TJ 69123, 17 juill. 2026, RG 25/03069

DOSSIER N° RG 25/03069 - N° Portalis DB2H-W-B7J-3A56

Jugement du :
17/07/2026

MINUTE N°

PPP PÔLE CIRCUIT LONG S2

[D] [R]
[I] [F] épouse [R]
C/
[O] [J]
[P] [M]

Copie exécutoire délivrée
à : Me PICARD (T.3677)

Expédition délivrée
à : Me DEBERNARD-DAURIAC (T.3538)

TRIBUNAL JUDICIAIRE DE LYON PÔLE DE LA PROXIMITE ET DE LA PROTECTION

JUGEMENT

A l’audience publique du tribunal judiciaire tenue le Vendredi dix sept Juillet deux mil vingt six

COMPOSITION DU TRIBUNAL :
JUGE : STELLA Karen
GREFFIER : DIPPERT Floriane

ENTRE :

DEMANDEURS

Monsieur [D] [R], demeurant [Adresse 1]
représenté par Me Justine DEBERNARD-DAURIAC (T.3538), avocat au barreau de LYON

Madame [I] [F] épouse [R], demeurant [Adresse 1]
représentée par Me Justine DEBERNARD-DAURIAC (T.3538), avocat au barreau de LYON

d’une part,

DEFENDEURS

Monsieur [O] [J], demeurant [Adresse 2]
représenté par Me Arnaud PICARD (T.3677), avocat au barreau de LYON

Madame [P] [M], demeurant [Adresse 2]
représentée par Me Arnaud PICARD (T.3677), avocat au barreau de LYON

Cités à étude par acte de commissaire de justice en date du 02 Janvier 2025.

d’autre part

Date de la première audience : 14 octobre 2025
Date de la mise en délibéré : 2 avril 2026

EXPOSE DU LITIGE

Monsieur [R] [D] et Madame [F] [I] sont propriétaires d’un appartement au sein d’une copropriété située [Adresse 2] à [Localité 1] , acquis en 2012 au prix de 230.000 euros.
Ils l’ont donné à bail, suivant convention sous seing privé à effet le 2 novembre 2021 à Madame [P] [M] ET Monsieur [O] [J] moyennant un loyer de 850 euros outre 250 euros par mois de provision sur charges.
Suivant courrier recommandé avec accusé de réception du 9 novembre 2023, les consorts [R] ont délivré, par l’intermédiaire de leur mandataire la société NESTENN un congé pour vendre aux consorts [M]-[J] à effet au 1er novembre 2024, comprenant la description des locaux, le prix de vente ainsi que les conditions de la vente projetée.
Les locataires ne se sont pas manifestés dans les délais légaux et sont restés dans les lieux.
Suivant assignation délivrée le 2 janvier 2025, les consorts [R] ont fait citer les consorts [M]-[J] par devant le juge des contentieux et de la protection du Tribunal judiciaire de Lyon, sur le fondement de la loi du 6 juillet 1989 et notamment son article 15, aux fins de voir :
JUGER que le congé pour vendre à effet au 1er novembre 2024 est régulier,JUGER que le bail est résilié depuis le 1 novembre 2024,ORDONNER l’expulsion de [P] [M] et [O] [J], ainsi que tous occupants de leur chef, si besoin avec le concours,ORDONNER le transport et la séquestration des meubles et objets mobiliers garnissant les lieux dans tel garde-meubles aux choix des demandeurs et aux frais, risques et périls des défendeurs.FIXER les indemnités d’occupation au montant des loyers et charges courants, outre révisions, indexations et intérêts, jusqu’à la libération des lieux,Au besoin, CONDAMNER solidairement [P] [M] et [O] [J] à verser au bailleur des indemnités d’occupation égales au montant des loyers et charges courants, outre révisions, indexation et intérêts et ce jusqu’à parfaite et effective libération des lieux,CONDAMNER solidairement les mêmes à régler au bailleur la somme de 1.000 euros par application de l’article 700 du code de procédure civile ainsi qu’aux entiers dépens.
Les consorts [R] exposent notamment avoir délivré un congé régulier et les consorts [M]-[J] n’ayant pas souhaité acquérir le bien, ceux-ci sont désormais sans droit ni titre depuis le 1er novembre 2024, tandis qu’ils font obstacle à la vente projetée.
Par voie de conclusions n°2 déposées à l’audience du 2 avril 2026, Madame [P] [M] et Monsieur [O] [J] font conclure, au visa de la loi du 6 juillet 1989 et des articles 1215 et 1224 et suivants du code civil :
- CONSTATER que les époux [D] et [I] [R] n’invoquent aucun manquement des locataires à leurs à leurs obligations contractuelles,
- CONSTATER que les époux [R] n’invoquent pas l’acquisition de la clause résolutoire contenue dans le bail d’habitation,
- CONSTATER le caractère excessif du prix de vente indiqué dans le congé,
- CONSTATER l’absence de démarche réalisée par les époux [R] en vue de parvenir à la vente effective de leur lot de copropriété.
En conséquence,
- JUGER infondée la demande de résiliation de bail d’habitation à la date du 1er novembre 2024,
- JUGER frauduleux et nul le congé pour vendre,
- DEBOUTER les époux [R] de l’intégralité de leurs demandes,
- CONDAMNER in solidum les époux [R] aux entiers dépens de l’instance et au paiement de la somme de 1.000 euros sur le fondement de l’article 700 du code de procédure civile à [O] [J] non bénéficiaire de l’aide juridictionnelle.
Au soutien de leurs écritures, ils font valoir en substance :
- que la demande de résiliation ne fait pas référence à la clause résolutoire figurant au bail de sorte que la résiliation ne peut être fondée sur l’article 1225 du code civil,
- qu’une demande de résolution ou de résiliation fondée sur les dispositions de l’article 1126 du code civil ne peut pas plus prospérer en l’absence de toute faute et de mise en demeure,
-que le congé pour vendre n’est pas valable au sens de l’article 15 de la loi du 6 juillet 1989 et s’avère être frauduleux, en l’état d’une offre de vente à un prix dissuasif, simplement étayée tardivement par une évaluation de l’agence immobilière Nesternn, leur mandataire,
- que les bailleurs ne justifient pas d’une mise en vente de leur bien immobilier et de démarches en ce sens,
- les défendeurs estiment le congé nul en raison de son caractère frauduleux.
L’affaire a été appelée à l’audience du 2 avril 2026, au cours de laquelle les parties, représentées par leur avocat respectif, ont repris les demandes de leurs écritures.
Elle a été mise en délibéré au 17 juillet 2026.

SUR CE
Sur la demande de constatation de la résiliation de bail de plein droit et sur la demande subséquente d’expulsion.
Liminairement, il est rappelé que le juge est saisi par voie d’assignation sur le fondement des dispositions de l’article 15 de la loi du 6 juillet 1989 régissant les rapports locatifs.
Ainsi, sans qu’il soit besoin de répondre aux arguments des locataires sur le respect ou le non-respect des article 1224 et 1225 du code civil, les moyens sur la clause résolutoire et sur les manquements des locataires étant hors débats, et par application de la règle suivant laquelle un texte spécial prévaut sur les dispositions générales, il sera statué au visa des règles spécifiques et dérogatoires gouvernant les rapports locatifs issues de la loi n°89-462 du 6 juillet 1989.
A cet égard, cet article dispose plus spécialement :
« Lorsque le bailleur donne congé à son locataire, ce congé doit être justifié soit par sa décision de reprendre ou de vendre le logement, soit par un motif légitime et sérieux, notamment l’inexécution par le locataire de l’une des obligations lui incombant. A peine de nullité, le congé donné par le bailleur doit indiquer le motif allégué, et en cas de reprise, les nom et adresse (…). Le délai de préavis applicable au congé est de 6 mois lorsqu’il émane du bailleur.
En cas de contestation, le juge peut, même d’office, vérifier la réalité du motif du congé et le respect des obligations prévues au présent article. Il peut notamment déclarer non valide le congé si la non-reconduction du bail n’apparait pas justifiée par des éléments sérieux et légitimes (…).
Lorsqu’il est fondé sur la décision de vendre le logement, le congé doit, à peine de nullité, indiquer le prix et les conditions de la vente projetée. Le congé vaut offre de vente au profit du locataire : l’offre est valable pendant les deux premiers mois du délai de préavis (…)
A l’expiration du délai de préavis, le locataire qui n’a pas accepté l’offre de vente est déchu de plein droit de tout titre d’occupation sur le local (…).

En l’espèce, il est constant que le congé est délivré aux fins de vendre le bien.
Il a été délivré plus de 6 mois avant l’échéance du bail, prévue le 1er novembre 2024.
Il comprend le prix de cession envisagée, les conditions de la vente et une notice informative destinée aux locataires.
Formellement, celui-ci est régulier.
Madame [P] [M] et Monsieur [O] [J] soutiennent que le prix proposé est manifestement surévalué et destiné à les décourager d’acquérir, d’une part, et qu’il est frauduleux d’autre part, estimant que la volonté des bailleurs est avant tout de reprendre le bien, en fraude du droit au renouvellement des preneurs à l’expiration de la période triennale.
S’il est exact que la seule production d’une estimation du bien faite par le mandataire du bailleur, lui-même signataire du congé pour vendre, peut apparaître insuffisante et aurait pu être corroborée par d’autres estimations indépendantes, les défendeurs, qui invoquent un prix excessif, ne versent aucune pièce pour démontrer que le prix proposé soit manifestement surévalué.
Au demeurant, il ressort de l’attestation notariée établie au moment de l’acquisition en 2012 que le bien a été acquis au prix de 230.000 euros.
Il n’est pas outrecuidant de considérer qu’une mise à prix de 290.000 euros, plus de 10 ans plus tard, a pris en compte l’inflation et l’envolée des prix de l’immobilier pendant cette période et constitue le reflet de la valeur du bien au moment de son estimation en 2023.
Par conséquent, le moyen tiré d’une surestimation manifeste du bien ne saurait prospérer.
Cela étant, et comme rappelé, il appartient au juge, même d’office, de vérifier la réalité du motif allégué, au regard des éléments produits, qui doivent apparaître comme légitimes et sérieux.
En l’espèce, le bailleur produit une estimation du bien à octobre 2023, établie par son mandataire et des décomptes locatifs.
Il ne verse aux débats aucun élément justifiant sa volonté de vendre, et qui pourrait convaincre la juridiction de celle-ci, ce qu’il pouvait tout à fait mettre en œuvre :
dans le délai du préavis, et après l’expiration du délai de deux mois pour la prise de position des locataires,dans le cours de la procédure, entre la délivrance de son assignation et l’audience de plaidoirie.En l’espèce, à défaut de pouvoir vérifier la réalité du motif du congé, il y a lieu de déclarer le congé litigieux nul et de nul effet avec ses conséquences de droit. Ainsi, les demandeurs doivent être déboutés de leurs entières demandes.

Sur les demandes accessoires.
Les époux [R] qui succombent à l’instance sont condamnés aux entiers dépens.
En équité, ils devront en outre verser in solidum à Monsieur [O] [J], non bénéficiaire de l’aide juridictionnelle, la somme de 1000 euros par application de l’article 700 du code de procédure civile.

PAR CES MOTIFS