TJ 62119, 12 févr. 2026, RG 25/01318

MINUTE N° :
DOSSIER : N° RG 25/01318 - N° Portalis DBZ2-W-B7J-IVJH
AFFAIRE : S.A.S. ACTION LOGEMENT SERVICES / [X] [M]

TRIBUNAL JUDICIAIRE DE BETHUNE

JUGEMENT DU 12 FEVRIER 2026

Grosse(s) délivrée(s)
à

le

Copie(s) délivrée(s)
à

le

LE PRESIDENT : Madame THOREZ Julie,

LE GREFFIER : Madame LOMORO Marie

DEMANDERESSE

S.A.S. ACTION LOGEMENT SERVICES,
dont le siège social est sis 19/21 Quai d’Austerlitz - 75013 PARIS

représentée par Me Roger LEMONNIER, avocat au barreau de PARIS
substitué par Me Sophie VANHAMME, avocat au barreau de BETHUNE

DEFENDERESSE

Madame [X] [M],
demeurant 141 rue Jules Marmottan - Etage 1 - A4 - 62700 BRUAY-LA-BUISSIERE

comparante par écrit

EXPOSE DU LITIGE

Par acte sous seing privé en date du 23 septembre 2024 à effet du même jour, la SCI [P], représentée par un mandataire la société ASD IMMOBILIER, a donné à bail à Mme [X] [M], pour une durée de trois ans renouvelable par tacite reconduction, un local à usage d'habitation sis 141 rue Jules Marmottan, 1er étage, A 4, à Bruay la Buissière (62700), moyennant le paiement d'un loyer mensuel révisable de 490 euros.

Le 19 septembre 2024, la SCI [P], représentée par son mandataire la société ASD PATRIMOINE, a conclu un contrat de cautionnement VISALE avec la SAS ACTION LOGEMENT SERVICES, pour le règlement de l'intégralité des loyers impayés.

A la suite d'incidents de paiement, la bailleresse a saisi la SAS ACTION LOGEMENT SERVICES au titre du dispositif Visale afin d'obtenir le règlement des loyers et charges impayés.

Par exploit d'huissier de justice en date du 23 janvier 2025, la SAS ACTION LOGEMENT SERVICES a fait délivrer à Mme [X] [M], un commandement de payer visant la clause résolutoire insérée au bail et portant sur la somme en principal de 1 747 euros.

Le commandement de payer a été dénoncé à la CCAPEX le 24 janvier 2025.

Par exploit d'huissier de justice en date du 3 juillet 2025 (notifié au représentant de l’État dans le Département le 4 juillet 2025), la SAS ACTION LOGEMENT SERVICES a fait citer Mme [X] [M] à comparaître devant le juge des contentieux de la protection du tribunal judiciaire de BETHUNE, à l'audience du 18 novembre 2025, afin d'obtenir, par décision assortie de l'exécution provisoire et sur le fondement des articles 1103, 1217, 1231-1, 1224 et suivants, 1346 et suivants, 2305 et suivants du code civil et 24 de la loi n° 89-462 du 6 juillet 1989 :

le constat de la résiliation du bail par le jeu de la clause résolutoire insérée au bail, et à titre subsidiaire, son prononcé ;
son expulsion et celle de tous occupants de son chef, au besoin avec le concours de la force publique ;
sa condamnation au paiement de la somme de 3 439 euros avec intérêts au taux légal à compter du 23 janvier 2025, date du commandement de payer sur la somme de 1 747 euros ;
la fixation de l'indemnité d'occupation à compter de la date de l'acquisition de la clause résolutoire ou de la résiliation du bail au montant du loyer contractuel augmenté des charges
sa condamnation au paiement desdites indemnités d'occupation dès lors que ces paiements seront justifiés par une quittance subrogative ;
sa condamnation au paiement de la somme de 800 euros sur le fondement de l'article 700 du code de procédure civile ;
sa condamnation aux dépens, incluant le coût du commandement de payer.

Le diagnostic social et financier est parvenu au tribunal avant l’audience, l’enquêteur n’ayant pu le réaliser en raison de l’absence de Mme [X] [M].

L'affaire a été utilement appelée et retenue à l'audience du 18 novembre 2025.

A cette audience, la SAS ACTION LOGEMENT SERVICES a comparu représentée par son conseil et a sollicité le bénéfice de son acte introductif d'instance sauf à actualiser le montant de sa créance à la somme de 4 215 euros arrêtée 10 novembre 2025. Elle indique que le paiement des loyers a repris, que la garantie n’a plus été actionnée depuis le mois d’août 2025 et qu’elle s’en rapporte quant à la demande de délais de paiement suspensifs formulée.

A l'appui de ses prétentions, elle soutient qu'elle est subrogée dans les droits de la bailleresse sur le fondement de l'article 2306 du code civil, et conformément aux dispositions de l'article 8 du contrat de cautionnement VISALE. Elle ajoute qu'au titre de la subrogation, elle est en droit d'agir en paiement à l'encontre de Mme [X] [M].

Bien que régulièrement assignée par remise de l’acte en l’étude du commissaire de justice, Mme [X] [M] n’a pas comparu et ne s’est pas faite représenter.

Elle a adressé un courrier enregistré au greffe le 10 novembre 2025 par lequel elle sollicite des délais de paiement et la suspension de la clause résolutoire.

A l'issue des débats en audience publique, l'affaire a été mise en délibéré à la date du 12 février 2026, par mise à disposition au greffe, date qui a été portée à la connaissance des parties comparantes.

MOTIFS DE LA DECISION

Sur la non-comparution de Mme [M]
En l'espèce, Mme [M], assignée à étude, n’a pas comparu et n’a pas été représentée à l’audience.
Selon l'article 472 du code de procédure civile, lorsque le défendeur ne comparaît pas, il est néanmoins statué sur le fond, le juge ne fait droit à la demande que s'il l'estime régulière, recevable et bien fondée.

Sur la recevabilité de la demande tendant au constat de la résiliation du bail formée par la caution

A titre préalable, il convient de rappeler que selon l'article 2309 du code civil, la caution qui a payé la dette est subrogée à tous les droits qu'avait le créancier contre le débiteur.

Par ailleurs, il ressort de l'article 7.1 de la convention État-UESL pour la mise en œuvre du dispositif Visale, que « en vertu de l'article 2306 du code civil, la caution, c'est-à-dire le CIL, recueille de la part du Bailleur ou de son représentant tous les droits que ce dernier possédait à l'encontre du Locataire avant la mise en jeu de la caution. En qualité de caution qui désintéresse le Bailleur, le CIL est alors subrogé dans les droits du Bailleur (article 2306 du code civil). La subrogation doit permettre d'engager une procédure en résiliation de bail en lieu et place du Bailleur (résiliation judiciaire ou mise en œuvre de la clause résolutoire) ».

Il résulte en outre de l'article 8 du contrat de cautionnement signé entre la SCI [P], représentée par son gérant M. [L] [W], et la SAS ACTION LOGEMENT SERVICES que « sans préjudice des autres recours légaux, conformément à l'article 2306 du code civil, dès lors que la Caution aura payé au Bailleur les sommes impayées par le Locataire, la Caution, sera subrogée au Bailleur dans tous ses droits et actions sur les sommes à recouvrer au titre de l'impayé de loyer, à hauteur du montant des sommes versées ».

Enfin, les quittances subrogatives versées au dossier par la SAS ACTION LOGEMENT SERVICES se fondent sur l'article 2306 du code civil précité (2309 nouveau) pour stipuler : « Cette subrogation, visant le recouvrement des loyers impayés, peut s'exercer dans le cadre d'une action en paiement des loyers impayés et/ou dans le cadre d'une action en résiliation du bail et/ou de constatation de l'acquisition de la clause résolutoire engagée par Action Logement Services ».

Il résulte des éléments ci-dessus exposés que la caution peut, dans la mesure où elle est subrogée dans les droits du créancier désintéressé, exercer l'action en paiement des loyers impayés.

En l'espèce, la SAS ACTION LOGEMENT SERVICES justifie, par la production des quittances subrogatives notamment celle du 2 septembre 2025 avoir payé au bailleur le montant des loyers et charges impayés des mois d’octobre 2024 à août 2025 pour un montant total de 4 296 euros, de sorte que son droit et sa qualité à agir sont établis.

Conformément à l’article 24 de la loi du 6 juillet 1989, l’assignation a été notifiée au représentant de l’État au moins six semaines avant l’audience et à la CCAPEX deux mois avant l'assignation.

L'action de la société ACTION LOGEMENT SERVICES doit donc être déclarée recevable.

Sur le bien-fondé de la demande tendant au constat de la résiliation du bail

L’article 1103 du code civil prévoit que les contrats légalement formés tiennent lieu de loi à ceux qui les ont faits.

En application des dispositions de l'article 24 de la loi du 6 juillet 1989 dans sa version en vigueur au moment de la signification du commandement de payer, toute clause prévoyant la résiliation de plein droit du contrat de location pour défaut de paiement du loyer ou des charges aux termes convenus ou pour défaut de versement du dépôt de garantie ne produit effet que six semaines après la signification d'un commandement de payer resté infructueux.

Toutefois, la troisième chambre civile de la Cour de cassation est d’avis que les dispositions de l’article 10 de la loi n°2023-668 du 27 juillet 2023, en ce qu’elles modifient le délai minimal imparti au locataire pour s’acquitter de sa dette après la délivrance d’un commandement de payer visant la clause résolutoire insérée au bail prévu par l’article 24, alinéa 1er et 1°, de la loi n°89-462 du 6 juillet 1989, n’ont pas pour effet de modifier les délais figurant dans les clauses contractuelles des baux en cours au jour de l’entrée en vigueur de la loi (avis Civ. 3ème n°24-70.002 du 13 juin 2024).

En l’espèce, le bail conclu entre les parties contient une clause résolutoire pour non-paiement des loyers et charges aux termes de laquelle le contrat est résilié de plein droit à défaut de paiement au terme convenu du loyer ou des charges et six semaines après un commandement de payer demeuré infructueux.

Cependant, le commandement de payer délivré le 23 janvier 2025 précise le montant de l’arriéré locatif ainsi que l’obligation de s’acquitter de la dette entre les mains de la société ACTION LOGEMENT SERVICES dans un délai de deux mois à compter de la signification de l’acte.

Il est en outre établi, au vu des éléments fournis, que les sommes dues dont le paiement était demandé n’ont pas été réglées dans le délai de deux mois dont elle avait connaissance.

Les conditions d’acquisition de la clause résolutoire sont en principe réunies à l’expiration du délai de deux mois à compter du commandement de payer, soit le 23 mars 2025 à 24 heures. En conséquence, il y a lieu de constater la résiliation du bail conclu le 23 septembre 2024 à compter du 24 mars 2025.

Il y a lieu, dès lors, de dire la clause résolutoire acquise au profit de la SCI [P] à compter du 24 mars 2025 et de constater la résiliation du bail conformément aux dispositions légales et contractuelles précitées.

Sur la demande en paiement

L'article 7-a) de la loi du 6 juillet 1989 ainsi que le contrat de bail, énoncent que le locataire doit payer les loyers et charges récupérables aux termes convenus.

A l'audience, la SAS ACTION LOGEMENT SERVICES subrogée dans les droits de la bailleresse verse aux débats les pièces suivantes:

le contrat de bail souscrit le 23 septembre 2024 ;
les quittances subrogatives ;
le détail de la créance ALS arrêtée au 10 novembre 2025 à la somme de 4 215 euros.

Mme [M], non comparante, n’apporte pas d’éléments afin de s’exonérer. D’ailleurs elle reconnaissait le montant de la dette dans son courrier reçu au tribunal le 10 novembre 2025.

Il résulte de ce qui précède que Mme [X] [M] doit être condamnée au paiement de la somme de 4 215 euros au titre des loyers et charges impayés d’octobre 2024 à août 2025 assortie des intérêts au taux légal à compter du 23 janvier 2025, date du commandement de payer sur la somme de 1 747 euros.

Sur les délais de paiement et la suspension des effets de la clause résolutoire

L'article 24 V de la loi du 6 juillet 1989 précitée dans sa version issue de la loi n° 2023-668 du 27 juillet 2023 dispose que « Le juge peut, à la demande du locataire, du bailleur ou d'office, à la condition que le locataire soit en situation de régler sa dette locative et qu'il ait repris le versement intégral du loyer courant avant la date de l'audience, accorder des délais de paiement dans la limite de trois années, par dérogation au délai prévu au premier alinéa de l'article 1343-5 du code civil, au locataire en situation de régler sa dette locative. ».
Selon l'article 24 VII de cette même loi, « Lorsque le juge est saisi en ce sens par le bailleur ou par le locataire, et à la condition que celui-ci ait repris le versement intégral du loyer courant avant la date de l'audience, les effets de la clause de résiliation de plein droit peuvent être suspendus pendant le cours des délais accordés par le juge dans les conditions prévues aux V et VI du présent article. Cette suspension prend fin dès le premier impayé ou dès lors que le locataire ne se libère pas de sa dette locative dans le délai et selon les modalités fixés par le juge. Ces délais et les modalités de paiement accordés ne peuvent affecter l'exécution du contrat de location et notamment suspendre le paiement du loyer et des charges.

Si le locataire se libère de sa dette locative dans le délai et selon les modalités fixés par le juge, la clause de résiliation de plein droit est réputée ne pas avoir joué. Dans le cas contraire, elle reprend son plein effet. ».

En l'espèce, Mme [X] [M] sollicite l'octroi de délais de paiement et la suspension de la clause résolutoire. Il résulte du décompte locatif transmis par la SAS ACTION LOGEMENT SERVICES que la locataire a repris le règlement intégral des loyers et des charges

Au vu de la reprise du paiement du loyer, de la situation financière de la défenderesse suivant les documents joints à son courrier, du montant de la dette et l’absence d’opposition de la demanderesse, il convient d'accorder à Mme [X] [M] des délais de paiement et de l’autoriser à se libérer de sa dette au moyen de 35 mensualités d'un montant de 118 euros chacune, et d'une dernière mensualité correspondant au solde de la dette, majorée des frais et intérêts, en sus du loyer courant, dans les conditions décrites au dispositif du présent jugement. Il convient également de suspendre les effets de la clause résolutoire pendant le cours de ces délais.

A défaut de respect par elle des modalités d'apurement définies au dispositif du présent jugement, la clause résolutoire reprendra son plein effet et Mme [X] [M] pourra être expulsée si elle ne libère pas volontairement les lieux.

Le solde de la dette redeviendra également immédiatement exigible.

La défenderesse sera alors tenue de s'acquitter d'une indemnité d'occupation mensuelle égale au montant du loyer et des charges jusqu'à son départ définitif des lieux, afin de réparer le préjudice causé à la bailleresse lié à l'occupation sans droit ni titre des lieux.

Subrogée dans les droits de la bailleresse en application de l'article 2309 du code civil, la SAS ACTION LOGEMENT SERVICES est fondée à demander, en cette qualité, la fixation d'une indemnité d'occupation mensuelle.

Mme [X] [M] sera donc condamnée à payer cette indemnité à la SAS ACTION LOGEMENT SERVICES dans la limite des sommes que la caution aura réglées à la bailleresse à ce titre, sur présentation d'une quittance subrogative.

Sur les demandes accessoires

Sur les dépens et les frais irrépétibles

L'article 696 du code de procédure civile dispose que la partie perdante est condamnée aux dépens à moins que le juge, par décision motivée, n'en mette la totalité ou une fraction à la charge d'une autre partie.
Par ailleurs, il ressort de l'article 700 du même code que le juge condamne la partie tenue aux dépens ou qui perd son procès à payer à l'autre partie la somme qu'il détermine, au regard des frais exposés et non compris dans les dépens. Dans tous les cas, le juge tient compte de l'équité ou de la situation économique de la partie condamnée. Il peut, même d'office, pour des raisons tirées des mêmes considérations, dire qu'il n'y a pas lieu à ces condamnations.

En l'espèce, rien ne motive l'inversion de la charge normale des dépens. Il y a donc lieu de condamner Mme [X] [M] qui succombe, aux entiers dépens de l'instance, incluant notamment le coût du commandement de payer.

Par ailleurs l'équité ne justifie pas de le condamner au paiement d'une indemnité sur le fondement de l'article 700 du code de procédure civile.

Sur l'exécution provisoire

L'article 514 du code de procédure civile dispose que les décisions de première instance sont de droit exécutoires à titre provisoire à moins que la loi ou la décision rendue n'en dispose autrement.

En l'espèce, il convient donc de constater l'exécution provisoire de la présente décision, rien ne permettant de l'écarter au regard des articles 514-1 et suivants du code de procédure civile.

PAR CES MOTIFS