état et à l'entretien normal des locaux loués.

Selon l’article 1719 du code civil le bailleur est notamment obligé, par la nature du contrat, et sans qu'il soit besoin d'aucune stipulation particulière :
1° De délivrer au preneur la chose louée et, s'il s'agit de son habitation principale, un logement décent. Lorsque des locaux loués à usage d'habitation sont impropres à cet usage, le bailleur ne peut se prévaloir de la nullité du bail ou de sa résiliation pour demander l'expulsion de l'occupant ;
2° D'entretenir cette chose en état de servir à l'usage pour lequel elle a été louée ;
3° D'en faire jouir paisiblement le preneur pendant la durée du bail ;

Aux termes de l’article 1720 du code civil, le bailleur est tenu de délivrer la chose en bon état de réparations de toute espèce. Il doit y faire, pendant la durée du bail, toutes les réparations qui peuvent devenir nécessaires, autres que les locatives.

Il est constant que faute de délivrance d’un logement décent, le bailleur peut être contraint d'indemniser le preneur du préjudice de jouissance subi. La décence est appréciée souverainement par les juges du fond.

Madame [P] [J] sollicite la réduction du loyer pour préjudice de jouissance continu. Elle affirme que le logement présente des désordres liés notamment à des problématiques d’ouverture et de fermeture des ouvrants impliquant outre un questionnement quant à la sécurité de ses occupants, des infiltrations d’air constantes. Elle soutient qu’il est impossible de se chauffer ce qui caractérise la non-décence du logement. Elle prétend que les désordres affectant l’ensemble du local perdurent et ont un impact sur sa santé, tant physique que moral du fait de ce préjudice de jouissance continu depuis 4 ans désormais.

La SA DOMOFRANCE conclut au débouté de ce chef de demande, la responsabilité des désordres ne pouvant lui être imputée puisqu’elle a agi avec sérieux et diligence quant à la délivrance d’un logement décent. Elle fait remarquer qu’elle a procédé à la mise en place de mesures conservatoires qui sont remises en cause sans explication, aucun rapport contradictoire, ni aucun constat de commissaire de justice concernant les désordres n’ayant été établis et/ou produits. Elle souligne la défaillance de la locataire dans la charge de la preuve. A titre subsidiaire, elle demande que soit prise en compte une période allant de septembre 2023 à octobre 2025, date des travaux définitifs. Elle signale qu’aucun élément n’est produit par la demanderesse avant le mois de septembre 2023 et qu’elle est intervenue au cours de ce dernier mois et que jusqu’au mois d’octobre 2024 aucune mesure supplémentaire n’a été nécessaire. Elle souligne que seul le courrier de la mairie, en plein hiver, pourrait laisse entendre que le logement aurait connu un nouveau désordre. Elle affirme, en conséquence, que la période de trouble ne peut être continue entre septembre 2023 et octobre 2025. Elle demande, en conséquence, au tribunal de ramener à de plus justes proportions la demande indemnitaire si la juridiction devait y faire droit.

En l’espèce, si Madame [P] [J] affirme rencontré des difficultés avec les fenêtres de son logement depuis 2022, force est de constater qu’elle ne communique aucune pièce permettant d’établir qu’à partir de cette date, elle a subi un préjudice de jouissance. Les courriers éléctroniques qu’elle communique n’étant pas datés ou mentionnant les dates de 15 septembre 2023 et 18 septembre 2023. La photographie qu’elle produit n’est pas non plus datée et ne permet pas de localiser les lieux ni d’identifier les personnes y apparaissant. Cette pièce ne peut suffire en conséquence à apporter la preuve du préjudice qu’elle allègue.

En revanche, il est constant que la fenêtre de la cuisine est tombée au cours du mois de septembre 2023. Le courrier électronique adressé le 15 septembre 2023 à Madame [P] [J] par Madame [F] [L], salariée de la SA DOMOFRANCE prouve que ce désordre s’est produit avant cette date.

La facture de la SARL TEMPL’ALU en date du 20 septembre 2023 montre que des mesures conservatoires ont été mises en place par la SA DOMOFRANCE dès cette date dans l’attente des travaux définitifs. Il apparaît, toutefois, que la fenêtre de la cuisine a été condamnée à la demande de la SA DOMOFRANCE de sorte qu’il était impossible de l’ouvrir.

Les pièces produites montrent que Madame [P] [J] a effectué un signalement sur HISTOLOGE au mois de septembre 2024. Dans un de ses courriers électroniques, non daté, mais dont il est possible de déduire qu’il a été adressé à la SA DOMOFRANCE le 26 septembre 2024 puisqu’elle évoque «son bébé», né le 24 octobre 2023 selon son livret de famille, elle indique que «la fenêtre de ma chambre est sur le point de s’effondrer et elle ne se ferme pas. Je suis exténuée par cette situation, déjà que j’ai subi un traumatisme en raison de celle de la cuisine. La même action se repète avec celle de ma chambre, il fait froid mon bébé dort avec moi dans la chambre on fait comment ?». Il apparaît, ainsi, que de nouveaux désordres sont apparus à cette période. C’est dans ce contexte que l’inspecteur de salubrité de la Mairie de [Localité 3] est intervenue au domicile de Madame [P] [J] le 13 novembre 2024. Ce dernier note que «l’aération est compromise» et que «les ouvrants ne sont pas correctement entretenus, donnent passage à des infiltrations d’air et leur état ne permet pas une bonne aération du logement».

La SA DOMOFRANCE ne justifie pas être intervenue durant cette période pour remédier à ce nouveau désordre, les réparations ayant été effectuées le 24 octobre 2025. Elle ne peut valablement se retrancher derrière les démarches qu’elle a entreprises auprès de son assureur dommage-ouvrage, le défaut de délivrance conforme, même en présence d’une procédure de dommage-ouvrage, ne dispensant pas le bailleur de ses obligations en matière de logement décent et ouvrant droit à indemnisation du locataire pour défaut de jouissance paisible.

Or, il y a lieu de constater qu’en raison de la problématique d’ouverture et de fermeture des ouvrants, le logement n’était pas protégé contre les infiltrations d'air parasites et ne présentaient pas une étanchéité à l'air suffisante puisque la fenêtre de la cuisine a été condamnée à compter du mois de septembre 2023, ce qui permet au sens des dispositions de l’article 2 du décret n° 2002-120 du 30 janvier 2002 de conclure que le logement a été un temps indécent. En revanche, aucun élément ne permet d’établir que Madame [P] [J] à éprouver des difficultés pour se chauffer comme le prétend.

Compte tenu des pièces versées aux débats, il apparaît que Madame [P] [J] a subi un préjudice de jouissance continue à la suite de la chute de la fenêtre et jusqu’au 24 octobre 2025, date d’exécution des travaux de réparation.

Compte tenu de la nature des désordres et de leur conséquence sur l’habilité de la cuisine et d’une des chambres où dormait, au surplus, un bébé de quelques mois, le préjudice de jouissance de la locataire sera évaluée à 2.500 €.

La SA DOMOFRANCE sera, en conséquence, condamnée à payer à Madame [P] [J] cette somme en réparation de son préjudice de jouissance.

Sur les demandes accessoires :

La SA DOMOFRANCE, partie perdante, sera condamnée aux dépens.

Il n’apparaît pas inéquitable, en l’espèce, de laisser à Madame [P] [J], bénéficiaire de l’aide juridictionnelle, la charge de ses propres frais irrépétibles. La SA DOMOFRANCE, qui succombe, sera déboutée de sa demande sur ce même fondement.

PAR CES MOTIFS,