TJ 62119, 20 mars 2026, RG 25/01841

MINUTE N° :
DOSSIER : N° RG 25/01841 - N° Portalis DBZ2-W-B7J-IYP6
AFFAIRE : S.A.S. ACTION LOGEMENT SERVICES / [A] [F], [E] [T]

TRIBUNAL JUDICIAIRE DE BETHUNE

JUGEMENT DU 20 MARS 2026

Grosse(s) délivrée(s)
à

le

Copie(s) délivrée(s)
à

le

LE PRESIDENT : Madame AUBRY Sophie, Vice-Présidente

LE GREFFIER : Madame LOMORO Marie

DEMANDERESSE

S.A.S. ACTION LOGEMENT SERVICES,
dont le siège social est sis 19/21 Quai d’Austerlitz - 75013 PARIS

représentée par Me Roger LEMONNIER, avocat au barreau de PARIS
substitué par Me Sophie VANHAMME, avocat au barreau de BETHUNE

DEFENDEURS

Monsieur [A] [F],
demeurant 32 RUE CYR BOUCHART - 62122 LAPUGNOY

comparant

Madame [E] [T],
demeurant 32 RUE CYR BOUCHART - 62122 LAPUGNOY

non comparante

EXPOSE DU LITIGE
 
Par acte sous seing privé en date du 28 novembre 2023, à effet au 1er décembre 2023, Monsieur et Madame [Q], représentés par leur mandataire [U], ont donné à bail à Monsieur [A] [F] et Madame [E] [T], pour une durée de trois ans renouvelable par tacite reconduction, un local à usage d'habitation sis 32 rue Cyr Bouchart, 62122 Lapugnoy, moyennant le paiement d'un loyer mensuel révisable de 459,11 euros, outre une provision sur charges d'un montant mensuel de 10 euros, et le versement d'un dépôt de garantie d'un montant de 459,11 euros.
 
Le 28 novembre 2023, les bailleurs, représentés par leur mandataire [U], ont conclu un contrat de cautionnement VISALE avec la SAS ACTION LOGEMENT SERVICES, pour le règlement de l'intégralité des loyers impayés.
 
A la suite d'incidents de paiement, Monsieur et Madame [Q] ont saisi la SAS ACTION LOGEMENT SERVICES au titre du dispositif VISALE afin d'obtenir le règlement des loyers et charges impayés.
 
La SAS ACTION LOGEMENT SERVICES, en sa qualité de caution, a réglé aux bailleurs la somme totale de 2399,52 euros représentant les loyers impayés des mois de janvier 2024, avril 2024, novembre 2024 à janvier 2025, et mars 2025 à juin 2025.
 
Des quittances subrogatives ont été établies les 21 mai 2025 et 6 août 2025.
 
Dans l'intervalle et par exploit de commissaire de justice en date du 19 juin 2025, la SAS ACTION LOGEMENT SERVICES a fait délivrer à Monsieur [A] [F] et Madame [E] [T], un commandement de payer visant la clause résolutoire insérée au bail et portant sur la somme en principal de 1557,38 euros.
 
Par exploit de commissaire de justice en date du 16 septembre 2025 (notifié au représentant de l’État dans le Département le 17 septembre 2025), la SAS ACTION LOGEMENT SERVICES a fait citer Monsieur [A] [F] et Madame [E] [T] à comparaître devant le juge des contentieux de la protection du tribunal judiciaire de BETHUNE, à l'audience du 20 janvier 2026, afin d'obtenir, sur le fondement des articles 1103, 1217, 1231-1, 1224 et suivants, 1346 et suivants, 2305 et suivants du Code civil et 24 de la loi n° 89-462 du 6 juillet 1989 :
 
–   le constat de la résiliation du bail par le jeu de la clause résolutoire insérée au bail, et à titre subsidiaire, son prononcé ;
–   leur expulsion et celle de tous occupants de leur chef, au besoin avec le concours de la force publique ;
–   leur condamnation solidaire au paiement de la somme de 2399,52 euros avec intérêts au taux légal à compter du 19 juin 2025, date du commandement de payer, sur la somme de 1557,38 euros, et de l’assignation pour le surplus ;
–   la fixation de l'indemnité d'occupation à compter de la date de l'acquisition de la clause résolutoire ou de la résiliation du bail au montant du loyer contractuel augmenté des charges
–   leur condamnation solidaire au paiement desdites indemnités d'occupation dès lors que ces paiements seront justifiés par une quittance subrogative ;
–   leur condamnation solidaire au paiement de la somme de 800 euros sur le fondement de l'article 700 du Code de procédure civile ;
–   leur condamnation in solidum aux dépens, incluant le coût du commandement de payer ;
–   l'exécution provisoire de la décision à intervenir.
 
L'affaire a été appelée et utilement retenue à l'audience du 20 janvier 2026.
 
A cette audience, la SAS ACTION LOGEMENT SERVICES a comparu représentée par son conseil.
Elle a sollicité le bénéfice de son acte introductif d'instance et actualisé le montant de sa créance à la somme de 2465,87 euros.  
A l'appui de ses prétentions, elle a soutenu qu'elle était subrogée dans les droits des bailleurs sur le fondement de l'article 2306 du Code civil, et conformément aux dispositions de l'article 8 du contrat de cautionnement VISALE. Elle a ajouté qu'au titre de la subrogation, elle était en droit d'agir en paiement à l'encontre de Monsieur [A] [F] et Madame [E] [T]. Elle a par ailleurs indiqué que le paiement du loyer courant avait repris, le dernier loyer qu'elle avait réglé à la place des locataires étant celui du mois de septembre 2025.
 
Monsieur [A] [F] a comparu en personne.
Il a reconnu le montant de la dette. Il a expliqué les impayés par la faiblesse de ses ressources à une période où il travaillait en intérim. Il a déclaré travailler actuellement dans le cadre d’un contrat à durée déterminée, pour un salaire de 1500 euros par mois, sa compagne devant pour sa part reprendre un nouveau travail à compter du mois de février 2025, avec un salaire mensuel compris entre 1500 et 1800 euros. Il a précisé que le couple avait un enfant à charge, et assumait trois mensualités de crédits pour un montant total d’environ 200 euros. Il a confirmé que le couple avait repris le paiement du loyer courant, le dernier paiement, d’un montant de 500 euros, ayant été effectué le 31 décembre 2025. Il a sollicité l’octroi de délais de paiement, proposant d’apurer la dette par des règlements mensuels de 70 à 80 euros en sus du loyer courant. Il a par ailleurs indiqué vouloir rester dans le logement, ce qui doit s’analyser en une demande de suspension des effets de la clause résolutoire.

Bien que régulièrement citée à étude, Madame [E] [T] n’a pas comparu et ne s’est pas faite représenter dans les conditions prévues par l’article 762 du Code de procédure civile.
 
L'enquête de la plate-forme de prévention des expulsions a été transmise au tribunal le 5 janvier 2026. Il y est notamment indiqué que le couple vit uniquement sur les droits ARE de Monsieur [F] et reste en recherche active d’emploi. Il est également mentionné que le professionnel a tenté de contacter la société ACTION LOGEMENT SERVICES pour mettre en place un plan d’apurement à hauteur de 70 euros, mais n’a obtenu aucun retour.
 
L'affaire a été mise en délibéré à la date du 20 mars 2026, par mise à disposition au greffe, date qui a été portée à la connaissance des parties comparantes.

MOTIFS DE LA DECISION

En vertu de l'article 472 du Code de procédure civile, lorsque le défendeur ne comparaît pas, le juge ne fait droit à la demande que dans la mesure où il l'estime régulière, recevable et bien fondée.
 
Sur la recevabilité de la demande tendant au constat de la résiliation du bail formée par la caution
 
A titre préalable, il convient de rappeler que selon l'article 2309 du Code civil, la caution qui a payé la dette est subrogée à tous les droits qu'avait le créancier contre le débiteur.
 
Par ailleurs, il ressort de l'article 7.1 de la convention État-UESL pour la mise en œuvre du dispositif Visale, que « en vertu de l'article 2306 du Code civil, la caution, c'est-à-dire le CIL, recueille de la part du Bailleur ou de son représentant tous les droits que ce dernier possédait à l'encontre du Locataire avant la mise en jeu de la caution. En qualité de caution qui désintéresse le Bailleur, le CIL est alors subrogé dans les droits du Bailleur (article 2306 du code civil). La subrogation doit permettre d'engager une procédure en résiliation de bail en lieu et place du Bailleur (résiliation judiciaire ou mise en œuvre de la clause résolutoire) ».
 
Il résulte en outre de l'article 8 du contrat de cautionnement signé entre les bailleurs, représentés par leur mandataire [U], et la SAS ACTION LOGEMENT SERVICES que « sans préjudice des autres recours légaux, conformément à l'article 2306 du Code civil, dès lors que la Caution aura payé au Bailleur les sommes impayées par le Locataire, la Caution, sera subrogée au Bailleur dans tous ses droits et actions sur les sommes versées par elle ».
 
Enfin, les quittances subrogatives versées au dossier par la SAS ACTION LOGEMENT SERVICES se fondent sur l'article 2309 du Code civil précité pour stipuler : « Cette subrogation, visant le recouvrement des loyers impayés, peut s'exercer dans le cadre d'une action en paiement des loyers impayés et/ou dans le cadre d'une action en résiliation du bail et/ou de constatation de l'acquisition de la clause résolutoire engagée par Action Logement Services ».
 
Il résulte des éléments ci-dessus exposés que la caution peut, dans la mesure où elle est subrogée dans les droits du créancier désintéressé, exercer l'action en paiement des loyers impayés.
 
En l'espèce, la SAS ACTION LOGEMENT SERVICES justifie, par la production des quittances subrogatives en date des 21 mai 2025, 6 août 2025 et 5 novembre 2025, avoir payé aux bailleurs le montant des loyers impayés des mois de janvier 2024, avril 2024, novembre 2024 à janvier 2025, mars 2025 à juin 2025, août 2025 et septembre 2025, de sorte que son droit et sa qualité à agir sont établis.
 
Par ailleurs, aux termes de l'article 24 III de la loi n° 89-462 du 6 juillet 1989, à peine d'irrecevabilité de la demande, l'assignation aux fins de constat de la résiliation est notifiée à la diligence du commissaire de justice au représentant de l’État dans le Département, par lettre recommandée avec demande d'avis de réception, au moins six semaines avant l'audience.
 
En l'espèce, l'assignation a été notifiée au représentant de l’État dans le Département, le 17 septembre 2025, soit au moins six semaines avant l'audience du 20 janvier 2026.
 
L'action de la société ACTION LOGEMENT SERVICES doit donc être déclarée recevable.
 
Sur le bien-fondé de la demande tendant au constat de la résiliation du bail
 
L’article 1103 du Code civil prévoit que les contrats légalement formés tiennent lieu de loi à ceux qui les ont faits.
 
L'article 24 I de la loi du 6 juillet 1989 précitée dispose que tout contrat de bail d'habitation contient une clause prévoyant la résiliation de plein droit du contrat de location pour défaut de paiement du loyer ou des charges aux termes convenus ou pour non-versement du dépôt de garantie. Cette clause ne produit effet que six semaines après un commandement de payer demeuré infructueux. 
En l'espèce, le bail conclu entre Monsieur et Madame [Q], représentés par leur mandataire [U], d'une part, et Monsieur [A] [F] et Madame [E] [T] d’autre part, contient une clause prévoyant la résiliation de plein droit de la location pour non-paiement du loyer ou des charges. Le contrat de bail stipule en effet : « Le présent contrat sera résilié immédiatement et de plein-droit, c'est-à-dire sans qu'il soit besoin de faire ordonner cette résolution en justice: deux mois après un commandement demeuré infructueux à défaut de paiement aux termes convenus de tout ou partie du loyer et des charges dûment justifiées ou en cas de non-versement du dépôt de garantie éventuellement prévu au contrat […] ». 
 
Par ailleurs, un commandement de payer a été signifié à Monsieur [A] [F] et Madame [E] [T] le 19 juin 2025. Ce commandement de payer vise la clause résolutoire insérée au bail.
 
En l'absence de régularisation dans le délai de deux mois fixé par le commandement de payer, l'acquisition de la clause résolutoire insérée au bail a joué à la date du 20 août 2025.
 
Il y a lieu, dès lors, de dire la clause résolutoire acquise au profit de Monsieur et Madame [Q] à compter du 20 août 2025 et de constater la résiliation du bail conformément aux dispositions légales et contractuelles précitées.
 
Sur la demande en paiement
 
L'article 7-a) de la loi du 6 juillet 1989 ainsi que le contrat de bail, énoncent que le locataire doit payer les loyers et charges récupérables aux termes convenus.
 
A l'audience, la SAS ACTION LOGEMENT SERVICES subrogée dans les droits des bailleurs verse notamment aux débats les pièces suivantes :
  –   le contrat de bail souscrit entre les parties le 28 novembre 2023 ;
–   les quittances subrogatives en date des 21 mai 2025, 6 août 2025 et 5 novembre 2025 et un décompte de sa créance en date du 12 janvier 2026, dont il résulte que la demanderesse a payé à [U], mandataire de Monsieur et Madame [Q], en sa qualité de caution, la somme de 2797,66 euros au titre des loyers, charges et indemnités d'occupation impayés des mois de janvier 2024, avril 2024, novembre 2024 à janvier 2025, mars 2025 à juin 2025, août 2025 et septembre 2025.
 
Il résulte de ce qui précède que Monsieur [A] [F] et Madame [E] [T], faute de justifier d'un paiement libératoire, doivent être condamnés solidairement (la solidarité étant prévue au bail) au paiement de la somme de 2465,87 euros, déduction faite de la somme de 331,79 euros d’ores et déjà reversée à la caution par les bailleurs, assortie des intérêts au taux légal à compter du 19 juin 2025 (date du commandement de payer) sur la somme de 1557,38 euros, du 16 septembre 2025 (date de l’assignation) sur la somme de 842,14 euros, et du présent jugement sur le surplus.
 
Sur les délais de paiement et la suspension de la clause résolutoire
 
L'article 24 V de la loi du 6 juillet 1989 précitée dans sa version issue de la loi n° 2023-668 du 27 juillet 2023 dispose que :
« V. - Le juge peut, à la demande du locataire, du bailleur ou d'office, à la condition que le locataire soit en situation de régler sa dette locative et qu'il ait repris le versement intégral du loyer courant avant la date de l'audience, accorder des délais de paiement dans la limite de trois années, par dérogation au délai prévu au premier alinéa de l'article 1343-5 du code civil, au locataire en situation de régler sa dette locative. Le quatrième alinéa de l'article 1343-5 s'applique lorsque la décision du juge est prise sur le fondement du présent alinéa. Le juge peut d'office vérifier tout élément constitutif de la dette locative et le respect de l'obligation prévue au premier alinéa de l'article 6 de la présente loi. Il invite les parties à lui produire tous éléments relatifs à l'existence d'une procédure de traitement du surendettement au sens du livre VII du code de la consommation.
[…] ».
Selon le paragraphe VII de ce même article, « Lorsque le juge est saisi en ce sens par le bailleur ou par le locataire, et à la condition que celui-ci ait repris le versement intégral du loyer courant avant la date de l'audience, les effets de la clause de résiliation de plein droit peuvent être suspendus pendant le cours des délais accordés par le juge dans les conditions prévues aux V et VI du présent article. Cette suspension prend fin dès le premier impayé ou dès lors que le locataire ne se libère pas de sa dette locative dans le délai et selon les modalités fixés par le juge. Ces délais et les modalités de paiement accordés ne peuvent affecter l'exécution du contrat de location et notamment suspendre le paiement du loyer et des charges.
Si le locataire se libère de sa dette locative dans le délai et selon les modalités fixés par le juge, la clause de résiliation de plein droit est réputée ne pas avoir joué. Dans le cas contraire, elle reprend son plein effet. ».
 En l'espèce, il résulte des déclarations des locataires et de la SAS ACTION LOGEMENT SERVICES que le paiement du loyer courant a repris.
Compte tenu de la reprise du paiement du loyer courant, de la situation financière des défendeurs et du montant de la dette, il y a lieu d'autoriser Monsieur [A] [F] et Madame [E] [T] à se libérer de la dette au moyen de 30 mensualités d'un montant de 80 euros chacune, et d'une dernière mensualité correspondant au solde de la dette, en sus du loyer courant, dans les conditions décrites au dispositif du présent jugement.
Il y a lieu en outre de suspendre les effets de la clause résolutoire pendant le cours des délais.  
A défaut de respect par Monsieur [A] [F] et Madame [E] [T] des modalités d'apurement définies au dispositif du présent jugement, la clause résolutoire reprendra son plein effet et Monsieur [A] [F] et Madame [E] [T] pourront être expulsés s’ils ne libèrent pas volontairement les lieux.
Le solde de la dette redeviendra également immédiatement exigible dans sa totalité. 
Monsieur [A] [F] et Madame [E] [T] seraient alors tenus de s'acquitter d'une indemnité d'occupation mensuelle égale au montant du loyer et des charges jusqu'à leur départ définitif des lieux, afin de réparer le préjudice causé aux bailleurs lié à l'occupation sans droit ni titre des lieux.
Subrogée dans les droits des bailleurs en application de l'article 2309 du Code civil, la société ACTION LOGEMENT SERVICES est fondée à demander, en cette qualité, la fixation d'une indemnité d'occupation mensuelle.
Monsieur [A] [F] et Madame [E] [T]  seront donc condamnés in solidum à payer cette indemnité à la société  ACTION LOGEMENT SERVICES dans la limite des sommes que la caution aura réglées aux bailleurs à ce titre, sur présentation d'une quittance subrogative.
  
Sur les demandes accessoires
 
Sur les dépens et les frais irrépétibles
 
L'article 696 du Code de procédure civile dispose que la partie perdante est condamnée aux dépens à moins que le juge, par décision motivée, n'en mette la totalité ou une fraction à la charge d'une autre partie.
 
Par ailleurs, il ressort de l'article 700 du même code que le juge condamne la partie tenue aux dépens ou qui perd son procès à payer à l'autre partie la somme qu'il détermine, au regard des frais exposés et non compris dans les dépens. Dans tous les cas, le juge tient compte de l'équité ou de la situation économique de la partie condamnée. Il peut, même d'office, pour des raisons tirées des mêmes considérations, dire qu'il n'y a pas lieu à ces condamnations.
 
En l'espèce, rien ne motive l'inversion de la charge normale des dépens. Il y a donc lieu de condamner in solidum Monsieur [A] [F] et Madame [E] [T], qui succombent, aux entiers dépens de l'instance, incluant notamment le coût du commandement de payer.
 
Par ailleurs l'équité ne justifie pas de les condamner au paiement d'une indemnité sur le fondement de l'article 700 du Code de procédure civile.
 
Sur l'exécution provisoire
 
L'article 514 du Code de procédure civile dispose que les décisions de première instance sont de droit exécutoires à titre provisoire à moins que la loi ou la décision rendue n'en dispose autrement.
 
En l'espèce, il convient donc de constater l'exécution provisoire de la présente décision, rien ne permettant de l'écarter au regard des articles 514-1 et suivants du Code de procédure civile.
  
PAR CES MOTIFS
 
Le Tribunal, statuant publiquement, par mise à disposition du jugement au greffe à la date indiquée à l’issue des débats en audience publique en application de l’article 450 alinéa 2 du Code de procédure civile, par jugement réputé contradictoire et rendu en premier ressort,
 
DECLARE l'action de la SAS ACTION LOGEMENT SERVICES à l'égard de Monsieur [A] [F] et Madame [E] [T] recevable ;
 
CONSTATE la résiliation du bail relatif à l'immeuble d'habitation situé 32 rue Cyr Bouchart, 62122 Lapugnoy, conclu le 28 novembre 2023 entre Monsieur et Madame [Q], représentés par leur mandataire [U], d'une part, et Monsieur [A] [F] et Madame [E] [T], d'autre part, à compter du 20 août 2025 ;
 
CONDAMNE solidairement Monsieur [A] [F] et Madame [E] [T] à payer à la SAS ACTION LOGEMENT SERVICES la somme de 2465,87 euros (deux mille quatre cent soixante-cinq euros et quatre-vingt-sept centimes), arrêtée au 12 janvier 2026, au titre des loyers, charges et indemnités d'occupation impayés et pris en charge par la caution pour les mois de janvier 2024, avril 2024, novembre 2024 à janvier 2025, mars 2025 à juin 2025, août 2025 et septembre 2025,  assortie des intérêts au taux légal à compter du 19 juin 2025 (date du commandement de payer) sur la somme de 1557,38 euros, du 16 septembre 2025 (date de l’assignation) sur la somme de 842,14 euros, et du présent jugement sur le surplus;
 
AUTORISE Monsieur [A] [F] et Madame [E] [T] à se libérer de leur dette en 30 mensualités successives d'un montant de 80 euros (quatre-vingt euros) et une dernière mensualité correspondant au solde de la dette, majorée des frais et intérêts, en sus de leur loyer courant ;
 
DIT que la première mensualité devra être réglée au plus tard le 15 du mois suivant l'acte de signification du présent jugement, et les suivantes au plus tard le 15 des mois suivants ;
 
SUSPEND les effets de la clause résolutoire pendant les délais de paiement ;

DIT que si les délais sont respectés, les effets de la clause résolutoire seront effacés et elle sera réputée ne jamais avoir joué ;
 
DIT qu'en revanche, toute mensualité, qu'elle soit due au titre du loyer et des charges courants ou de l'arriéré, restée impayée quinze jours après la réception d'une mise en demeure par lettre recommandée avec avis de réception justifiera :
- que la clause résolutoire retrouve son plein effet,
- que le solde de la dette devienne immédiatement exigible,
- qu'à défaut pour Monsieur [A] [F] et Madame [E] [T] d'avoir volontairement libéré les lieux dans les deux mois de la délivrance d'un commandement de quitter les lieux, Monsieur et Madame [Q] puissent faire procéder à leur expulsion et à celle de tous occupants de leur chef, si besoin est avec le concours de la force publique et d'un serrurier,
- que Monsieur [A] [F] et Madame [E] [T] soient condamnés in solidum à verser aux bailleurs ou à la caution subrogée une indemnité d'occupation égale au montant du loyer et des charges qui auraient été dus en l'absence de résiliation du bail, et qui sera indexée selon les modalités prévues par le contrat de bail pour le loyer, à compter de la déchéance du paiement et jusqu'à libération effective et définitive des lieux ;
  
CONDAMNE in solidum Monsieur [A] [F] et Madame [E] [T] aux entiers dépens, comprenant notamment le coût du commandement de payer ;
 
REJETTE les autres demandes ; 
 
CONSTATE l'exécution provisoire du présent jugement ;
 
Ainsi jugé et prononcé à BETHUNE, le 20 mars 2026.
 
LA GREFFIERE,                           LA JUGE DES CONTENTIEUX DE LA PROTECTION,
M. LOMORO                                                       S.AUBRY