TJ 69123, 17 juill. 2026, RG 26/00931

DOSSIER N° RG 26/00931 - N° Portalis DB2H-W-B7K-37JZ

Ordonnance du :
17/07/2026

MINUTE N°

PPP PÔLE CIRCUIT COURT

Copie exécutoire délivrée
le :
à : Me Stéphanie OSWALD

Expédition délivrée
le :
à : Me Laurent DUZELET
TRIBUNAL JUDICIAIRE DE LYON
PÔLE DE LA PROXIMITE ET DE LA PROTECTION

ORDONNANCE DE REFERE

A l’audience publique du tribunal judiciaire tenue le Vendredi dix sept Juillet deux mil vingt six

COMPOSITION DU TRIBUNAL :
JUGE : DURAND Clarisse
GREFFIER : CESARI Carol

ENTRE :

DEMANDEURS

Madame [B] [L] [N] épouse [P], demeurant 360 rue de la Grande Roche - 69700 MONTAGNY
Monsieur [G] [A] [P],
demeurant 28 impasse des Tilleuls - 69700 ST JEAN DE TOUSLAS
Monsieur [Z] [P],
demeurant 144 rue Charles-François de Rochebonne - 69620 THEIZE
Madame [E] [P] épouse [I],
demeurant 93 chemin du Pré Tardy - 38410 SAINT-MARTIN-D’URIAGE

Représentés par Me Laurent DUZELET, avocat au barreau de VILLEFRANCHE-SUR-SAONE, vestiaire :

d’une part,

DEFENDEURS

Madame [Q] [W] [Y],
demeurant 356 rue de la Grosse Roche - 69700 MONTAGNY
représentée par Me Stéphanie OSWALD, avocat au barreau de LYON, vestiaire : 2850
Citée à personne par acte de commissaire de justice en date du 02 Mars 2026.

Monsieur [T] [D],
demeurant 356 rue de la Grosse Roche - 69700 MONTAGNY
représenté par Me Stéphanie OSWALD, avocat au barreau de LYON, vestiaire : 2850
Cité à domicile par acte de commissaire de justice en date du 02 Mars 2026.

d’autre part
Débats à l’audience publique du 24/04/2026
Renvoi au 19 juin 2026
Mise à disposition au greffe le 17/07/2026

EXPOSÉ DU LITIGE

Madame [B] [P] est usufruitière, et Madame [E] [P] épouse [I], Monsieur [G] [P] et Monsieur [Z] [P] nus-propriétaires d’un bien immobilier situé 356 rue de la grosse roche 69700 MONTAGNY.

Monsieur [V] [P], décédé le 17 juillet 2025, en était également usufruitier.

Suivant acte sous seing privé du 1er novembre 2004, ce bien a été donné en location à Monsieur [T] [D] et Madame [Q] [W] [Y].

Une première instance a été introduite par Monsieur [V] [P] devant le juge des contentieux de la protection statuant en référés suivant acte de commissaire de justice du 15 juin 2023 pour ordonner l’expulsion des locataires suite à la délivrance d’un congé pour vendre en mai 2022.
Par ordonnance du 5 avril 2024, il a été constaté l’incompétence du juge des référés du fait de l’existence de contestations sérieuses portant sur la validité du congé.

Un nouveau congé pour vendre a été notifié le 27 juin 2024, avec effet au 30 novembre 2025.

Suivant acte de commissaire de justice du 2 mars 2026, Madame [E] [P] épouse [I], Monsieur [G] [P], Monsieur [Z] [P] et Madame [B] [P] ont fait assigner Monsieur [T] [D] et Madame [Q] [W] [Y] devant le juge des contentieux de la protection du tribunal judiciaire de Lyon statuant en référés aux fins de demander de:
- constater la validité du congé pour vendre du 27 juin 2024,
- ordonner l’expulsion de Monsieur [T] [D] et Madame [Q] [W] [Y] et de tous occupants de leur chef,
- assortir l’obligation de quitter les lieux d’une astreinte de 100 euros par jour de retard, à compter de la signification de la décision,
- condamner solidairement Monsieur [T] [D] et Madame [Q] [W] [Y] à payer une indemnité d’occupation équivalente au montant du loyer et de la provision sur charges jusqu’à la libération effective des lieux loués et la remise des clés,
- condamner solidairement Monsieur [T] [D] et Madame [Q] [W] [Y] à payer la somme de 1200 euros sur le fondement de l’article 700 du code de procédure civile,
- condamner Monsieur [T] [D] et Madame [Q] [W] [Y] aux dépens.

Lors des débats, à l’audience du 19 juin 2026, Madame [E] [P] épouse [I], Monsieur [G] [P], Monsieur [Z] [P] et Madame [B] [P], représentés par leur avocat, maintiennent les demandes formulées dans l’assignation.

Ils invoquent l’article 835 du code de procédure civile pour soutenir que Monsieur [T] [D] et Madame [Q] [W] [Y] sont occupants sans droit ni titre depuis le 30 novembre 2025, ce qui caractérise un trouble manifestement illicite.
Ils se fondent sur l’article 15 de la loi n°89-462 du 6 juillet 1989 et exposent que le congé délivré est valide.
Ils indiquent que les locataires n’ont donné aucune nouvelle depuis la délivrance du congé, et n’ont manifesté dans ces conditions aucune volonté d’achat.
En réponse aux moyens soulevés par les défendeurs sur le caractère excessif du prix, ils indiquent produire des pièces 8a à 8d pour justifier le montant retenu au congé.

Monsieur [T] [D] et Madame [Q] [W] [Y], représentés par leur avocat, aux termes des conclusions qu’ils déposent et des demandes formulées oralement, demandent de :
- déclarer le juge des référés incompétent,
- prononcer la nullité du congé,
- débouter Madame [E] [P] épouse [I], Monsieur [G] [P], Monsieur [Z] [P] et Madame [B] [P] de l’ensemble de leurs demandes,
- condamner Madame [E] [P] épouse [I], Monsieur [G] [P], Monsieur [Z] [P] et Madame [B] [P] à leur payer la somme de 1500 euros à titre de dommages-intérêts,

- condamner Madame [E] [P] épouse [I], Monsieur [G] [P], Monsieur [Z] [P] et Madame [B] [P] à leur payer la somme de 1500 euros sur le fondement de l’article 700 du code de procédure civile et aux dépens.

Ils contestent la compétence du juge des référés, invoquant l’absence de trouble manifestement illicite en ce qu’ils occupent le bien depuis 22 ans et payent régulièrement leur loyer. Ils estiment en outre que la nullité du congé caractérise une contestation sérieuse.

Ils fondent leur demande de nullité du congé sur les dispositions de l’article 15 de la loi n°89-462 du 6 juillet 1989 et soutiennent que le prix fixé est dissuasif, n’étant pas conforme au prix du marché, et que les demandeurs ne justifient pas l’augmentation entre le prix retenu au congé délivré en 2022 et le congé litigieux.
Ils invoquent une estimation qu’ils ont fait établir, et estiment que l’état du bien justifie une baisse importante du prix.
Ils indiquent avoir manifesté leur volonté d’acquérir le bien depuis plusieurs années, notamment auprès de Monsieur [V] [P]. Ils estiment également que le congé délivré ne comporte pas l’ensemble des éléments nécessaires permettant de déterminer la consistance du bien et sa valeur, évoquant des servitudes, charges et équipements communs qui ne sont pas suffisamment détaillés.

Ils fondent leur demande de dommages-intérêts sur l’article 6 de la loi n°89-462 du 6 juillet 1989 et soutiennent que les bailleurs ont manqué à l’obligation d’entretien du logement, invoquant leur refus de procéder au remplacement d’une pièce de la chaudière. Ils invoquent en outre l’atteinte portée à leur droit de préemption.

La décision a été mise en délibéré au 17 juillet 2026.

MOTIFS

A titre liminaire, il est rappelé que les demandes tendant à voir “constater”, “rappeler”, “juger”, “dire” ou “déclarer”, lorsque celles ci développent en réalité des moyens ne constituent pas des prétentions au sens de l’article 4 du code de procédure civile. Il n’y a dès lors pas lieu de statuer sur celles-ci.

Sur la compétence du juge des référés

L’article L213-4-3 du code de l’organisation judiciaire attribue compétence au juge des contentieux de la protection pour connaître, à charge d’appel, des actions tendant à l'expulsion des personnes qui occupent aux fins d'habitation des immeubles bâtis, sans droit ni titre.

L’article 835 prévoit que le juge des contentieux de la protection peut toujours, dans les limites de sa compétence, et même en présence d'une contestation sérieuse, prescrire en référé les mesures conservatoires ou de remise en état qui s'imposent, pour prévenir un dommage imminent, ou encore pour faire cesser un trouble manifestement illicite.

Il est constant que toute perturbation résultant d'un fait matériel ou juridique qui, directement ou indirectement, constitue une violation évidente de la règle de droit, constitue un trouble manifestement illicite. Il est également établi que le droit de propriété a un caractère absolu. Dès lors, une occupation sans droit ni titre d’un bien immeuble appartenant à autrui est de nature à constituer un trouble manifestement illicite. Une telle occupation ôte, en tout état de cause, tout caractère sérieusement contestable à l'obligation de quitter les lieux.

Le trouble résultant de la poursuite de l'occupation du bien loué après la date d'effet d'un congé n'est manifestement illicite que si la perte du titre est évidente, et que les contestations élevées au sujet du congé ne sont pas sérieuses. Si le juge des référés n’a pas le pouvoir de se prononcer sur la régularité d’un congé pour vente, il peut toutefois écarter la contestation relative à sa validité lorsqu’elle n’est pas sérieuse.

En l’espèce, tout d’abord, le moyen tiré de l’occupation du bien depuis 22 ans, en réglant régulièrement les loyers, n’est pas de nature à faire obstacle à la validité du congé et à la caractérisation d’une occupation illicite et est écarté.
Pour contester la compétence du juge des référés, Monsieur [T] [D] et Madame [Q] [W] [Y] invoquent la nullité du congé en raison de l’absence d’informations sur les caractéristiques du bien vendu, et la fixation d’un prix manifestement excessif.

La contestation relative aux caractéristiques du bien vendu n’apparaît pas suffisamment étayée pour empêcher de retenir l’existence d’un trouble manifestement illicite. En effet, le seul document dont Monsieur [T] [D] et Madame [Q] [W] [Y] se prévalent pour évoquer l’existence de servitudes et charges non précisées au congé est un document dactylographié dont l’origine n’est pas identifiée, et le congé produit vise précisément comme objet de la vente le bien tel qu’il est décrit au contrat de bail. Ils n’établissent pas suffisamment dans ces conditions que des caractéristiques essentielles du bien auraient été omises dans le congé.

En revanche, la contestation élevée sur le prix fixé n’apparaît pas immédiatement vaine.
En effet, Monsieur [T] [D] et Madame [Q] [W] [Y] produisent une estimation du bien par un agent immobilier, et des extraits de divers sites internet permettant de présenter les prix du marché pour des biens qu’ils estiment comparables. En réponse, les demandeurs produisent des données sur les prix de vente sur la commune en 2019 et 2021, et sur le prix au mètre carré en juin 2026. Ils ne produisent aucun élément relatif aux éventuelles annonces établies pour la vente, ou estimation directe du bien, le prix fixé étant notamment dépendant de l’état de celui-ci.

Au regard de l’ensemble de ces éléments, le prix retenu par chacune des parties diffère dans une proportion telle qu’il est justifié d’examiner la validité du congé au fond, la fixation d’un prix dissuasif étant susceptible de caractériser son caractère frauduleux. Or l’examen de la validité du congé ne relève pas du pouvoir du juge des référés.

En conséquence, il n’y a pas lieu à référé, et Madame [E] [P] épouse [I], Monsieur [G] [P], Monsieur [Z] [P] et Madame [B] [P] seront déboutés de l’ensemble de leurs demandes, en ce qu’elles dépendent toutes de leur demande principale en validation du congé.

Sur la demande formulée à titre reconventionnel

Aux termes de l’article 835 du code de procédure civile, dans les cas où l'existence de l'obligation n'est pas sérieusement contestable, le juge des contentieux de la protection peut accorder une provision au créancier, ou ordonner l'exécution de l'obligation même s'il s'agit d'une obligation de faire.

En application de l’article 6 de la loi n°89-462 du 6 juillet 1989, le bailleur est tenu de remettre au locataire un logement décent, d'entretenir les locaux en état de servir à l'usage prévu par le contrat et d'y faire toutes les réparations, autres que locatives, nécessaires au maintien en état et à l'entretien normal des locaux loués.

Monsieur [T] [D] et Madame [Q] [W] [Y] évoquent la nécessité de remplacer le thermocouple de la chaudière, ce qui aurait été refusé par les bailleurs et invoquent à ce titre un préjudice de jouissance.

Or ils ne produisent qu’un devis de la société Engie sans autre élément relatif à l’état de la chaudière, et n’établissent pas l’existence d’un dysfonctionnement qui porterait atteinte à leur jouissance du logement. La seule mention par l’agent immobilier qui a établi l’avis de valeur du bien, indiquant que la chaudière est en fin de vie, n’est pas suffisante pour établir un manquement des bailleurs à leurs obligations. Les défendeurs ne rapportent pas non plus la preuve du refus des bailleurs d’intervenir sur cet équipement.

Quant au préjudice tiré de la fraude au droit de préemption des locataires, en l’absence de compétence pour statuer au fond sur la validité du congé, le juge des référés ne peut statuer sur cette demande indemnitaire qui y est directement liée.

Dans ces conditions, Monsieur [T] [D] et Madame [Q] [W] [Y] seront déboutés de leur demande indemnitaire formulée à titre reconventionnel.

Sur les autres demandes

Sur les dépens

Aux termes de l’article 696 du code de procédure civile, la partie perdante est condamnée aux dépens, à moins que le juge, par décision motivée, n’en mette la totalité ou une fraction à la charge d’une autre partie.

Madame [E] [P] épouse [I], Monsieur [G] [P], Monsieur [Z] [P] et Madame [B] [P] seront condamnés aux dépens.

Sur les frais irrépétibles

Aux termes de l’article 700 du code de procédure civile, le juge condamne la partie tenue aux dépens ou qui perd son procès à payer à l’autre partie la somme qu’il détermine, au titre des frais exposés et non compris dans les dépens. Dans tous les cas, le juge tient compte de l’équité ou de la situation économique de la partie condamnée. Il peut, même d’office, pour des raisons tirées des mêmes considérations, dire qu’il n’y a pas lieu à ces condamnations.

L’équité commande de dire n’y avoir lieu à condamnation à ce titre.

Sur l’exécution provisoire

Aux termes de l’article 514 du code de procédure civile, les décisions de première instance sont exécutoire à titre provisoire à moins que la loi ou la décision rendue n’en dispose autrement.

En l’espèce, la présente décision est exécutoire par provision et aucun élément ne justifie de l’écarter.

PAR CES MOTIFS