TJ 33063, 16 juill. 2026, RG 25/01982

Du 16 juillet 2026

5AG

SCI/DC

PPP Contentieux général

N° RG 25/01982 - N° Portalis DBX6-W-B7J-2RVM

[E] [M], [A] [M]

C/

Société [Y]

TRIBUNAL JUDICIAIRE DE BORDEAUX
JUGE DES CONTENTIEUX DE LA PROTECTION
Pôle protection et proximité
[Adresse 1]

JUGEMENT EN DATE DU 16 juillet 2026

JUGE : Madame Sandrine SAINSILY-PINEAU, Vice-Présidente

GREFFIER : Madame Dominique CHATTERJEE

DEMANDEURS :

1°) Monsieur [E] [M] né le 08 Septembre 1977 à [Localité 1], demeurant [Adresse 2] [Adresse 3]

2°) Madame [A] [M] née le 03 Février 1988 à ALGÉRIE (21058), demeurant [Adresse 4]
[Adresse 5] [Adresse 6] [Localité 2]

Représentés par Me Nabil MOUNIR, Avocat au barreau de BORDEAUX

DEFENDERESSE :

Société [Y] - RCS de [Localité 3] n° 398731489 - [Adresse 7]

Représentée par Maître Louis COULAUD de la SELARL COULAUD-PILLET, avocat au barreau de Bordeaux

DÉBATS :

Audience publique en date du 23 Avril 2026

PROCÉDURE :

Articles 480 et suivants du code de procédure civile.

EXPOSÉ DES FAITS ET DE LA PROCÉDURE

Par acte sous seing privé à effet du 16 mars 2011, l’OPH [Localité 3] METROLE ([Y]) a consenti un bail d'habitation à Monsieur [E] [M] et à Madame [A] [M] portant sur un logement situé au [Adresse 8], [Adresse 9], moyennant un loyer mensuel révisable de 535,12 €, provisions sur charges mensuelles comprises.

Ils ont donné congé et un état des lieux de sortie a été contradictoirement établi le 21 juin 2025.

Se plaignant de l’indécence de leur logement au cours de l’exécution du bail, Monsieur [E] [M] et Madame [A] [M] ont, par acte de commissaire de justice délivré le 31 mars 2025, fait assigner [Y] devant le juge des contentieux de la protection de ce siège, principalement, aux fins de le voir condamner à leur payer la somme de 20.869,68 € au titre des loyers des mois de novembre 2021 jusqu’au jour de l’assignation et la somme de 8.000 € au titre de son préjudice de jouissance, et à titre subsidiaire, aux fins de voir ordonner une expertise judiciaire.

L’affaire a été retenue à l’audience du 23 avril 2026, après plusieurs renvois justifiés par la nécessité pour les parties d’échanger leurs conclusions et pièces.

A l’audience, les époux [M] modifient leurs prétentions et demandent, désormais, au juge des contentieux de la protection sur le fondement des dispositions des articles 6 de la loi n° 89-462 du 6 juillet 1989, de l’article 1719 du code civil, de l’article 2 du décret n° 200-120 du 30 janvier 2025 et des articles 145 et suivants du code de procédure civile et sous le bénéfice de l’exécution provisoire :
▸ de déclarer recevables leurs demandes, fins et prétentions,
▸ de rejeter les demandes, fins et prétentions d’[Y],
• à titre principal :
○ de condamner [Y] à leur restituer la somme de 20.869,68 € au titre des loyers des mois de novembre 2021 à aujourd’hui, somme à parfaire au jour du jugement,
○ de condamner [Y] à satisfaire à son obligation de délivrance d’un logement décent en mettant à leur disposition ainsi qu’à leur famille un autre logement de type 4 décent, dans les 3 mois à compter de la décision à intervenir sous astreinte de 1.000 € par mois de retard,
○ de se réserver la liquidation de l’astreinte,
○ de condamner [Y] à leur payer 8.000 € au titre de leur préjudice de jouissance,

• en tout état de cause ;
○ de condamner [Y] à leur payer la somme de 3.000 € au titre de l’article 700 du code de procédure civile.

En défense, [Y], représenté par son conseil, demande au juge des contentieux de la protection
▸ à titre principal : de déclarer irrecevable car prescrite l’action engagée par les époux [M] à son encontre,
▸ à titre subsidiaire :
• de débouter les époux [M] de l’ensemble de leurs demandes, fins et prétentions, comme étant mal fondées en droit comme en fait,
• de rejeter la demande d’organisation d’une expertise judiciaire,
▸ à titre infiniment subsidiaire :
• de revoir à un plus juste montant la demande de restitution des loyers formulée par les époux [M],
• de dire qu’il y a lieu d’écarter l’exécution provisoire,
▸ en tout état de cause : de condamner les époux [M] au paiement d’une somme de 1.000 € sur le fondement de l’article 700 du code de procédure civile outre aux entiers dépens.

Pour l’exposé des moyens venant au soutien de ces demandes, il est renvoyé aux conclusions écrites des parties.

L’affaire a été mise en délibéré au 16 juillet 2026.

La présente décision, susceptible d’appel, sera contradictoire en application des dispositions de l’article 467 du code de procédure civile.

MOTIFS DU JUGEMENT

Sur la prescription de l'action des époux [M] :

En vertu de l'article 7-1 de la loi du 6 juillet 1989, toutes actions dérivant d'un contrat de bail sont prescrites par trois ans à compter du jour où le titulaire d'un droit a connu ou aurait dû connaître les faits lui permettant d'exercer ce droit.

En application de l'article 122 du code de procédure civile, constitue une fin de non-recevoir tout moyen qui tend à faire déclarer l'adversaire irrecevable en sa demande, sans examen au fond, pour défaut de droit d'agir, tel le défaut de qualité, le défaut d'intérêt, la prescription, le délai préfix, la chose jugée.

En l'espèce, [Y] soutient que l'action engagée par les époux [M] est irrecevable car prescrite. Il affirme que le problème lié aux moisissures est connu par les époux [M] depuis au moins le mois de novembre 2021, date à laquelle ils ont signé un constat amiable des dégâts des eaux. Il signale avoir souhaité entreprendre des travaux d’embellissement en 2023 mais s’être heurté à un refus des preneurs de laisser l’entreprise mandatée intervenir. Il assure avoir informé les époux [M] par courrier en date du 26 octobre 2023 que de ce fait leur dossier était clôturé. Il prétend que ces derniers n’ont pas, alors, agi en justice contre lui. S’agissant des fissures, il déclare ne pas avoir été informé de leur existence, le constat d’huissier de 2024 ne lui ayant été communiqué qu’avec l’assignation au mois de mars 2025. Il soutient avoir fait intervenir plusieurs entreprises avant de clôre le dossier au mois de décembre 2023. Il considère que les désordres proviennent d’un fait isolé en 2021 et non d’une succession initerrompu de troubles. Il affirme, enfin, qu’aucune mise en demeure et procès-verbal de constat par commissaire de justice ne peuvent interrompre la prescription.

Monsieur et Madame [M] soutiennent que [Y] avait bien connaissance des désordres litigieux et qu’aucune mesure de réparation n’a été entreprise. Ils affirment que les désordres sont apparus en novembre 2021 et se sont maintenus et aggravés jusqu’à la libération des lieux au mois de juin 2025, [Y] n’ayant jamais procédé aux travaux nécessaires pour y remédier malgré plusieurs signalements et constats établis jusqu’en 2024 et mars 2025. Ils considèrent, en conséquence, que le manquement du bailleur à ses obligations était donc continu au jour de l’assignation de sorte que la prescription n’a pas commencé à courir à tout le moins n’était pas acquise. Ils mettent en avant les nombreux constats, courriers et saisine des autorités compétentes qui sont de nature à interrompre le délai de prescription.

En l’espèce, Monsieur et Madame [M] ont attrait en justice [Y], par exploit de commissaire de justice délivré le 31 mars 2025, arguant de l’indécence du logement et sollicitent, en outre, le remboursement de leur loyer et la réparation de leur préjudice de jouissance sur la période du mois de novembre 2021 et jusqu’à leur départ des lieux loués au mois de juin 2025.

Il est constamment admis que l’obligation de jouissance paisible du bailleur est une obligation continue et que le point de départ de la prescription peut être reporté du fait de l’inaction prolongé du bailleur jusqu’à la fin des désordres.

Il est constant qu’un dégât des eaux a eu lieu au mois de novembre 2021, un constat amiable dégât des eaux a d’ailleurs été signé par Monsieur [E] [M] et par [Y].

Le rapport de visite établi le 2 décembre 2021 par un inspecteur de la salubrité du service santé environnement de la Mairie de [Localité 3] montre que de la moisissure exclusivement s’était développée dans les 3 chambres à l’étage et que la VMC n’était pas fonctionnelle dans la salle d’eau.

Les pièces produites montrent qu’[Y] s’est saisie de la difficulté dès le mois de janvier 2022 et a mandaté des entreprises pour déceler l’origine des désordres et les réparer. Il apparaît, ainsi, que la VMC a été réparée et qu’une recherche de fuite sur la terrasse qui présentait une infiltration dans les angles du plafond côté façade a été réalisée par la Société CATRA BTP au mois de janvier 2023 et le 26 juin 2023. Cette recherche a permis d’établir la nécessité de reprendre l’étanchéité du balcon du logement loué.

Dans un courrier du 18 août 2023, [Y] a expliqué aux époux [M] que la recherche de fuite et le contrôle de la toiture terrasse n’ont pas permis de vérifier d’éventuelles causes d’infiltration. Il expliquait, en conséquence, que la présence des moisissures pouvait s’expliquer par l’absence prolongée de ventilation en raison de la panne de la VMC durant plusieurs mois.

[Y] justifie avoir saisi l’entreprise AFB [Cadastre 1] pour procéder aux embellissements dégradés à la suite de la panne, laquelle n’a pas pu intervenir en raison du refus des époux [M] de laisser cette entreprise intervenir dans leur appartement, comme le montre le courrier électronique de cette entreprise adressée au bailleur.

C’est dans ce contexte et face au refus répété des locataires de laisser l’enteprise mandatée intervenir, que par courrier en date du 26 octobre 2023, [Y] a indiqué à Monsieur et à Madame [M] avoir clôturé leur dossier.

Il apparaît, donc, que jusqu’à cette date, les consorts [M] ont subi de manière continue les désordres causés par la panne de la VMC.

Par ailleurs, le procès-verbal de constat réalisé le 23 octobre 2024 par Maître [T] [N], commissaire de justice, montre que le logement subit de nouveaux désordres, puisque des fissurations, des infiltrations et des traces d’humidité sont désormais constatés, impliquant nécessairement l’apparition de nouvelles moisissures.

Il est nécessaire de rappeler qu’il importe peu que le locataire n’ait pas prévenu son bailleur, dès lors qu’il est désormais acquis qu’il appartient au propriétaire, en exécution de son obligation de délivrance, de veiller de façon constante à l’entretien de son immeuble, et sans avoir à être informé par son locataire de la nécessité de travaux à effectuer.

Compte tenu de ces éléments et de la prescription triennale applicable en la matière, la période du mois de novembre 2021 au 30 mars 2022, soit plus de 3 ans avant le dépôt de l'acte introductif d'instance du 31 mars 2025, encourt la prescription.

Aussi, les demandes des époux [M] concernant la période novembre 2021 au 30 mars 2022 seront déclarées irrecevables car prescrites.

Sur l’indécence alléguée :

L'article 1217 du code civil prévoit que la partie envers laquelle l'engagement n'a pas été exécuté, ou l'a été imparfaitement, peut :
• refuser d'exécuter ou suspendre l'exécution de sa propre obligation ;
• poursuivre l'exécution forcée en nature de l'obligation ;
• obtenir une réduction du prix ;
• provoquer la résolution du contrat ;
• demander réparation des conséquences de l'inexécution.
Les sanctions qui ne sont pas incompatibles peuvent être cumulées ; des dommages et intérêts peuvent toujours s'y ajouter.

Suivant l'article 1231-1 du code civil, le débiteur est condamné, s'il y a lieu, au paiement de dommages et intérêts soit à raison de l'inexécution de l'obligation, soit à raison du retard dans l'exécution, s'il ne justifie pas que l'exécution a été empêchée par la force majeure.

Aux termes de l'article 1719 du code civil, le bailleur est obligé de délivrer au preneur un logement décent et d'entretenir celui-ci en état de servir à l'usage pour lequel il a été loué.

Selon l'article 1721 du même code, il est dû garantie au preneur pour tous les vices ou défauts de la chose louée qui en empêchent l'usage, quand même le bailleur ne les aurait pas connus lors du bail.

En vertu de l'article 9 du code de procédure civile, il incombe à chaque partie de prouver conformément à la loi les faits nécessaires au succès de sa prétention.

En application de l’article 6 de la loi du 6 juillet 1989, le bailleur est obligé notamment :
• de remettre au locataire un logement décent ne laissant pas apparaître de risques manifestes pouvant porter atteinte à la sécurité physique ou à la santé et doté des éléments le rendant conforme à l'usage d'habitation,

• de délivrer au locataire le logement en bon état d'usage et de réparation ainsi que les équipements mentionnés au contrat de location en bon état de fonctionnement ;
• d'assurer au locataire la jouissance paisible du logement et, sans préjudice des dispositions de l'article 1721 du code civil, de le garantir des vices ou défauts de nature à y faire obstacle hormis ceux qui, consignés dans l'état des lieux, auraient fait l'objet d’une clause expresse mentionnée dans le bail ;
• d'entretenir les locaux en état de servir à l'usage prévu par le contrat et d'y faire toutes les réparations, autres que locatives, nécessaires au maintien en état et à l'entretien normal des locaux loués.

Le logement décent est un logement qui doit répondre aux caractéristiques définies par le décret n° 2002-120 du 30 janvier 2002.

Le non respect de l'obligation de fournir un logement décent constitue une faute pour le bailleur génératrice de dommages et intérêts pour le locataire qui subit un préjudice.

En l'espèce, Monsieur et Madame [M] soutiennent que le logement qu’ils ont loué est indécent, l’ensemble des chambres et la salle de bain sont envahis par des moisissures résultant de fuites d’eau non réparées et ce depuis plus de trois ans, auxquelles s’ajoutent d’importantes fuites d’eau dans certaines pièces témoignant ainsi d’un état de délabrement avancé du logement. Ils ajoutent que la VMC est demeurée en panne pendant plus d’un an ce qui a mis en péril leur santé. Ils sollicitent, en conséquence, le remboursement des loyers qu’ils ont indûment payés de novembre 2021 à leur départ des lieux loués.

[Y] fait valoir ses diligences pour déterminer la cause des moisissures. Elle met en avant le refus que le couple [M] leur a opposé alors qu’elle avait mandaté une entreprise pour réaliser les travaux d’embellissement après réparation. Il souligne que ces derniers n’ont jamais évoqué de fissures ni de problèmes d’humidité et fait remarquer que les photographies présentes en annexe du rapport de la mairie ne mettent pas en évidence de fissures. Il argue de la mauvaise foi de ces locataires.

En l’espèce, le rapport de l’inspecteur de la salubrité du service santé environnement de la Mairie de [Localité 3] montre que de la moisissure s’était développée dans les 3 chambres à l’étage du logement et que la VMC n’était pas fonctionnelle dans la salle d’eau.

En revanche, aucun élément ne permet d’établir que les lieux loués présentaient à la suite du dégât des eaux de novembre 2021, des traces d’infiltrations et des fissures, seule la présence de moisissures avait été constatée par l’inspecteur de la salubrité du service santé environnement de la Mairie de [Localité 3]. La recherche de fuite réalisée par la Société CATRA BTP ne permet de constater que la présence d’une infiltration dans les angles du plafond côté façade sur la terrasse, laquelle n’explique pas les moisissures constatée dans le logement. Aucun élément ne permet d’établir que cette société est entrée à l’intérieur du logement, son intervention étant limitée au toit terrasse et au balcon du logement loué par les époux [M].

En revanche, il ressort du procès-verbal de constat du commissaire de justice que les 3 chambres présentent d’importantes traces noirâtres sur toute la longueur assimilables à des traces de moisissure, que des murs se fissurent avec d’importants décollements de plâtre au niveau du plafond, qu’une forte odeur d’humidité se dégage dans certaines pièces (chambre et séjour), que le garde-corps du balcon est fissuré sur toute la longueur et d’importants éclats au niveau du béton.

Il convient, en conséquence, de constater au regard de ces éléments que le développement de moisissures, les fissures, les infiltrations et l’humidité dans plusieurs pièces à vivre (les chambres essentiellement) sont de nature à nuire gravement à la santé des occupants. Le certificat médical du Docteur [R] [W] du 17 janvier 2025 montre en effet que plusieurs membres de la famille souffrent d’asthme et de rhinite allergique. Ces désordres rendent, en conséquence, le logement non conforme aux normes de décence. Leur réparation en incombe au bailleur.

Il y a lieu de rappeler qu’il est constant que le locataire est tenu au paiement des loyers et charges en contrepartie de la jouissance des lieux. Toutefois, le manquement du bailleur à l’obligation de louer un logement décent justifie la suppression des loyers que si le locataire est privé de la jouissance des lieux loués.

En l’espèce, il échet de constater que les locataires ont continué à occuper les lieux loués.

Par ailleurs, les pièces produites montrent que la VMC a été réparée, sa panne pouvant, eu égard aux investigations réalisées très rapidement par le bailleur, expliquer le développement des moisissures. Même si cette panne a pris du temps à être réparée, [Y] démontre avoir été diligent et avoir respecté ses obligations de bailleur. Au surplus, il a été montré que les époux [M] ont refusé l’intervention de l’entreprise mandatée par le

bailleur pour procéder aux embellissements entraînant dès lors la clôture de leur dossier le 26 octobre 2023, de sorte qu’il n’y a pas lieu de rembourser le loyer sur la période du 31 mars 2022 au 26 octobre 2023.

En revanche, aucun élément ne permet de dater l’apparition des fissures, infiltrations et humidité dans le logement, ces dernières n’étaient pas apparentes au cours des investigations qui se sont déroulées jusqu’au 26 juin 2023, si ce n’est le procès-verbal de constat réalisé le 23 octobre 2024. Cette date sera, en conséquence, retenue comme date d’apparition de ces désordres.

S’il est exact que le bailleur doit dans le cadre de ses obligations contractuelles veiller de façon constante à l’entretien de son immeuble, et sans avoir à être informé par son locataire de la nécessité de travaux à effectuer, force est de constater que les époux n’ont jamais sollicité auprès du bailleur la réalisation de travaux pour remettre en état les lieux loués, de sorte qu’ils ne peuvent solliciter le remboursement de leur loyer en l’absence de preuve que le bailleur a, en toute connaissance de cause, refusé d’exécuter ses obligations.

Aussi, les époux [M] seront déboutés de leur demande de remboursement de leur loyer.

Sur la mise à disposition d’un logement décent :

Il est constant que les époux [M] ont quitté les lieux loués le 21 juin 2025. Ils ne sont donc plus lié par un contrat de bail avec [Y]. Dans ces conditions, ils seront déboutés de leur demande visant à voir condamner [Y] à leur délivrer un logement décent.

Sur le préjudice de jouissance :

En application de l’article 6 de la loi n° 89–462 du 6 juillet 1989 le bailleur est obligé notamment :
• de remettre au locataire un logement décent ne laissant pas apparaître de risques manifestes pouvant porter atteinte à la sécurité physique ou à la santé, exempt de toute infestation d'espèces nuisibles et parasites, répondant à un critère de performance énergétique minimale et doté des éléments le rendant conforme à l'usage d'habitation,
• de délivrer au locataire le logement en bon état d'usage et de réparation ainsi que les équipements mentionnés au contrat de location en bon état de fonctionnement ;
• d'assurer au locataire la jouissance paisible du logement et, sans préjudice des dispositions de l'article 1721 du code civil, de le garantir des vices ou défauts de nature à y faire obstacle hormis ceux qui, consignés dans l'état des lieux, auraient fait l'objet d’une clause expresse mentionnée dans le bail ;
• d'entretenir les locaux en état de servir à l'usage prévu par le contrat et d'y faire toutes les réparations, autres que locatives, nécessaires au maintien en état et à l'entretien normal des locaux loués.

Selon l’article 1719 du même code le bailleur est notamment obligé, par la nature du contrat, et sans qu'il soit besoin d'aucune stipulation particulière :
1° De délivrer au preneur la chose louée et, s'il s'agit de son habitation principale, un logement décent. Lorsque des locaux loués à usage d'habitation sont impropres à cet usage, le bailleur ne peut se prévaloir de la nullité du bail ou de sa résiliation pour demander l'expulsion de l'occupant  ;
2° D'entretenir cette chose en état de servir à l'usage pour lequel elle a été louée ;
3° D'en faire jouir paisiblement le preneur pendant la durée du bail ;
Selon l’article 1720 du code civil le bailleur est tenu de délivrer la chose en bon état de réparations de toute espèce. Il doit y faire, pendant la durée du bail, toutes les réparations qui peuvent devenir nécessaires, autres que les locatives.

Il est constant que faute de délivrance d’un logement décent, le bailleur peut être contraint d'indemniser le preneur du préjudice de jouissance subi. La décence est appréciée souverainement par les juges du fond.

Monsieur et Madame [M] sollicitent une somme de 8.000 € en réparation de leur préjudice de jouissance. Ils affirment que la non conformité du logement leur a causé un préjudice grave et prolongé, ce dernier étant inadapté à leur vie quotidienne alors qu’ils assument la charge d’un enfant handicapé. Ils affirment, également, avoir subi des pertes matérielles.

[Y] conteste ce chef de demande qui n’est pas justifié et redondante avec la suppression des loyers.

En l’espèce, en l’état des pièces versées aux débats, aucun élément ne permet d’établir que les époux [M] ont subi un préjudice de jouissance durant la panne de la VMC.

Le procès-verbal de constat permet de montrer l’ampleur des infiltrations ainsi que l’importance des traces d’humidité et de moisissures dans les chambres et le séjour. Aucun élément ne permet de prouver que Monsieur et Madame [M] ont subi un préjudice matériel. En revanche, compte tenu de l’état du logement, plus particulièrement des chambres, et des conséquences sur la santé de personnes souffrant d’asthme et d’allergies respiratoires, il apparaît qu’ils ont subi un préjudice de jouissance entre le 23 octobre 2024 et la date de la restitution des lieux loués, soit le 21 juin 2025. Compte tenu de la durée du préjudice, des désordres, de leur conséquence sur l’habilité du logement et les pièces concernées (séjour, les 3 chambres), étant souligné que le loyer était d’un montant de 535,12 €, charges comprises, le préjudice de jouissance des époux [M] sera fixé à la somme de 2.000 €.

[Y] sera condamné à payer aux époux [M] la somme de 2.000 € en réparation de leur préjudice de jouissance.

Sur les demandes accessoires :

En application des dispositions de l’article 514 du code de procédure civile, la présente décision est de droit exécutoire par provision. Aucun élément ne justifie en l’espèce qu’elle soit écartée.

[Y], partie perdante, sera condamnée au paiement des entiers dépens.

Il apparaît équitable de condamner [Y] à payer aux époux [M] la somme de 800 € sur le fondement des dispositions de l'article 700 du code de procédure civile. Succombante, elle sera déboutée de sa demande fondée sur les même dispositions.

PAR CES MOTIFS