TJ 03185, 17 juill. 2026, RG 26/00268

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TRIBUNAL JUDICIAIRE
de MONTLUCON
[Adresse 1]
[Localité 1]

☎ :[XXXXXXXX01]

R.G N° N° RG 26/00268 - N° Portalis DBWM-W-B7K-CTNE

MINUTE N°26/00084

JUGEMENT

DU : 17 Juillet 2026

[Adresse 2]

C/

[X] [P]
[W] [S]

Le :
copie certifiée conforme délivrée à :
la SELAS ALLIES AVOCATS
Me Fabrice-Emmanuel HEAS

copie exécutoire délivrée à :
la SELAS ALLIES AVOCATS
Me Fabrice-emmanuel HEAS

JUGEMENT

Le 17 Juillet 2026, au siège du Tribunal, sous la Présidence de [...], Vice-Président du tribunal judiciaire, assisté de [...], greffier lors des débats et de [...], Greffier lors du délibéré ;

Après débats à l'audience du 24 juin 2026, le jugement suivant a été mis à disposition :

DANS LE LITIGE ENTRE :

DEMANDERESSE

SYNDICAT DES COPROPRIÉTAIRES DE LA [Adresse 2] agissant par l'intermédiaire de son syndic de copropriété la société Régie GUERS

[Adresse 3]
[Localité 1]

représentée par Maître Denis COTTIER suppléé par Me Valérie DAFFY de la SELAS ALLIES AVOCATS, avocats au barreau de MONTLUCON, avocat au barreau de MONTLUCON

DEFENDEURS

Madame [X] [P]
née le 11 décembre 1959 à [Localité 2] (TUNISIE)

[Adresse 3]
[Localité 1]

représentée par Me Fabrice-Emmanuel HEAS, avocat au barreau de MONTLUCON

Monsieur [W] [S]
né le 29 Juillet 1952 à [Localité 3]

[Adresse 3]
[Localité 1]

représenté par Me Fabrice-Emmanuel HEAS, avocat au barreau de MONTLUCON

DÉBATS

L’affaire appelée à l'audience du 24 juin 2026, [...], Vice-Président du tribunal judiciaire conformément à l’article L.121-3 du code de l’organisation judiciaire, assisté de [...], Greffier, après avoir entendu les représentants des parties en leurs conclusions par dépôt de dossiers, a avisé les parties que la décision serait prononcée par mise à disposition au greffe de la juridiction le 17 JUILLET 2026

EXPOSÉ DU LITIGE

Suivant relevé de propriété, Monsieur [W] [S] et Madame [X] [P] sont propriétaires de lots de copropriété de la [Adresse 2] située [Adresse 4] à [Localité 1] (Allier) et dont le règlement de copropriété a été établi suivant acte du 08 octobre 1965. Le syndic de cette copropriété est la société Régie Guers - Orpi suivant contrat de syndic du 19 janvier 2023 avec effet au 1er avril 2023

Exposant qu’en dépit d’une mise en demeure de payer adressée le 20 novembre 2025 pour obtenir le paiement de la somme de 5 843,52 euros au titres des charges de copropriété impayées, Monsieur [W] [S] et Madame [X] [P] ne s’étaient pas acquittés de ces sommes, le syndicat des copropriétaires de la [Adresse 2] représenté par son syndic, la société Régie Guers, a, par acte de commissaire de justice du 18 février 2026, assigné Monsieur [W] [S] et Madame [X] [P] devant le tribunal judiciaire de Monluçon à l’audience du 25 mars 2026 pour demander de :

Condamner solidairement Monsieur [W] [S] et Madame [X] [P] à lui payer la somme de 6 742,21 euros outre intérêts au taux légal à compter du 12 janvier 2026 ;Condamner solidairement Monsieur [W] [S] et Madame [X] [P] à lui payer la somme de 1 000 euros en application de l’article 700 du code de procédure civile ainsi qu’aux dépens.
Après un premier appel à l’audience du 25 mars 2026, l’affaire a été renvoyée à la demande des parties pour être finalement appelée et retenue à l’audience du 24 juin 2026.

À cette audience, le syndicat des copropriétaires de la [Adresse 2], représenté par son Conseil, s’est référé oralement aux moyens et prétentions de son acte introductif d’instance. Il fait valoir que la défenderesse n’a pas réglé ses charges de copropriété et qu’en dépit de la mise en demeure adressée, reste due la somme de 6 742,21 euros selon décompte arrêté au 12 janvier 2026. Répondant par courrier officiel de son Conseil au Conseil de Monsieur [S] et Madame [P], le syndicat des copropriétaires fait valoir que l’avis de la Cour de cassation visé par les défendeurs ne vaut que pour les mises en demeure envoyées dans le cadre des procédures accélérées au fond et que sa demande est recevable.

En défense, Monsieur [W] [S] et Madame [X] [P], représentés par leur Conseil, se réfèrent oralement aux moyens et prétentions de leurs dernières conclusions aux termes desquelles ils demande au tribunal judiciaire de :

- déclarer irrecevable le syndicat des copropriétaires de la [Adresse 2] de ses demandes à leur encontre ;
- débouter le syndicat des copropriétaires de la [Adresse 2]” de ses demandes et conclusions ;
- condamner le syndicat des copropriétaires de la [Adresse 2] à la somme de 1 000,00 euros au titre de l’article 700 du code de procédure civile ;
- ordonner l’exécution provisoire de la décision à intervenir ;
- condamner le syndicat des copropriétaires de la [Adresse 2] aux entiers dépens ;

Subsidiairement,
- autoriser Monsieur [S] et Madame [P] à régler la somme due à l’aide de mensualités de 150 euros dans la limite de leur dette ;
- débouter le syndicat des copropriétaires de la [Adresse 2] de sa demande formulée au titre de l’article 700 du code de procédure civile ;
- dire que chaque partie conservera la charge de ses propres dépens.

Monsieur [W] [S] et Madame [X] [P] font valoir pour l’essentiel que la demande du syndicat des copropriétaires de la [Adresse 2] est irrecevable dès lors qu’il ne peut saisir la juridiction en paiement des provisions non encore échues de l’exercice en cours et sommes restant dues au titre d’exercices précédents que lorsque le copropriétaire a été vainement mis en demeure de payer une ou plusieurs provisions dues au titre du budget prévisionnel de l’exercice en cours ou des dépenses pour travaux non comprises dans le budget. Ils indiquent que la mise en demeure prévue à l’article 19-2 de la loi du 10 juillet 1965 est un préalable nécessaire à l’introduction de l’instance. Ils indiquent à ce titre que la mise en demeure dont se prévaut le syndicat des copropriétaire ne précise pas qu’il est joint le relevé de compte et qu’elle n’indique pas avec précision la provision due au titre du budget prévisionnel de l’exercice en cours qui n’aurait pas été payé. Ils sollicitent des délais de paiement sur le fond faisant valoir que la créance concerne des frais de réfection de la toiture qui sont des charges exceptionnelles et que leur situation professionnelle ne leur permet pas d’y faire face. Ils sollicitent en conséquence la faculté de régler la somme mensuelle de 150,00 euros pendant 24 mois.

Pour un plus ample exposé des moyens et prétentions des parties, conformément aux dispositions de l'article 455 du code de procédure civile, il est expressément fait renvoi à leurs conclusions respectives ainsi qu’à l’acte introductif d’instance.

L’affaire a été mise en délibéré au 17 juillet 2026.

MOTIFS

1- Sur la recevabilité de la demande du syndicat des copropriétaires de la [Adresse 2]

Pour voir déclarées irrecevables les demandes du syndicat des copropriétaires de la [Adresse 2], Monsieur [S] et Madame [P] se prévalent des dispositions de l’article 19-2 de la loi n°65-557 du 10 juillet 1965 fixant le statut de la copropriété des immeubles bâtis.

Selon les termes de cet article, à défaut du versement à sa date d'exigibilité d'une provision due au titre de l'article 14-1, et après mise en demeure restée infructueuse passé un délai de trente jours, les autres provisions non encore échues en application du même article 14-1 ainsi que les sommes restant dues appelées au titre des exercices précédents après approbation des comptes deviennent immédiatement exigibles. Le président du tribunal judiciaire statuant selon la procédure accélérée au fond, après avoir constaté, selon le cas, l'approbation par l'assemblée générale des copropriétaires du budget prévisionnel, des travaux ou des comptes annuels, ainsi que la défaillance du copropriétaire, condamne ce dernier au paiement des provisions ou sommes exigibles. Cet article est applicable aux cotisations du fonds de travaux mentionné à l'article 14-2-1.

En l’espèce, il résulte du décompte produit par le syndic de copropriété (pièce n°6) que le montant des sommes réclamées n’entre pas dans le cadre du dispositif procédural prévu à l’article 19-2 de la loi du 10 juillet 1965 précité. Les demandes portant sur des quote-parts afférentes aux travaux de réfection de la toiture aisni que des appels de provisions antérieurs à la mise en demeure.

En conséquence, la demande du syndicat des copropriétaires de la [Adresse 2] est recevable.

2- Sur la demande au titre des charges impayées :

Selon l’article 1353 du code civil, celui qui réclame l'exécution d'une obligation doit la prouver. Réciproquement, celui qui se prétend libéré doit justifier le paiement ou le fait qui a produit l'extinction de son obligation.

Aux termes de l’article 10 de la loi du 10 juillet 1965, les copropriétaires sont tenus de participer aux charges entraînées par les services collectifs et les éléments d'équipement commun en fonction de l'utilité objective que ces services et éléments présentent à l'égard de chaque lot, dès lors que ces charges ne sont pas individualisées.

Ils sont tenus de participer aux charges relatives à la conservation, à l'entretien et à l'administration des parties communes, générales et spéciales, et de verser au fonds de travaux mentionné à l'article 14-2-1 la cotisation prévue au même article, proportionnellement aux valeurs relatives des parties privatives comprises dans leurs lots, telles que ces valeurs résultent des dispositions de l'article 5.

Le règlement de copropriété fixe la quote-part afférente à chaque lot dans chacune des catégories de charges et indique les éléments pris en considération ainsi que la méthode de calcul ayant permis de fixer les quotes-parts de parties communes et la répartition des charges.
Lorsque le règlement de copropriété met à la seule charge de certains copropriétaires les dépenses d'entretien et de fonctionnement entraînées par certains services collectifs ou éléments d'équipements, il peut prévoir que ces copropriétaires prennent seuls part au vote sur les décisions qui concernent ces dépenses. Chacun d'eux dispose d'un nombre de voix proportionnel à sa participation auxdites dépenses.

Pour faire face aux dépenses courantes de maintien, de fonctionnement et d'administration des parties communes et équipements communs de l'immeuble, le syndicat des copropriétaires vote, chaque année, un budget prévisionnel. Un budget prévisionnel est voté chaque année et les provisions versées par les copropriétaires égales au quart du budget voté ne concernent que l'année en cours et non les exercices précédents (voir par exemple en ce sens : Cass. 3e civ., 22 sept. 2010, n° 09-16.678).

En l’espèce, le syndicat des copropriétaires verse aux débats, l’attestation de propriété tiré du document des Services de la Publicité Foncière, le règlement de copropriété, l’extrait du procès-verbal de l’Assemblée générale du 19 mars 2025 qui vote les budgets des exercices pour lesquels les charges sont réclamées, le relevé de compte individuel de Monsieur [W] [S] et Madame [X] [P] au 10 novembre 2025 et 12 janvier 2026, ainsi que la mise en demeure du 20 novembre 2025.

Monsieur [W] [S] et Madame [X] [P], ne contestent pas les montants sollicités par le demandeur, il résulte des pièces versées aux débats que la créance est justifiée.

Dès lors, il convient de condamner Monsieur [W] [S] et Madame [X] [P] de payer au Syndicat des copropriétaires de la [Adresse 2] la somme de 6 742,21 euros outre intérêts au taux légal à compter de l’assignation du 18 février 2026.

3- Sur la demande de délais de paiement :

Selon l’article 1343-5 du code civil, le juge peut, compte tenu de la situation du débiteur et en considération des besoins du créancier, reporter ou échelonner, dans la limite de deux années, le paiement des sommes dues.

Pour solliciter l’octroi de délais de paiement et la faculté de s’acquitter de la somme mensuelle de 150 euros, Monsieur [S] et Madame [P] font valoir que leur situation financière ne leur permet pas de s’acquitter intégralement de la somme due. Ils versent aux débats le bulletin de salaire de Madame [P] de mars 2026 d’un montant net après impôt de 1 743 euros et l’attestation de retraite de Monsieur [S] s’élevant à la somme trimestrielle de 2 479,53 euros soit 826,51 euros par mois.

Toutefois, il ressort de l’examen de leurs ressources qu’ils ne sont pas en capacité de s’acquitter dans le délai prévu par l’article 1343-5 du code civil des sommes auxquelles ils sont tenus. C’est ainsi, à la lecture du relevé de compte du 12 janvier 2026 que leur solde était déjà négatif au 1er octobre 2024 et qu’ils ne se sont acquittés que de deux versements les 13 novembre 2024 et 19 mars 2025 pour un total de 676,02 euros. La survenance de travaux exceptionnels est indifférente dans l’appréciation de leur capacité à régler leur arriéré compte tenu des versements ainsi constatés. Dans l’incapacité de s’acquitter du montant des sommes dues dans le délai de 24 mois, leur demande de délais de paiement sera rejetée.

4- Sur les frais du procès

Parties succombantes, conformément aux dispositions de l’article 696 du code de procédure civile, Monsieur [W] [S] et Madame [X] [P] seront condamnés aux dépens.

Il parait équitable de condamner les mêmes régler au syndicat des copropriétaires de la [Adresse 2], la somme de 300,00 euros au titre des frais irrépétibles non compris dans les dépens conformément à l’article 700 du code de procédure civile

PAR CES MOTIFS