TJ 62119, 2 avr. 2026, RG 25/01999

MINUTE N° :
DOSSIER : N° RG 25/01999 - N° Portalis DBZ2-W-B7J-I22I
AFFAIRE : S.C.I. NEW FAMILY / S.A.S. SMART RENOV

TRIBUNAL JUDICIAIRE DE BETHUNE

JUGEMENT DU 02 AVRIL 2026

Grosse(s) délivrée(s)
à

le

Copie(s) délivrée(s)
à

le

LE PRESIDENT : Madame THOREZ Julie,

LE GREFFIER : Madame LOMORO Marie

DEMANDERESSE

S.C.I. NEW FAMILY,
dont le siège social est sis 578 RUE DE BAILLEUL - 59850 NIEPPE

représentée par Me Sabrina PORE, avocat au barreau de LILLE

DEFENDERESSE

S.A.S. SMART RENOV,
dont le siège social est sis 79 RUE DU 11 NOVEMBRE - 62840 LAVENTIE

non comparante

EXPOSÉ DU LITIGE 
Par acte sous seing privé en date du 17 octobre 2023, à effet au 16 octobre 2023, la SCI MARSY a donné à bail à la SARL CTA CONSTRUCT un local à usage d’habitation sis 79 rue du 11 novembre, rez-de-chaussée, à Laventie (62840) pour une durée de trois ans, renouvelable, moyennant un loyer mensuel de 510 euros outre une provision pour charges de 40 euros.
Par acte du 1er décembre 2023, la SCI MARSY a vendu l’immeuble à la SCI NEW FAMILY.
Par avenant au contrat de location en date du 3 novembre 2024, la SAS SMART RENOV a été déclarée locataire à la place de la SARL CTA CONSTRUCT à compter du 2 octobre 2024.
Par acte de commissaire de justice du 15 juillet 2025, la SCI NEW FAMILY a fait signifier à la SAS SMART RENOV un commandement de payer la somme principale de 2 266,44 euros au titre des loyers impayés en se prévalant de la clause résolutoire insérée au bail.
Ce commandement de payer a été dénoncé à la commission de coordination des actions de prévention des expulsions locatives (CCAPEX) le 16 juillet 2025.
Par exploit de commissaire de justice en date du 12 novembre 2025, la SCI NEW FAMILY a fait assigner la SAS SMART RENOV devant le Juge des contentieux de la protection du tribunal judiciaire de Béthune, à l’audience du 3 février 2026 aux fins de voir :
Constater la résiliation du bail consenti à la SAS SMART RENOV pour le logement situé 79 rue du 11 novembre, rez-de chaussée, à Laventie par le jeu de la clause résolutoire ;
A titre subsidiaire, prononcer la résiliation du bail en raison des manquements graves des locataires, conformément aux dispositions des articles 1224 à 1230 du code civil ; Dire que la SAS SMART RENOV est occupante sans droit ni titre ;En conséquence, ordonner à la SAS SMART RENOV de quitter les lieux en respectant ses obligations ; A défaut, autoriser la SCI NEW FAMILY à faire procéder à l’expulsion de la SAS SMART RENOV ainsi que de tout occupant introduit de son chef, passé le délai de deux mois suivant le commandement de quitter les lieux, et ce – au besoin avec l’assistance de la force publique et d’un serrurier, et après accomplissement des formalités prévues par la loi ; Condamner la SAS SMART RENOV au paiement de la somme de 3 966,27 euros au titre des loyers et des charges impayés à la date du 15 septembre 2025, date de résiliation du bail ; Condamner la SAS SMART RENOV au paiement des loyers et des charges à compter de la date de résiliation du bail et jusqu’au jour du jugement ; Condamner la SAS SMART RENOV au paiement d’une indemnité d’occupation mensuelle, égale au montant du loyer augmenté des charges, soit 566,61 euros, et ce à compter du prononcé de la résiliation du présent bail et jusqu’à parfaite libération des lieux ; Condamner la SAS SMART RENOV au paiement des intérêts à taux légaux à compter du 15 juillet 2025, date du commandement, pour la somme énoncée dans ledit commandement et de la décision à intervenir pour le surplus ; Condamner la SAS SMART RENOV au paiement de la somme de 750 euros au titre de l’article 700 du code de procédure civile ; Juger qu’il n’y a pas lieu à écarter l’exécution provisoire de la décision à intervenir ; Condamner la SAS SMART RENOV au paiement des entiers frais et dépens, en ce compris le coût du commandement de payer ainsi que les frais d’assignation. Cette assignation a été notifiée à la préfecture du Pas-de-Calais le 17 novembre 2025.

A l’audience du 3 février 2026, la SCI NEW FAMILY a comparu représentée par son conseil.

Par conclusions écrites déposées à l’audience auxquelles elle se réfère, elle maintient les prétentions formulées dans son assignation.

A l’appui de ses prétentions, la partie demanderesse invoque les dispositions de la loi n°89-462 du 6 juillet 1989 et expose que la locataire a cessé de payer régulièrement les loyers et charges, qu'elle a été mise en demeure d'y procéder par commandement de payer délivré par commissaire de justice, qu'elle n'a pas régularisé les causes du commandement de payer dans le délai imparti, de sorte que la clause résolutoire est acquise et que son expulsion doit être ordonnée.
Bien que régulièrement assignée, selon les modalités de l’article 659 du code de procédure civile, la SAS SMART RENOV, n’a pas comparu lors de l’audience et n’a pas été représentée.

Le diagnostic social et financier n’est pas parvenu au tribunal.

A l’issue de l’audience, l’affaire a été mise en délibéré au 2 avril 2026.
 
MOTIFS DE LA DÉCISION 
A titre liminaire, il sera rappelé que conformément aux dispositions de l’article 768, alinéa 2, du code de procédure civile, le tribunal ne statue que sur les prétentions énoncées au dispositif des conclusions. Ainsi, il ne sera pas répondu à la demande d’actualisation de la somme due au titre des loyers impayés contenue dans la discussion des conclusions déposées à l’audience et non formulées oralement à celles-ci.
Sur la non comparution de la SAS SMART RENOV

En l'espèce, la SAS SMART RENOV, assignée selon les modalités de l’article 659 du code de procédure civile, n’a pas comparu et n’a pas été représentée à l’audience.

Dès lors, la décision étant susceptible d'appel, il y a lieu de statuer par jugement réputé contradictoire en application de l'article 473 du code de procédure civile.

Aux termes de l’article 472 du code de procédure civile, si le défendeur ne comparaît pas, il est néanmoins statué sur le fond. Le juge ne fait droit à la demande que dans la mesure où il l’estime régulière, recevable et bien fondée.

Sur la recevabilité de la demande tendant à la résiliation du bail

L'article 24 II de la loi du 6 juillet 1989 dispose que les bailleurs personnes morales autres qu'une société civile constituée exclusivement entre parents et alliés jusqu'au quatrième degré inclus ne peuvent faire délivrer, sous peine d'irrecevabilité de la demande, une assignation aux fins de constat ou de prononcé de la résiliation du bail avant l'expiration d'un délai de deux mois suivant la saisine de la commission de coordination des actions de prévention des expulsions locatives.

En outre, l'article 24 III de la loi précitée dispose qu'à peine d'irrecevabilité de la demande, l’assignation aux fins de constat ou de prononcé de la résiliation est notifiée à la diligence du commissaire de justice au représentant de l'Etat dans le département au moins six semaines avant l'audience, afin qu'il saisisse l'organisme compétent désigné par le plan départemental d'action pour le logement et l'hébergement des personnes défavorisées.

En l'espèce, la saisine de la CCAPEX est intervenue le 16 juillet 2025, soit plus de deux mois avant l'assignation du 12 novembre 2025.

En outre, la notification de l'assignation aux services de la Préfecture est intervenue le 17 novembre 2025, soit plus de six semaines avant la première audience du 3 février 2026.

L’action en résiliation de bail est donc recevable.

Sur la résiliation du bail et l’expulsion
L’article 1103 du code civil énonce que les contrats légalement formés tiennent lieu de loi à ceux qui les ont faits.
L’article 1104 du même code ajoute que les contrats doivent être négociés, formés et exécutés de bonne foi.
Il ressort des dispositions de l’article 24I de la loi du 6 juillet 1989 que toute clause prévoyant la résiliation de plein droit du contrat de location pour défaut de paiement du loyer ou des charges aux termes convenus ou pour non versement du dépôt de garantie ne produit effet que six semaines après un commandement demeuré infructueux.

En l'espèce, le bail conclu entre les parties contient une clause prévoyant la résiliation de plein droit de la location pour non-paiement du loyer ou des charges après un commandement de payer demeuré infructueux durant 6 semaines.

Un commandement de payer, visant la clause résolutoire insérée au bail ainsi que les dispositions de l’article 24I de la loi du 6 juillet 1989 pour un montant de 2 266,44 euros, a été signifié à la SAS SMART RENOV le 15 juillet 2025 lequel lui octroyait un délai de deux mois pour s’acquitter de sa dette. Il convient donc de considérer ce délai comme celui porté à la connaissance de la locataire pour s’acquitter de sa dette et au-delà duquel le bail sera résilié.

Il ressort par ailleurs du relevé de compte que ce commandement est demeuré infructueux pendant plus de deux mois.

Par conséquent, il y a lieu de constater que les conditions d’acquisition de la clause résolutoire contenue dans le bail étaient réunies à la date du 15 septembre 2025.

Il convient donc d'ordonner l’expulsion de la SAS SMART RENOV et celle de tout occupant de son chef, à l’issue d’un délai de deux mois à compter de la délivrance d’un commandement de quitter les lieux, et si nécessaire avec le concours de la force publique, selon les modalités prévues au dispositif ci-après.

Par ailleurs, la SAS SMART RENOV étant occupante sans droit ni titre des lieux à compter du 16 septembre 2025, l’indemnité d’occupation mensuelle due à compter de cette date et jusqu’à sa sortie effective des lieux, sera fixée à la somme correspondant au montant du loyer et des charges qui auraient été dus en cas de poursuite du bail, selon modalités fixées au présent dispositif, aux fins de réparer pour le bailleur le préjudice résultant de l’occupation du logement par le locataire au-delà de la résiliation du contrat de bail.

Sur la demande en paiement au titre du loyer et des charges

L'article 7-a) de la loi du 6 juillet 1989 ainsi que le contrat de bail conclu entre les parties, énonce que le locataire doit payer les loyers et charges récupérables aux termes convenus.
A l'audience, la SCI NEW FAMILY verse notamment aux débats les pièces suivantes :
–   le bail souscrit entre la SCI MARSY et la SARL CTA CONSTRUCT le 17 octobre 2023 ;
l’avenant au contrat de location du 3 novembre 2024 à effet au 2 octobre 2024 ;
–   le commandement de payer visant la clause résolutoire du bail, en date du 15 juillet 2025 ;
–   le décompte de la créance arrêté au 1er février 2026, dont il résulte que la défenderesse reste toujours redevable de loyers, charges et indemnités d'occupation impayés pour une somme totale de 6 824,07 euros, terme du mois de février 2026 inclus.
Or, il résulte du contrat de bail, de l’avenant liant les parties, du commandement de payer, de l’assignation et du décompte produit que la SAS SMART RENOV reste devoir à la SCI NEW FAMILY la somme de 6 824,07 euros au titre des loyers, charges et indemnités d’occupation impayés du logement au 1er février 2026.
La SCI NEW FAMILIY sollicite la condamnation de la SAS SMART RENOV à lui payer la somme de 3 966,27 euros arrêtée au 15 septembre 2025.

Il convient par conséquent de condamner la SAS SMART RENOV à payer à la SCI NEW FAMILY la somme réclamée de 3 966,27 euros au titre des loyers, charges et indemnités d’occupation impayés arrêtés au 15 septembre 2025, échéance de septembre 2025 incluse, outre intérêts au taux légal à compter du 15 juillet 2025, date du commandement de payer, sur la somme de 2 266,44 euros et à compter de la présente décision pour le surplus.

Sur les dépens
Aux termes de l’article 696 du code de procédure civile, la partie perdante est condamnée aux dépens, à moins que le juge, par décision motivée, n’en mette la totalité ou une fraction à la charge d’une autre partie.

La SAS SMART RENOV sera condamnée aux entiers dépens, en ce compris notamment le coût du commandement de payer ainsi que les frais de l’assignation.

Sur les frais irrépétibles

Aux termes de l’article 700 du code de procédure civile, le juge condamne la partie tenue aux dépens ou qui perd son procès à payer à l’autre partie la somme qu’il détermine, au titre des frais exposés et non compris dans les dépens. Dans tous les cas, le juge tient compte de l’équité ou de la situation économique de la partie condamnée. Il peut, même d’office, pour des raisons tirées des mêmes considérations, dire qu’il n’y a pas lieu à ces condamnations.

Il convient donc de condamner La SAS SMART RENOV à payer à la SCI NEW FAMILY la somme de 750 euros au titre des frais exposés et non compris dans les dépens.

Sur l'exécution provisoire :

En application de l’article 514 du code de procédure civile, les décisions de première instance sont de droit exécutoire à titre provisoire à moins que la loi ou la décision rendue n’en dispose autrement.
L'article 514-1 du même code ajoute que le juge peut écarter l'exécution provisoire de droit, en tout ou partie, s'il estime qu'elle est incompatible avec la nature de l'affaire. 
La décision est assortie de plein droit de l'exécution provisoire.
L'exécution provisoire n'étant pas incompatible avec la nature de l'affaire, il n'y a pas lieu de l'écarter.

PAR CES MOTIFS Le Tribunal, statuant publiquement, par mise à disposition du jugement au greffe à la date indiquée à l’issue des débats en audience publique, par jugement réputé contradictoire et rendu en premier ressort, DECLARE l'action de la SCI NEW FAMILY recevable ;