TJ 81004, 17 juill. 2026, RG 26/00122

TRIBUNAL JUDICIAIRE D’ALBI

Département du Tarn

ORDONNANCE DU 17 JUILLET 2026

Minute : n° 131 / 2026

DOSSIER N° : N° RG 26/00122 - N° Portalis DB3A-W-B7K-EKRN
N.A.C. : 30B
AFFAIRE : S.C.I. [V] / [D] [X]

COMPOSITION DU TRIBUNAL :

PRÉSIDENT : Mme MALLET, Vice-Présidente

GREFFIER : Mme PELFORT

DEMANDERESSE

S.C.I. [V],
dont le siège social est sis [Adresse 1]

représentée par Me Philippe REYNAUD, avocat au barreau d’ALBI

DEFENDEUR

M. [D] [X],
demeurant [Adresse 2]

défaillant

Le juge des référés a rendu l’ordonnance dont la teneur suit après avoir entendu les avocats de la cause en leur plaidoirie à l’audience du 19 Juin 2026, et que l’affaire a été mise en délibéré au 17 Juillet 2026 :

FAITS ET PROCÉDURE :

Suivant acte authentique du 23 mai 2025, la SCI [V] a consenti à M. [D] [X], exerçant sous l’enseigne L’ENCENSOIR, un bail dérogatoire au statut des baux commerciaux en application de l’article L145-5 du code de commerce.

Ce bail portait sur un local situé au rez-de-chaussée de l’immeuble sis [Adresse 3], cadastré section AE n° [Cadastre 1], aux fins d’exploitation d’une activité de vente de thé et tisanes, pierres naturelles, encens, fumigation, support ésotérique et arts divinatoires.

Le bail était consenti pour une durée de 2 ans, du 24 mai 2025 au 23 mai 2027, moyennant un loyer mensuel de 590 euros hors charges et hors taxes, payable par avance le 5 de chaque mois.

Un dépôt de garantie de 1180 euros était versé lors de la signature de l’acte.

Le bail stipulait une clause résolutoire aux termes de laquelle, à défaut de paiement à son échéance d’un seul terme de la redevance, ou en cas d’inexécution de l’une quelconque des conditions de la convention, et un mois après un commandement de payer ou sommation d’exécuter demeuré infructueux, la convention serait résiliée de plein droit.

M. [X] est tombé en arrérage de loyers à compter de décembre 2025 et n’a pas justifié d’une assurance couvrant les risques locatifs.

En date du 12 mars 2026, la SCI [V] a fait délivrer à M. [X] deux commandements de payer par un commissaire de justice, en vain.

Par exploit du 2 juin 2026, la SCI [V] a assigné M. [D] [X], exerçant en qualité d’entrepreneur individuel sous l’enseigne commerciale L’ENCENSOIR, devant le juge des référés du tribunal judiciaire aux fins de :
- Constater l’acquisition de la clause résolutoire du bail dérogatoire conclu le 23 mai 2025 entre la SCI [V] et M. [D] [X], à effet du 12 avril 2026 ;
- Ordonner, en conséquence, l’expulsion de M. [D] [X] des locaux situés [Adresse 3], ainsi que de tous occupants de son chef, avec remise des clés et moyens d’accès, au besoin avec le concours de la force publique, l’ordonnance à intervenir étant exécutoire nonobstant opposition ou appel et sans caution, conformément aux stipulations du bail ;
- Condamner M. [D] [X] à payer à la SCI [V] la somme provisionnelle de 3164,34 euros au titre des loyers et charges impayés arrêtés au 22 mai 2026, avec intérêts au taux légal à compter de la présente assignation ;
- Condamner M. [D] [X] à payer à la SCI [V] une indemnité d’occupation provisionnelle mensuelle de 1180 euros, soit le double du loyer mensuel convenu au bail, à compter du 12 avril 2026 jusqu’à la libération effective et complète des lieux et la restitution des clés et moyens d’accès ;

- Fixer une astreinte de 100 euros par jour de retard, passé un délai de 8 jours à compter de la signification de l’ordonnance à intervenir et jusqu’à évacuation complète des lieux et remise des clés ;
- Condamner M. [D] [X] aux entiers dépens de l’instance, en ce compris les frais des commandements du 12 mars 2026 ;
- Condamner M. [D] [X] à payer à la SCI [V] la somme de 1 500 euros sur le fondement de l’article 700 du code de procédure civile

Au soutien de ses prétentions, la SCI [V] fait valoir que le preneur est tombé en arrérage de loyer, qu’il lui a fait délivrer deux commandements de payer demeurés infructueux, concernant la transmission d'un justificatif d'assurance locative et les arriérés de loyers, et qu’il entend donc se prévaloir de la clause résolutoire stipulée dans le bail. La SCI [V] entend voir prononcer l’expulsion du preneur, sa condamnation provisionnelle au paiement de l’arriéré locatif et que soit mis à sa charge le paiement d’une indemnité d’occupation dans l’attente d’un départ effectif des lieux. Elle argue enfin avoir dû exposer des frais pour sa défense, sollicitant une condamnation de la partie adverse sur le fondement de l’article 700 du code de procédure civile.

M. [D] [X], exerçant en qualité d’entrepreneur individuel sous l’enseigne commerciale L’ENCENSOIR, bien que régulièrement assigné, ne s’est pas constitué.

L’affaire, appelée à l’audience du 19 juin 2026, a été mise en délibéré au 17 juillet 2026.

MOTIFS DE LA DÉCISION :

Sur la résolution du bail et l’expulsion de M. [D] [X], exerçant en qualité d’entrepreneur individuel sous l’enseigne commerciale L’ENCENSOIR

L’article 834 du code de procédure civile énonce : « Dans tous les cas d'urgence, le président du tribunal judiciaire ou le juge des contentieux de la protection dans les limites de sa compétence, peuvent ordonner en référé toutes les mesures qui ne se heurtent à aucune contestation sérieuse ou que justifie l'existence d'un différend. »

Aux termes des dispositions de l’article 835 du code de procédure civile, « Le président du tribunal judiciaire ou le juge des contentieux de la protection dans les limites de sa compétence peuvent toujours, même en présence d'une contestation sérieuse, prescrire en référé les mesures conservatoires ou de remise en état qui s'imposent, soit pour prévenir un dommage imminent, soit pour faire cesser un trouble manifestement illicite.

Dans les cas où l'existence de l'obligation n'est pas sérieusement contestable, ils peuvent accorder une provision au créancier, ou ordonner l'exécution de l'obligation même s'il s'agit d'une obligation de faire. »

L’article 1103 du code civil dispose que les contrats légalement formés tiennent lieu de loi à ceux qui les ont faits.

Aux termes des dispositions de l’article 1353 du code civil, « Celui qui réclame l'exécution d'une obligation doit la prouver. Réciproquement, celui qui se prétend libéré doit justifier le paiement ou le fait qui a produit l'extinction de son obligation. »

Il résulte des pièces du dossier que, suivant acte authentique du 23 mai 2025, la SCI [V] a consenti à M. [D] [X], exerçant sous l’enseigne L’ENCENSOIR, un bail dérogatoire au statut des baux commerciaux en application de l’article L145-5 du code de commerce, portant sur un local situé au rez-de-chaussée de l’immeuble sis [Adresse 3], cadastré section AE n° [Cadastre 1], pour une durée de 2 ans, du 24 mai 2025 au 23 mai 2027.

Le bail stipule effectivement une clause résolutoire aux termes de laquelle, à défaut de paiement à son échéance d’un seul terme de la redevance, ou en cas d’inexécution de l’une quelconque des conditions de la convention, et un mois après un commandement de payer ou sommation d’exécuter demeuré infructueux, la convention est résiliée de plein droit.

Il appert que M. [D] [X], exerçant sous l’enseigne L’ENCENSOIR, ne s’est pas acquitté des causes des commandements de payer qui lui ont été signifié le 12 mars 2026 et qui rappelaient la clause résolutoire prévue au bail susmentionné, puisqu’il n’est justifié par le défendeur d’aucun règlement postérieur à cette date.

Dans ces conditions, il convient de constater la résiliation du bail par le jeu de la clause résolutoire à compter du 13 avril 2026.

Il ressort des éléments du bail conclu que la mise à disposition du bien immobilier était consentie moyennant un loyer mensuel de 590 euros hors charges et hors taxes, payable par avance le 5 de chaque mois.

Or, les loyers n’ont pas été acquittés avec régularité, de sorte qu’un arriéré s’est constitué.

Il appartient au preneur de démontrer qu’il s’est acquitté de son obligation, ce qui n’est pas le cas puisque ce dernier est défaillant dans le cadre de la présente instance.

Or, le paiement du loyer est une obligation incontestable du locataire.

M. [D] [X], exerçant sous l’enseigne L’ENCENSOIR, sera dès lors condamné à payer, à titre provisionnel, à la SCI [V], la somme de 3 030 euros, somme arrêtée au 1er mai 2026, à parfaire et déduction faite du coût commandement de payer. Il sera rappelé que les intérêts légaux courent de droit à compter de la présente décision.

En l’état, M. [D] [X], exerçant sous l’enseigne L’ENCENSOIR, est occupant sans droit des locaux appartenant à la requérante depuis la résiliation du bail. Une telle occupation caractérise un trouble manifestement illicite que le juge des référés droit faire cesser en ordonnant l’expulsion requise.

Dès lors, M. [D] [X], exerçant sous l’enseigne L’ENCENSOIR, devra quitter les lieux dans le délai d’un mois à compter de la signification de la présente décision.

A défaut d’exécution volontaire par le requis, et en application des articles L433-1 du code des procédures civiles d’exécution, il sera ordonné le transport et la séquestration des meubles et objets mobiliers garnissant les lieux loués dans tel garde-meubles approprié et décrit avec précision par le commissaire de justice chargé de l’exécution, aux frais, aux risques et périls du requis, et ce en garantie de toutes les sommes qui pourront être dues.

L’obligation du défendeur de payer, outre les arrérages de loyer, une indemnité d’occupation depuis la date de résiliation du bail n’est pas davantage sérieusement contestable.

M. [D] [X], exerçant sous l’enseigne L’ENCENSOIR, sera condamné, à titre provisionnel, à payer une indemnité d’occupation mensuelle à compter du mois de juin 2026, fixée provisoirement aux montants actuels des loyers et charges, jusqu’à libération effective des lieux, comprenant notamment la remise des clés ou l’expulsion.

La demande formée par la SCI [V] au titre d’une majoration de l’indemnité d’occupation s’analyse en une demande d’application d’une clause pénale.

S’il est constant que le juge des référés peut accorder cette somme à titre provisionnel sur le montant non sérieusement contestable d’une clause pénale, il n’en demeure pas moins qu’elle apparait en l’espèce élevée et est susceptible d’être qualifiée de manifestement excessive et donc d’être réduite par le juge du fond.

La demande se heurte en conséquence à une contestation sérieuse et sera rejetée.

Aucun risque d’inexécution de la présente ordonnance par le défendeur n’est établi, de sorte que la demande de condamnation sous astreinte sera rejetée.

Sur les demandes accessoires

M. [D] [X], exerçant sous l’enseigne L’ENCENSOIR, supportera les dépens de l’instance, en ce compris le coût du commandement de payer relatif à l’arrérage de loyer qi était le seul nécessaire à l’introduction de la présente instance.

En outre, l’équité ne commande pas que soit exclue l’application en l’espèce de l’article 700 du code de procédure civile qui est de principe à la charge de la partie perdante ou de celle condamnée aux dépens. Une somme de 1 000 euros sera allouée à ce titre à la demanderesse.

PAR CES MOTIFS :