TJ 62119, 3 mars 2026, RG 25/01581

MINUTE N° :
DOSSIER : N° RG 25/01581 - N° Portalis DBZ2-W-B7J-IXCP
AFFAIRE : S.A.S. ACTION LOGEMENT SERVICES / [T] [N], [X] [A]

TRIBUNAL JUDICIAIRE DE BETHUNE

JUGEMENT DU 03 MARS 2026

Grosse(s) délivrée(s)
à

le

Copie(s) délivrée(s)
à

le

LE PRESIDENT : Madame THOREZ Julie,

LE GREFFIER : Madame LOMORO Marie

DEMANDERESSE

S.A.S. ACTION LOGEMENT SERVICES,
dont le siège social est sis 19/21 Quai d’Austerlitz - 75013 PARIS

représentée par Me Roger LEMONNIER, avocat au barreau de PARIS
substitué par Me Sophie VANHAMME, avocat au barreau de BETHUNE

DEFENDEURS

Monsieur [T] [N],
domicilié : chez DILLY ELONKA, 5 RUE DES BERGERONNETTES - RESIDENCE DES CORNAILLES - 62160 GRENAY

représenté par Me Céline OMER, avocat au barreau de BETHUNE

Madame [X] [A],
demeurant 5 CHEMIN D’HAILLICOURT - 62620 RUITZ

non comparante

Exposé du litige

Par acte sous seing privé en date du 1er mars 2023, la SCI Le Domaine Vert, représentée par M. [P], a donné à bail à M. [T] [N] et Mme [X] [A], à compter du même jour, un immeuble à usage d'habitation situé au 5 chemin d'Haillicourt à Ruitz (62620) moyennant un loyer initial mensuel révisable de 740 euros, outre une provision pour charges de 10 euros et un dépôt de garantie de 740 euros.

Par acte sous seing privé conclu le 26 février 2023, la SCI Le Domaine Vert, représentée par M. [P], a souscrit auprès de la société par actions simplifiée unipersonnelle ACTION LOGEMENT SERVICES un contrat de cautionnement VISALE n°A10251814386 en garantie du paiement des loyers et des charges de M. [T] [N] et Mme [X] [A].

Par courrier recommandé du 2 décembre 2024, M. [T] [N] a informé le bailleur qu’il avait loué un logement social suite à sa séparation avec Mme [A] et sollicitait un préavis réduit à un mois.

A la suite du défaut de paiement des échéances de loyers et de l'actionnement de la garantie par la SCI Le Domaine Vert, représentée par M. [P], la société ACTION LOGEMENT SERVICES a, par exploit signifié le 3 juin 2025, fait commandement à M. [T] [N] et Mme [X] [A] d'avoir à lui payer la somme de 3 750 euros au titre des loyers et charges impayés au 22 mai 2025 outre 159,87 euros de frais d'huissier, en se prévalant des dispositions de l'article 24 de la loi de 6 juillet 1989 et de la clause de résiliation de plein droit stipulée par le contrat de bail.

La commission départementale de coordination des actions de prévention des expulsions locatives (CCAPEX) a été saisie de la situation d'impayé de loyers par voie électronique avec avis de réception du 4 juin 2025.

Par acte d'huissier signifiés le 19 août 2025, la société ACTION LOGEMENT SERVICES a fait respectivement assigner Mme [X] [A] et M. [T] [N] devant le juge des contentieux de la protection de Béthune à l’audience du 16 décembre 2025 aux fins d'obtenir, sans écarter l'exécution provisoire de droit :
- la résiliation du bail, par constat de l'acquisition de la clause résolutoire insérée au bail et à titre subsidiaire, le prononcé de la résiliation du bail au vu des manquements locatifs ;
- l'expulsion de Mme [X] [A] ainsi que de tout occupant de son chef, au besoin avec le concours de la force publique ;
- la condamnation solidaire de M. [T] [N] et Mme [X] [A] à lui payer la somme de 5250 euros avec intérêts au taux légal à compter du commandement de payer du 3 juin 2025 pour la somme de 3 750 euros et à compter de l'assignation pour le surplus ;
- la fixation de l'indemnité d'occupation à compter de la date d'acquisition de la clause résolutoire ou de la résiliation du bail au montant du loyer augmenté des charges ;
- la condamnation solidaire de M. [T] [N] et Mme [X] [A] au paiement de cette indemnité d'occupation à ACTION LOGEMENT SERVICES dès lors que ces paiements seront justifiés par une quittance subrogative ;
- la condamnation solidaire de M. [T] [N] et Mme [X] [A] à lui verser la somme de 800 euros au titre de l'article 700 du code de procédure civile et leur condamnation in solidum aux dépens, comprenant le coût du commandement de payer.

En application des dispositions de l'article 24 de la loi du 6 juillet 1989, cette assignation a été notifiée à la Préfecture par voie électronique avec avis de réception du 20 août 2025.

Le Diagnostic social et financier est parvenu au tribunal le 3 décembre 2025. L’enquêteur explique que Mme [A] a rencontré des difficultés financières suite à sa séparation et une baisse de ressources en lien avec des arrêts maladie.

A l’audience du 16 décembre 2025, l’affaire a été appelée et retenue.

La société ACTION LOGEMENT SERVICES, a comparu représentée par son conseil.

Par conclusions écrites déposées à l’audience et auxquelles elle se réfère, elle demande au tribunal, sans écarter l'exécution provisoire de droit, :
- la résiliation du bail, par constat de l'acquisition de la clause résolutoire insérée au bail et à titre subsidiaire, le prononcé de la résiliation du bail au vu des manquements locatifs ;
- l'expulsion de Mme [X] [A] ainsi que de tout occupant de son chef, au besoin avec le concours de la force publique ;
- la condamnation de Mme [X] [A] à lui payer la somme de 8 250 euros, solidairement avec M. [T] [N] à concurrence de 6 075 euros, avec intérêts au taux légal à compter du commandement de payer du 3 juin 2025 pour la somme de 3 750 euros et à compter de l'assignation pour le surplus ;
- la fixation de l'indemnité d'occupation à compter de la date d'acquisition de la clause résolutoire ou de la résiliation du bail au montant du loyer augmenté des charges ;
- la condamnation solidaire de M. [T] [N] et Mme [X] [A] au paiement de cette indemnité d'occupation à ACTION LOGEMENT SERVICES dès lors que ces paiements seront justifiés par une quittance subrogative ;
- la condamnation solidaire de M. [T] [N] et Mme [X] [A] à lui verser la somme de 800 euros au titre de l'article 700 du code de procédure civile et leur condamnation in solidum aux dépens, comprenant le coût du commandement de payer ;
- Débouter M. [T] [N] et Mme [X] [A] de l’ensemble de leurs demandes.

Elle expose que les locataires n’ont pas réglé les loyers, qu’ils ont été mis en demeure par commandement de payer et qu’à défaut de règlement dans le délai, la clause résolutoire est acquise.

Elle soutient que M. [N] a donné congé par courrier réceptionné le 3 décembre 2024 et qu’en vertu de la clause de solidarité du contrat de location et de l’absence de nouveau colocataire et de justificatifs lors de l’envoi de la lettre de préavis, conformément aux dispositions de l’article 8-1 et 15 de la loi du 6 juillet 1989, il reste tenu solidairement durant un délai de 6 mois suivant la fin du préavis de 3 mois soit jusqu’au 3 septembre 2025. Elle précise qu’à cette date, la dette s’élevait à la somme de 6 075 euros au titre des loyers et charges impayés. Elle ajoute que la dette postérieure dont seule Mme [A] est tenue s’élève à la somme de 2 175 euros.

M. [T] [N] a comparu représenté par son conseil.

Par conclusions écrites déposées à l’audience, auxquelles il se réfère, il demande au tribunal de :
- débouter la société ACTION LOGEMENT SERVICES de l’ensemble de ses demandes ;
- constater le jeu de la clause résolutoire de plein droit et la résiliation du bail ;
- autoriser la société ACTION LOGEMENT SERVICES à séquestrer, soit sur place ou dans un local ou garde meuble au choix de la demanderesse, et aux frais exclusivement de Mme [A], risques et périls, les objets mobiliers garnissant les lieux loués ;
- dire que seule Mme [A] sera tenue des frais de relise en état pour désordre locatif ;
- rejeter l’application de la solidarité entre les parties s’agissant de la condamnation au paiement des loyers et indemnités d’occupation afférents au bail litigieux et condamner uniquement Mme [A] au paiement des dettes ;
- subsidiairement,
- faire application partielle de la solidarité entre les parties s’agissant de la condamnation au paiement des loyers et indemnités d’occupation, accessoires afférent au bail jusqu’au 2 juin 2025, soit 6 mois après la délivrance du congé et subsidiairement au 2 juillet 2025 ;
- accorder à M. [N] les plus larges délais de paiement et dire qu’il pourra s’acquitter de sa dette en 24 mensualités ;
- en tout état de cause,
- débouter la société ACTION LOGEMENT SERVICES de sa demande au titre de l’article 700 du code de procédure civile et subsidiairement condamner Mme [A] à régler seule cette indemnité ;
- condamner la société ACTION LOGEMENT SERVICES aux frais et dépens et subsidiairement condamner Mme [A] à les régler seule.

Il expose s’en rapporter sur la recevabilité et l’acquisition de la clause résolutoire ou le prononcé de la résiliation du bail.

Il fait valoir qu’il a adressé un courrier de préavis que la bailleresse reconnaît avoir réceptionné le 3 décembre 2024 alors qu’aucun impayé de loyer n’existait justifiant d’écarter la solidarité de la dette locative générée par Mme [A]. Il ajoute qu’il ne peut être tenu solidairement de l’indemnité d’occupation.

Il indique, subsidiairement, n’être tenu solidairement que 6 mois après la date de congé délivré en application de l’article 8-1 de la loi du 6 juillet 1989 et du message d’accord de la bailleresse soit jusqu’au 2 juin 2025. Très subsidiairement, il précise bénéficier d’un logement social en raison d’une situation de handicap et bénéficier d’un préavis réduit d’un mois et être tenu solidairement jusqu’au 2 juillet 2025.

Il sollicite des délais de paiement au visa de l’article 1343-5 du code civil justifiée par sa situation financière et personnelle.

Bien que régulièrement assignée à personne, Mme [X] [A] n’a pas comparu et n’a pas été représentée.

Pour l'exposé plus complet des moyens des parties, il est renvoyé à leurs dernières écritures conformément à l'article 455 du code de procédure civile.

À l'issue des débats, la décision a été mise en délibéré au 3 mars 2026.

MOTIFS DE LA DECISION

En l’espèce, Mme [X] [A], assignée à personne, n’a pas comparu à l’audience et ne s’y est pas faite représenter. La décision étant susceptible d’appel, il y a lieu de statuer par jugement réputé contradictoire en application de l’article 474 du code de procédure civile.

En application de l’article 472 du code de procédure civile, si le défendeur ne comparaît pas, il est néanmoins statué sur le fond. Le juge ne fait droit à la demande que dans la mesure où il l'estime régulière, recevable et bien fondée.

Le contrat liant les parties est un contrat de louage d'immeuble ou d'occupation d'un logement. Il est, dès lors, soumis aux principes issus de la loi n° 89-462 du 6 juillet 1989 modifiée dont les dispositions sont d'ordre public et doivent donc être appliquées d'office par le juge.

I. Sur la recevabilité des demandes

- Sur le droit de la société ACTION LOGEMENT SERVICES de venir aux droits du bailleur

Par application de l'article 2306 du code civil dans sa version en vigueur lors de la conclusion du contrat, la caution, subrogée dans tous les droits qu'avait le créancier contre le débiteur, dispose de toutes les actions qui appartenaient au créancier et qui se rattachaient à cette créance avant le paiement. Les droits et actions s'entendent également de ceux permettant de limiter le concours de la caution au paiement de la dette.

Conformément à l'ordonnance n°2016-1048 du 20 octobre 2016, l'arrêté du 28 octobre 2016 relatif au retrait de l'agrément des comités interprofessionnels du logement à collecter la participation des employeurs à l'effort de construction et le décret n°2016-1769 du 15 décembre 2016 relatif à l'approbation des statuts d'ACTION LOGEMENT SERVICES, la société ACTION LOGEMENT SERVICES est en charge du dispositif VISALE.

La convention Etat-UESL pour la mise en œuvre de VISALE en date du 24 décembre 2015 définit le dispositif VISALE à son article 4 comme étant un “dispositif de garantie des loyers impayés, hors dégradation locative, pour les ménages entrants dans un logement du parc locatif privé dont le niveau de solvabilité est jugé suffisant”. Selon ce même article, “le dispositif Visale permet à un bailleur privé de bénéficier d'un contrat de cautionnement soumis à l'article 22 de la loi n°89-462 du 6 juillet 1989, par Action Logement, lors de la signature d'un bail d'habitation avec un locataire bénéficiant d'un visa en cours de validité”. L'article 7.1 de la convention susmentionnée stipule que la subrogation doit permettre d'engager une procédure en résiliation de bail en lieu et place du bailleur. Le cautionnement conclu entre la société ACTION LOGEMENT SERVICES et le bailleur stipule en son article 8.2 que la caution s'engage, notamment, à verser au bailleur le montant des impayés de loyer déclarés et à procéder aux actions contentieuses de recouvrement et d'expulsion.

En l'espèce, au vu du contrat de cautionnement VISALE conclu par le bailleur et de la quittance subrogative versée au débat, il y a lieu de constater que la société ACTION LOGEMENT SERVICES est subrogée dans les droits et actions du bailleur.

Sur la recevabilité de la demande de résiliation

Conformément à l’article 24 de la loi du 6 juillet 1989, l’assignation a été notifiée au représentant de l’État au moins six semaines avant l’audience et à la CCAPEX deux mois avant l'assignation.

En conséquence, l’action introduite par la société ACTION LOGEMENT SERVICES est recevable.

II. Sur l'acquisition des effets la clause résolutoire et l’expulsion de Mme [X] [A]

L’article 1103 du code civil prévoit que les contrats légalement formés tiennent lieu de loi à ceux qui les ont faits.

L'article 24 I de la loi du 6 juillet 1989, dans sa version postérieure à la loi du 27 juillet 2023, dispose que toute clause prévoyant la résiliation de plein droit du contrat de location pour défaut de paiement du loyer ou des charges aux termes convenus ou pour non versement du dépôt de garantie ne produit effet que six semaines après un commandement de payer demeuré infructueux.

Toutefois, la troisième chambre civile de la Cour de Cassation est d’avis que les dispositions de l’article 10 de la loi n° 2023-668 du 27 juillet 2023, en ce qu’elles modifient le délai minimal imparti au locataire pour s’acquitter de sa dette après la délivrance d’un commandement de payer visant la clause résolutoire insérée au bail prévu par l’article 24, alinéa 1er et 1°, de la loi n° 89-462 du 6 juillet 1989, n’ont pas pour effet de modifier les délais figurant dans les clauses contractuelles des baux en cours au jour de l’entrée en vigueur de la loi ( avis Civ. 3ème n024-70,002 du 13 juin 2024).

En l'espèce, le bail conclu entre les parties contient en ses conditions générales une clause prévoyant la résiliation de plein droit de la location pour non-paiement du loyer ou des charges deux mois après un commandement de payer demeuré sans effet.

Par ailleurs, un commandement de payer les loyers dans un délai de deux mois a été signifié à M. [N] et Mme [A] le 3 juin 2025.

Il résulte du décompte produit par la bailleresse que ni M. [N] ni Mme [A] ne se sont acquittés de l’intégralité du montant des loyers impayés visés dans le commandement de payer dans le délai de deux mois, de sorte que les conditions d'acquisition de la clause résolutoire contenue dans le contrat de bail étaient réunies à la date du 3 août 2025.

Les conditions d’acquisition de la clause résolutoire étaient réunies à la date du 3 août 2025, il y a lieu de constater la résiliation du bail à cette date conformément aux dispositions légales et contractuelles précitées.

Il n’est pas contesté que M. [N] a d’ores et déjà quitté le logement.

Il convient, par suite, de condamner Mme [X] [A] à restituer les lieux loués situés 5 chemin d'Haillicourt à Ruitz (62620).

A défaut pour cette dernière d’avoir quitté les lieux deux mois après la signification d’un commandement de quitter les lieux, il convient d'ordonner son expulsion et celle de tous occupants de son chef et si nécessaire avec le concours de la force publique et d’un serrurier.

L'article L. 433-1 du code des procédures civiles d'exécution dispose que les meubles se trouvant sur les lieux sont remis, aux frais de la personne expulsée, en un lieu que celle-ci désigne. A défaut, ils sont laissés sur place ou entreposés en un autre lieu approprié et décrits avec précision par l'huissier de justice chargé de l'exécution avec sommation à la personne expulsée d'avoir à les retirer dans un délai fixé par voie réglementaire.

Par ailleurs, M. [N] et Mme [A] étant occupants sans droit ni titre des lieux à compter du 4 août 2025, l’indemnité d’occupation mensuelle due à compter de cette date et jusqu’à leur sortie effective des lieux, sera fixée à la somme correspondant au montant du loyer et des charges qu’ils auraient payé en cas de poursuite du bail.

Subrogée dans les droits du bailleur en application de l'article 2309 du Code civil, la SAS ACTION LOGEMENT SERVICES est fondée à demander, en cette qualité, la fixation d'une indemnité d'occupation mensuelle.
M. [N] et Mme [A] seront donc condamnés à payer cette indemnité à la société ACTION LOGEMENT SERVICES dans la limite des sommes que la caution aura réglées au bailleur à ce titre, sur présentation d'une quittance subrogative.

III. Sur la demande de paiement de l'arriéré locatif

Aux termes de l'article 1103 du code civil, les contrats légalement formés tiennent lieu de loi à ceux qui les ont faits. Conformément aux articles 1728 du code civil et 7 de la loi n° 89-462 du 6 juillet 1989, le locataire est tenu de payer le prix du bail aux termes convenus.

La société ACTION LOGEMENT SERVICES justifie d’une quittance subrogative émise le 19 novembre 2025 pour un montant de 750 euros correspondant au loyer du mois de novembre 2025, ainsi qu’un décompte des montants payés et des montants recouvrés encaissés par la société ACTION LOGEMENT SERVICES, dont il ressort que la société ACTION LOGEMENT SERVICES a versé à la SCI Le Domaine Vert la somme totale de 8 250 euros correspondant aux arriérés locatifs des mois de janvier 2025 à novembre 2025, échéance de novembre 2025 incluse.

Il ressort du décompte arrêté au 8 décembre 2025 que la dette locative s’élève à la somme de 8 250 euros en l’absence de tout règlement.

L'article 8-1 VI de la loi du 6 juillet 1989 dispose quant à lui que « La solidarité d'un des colocataires et celle de la personne qui s'est portée caution pour lui prennent fin à la date d'effet du congé régulièrement délivré et lorsqu'un nouveau colocataire figure au bail. A défaut, elles s'éteignent au plus tard à l'expiration d'un délai de six mois après la date d'effet du congé. ».
En outre, selon l'article 15 de cette même loi, « Le locataire souhaitant bénéficier des délais réduits de préavis mentionnés aux 1° à 5° précise le motif invoqué et le justifie au moment de l'envoi de la lettre de congé. A défaut, le délai de préavis applicable à ce congé est de trois mois. ».
En l'espèce, M. [T] [N] a délivré congé à la bailleresse par courrier adressé le 2 décembre 2024 et réceptionné par cette dernière le 3 décembre 2024, ce qui n’est pas contesté. Bien qu’il ait souhaité un délai réduit, il n’a invoqué aucun motif et aucun justificatif en ce sens à cette occasion.
Si M. [N] verse un sms de la bailleresse indiquant une fin de solidarité au 2 juin 2025, celle-ci ne peut cependant déroger à l’application d’une loi d’ordre public.
En application de l'article 15 précité, il y a dès lors lieu de considérer que le délai de préavis était de 3 mois.
Il convient de retenir que celui-ci est resté solidairement tenu au paiement des sommes dues, loyers et indemnités d’occupation, jusqu'à l'expiration d'un délai de six mois après la date d'effet du congé, soit jusqu'au 3 septembre 2025, le congé ayant pris fin le 3 mars 2025.
Il ressort du décompte locatif qu'à la date du 3 septembre 2025 le montant de la dette locative s’élevait à la somme de 6 075 euros.
Il résulte de ce qui précède que M. [T] [N] et Mme [X] [A], faute de justifier d'un paiement libératoire, doivent être condamnés solidairement au paiement de la somme de 6 075 euros au titre des loyers, charges et indemnités d'occupation impayés de janvier 2025 au 3 septembre 2025, avec intérêts au taux légal à compter du 3 juin 2025, date du commandement de payer, sur la somme de 3 750 euros et à compter de l’assignation pour le surplus.

Mme [X] [A] doit quant à elle être condamnée seule au paiement de la somme de 2 175 euros au titre des loyers, charges et indemnités d'occupation dus à compter du 4 septembre 2025 et arrêtée au 8 décembre 2025, terme de novembre 2025 inclus, avec intérêts au taux légal à compter du jugement.

Mme [X] [A] sera également condamnée au paiement d’une indemnité d’occupation à compter du 1er décembre 2025 jusqu’à complète libération des lieux qui sera fixée au montant du loyer actuel charges comprises.

IV. Sur la demande reconventionnelle de délais de paiement

L’article 1343-5 du code civil prévoit que le juge peut, compte tenu de la situation du débiteur et en considération des besoins du créancier, reporter ou échelonner, dans la limite de deux années, le paiement des sommes dues.

M. [N] sollicite des délais de paiement et offre de s'acquitter de sa dette par 24 mensualités.

M. [N] vit en concubinage avec Mme [M] laquelle perçoit l’allocation adulte handicapé d’un montant mensuel de 1 028 euros. M. [N] justifie percevoir des indemnités journalières au titre d’un arrêt maladie à hauteur de 1 800 euros par mois.

Il ne fait état d’aucune dette ou crédit.

Compte tenu de la situation financière, il sera permis à M. [N], de se libérer de sa dette, dans la limite de deux années et selon l’échéancier défini dans le dispositif.

V. Sur les autres demandes

L'article 696 du code de procédure civile dispose que la partie perdante est condamnée aux dépens à moins que le juge, par décision motivée, n'en mette la totalité ou une fraction à la charge d'une autre partie.

Par ailleurs, il ressort de l'article 700 du même code que le juge condamne la partie tenue aux dépens ou qui perd son procès à payer à l'autre partie la somme qu'il détermine, au regard des frais exposés et non compris dans les dépens. Dans tous les cas, le juge tient compte de l'équité ou de la situation économique de la partie condamnée. Il peut, même d'office, pour des raisons tirées des mêmes considérations, dire qu'il n'y a pas lieu à ces condamnations.

Il y a donc lieu de condamner in solidum M. [T] [N] et Mme [X] [A], qui succombent, aux entiers dépens de l'instance, comprenant le coût du commandement de payer du 3 juin 2025.

En l’espèce, l’équité commande de ne pas faire droit à la demande de la requérante sur le fondement de l'article 700 du code de procédure civile.

En application des articles 514 et 514-1 du code de procédure civile, la présente décision est assortie de l'exécution provisoire de droit et aucun élément ne justifie de l'écarter.

PAR CES MOTIFS,