TJ 33063, 16 juill. 2026, RG 25/01266

Du 16 juillet 2026

5AB

SCI/DC

PPP Contentieux général

N° RG 25/01266 - N° Portalis DBX6-W-B7J-2LDP

S.A.S. VALENIA PATRIMOINE

C/

[U] [R]

TRIBUNAL JUDICIAIRE DE BORDEAUX
JUGE DES CONTENTIEUX DE LA PROTECTION
Pôle protection et proximité
[Adresse 1]

JUGEMENT EN DATE DU 16 juillet 2026

JUGE : Madame Sandrine SAINSILY-PINEAU, Vice-Présidente

GREFFIER : Madame Dominique CHATTERJEE

DEMANDERESSE :

S.A.S. VALENIA PATRIMOINE prise en la personne de son représentant légal en exercice demeurant en cette qualité audit siège social - RCS [Localité 1] n° 849 946 611 - [Adresse 2]

Représentée par Me Cécile RIDE loco Me Pierre FONROUGE de la SELARL KPDB INTER-BARREAUX, Avocat au barreau de BORDEAUX

DEFENDEUR :

Monsieur [U] [R], [Adresse 3]
[Localité 2]

Représenté par Me Julien LE CAN, Avocat au barreau de BORDEAUX

DÉBATS :

Audience publique en date du 23 Avril 2026

PROCÉDURE :

Articles 480 et suivants du code de procédure civile.

EXPOSÉ DES FAITS ET DE LA PROCÉDURE :
Par acte sous seing privé du 29 juillet 1997, Madame [G] [O], représentée par son mandataire, ORPI le Cabinet HUGUERIE, a consenti à Monsieur [U] [R] un bail d’habitation, d’une durée de 3 ans à compter du 1er octobre1997, portant sur un logement situé au [Adresse 4], moyennant un loyer mensuel de 2.200 francs (335,38 €), charges comprises.
Par acte sous seing privé du 28 juillet 1997, Monsieur [Y] [R] s’est porté caution des engagements du locataire au titre des loyers, charges, réparations locatives et toutes indemnités dues par Monsieur [U] [R].
Le contrat de bail a été renouvelé successivement par tacite reconduction.
Suivant acte de commissaire de justice délivré le 20 mars 2024, la SAS VALENIA PATRIMOINE a fait délivrer un congé pour vendre à Monsieur [U] [R], pour le 30 septembre 2024.

Par acte de commissaire de justice délivré le 17 avril 2025, La SAS VALENIA PATRIMOINE a fait assigner Monsieur [U] [R] devant le juge des contentieux de la protection du tribunal judiciaire de ce siège, principalement aux fins de voir constater la résiliation du bail signé le 1er octobre 1997.

L’affaire a été retenue à l’audience du 23 avril 2026, après plusieurs renvois contradictoires justifiés par la nécessité pour les parties d’échanger leurs conclusions et pièces.

A l’audience, la SAS VALENIA PATRIMOINE, représentée par son conseil, demande au juge des contentieux de la protection, sur le fondement de la loi du 6 juillet 1989 de :
▸ constater la résiliation du bail au 16 octobre 2024,
▸ prononcer l’expulsion de Monsieur [U] [R] et de tout occupant de son chef, avec et au besoin le concours de la force publique de l’immeuble d’habitation sis [Adresse 5],
▸ condamner Monsieur [U] [R] à lui payer la somme de 800 € d’indemnité mensuelle d’occupation et ce à compter de la résiliation du bail, jusqu’au départ effectif des lieux,
▸ condamner Monsieur [U] [R] à lui payer la somme de 1.500 € sur le fondement de l’article 700 du code de procédure civile ainsi qu’à supporter les entiers frais et dépens de l’instance.

En défense, Monsieur [U] [R], représenté par son conseil, demande au juge des contentieux de la protection, sur le fondement des dispositions des articles 1103, 1104 et 1231-1 du code civil :

• à titre principal :
○ de déclarer la SAS VALENIA PATRIMOINE irrecevable en l’ensemble de ses demandes, fins et conclusions,
○ en conséquence :
○ de rejeter l’ensemble des demandes, fins et prétentions formulées par la SAS VALENIA PATRIMOINE à son encontre,
○ de condamner la SAS VALENIA PATRIMOINE succombant à son encontre au paiement de la somme de 1.800 € par application des dispositions de l’article 700 du code de procédure civile ainsi qu’aux entiers dépens de la procédure,

• à titre subsidiaire, dans l’éventualité ou le tribunal estimerait la demande de validation de congé recevable :
○ de débouter la SAS VALENIA PATRIMOINE de l’ensemble de ses demandes, fins et prétentions formulées à son encontre,
○ d’annuler le congé pour vente délivré le 20 mars 2024 pour le 30 septembre 2024 minuit relativement au bien qui lui a été donné à bail sis [Adresse 6],
○ de déclarer non valide le congé à la demande de la SAS VALENIA PATRIMOINE, faute de justification du caractère réel de son intention de vendre,
○ de condamner la SAS VALENIA PATRIMOINE à lui verser la somme de 5.000 € à titre de dommages et intérêts en réparation de son préjudice moral,
○ de condamner la SAS VALENIA PATRIMOINE succombant à son encontre au paiement de la somme de 1.600 € par application des dispositions de l’article 700 du code de procédure civile ainsi qu’aux entiers dépens de la procédure,
• à titre infiniment subsidiaire :
○ de lui accorder et à tout occupant de son chef, en application des articles L. 412-3 et L. 412-4 du code des procédures civiles d’exécution, un délai de 6 mois pour libérer les lieux et dire qu’en conséquence il sera sursis à l’exécution de la mesure d’expulsion pendant ce délai,
○ dire n’y avoir lieu à application des dispositions de l’article 700 du code de procédure civile par mesure d’équité et statuer ce que de droit sur les dépens,
○ d’écarter l’exécution provisoire du jugement à intervenir.

Pour l’exposé des moyens venant au soutien de ces demandes, il est renvoyé aux conclusions écrites des parties.

L’affaire a été mise en délibéré au 16 juillet 2026.

La présente décision, susceptible d’appel, sera contradictoire, conformément aux dispositions de l’article 467 du code de procédure civile.

MOTIFS

Sur la qualité à agir de la SAS VALENIA PATRIMOINE :

L’article 32 du code de procédure civile énonce qu’«est irrecevable toute prétention émise par ou contre une personne dépourvue du droit d'agir».

Il ressort des dispositions de l’article 122 du même code que «constitue une fin de non-recevoir tout moyen qui tend à faire déclarer l'adversaire irrecevable en sa demande, sans examen au fond, pour défaut de droit d'agir, tel le défaut de qualité, le défaut d'intérêt, la prescription, le délai préfix, la chose jugée».

Monsieur [U] [R] argue de l’irrecevabilité des demandes de la SAS VALENIA PATRIMOINE faute de qualité à agir, cette dernière ne justifiant pas de sa qualité de propriétaire au jour de la délivrance du congé, soit au 20 mars 2024.

La SAS VALENIA PATRIMOINE affirme être propriétaire des lieux loués à Monsieur [U] [R] depuis le mois de septembre 2019, ce dernier lui versant d’ailleurs son loyer entre ses mains et admettant occuper le logement lui appartenant. Elle affirme avoir la qualité à agir au mois de mars 2024 lorsqu’elle a délivré congé pour vendre.

En l’espèce, la SAS VALENIA PATRIMOINE verse aux débats une attestation notariée établie le 13 septembre 2019, par Maître [Z] [S], notaire, associé au sein de la SCP [Z] [S], [P] [K], montrant que la SAS VALENIA PATRIMOINE a acquis, le 13 septembre 2019, auprès de Madame [G] [O] la propriété d’un corps d’immeuble sis au [Adresse 7] comprenant plusieurs appartements notamment celui loué par Monsieur [U] [R]. Elle produit, également, son avis de taxes foncières pour l’année 2025.

Compte tenu des pièces versées aux débats, il apparaît que la SAS VALENIA PATRIMOINE est bien propriétaire des lieux loués et avait donc la qualité de bailleresse lorsqu’elle a délivré congé à Monsieur [U] [R], le 20 mars 2024. Il y a lieu de rejeter la fin de non recevoir formulée par ce dernier pour défaut de qualité à agir.

Sur l’intérêt à agir de la SAS VALENIA PATRIMOINE :

Il ressort de l’article 31 du code de procédure civile que «l’action est ouverte à tous ceux qui ont un intérêt légitime au succès ou au rejet d'une prétention, sous réserve des cas dans lesquels la loi attribue le droit d'agir aux seules personnes qu'elle qualifie pour élever ou combattre une prétention, ou pour défendre un intérêt déterminé».

Aux termes des dispositions de l’article 122 du même code «constitue une fin de non-recevoir tout moyen qui tend à faire déclarer l'adversaire irrecevable en sa demande, sans examen au fond, pour défaut de droit d'agir, tel le défaut de qualité, le défaut d'intérêt, la prescription, le délai préfix, la chose jugée»

L’article 10 de la loi du 6 juillet 1989 énonce que «le contrat de location est conclu pour une durée au moins égale à trois ans pour les bailleurs personnes physiques ainsi que pour les bailleurs définis à l'article 13 et à six ans pour les bailleurs personnes morales».

Monsieur [U] [R] soutient que les demandes de la SAS VALENIA PATRIMOINE sont irrecevables faute d’intérêt à agir. Il affirme que la bailleresse étant désormais une personne morale, la transformation de la durée de bail de trois ans à six ans est intervenue à compter du renouvellement ou de la reconduction tacite du bail. Il soutient que le bail a été reconduit le 1er octobre 2021 pour une période de 6 ans, la SAS VALENIA PATRIMOINE étant une société commerciale. Il estime que le bail est actuellement en cours et n’arrivera à expiration que le 30 septembre 2027. Il explique que dans ces conditions, l’action en validation de congé introduite avant la date d’effet est irrecevable sauf au bailleur à démontrer son intérêt né et actuel à agir. Il estime que le délai de préavis débutera le 30 mars 2027.

La SAS VALENIA PATRIMOINE affirme être dans les délais pour délivrer congé. Elle soutient que le bail a été renouvelé pour une durée de 6 ans à compter du 1er octobre 2018 pour expirer le 30 septembre 2024, la période de renouvellement en cours étant prolongée jusqu’au terme des 6 années du fait de l’acquisition en cours de période par une personne morale. Elle affirme qu’un congé ne peut être jugé nul pour un défaut de date du terme, la jurisprudence en prorogeant uniquement les effets utiles.

Il est nécessaire de rappeler qu’en application des dispositions de l’article 10 de la loi du 6 juillet 1989, la durée du bail est déterminée par la qualité des parties lors de l'entrée dans les lieux de preneurs ou du renouvellement du contrat. Il suit que le changement de bailleur en cours de bail par substitution à une personne morale à une personne physique ne peut avoir d'effet sur la durée du bail. En revanche, lors de la reconduction tacite, la durée du bail est appréciée en fonction de la qualité, personne physique ou personne morale des bailleurs successifs.

En l’espèce, le contrat de bail a été consenti par une personne physique à compter du 1er octobre 1997 pour une durée de 3 ans. Il a été reconduit tous les 3 ans à compter du 1er octobre 2000. Le 1er octobre 2018, il a été une nouvelle fois renouvelée pour une durée de trois ans. La SAS VALENIA PATRIMOINE a acquis les lieux loués le 13 septembre 2019. Toutefois, le changement de bailleur en cours de bail n’ayant pas d’effet sur sa durée, le contrat était à expiration au 30 septembre 2021. Le contrat de bail a été reconduit le 1er octobre 2021, cette fois pour une durée de 6 ans, la SAS VALENIA PATRIMOINE, personne personne morale, étant devenue bailleresse depuis le 13 septembre 2019.

Il apparaît, en conséquence, que le contrat de bail est à expiration au 30 septembre 2027.

La SAS VALENIA PATRIMOINE a délivré congé par acte de commissaire de justice délivré le 20 mars 2024. Par acte introductif d’instance délivré le 17 avril 2025, elle a fait assigner Monsieur [U] [R] devant le juge des contentieux de la protection de ce siège aux fins de voir constater la résiliation du bail litigieux et prononcer l’expulsion du locataire.

Or, il convient de constater qu’au jour de la délivrance de l’assignation, et au surplus au jour de l’audience, le bail n’est pas encore arrivé à expiration et que le congé que la SAS VALENIA PATRIMOINE a délivré ne produira ses effets que le 30 septembre 2027. Aussi, cette société ne justifie pas d’un intérêt né et actuel à agir en constatation de la résiliation du bail en vue de l’expulsion de Monsieur [U] [R].

Il y a donc lieu de déclarer irrecevable l’action de la SAS VALENIA PATRIMOINE.

Sur les demandes accessoires :

En application des dispositions de l’article 514 du code de procédure civile, la présente décision est de droit exécutoire par provision, aucun élément ne justifiant qu’elle soit écartée.

La SAS VALENIA PATRIMOINE, partie perdante, sera condamnée aux dépens.

Elle sera condamnée à payer à Monsieur [U] [R] la somme de 800 € sur le fondement des dispositions de l’article 700 du code de procédure civile.
PAR CES MOTIFS,
La vice-présidente chargée des contentieux de la protection, statuant publiquement par jugement contradictoire, en premier ressort et mis à disposition au greffe ;

DEBOUTE Monsieur [U] [R] de sa fin de non recevoir tirée du défaut de qualité à agir ;

DECLARE irrecevable l’action en constatation de la résiliation du bail de la SAS VALENIA PATRIMOINE pour défaut d’intérêt à agir ;

CONDAMNE la SAS VALENIA PATRIMOINE à payer à payer à Monsieur [U] [R] la somme de 800 € sur le fondement des dispositions de l’article 700 du code de procédure civile ;

CONDAMNE la SAS VALENIA PATRIMOINE aux dépens.

RAPPELLE que la décision est de droit exécutoire par provision.

Ainsi jugé et mis à disposition, les jour, mois et an susdits.

LA GREFFIERE LA VICE-PRESIDENTE
Chargée des contentieux de la protection