TJ 62119, 2 avr. 2026, RG 25/01890

MINUTE N° :
DOSSIER : N° RG 25/01890 - N° Portalis DBZ2-W-B7J-IZGF
AFFAIRE : S.A.S. ACTION LOGEMENT SERVICES / [Y] [J]

TRIBUNAL JUDICIAIRE DE BETHUNE

JUGEMENT DU 02 AVRIL 2026

Grosse(s) délivrée(s)
à

le

Copie(s) délivrée(s)
à

le

LE PRESIDENT : Madame THOREZ Julie,

LE GREFFIER : Madame LOMORO Marie

DEMANDERESSE

S.A.S. ACTION LOGEMENT SERVICES,
dont le siège social est sis 19/21 Quai d’Austerlitz - 75013 PARIS

représentée par Me Roger LEMONNIER, avocat au barreau de PARIS
substitué par Me Sophie VANHAMME, avocat au barreau de BETHUNE

DEFENDERESSE

Madame [Y] [J],
demeurant CHRS NOEUX LES MINES

non comparante

Exposé du litige

Par acte sous seing privé en date du 3 août 2024, [D] IMMOBILIER, représenté par M. [Z] [D] et Mme [Q] [D], ont donné à bail à Mme [Y] [J], à compter du 4 août 2024 un appartement à usage d'habitation situé au 17 Place du Commandant L'Herminier, appartement n° 15, à Bruay La Buissière (62700) moyennant un loyer initial mensuel de 680 euros et une provision mensuelle pour charges de 200 euros.

Par acte sous seing privé conclu le 2 août 2024, M. [Z] [D] a souscrit auprès de la société par actions simplifiée unipersonnelle ACTION LOGEMENT SERVICES un contrat de cautionnement VISALE n°A10380483242 en garantie du paiement des loyers et des charges de Mme [Y] [J].

A la suite du défaut de paiement par Mme [Y] [J] des échéances de loyers et de l'actionnement de la garantie par M. [Z] [D], la société ACTION LOGEMENT SERVICES a, par exploit signifié le 3 mars 2025, fait commandement à Mme [Y] [J] d'avoir à lui payer la somme de 1 760 euros au titre des loyers et charges impayés au 25 février 2025 outre 132,33 euros de frais d'huissier, en se prévalant des dispositions de l'article 24 de la loi de 6 juillet 1989 et de la clause de résiliation de plein droit stipulée par le contrat de bail.

La commission départementale de coordination des actions de prévention des expulsions locatives (CCAPEX) a été saisie de la situation d'impayé de loyers par voie électronique avec avis de réception du 5 mars 2025

Par acte d'huissier signifié le 3 octobre 2025, la société ACTION LOGEMENT SERVICES a fait assigner Mme [Y] [J] devant le juge des contentieux de la protection de Béthune aux fins d'obtenir, sans écarter l'exécution provisoire de droit :
- la résiliation du bail, par constat de l'acquisition de la clause résolutoire insérée au bail et à titre subsidiaire, le prononcé de la résiliation du bail au vu des manquements locatifs ;
- l'expulsion du locataire ainsi que de tout occupant de son chef, au besoin avec le concours de la force publique ;
-la condamnation de Mme [Y] [J] à lui payer la somme de 3 819 euros avec intérêts au taux légal à compter du commandement de payer du 3 mars 2025 pour la somme de 1 760 euros et à compter de l'assignation pour le surplus ;
- la fixation de l'indemnité d'occupation à compter de la date d'acquisition de la clause résolutoire ou de la résiliation du bail au montant du loyer augmenté des charges ;
- la condamnation de Mme [Y] [J] au paiement de cette indemnité d'occupation à ACTION LOGEMENT SERVICES dès lors que ces paiements seront justifiés par une quittance subrogative ;
-la condamnation Mme [Y] [J] à lui verser la somme de 800 euros au titre de l'article 700 du code de procédure civile et sa condamnation aux dépens, comprenant le coût du commandement de payer.

En application des dispositions de l'article 24 de la loi du 6 juillet 1989, cette assignation a été notifiée à la Préfecture par voie électronique avec avis de réception du 6 octobre 2025.

Le diagnostic social et financier a été reçu au tribunal le 23 janvier 2026 et n’a pu être réalisé, Mme [Y] [J] étant absente aux deux rendez-vous fixés par l’enquêteur.

A l’audience du 3 février 2026, l’affaire a été retenue.

La société ACTION LOGEMENT SERVICES, représentée par son conseil, reprend les demandes contenues dans l’assignation en actualisant le montant de l’arriéré locatif au montant de 7 339 euros au 26 janvier 2026. Elle précise que Mme [Y] [J] n’a pas repris le paiement du dernier loyer. Elle ajoute n’avoir pas connaissance d’une procédure de surendettement.

Bien que régulièrement assignée par remise de l’acte à tiers, Mme [Y] [J] n’a pas comparu et ne s’est pas faite représenter.

À l'issue des débats, la décision a été mise en délibéré au 2 avril 2026.

MOTIFS DE LA DECISION

En l’espèce, Mme [Y] [J], citée à tiers présent au domicile, n’a pas comparu à l’audience et ne s’est pas faite représenter. La décision étant susceptible d’appel, il y a lieu de statuer par jugement réputé contradictoire en application d e l’article 473 du code de procédure civile.

En application de l’article 472 du code de procédure civile, si le défendeur ne comparaît pas, il est néanmoins statué sur le fond. Le juge ne fait droit à la demande que dans la mesure où il l'estime régulière, recevable et bien fondée.

Le contrat liant les parties est un contrat de louage d'appartement ou d'occupation d'un logement. Il est, dès lors, soumis aux principes issus de la loi n° 89-462 du 6 juillet 1989 modifiée dont les dispositions sont d'ordre public et doivent donc être appliquées d'office par le juge.

I. Sur la recevabilité des demandes

- Sur le droit de la société ACTION LOGEMENT SERVICES de venir aux droits du bailleur

Par application de l'article 2306 du code civil dans sa version en vigueur lors de la conclusion du contrat, la caution, subrogée dans tous les droits qu'avait le créancier contre le débiteur, dispose de toutes les actions qui appartenaient au créancier et qui se rattachaient à cette créance avant le paiement. Les droits et actions s'entendent également de ceux permettant de limiter le concours de la caution au paiement de la dette.

Conformément à l'ordonnance n°2016-1048 du 20 octobre 2016, l'arrêté du 28 octobre 2016 relatif au retrait de l'agrément des comités interprofessionnels du logement à collecter la participation des employeurs à l'effort de construction et le décret n°2016-1769 du 15 décembre 2016 relatif à l'approbation des statuts d'ACTION LOGEMENT SERVICES, la société ACTION LOGEMENT SERVICES est en charge du dispositif VISALE.

La convention Etat-UESL pour la mise en œuvre de VISALE en date du 24 décembre 2015 définit le dispositif VISALE à son article 4 comme étant un “dispositif de garantie des loyers impayés, hors dégradation locative, pour les ménages entrants dans un logement du parc locatif privé dont le niveau de solvabilité est jugé suffisant”. Selon ce même article, “le dispositif Visale permet à un bailleur privé de bénéficier d'un contrat de cautionnement soumis à l'article 22 de la loi n°89-462 du 6 juillet 1989, par Action Logement, lors de la signature d'un bail d'habitation avec un locataire bénéficiant d'un visa en cours de validité”. L'article 7.1 de la convention susmentionnée stipule que la subrogation doit permettre d'engager une procédure en résiliation de bail en lieu et place du bailleur. Le cautionnement conclu entre la société ACTION LOGEMENT SERVICES et le bailleur stipule en son article 8.2 que la caution s'engage, notamment, à verser au bailleur le montant des impayés de loyer déclarés et à procéder aux actions contentieuses de recouvrement et d'expulsion.

En l'espèce, au vu du contrat de cautionnement VISALE conclu par le bailleur et de la quittance subrogative versée au débat, il y a lieu de constater que la société ACTION LOGEMENT SERVICES est subrogée dans les droits et actions du bailleur.

Sur la recevabilité de la demande de résiliation
Conformément à l’article 24 de la loi du 6 juillet 1989, l’assignation a été notifiée au représentant de l’État au moins six semaines avant l’audience et à la CCAPEX deux mois avant l'assignation.

En conséquence, l’action introduite par la société ACTION LOGEMENT SERVICES est recevable.

II. Sur la demande de paiement de l'arriéré locatif

Aux termes de l'article 1103 du code civil, les contrats légalement formés tiennent lieu de loi à ceux qui les ont faits. Conformément aux articles 1728 du code civil et 7 de la loi n° 89-462 du 6 juillet 1989, le locataire est tenu de payer le prix du bail aux termes convenus.

La société ACTION LOGEMENT SERVICES justifie d’une quittance subrogative émise le 12 janvier 2026 pour un montant de 880 euros correspondant au loyer du mois de janvier 2026, ainsi qu’un récapitulatif des montants payés et des montants recouvrés encaissés par la société ACTION LOGEMENT SERVICES, dont il ressort que la société ACTION LOGEMENT SERVICES a versé à M. [Z] [D] la somme totale de 8 612 euros correspondant aux arriérés locatifs des mois de novembre et décembre 2024 et des mois de mai 2025 à janvier 2026, échéance du mois de janvier 2026 incluse, dont il convient de déduire les versements reçus d’un montant total de 1 273 euros.

Il convient par conséquent de condamner Mme [Y] [J] à payer à la société ACTION LOGEMENT SERVICES la somme de 7 339 euros, correspondant à l’arriéré locatif des mois de novembre et décembre 2024 et des mois de mai 2025 à janvier 2026 incluse, outre intérêts au taux légal à compter du 3 mars 2025 sur la somme de 1 760 et à compter de la signification de présente décision pour le surplus, l’assignation n’ayant pas été délivrée à personne.

III. Sur la demande de résiliation du bail et ses conséquences

- Sur l'acquisition de la clause résolutoire

L’article 1225 du code civil dispose que la clause résolutoire précise les engagements dont l'inexécution entraînera la résolution du contrat. La résolution est subordonnée à une mise en demeure infructueuse, s'il n'a pas été convenu que celle-ci résulterait du seul fait de l'inexécution. La mise en demeure ne produit effet que si elle mentionne expressément la clause résolutoire.

En application des dispositions de l'article 24 de la loi du 6 juillet 1989, toute clause prévoyant la résiliation de plein droit du contrat de location pour défaut de paiement du loyer ou des charges aux termes convenus ou pour défaut de versement du dépôt de garantie ne produit effet que six semaines après la signification d'un commandement de payer resté infructueux.

Toutefois, la troisième chambre civile de la Cour de cassation est d’avis que les dispositions de l’article 10 de la loi n°2023-668 du 27 juillet 2023, en ce qu’elles modifient le délai minimal imparti au locataire pour s’acquitter de sa dette après la délivrance d’un commandement de payer visant la clause résolutoire insérée au bail prévu par l’article 24, alinéa 1er et 1°, de la loi n°89-462 du 6 juillet 1989, n’ont pas pour effet de modifier les délais figurant dans les clauses contractuelles des baux en cours au jour de l’entrée en vigueur de la loi (avis Civ. 3ème n024-70.002 du 13 juin 2024).

En l’espèce, le bail conclu entre les parties contient une clause résolutoire pour non-paiement des loyers et charges aux termes de laquelle le contrat est résilié de plein droit à défaut de paiement au terme convenu du loyer ou des charges et deux mois après un commandement de payer demeuré infructueux.

Le commandement de payer délivré le 3 mars 2025 précise le montant de l’arriéré locatif ainsi que l’obligation de s’acquitter de la dette entre les mains de la société ACTION LOGEMENT SERVICES dans un délai de deux mois à compter de la signification de l’acte.

Il est en outre établi, au vu des éléments fournis, que les sommes dues dont le paiement était demandé n’ont pas été réglées dans le délai de deux mois.

Les conditions d’acquisition de la clause résolutoire sont en principe réunies à l’expiration du délai de deux mois à compter du commandement de payer, soit, le 3 mai 2025 à 24 heures. En conséquence, il y a lieu de constater la résiliation du bail conclu le 3 août 2024 à compter du 4 mai 2025.

Il convient, par suite, de condamner Mme [Y] [J] à restituer les lieux loués situés 17 Place du Commandant L'Herminier, appartement n° 15, à Bruay La Buissière ( 62700).
 
A défaut, il convient d'ordonner son expulsion et celle de tous occupants de son chef, à l’issue d’un délai de deux mois à compter de la délivrance d’un commandement de quitter les lieux, et si nécessaire avec le concours de la force publique et d’un serrurier.

- Sur le paiement de l’indemnité d’occupation

Mme [Y] [J] sera également condamnée au paiement à compter 4 mai 2025, en lieu et place des loyers et charges, d'une indemnité mensuelle d'occupation qu'il convient de fixer au montant du loyer et des charges mensuelles qui aurait été du en l'absence de résiliation du bail et ce jusqu’à la libération effective des lieux.

- Sur l’octroi de délais de paiement

Conformément aux articles 24 de la loi du 6 juillet 1989 et 1343-5 du code civil, le juge peut, même d’office, accorder au locataire défaillant en situation de régler sa dette des délais de paiement dans la limite de trois années.

Pendant le cours des délais ainsi accordés et si le paiement du loyer courant a été repris, les effets de la clause de résiliation de plein droit sont suspendus.

Si le locataire se libère dans le délai et selon les modalités fixées par le juge, la clause de résiliation de plein droit est réputée ne jamais avoir joué. Dans le cas contraire, elle reprend son plein effet.

En l’espèce, il ressort du décompte produit par le bailleur que Mme [Y] [J] n’a pas repris le paiement intégral de son loyer.

Dans ces conditions, l’octroi de délais de paiement d’office n’est pas envisageable.

IV. Sur les autres demandes

L'article 696 du code de procédure civile dispose que la partie perdante est condamnée aux dépens à moins que le juge, par décision motivée, n'en mette la totalité ou une fraction à la charge d'une autre partie.

Par ailleurs, il ressort de l'article 700 du même code que le juge condamne la partie tenue aux dépens ou qui perd son procès à payer à l'autre partie la somme qu'il détermine, au regard des frais exposés et non compris dans les dépens. Dans tous les cas, le juge tient compte de l'équité ou de la situation économique de la partie condamnée. Il peut, même d'office, pour des raisons tirées des mêmes considérations, dire qu'il n'y a pas lieu à ces condamnations.

Il y a donc lieu de condamner Mme [Y] [J], qui succombe, aux entiers dépens de l'instance, comprenant le coût du commandement de payer du 3 mars 2025.

En l’espèce, l’équité commande de ne pas faire droit à la demande de la requérante sur le fondement de l'article 700 du Code de procédure civile.

En application des articles 514 et 514-1 du code de procédure civile, la présente décision est assortie de l'exécution provisoire de droit et aucun élément ne justifie de l'écarter.

PAR CES MOTIFS,