TJ 62119, 15 mai 2026, RG 25/01983

MINUTE N° :
DOSSIER : N° RG 25/01983 - N° Portalis DBZ2-W-B7J-I2KO
AFFAIRE : S.A.S. ACTION LOGEMENT SERVICES / [R] [L]

TRIBUNAL JUDICIAIRE DE BETHUNE

JUGEMENT DU 15 MAI 2026

Grosse(s) délivrée(s)
à

le

Copie(s) délivrée(s)
à

le

LE PRESIDENT : MARQUET Muriel,

LE GREFFIER : Madame LOMORO Marie

DEMANDERESSE

S.A.S. ACTION LOGEMENT SERVICES,
dont le siège social est sis 19/21 Quai d’Austerlitz - 75013 PARIS

représentée par Me Roger LEMONNIER, avocat au barreau de PARIS
substitué par Me Sophie VANHAMME, avocat au barreau de BETHUNE

DEFENDEUR

Monsieur [R] [L],
demeurant 66 BIS PETITE PLACE - 62138 VIOLAINES

comparant

EXPOSE DU LITIGE

Par acte sous seing privé du 9 mars 2022, monsieur [I] [D] a donné à bail à monsieur [R] [L] et madame [M] [B] un local à usage d'habitation situé 66 bis petite place 62138 VIOLAINES, moyennant un loyer mensuel révisable de 700 euros hors charges.

Par acte sous seing privé du 9 mars 2022, la SASU Action logement services agissant dans le cadre du dispositif " VISALE ", s'est portée caution des engagements du locataire quant au paiement des loyers et charges nés du contrat de bail.

Madame [M] [B] a donné congé au bailleur et a quitté les lieux le 30 novembre 2022.

Se prévalant de la subrogation intervenue à son profit, la SASU Action logement services a fait délivrer à monsieur [R] [L] par acte de commissaire de justice du 8 avril 2025, un commandement de payer la somme de 2 996 euros au titre des loyers et charges impayés, ledit commandement visant la clause résolutoire stipulée au bail.

Par acte de commissaire de justice du 30 octobre 2025, la SASU Action logement services a fait assigner monsieur [R] [L] devant le juge des contentieux de la protection du tribunal judiciaire de BETHUNE aux fins de :

- Déclarer acquise la clause résolutoire insérée au bail ;
- À titre subsidiaire, prononcer la résiliation judiciaire du contrat de bail aux torts et griefs du preneur ;
- Ordonner l'expulsion de monsieur [R] [L] et celle de tout occupant de son chef des lieux loués, au besoin avec le concours de la force publique ;
- Condamner monsieur [R] [L] à payer à la SASU Action logement services la somme de 2 696 euros avec intérêts au taux légal à compter du commandement de payer du 8 avril 2025 ;
- Fixer l'indemnité d'occupation à compter de la date d'acquisition de la clause résolutoire ou de la résiliation du bail au montant du loyer contractuel augmenté des charges ;
- Condamner monsieur [R] [L] à payer à la SASU Action logement services lesdites indemnités d'occupation dès lors que ces paiements seront justifiés par une quittance subrogative ;
- Condamner monsieur [R] [L] à payer à la SASU Action logement services la somme de 800 euros sur le fondement de l'article 700 du code de procédure civile ;
- Dire n'y avoir lieu à écarter l'exécution provisoire de la décision à intervenir,
- Condamner monsieur [R] [L] en tous les dépens qui comprendront le coût du commandement de payer.

À l'audience du 17 février 2026 la SASU Action logement services représentée par son conseil, a sollicité le bénéfice de son acte introductif d'instance et a actualisé le montant de sa créance qui s’élève désormais à la somme de 3445 euros. Elle a précisé que le paiement des loyers courants n’avait pas repris au jour de l’audience.

Monsieur [R] [L] cité à personne, était absent et n’était pas représenté au moment de l’appel du dossier. Il s’est néanmoins présenté au tribunal une fois l’ensemble des dossiers de l’audience appelés et après la clôture des débats quant à son dossier. Il a confirmé les déclarations du demandeur ; il a reconnu être débiteur de la somme d’argent réclamée et a demandé que lui soient octroyés des délais de paiement.

Le diagnostic social et financier a été réceptionné par le tribunal le 5 février 2026 ; il a été lu à l’audience.

À l'issue des débats, la décision a été mise en délibéré au 15 mai 2026.

MOTIFS DE LA DÉCISION

Les conséquences de la non-comparution du défendeur

Selon l’article 472 du code de procédure civile, lorsque le défendeur ne comparait pas, il est néanmoins statué sur le fond. Le juge ne fait alors droit à la demande que s’il l’estime régulière et bien fondée.

La recevabilité de la demande
Il ressort de l'article 2309 du code civil (2306 ancien) que la caution qui a payé tout ou partie de la dette, est subrogée dans les droits qu'avait le créancier contre le débiteur.

Le paragraphe « paiement par la caution et subrogation » de l’article 8 du contrat de cautionnement " VISALE " conclu entre le bailleur et la SASU Action logement services stipule que " (...) dès lors que la Caution aura payé au Bailleur les sommes impayées par le Locataire, la Caution sera subrogée au Bailleur dans tous ses droits et actions sur les sommes versées par elle. La subrogation permettra à la Caution d'agir en recouvrement des sommes versées, en constatation de l'acquisition de la clause résolutoire et/ou en résiliation judiciaire du bail, ainsi qu'en fixation de l'indemnité d'occupation."

Il ressort de l’article 24-I de la loi du 6 juillet 1989 que tout contrat de bail d’habitation contient une clause prévoyant la résiliation de plein droit du contrat de location pour défaut de paiement du loyer ou des charges au terme convenu ou pour non versement du dépôt de garantie. Cette clause ne produit effet que six semaines après un commandement de payer, demeuré infructueux lorsque ce dernier a été délivré après le 29 juillet 2023 sauf si le bailleur décide de maintenir un délai de deux mois par dérogation au délai légal, comme en l’espèce.
La SASU Action logement services produit une quittance subrogative en date du 28 janvier 2026, le détail de sa créance arrêté au 11 février 2026 et une attestation de créance établie par le bailleur le 23 octobre 2025, mentionnant le montant de sa créance.

En vertu de ces éléments et des textes qui précèdent, la SASU Action logement services subrogée dans les droits de monsieur [I] [D], bailleur, a fait délivrer le 8 avril 2025 un commandement de payer les loyers échus à monsieur [R] [L] pour un montant total de 2 996 euros.

Ce commandement reprend les six mentions prévues à peine de nullité par l'article 24 I de la loi du 6 juillet 1989.

La SASU Action logement services justifie avoir saisi la CCAPEX le 9 avril 2025.

L'assignation aux fins de constat de la résiliation a été signifiée le 30 octobre 2025 soit plus de deux mois après la saisine de la CCAPEX conformément à l'article 24 III de la loi du 6 juillet 1989.

L'assignation a été notifiée au représentant de l'Etat dans le département le 31 octobre 2025 soit dans le délai légal de six semaines avant l'audience fixée au 17 février 2026, conformément à l'article 24 III de la loi du 6 juillet 1989 modifié par la loi du 27 juillet 2023.

Il résulte du décompte produit que le règlement de l'arriéré n'a pas été effectué dans le délai de deux mois du commandement.

La demande est recevable et il convient de constater que les conditions d'acquisition de la clause résolutoire sont réunies à la date du 9 juin 2025.

L’acquisition de la clause résolutoire et la résiliation du bail
Il ressort de l’article 24-I de la loi du 6 juillet 1989 que tout contrat de bail d’habitation contient une clause prévoyant la résiliation de plein droit du contrat de location pour défaut de paiement du loyer ou des charges au terme convenu ou pour non versement du dépôt de garantie. Cette clause ne produit effet que six semaines après un commandement de payer, demeuré infructueux.

La loi 2023-668 du 27 juillet 2023 est d’application immédiate à tous les baux en cours au moment de sa mise en application. Elle s’applique également aux procédures en cours au moment de son entrée en vigueur.

La clause résolutoire est désormais prévue par la loi comme existant automatiquement dans le contrat.

La procédure de constat de résiliation s’applique à tous les baux soumis à la loi du 6 juillet 1989 qu’ils contiennent ou non une clause résolutoire.

En l’espèce, le bail sous seing privé du 9 mars 2022 est produit à l’appui de la demande et stipule une clause résolutoire en page 5 § 8.

Un commandement de payer la somme de 2 996 euros représentant le montant des loyers et charges dus au 4 avril 2025, a été délivré le 8 avril 2025.

Ce commandement reproduit en termes apparents la clause résolutoire stipulée au contrat de bail et les six mentions obligatoires prévues à peine de nullité par l’article 24 de la loi du 6 juillet 1989.

Il résulte des débats et des pièces versées que le règlement de l’arriéré n’a pas été effectué dans le délai de deux mois du commandement, ce délai ayant été choisi par le bailleur par dérogation au délai légal de six semaines.

Il convient dès lors de constater l’acquisition de la clause résolutoire et ainsi la résiliation du bail depuis le 9 juin 2025.

Dès lors depuis cette date, monsieur [R] [L] est devenu occupant sans droit ni titre.

À défaut de départ spontané et volontaire par remise des clés au bailleur, il y a lieu d’ordonner son expulsion et celle de tout occupant de son chef, deux mois après la délivrance d’un commandement de quitter les lieux conformément à l’article L 412-1 du code des procédures civiles d’exécution.

Le sort des meubles sera régi conformément aux dispositions des articles L433-1 et L433-2 du code des procédures civiles d'exécution.

Il convient en outre de condamner en tant que de besoin, monsieur [R] [L] à verser à la SASU Action logement, sur justification d'une quittance subrogative à ce titre, une indemnité d’occupation qui sera égale au montant du loyer et des charges, et ce à compter du 9 juin 2025 et jusqu’à la libération effective des lieux.

Cette somme pourra être réévaluée selon les modalités de révision du loyer fixées par le contrat de bail et en tenant compte de la régularisation annuelle des charges.

Il n’y a pas lieu d’assortir l’indemnité d’occupation créance éventuelle, d’intérêts moratoires, le montant de cette indemnité constituant la fixation du juste préjudice du bailleur au regard des prérogatives dont il bénéficie pour obtenir l’expulsion.

Cette indemnité d’occupation mensuelle se substitue au loyer à compter du 9 juin 2025 et est incluse dans la condamnation principale jusqu'au terme du mois de janvier 2026 inclus.

La demande en paiement de l'arriéré de loyers et charges
Le paiement des loyers et charges aux termes convenus dans le contrat est une obligation essentielle du locataire, résultant tant des dispositions contractuelles du bail signé entre les parties que de l'article 7 a) de la loi n°89-462 du 6 juillet 1989.

En application de l'article 2309 du code civil et des clauses du contrat de cautionnement du 9 mars 2022, la SASU Action logement services est fondée à solliciter le montant des loyers et charges qu'elle a versés au bailleur en lieu et place des locataires.

En l'espèce il ressort des quittances subrogatives et du décompte de créance produits aux débats, que la SASU Action logement services a versé à monsieur [I] [D] la somme totale de 3 745 euros au titre des loyers, charges et indemnités d’occupation échus arrêtés au mois de janvier 2026.

Il ressort du décompte produit que monsieur [R] [L] a procédé à trois versements de 100 euros chacun au titre de cette dette de sorte qu’au 11 février 2026, la créance de la SASU Action logement services s’élève à la somme de 3 445 euros.

Par conséquent, il convient de condamner monsieur [R] [L] à payer à la SASU Action logement services la somme de 3 445 euros au titre des loyers, charges et indemnités d'occupation impayés arrêtés au mois de janvier 2026, avec intérêts au taux légal à compter du 8 avril 2025 sur la somme de 2 996 euros et du présent jugement pour le surplus.

Les délais de paiement
L’article 24 V de la loi du 6 juillet 1989 prévoit désormais que le juge peut, à la demande du locataire, du bailleur ou d'office, à la condition que le locataire soit en situation de régler sa dette locative et qu'il ait repris le versement intégral du loyer courant avant la date de l'audience, accorder des délais de paiement dans la limite de trois années, par dérogation au délai prévu au premier alinéa de l'article 1343-5 du code civil, au locataire en situation de régler sa dette locative. Le quatrième alinéa de l'article 1343-5 s'applique lorsque la décision du juge est prise sur le fondement du présent alinéa. Le juge peut d'office vérifier tout élément constitutif de la dette locative et le respect de l'obligation prévue au premier alinéa de l'article 6 de la présente loi. Il invite les parties à lui produire tous éléments relatifs à l'existence d'une procédure de traitement du surendettement au sens du livre VII du code de la consommation.

Il ressort des débats et des pièces communiquées, que monsieur [R] [L] n’a pas repris au jour de l’audience, le paiement des loyers et des charges courants de sorte que les conditions de l’article 24 V de la loi du 6 juillet 1989 ne sont pas réunies et qu’il ne peut lui être accordé de délais de paiement d’office par le juge des contentieux de la protection.

Les demandes accessoires
Les dépens
L'article 696 du code de procédure civile prévoit que la partie perdante est condamnée aux dépens à moins que le juge n'en mette la totalité ou fraction à la charge de l'autre partie.

Monsieur [R] [L] est condamné aux entiers dépens.

Les frais irrépétibles
Il résulte des dispositions de l'article 700 du code de procédure civile que dans toutes les instances, le juge condamne la partie tenue aux dépens ou, à défaut, la partie perdante, à payer à l'autre partie la somme qu'il détermine, au titre des frais exposés et non compris dans les dépens. Le juge tient compte de l'équité ou de la situation économique de la partie condamnée. Il peut, même d'office pour des raisons tirées des mêmes considérations, dire qu'il n'y a pas lieu à cette condamnation.

Compte-tenu des sommes dues par monsieur [R] [L], de la vocation du dispositif "VISALE", et de la spécificité du présent contentieux, notamment quant à son impact socio-économique, l'équité commande qu'il ne soit pas fait application de l'article 700 du code de procédure civile.

L’exécution provisoire
Conformément aux dispositions de l'article 514 du code de procédure civile, la présente décision est assortie de droit de l'exécution provisoire.

PAR CES MOTIFS