TJ 62119, 18 juin 2026, RG 24/00644

MINUTE N° :
DOSSIER : N° RG 24/00644 - N° Portalis DBZ2-W-B7I-IMMB
AFFAIRE : S.C.I. LES COURTIGEAUX / [A] [J]

TRIBUNAL JUDICIAIRE DE BETHUNE

JUGEMENT DU 18 JUIN 2026

Grosse(s) délivrée(s)
à

Me Elisabeth GOBBERS-VENIEL

le
18/06/2026

Copie(s) délivrée(s)
à
Me Elisabeth GOBBERS-VENIEL
Me Sébastien HABOURDIN

le
18/06/2026

LE PRESIDENT : Madame THOREZ Julie,

LE GREFFIER : Madame LOMORO Marie

DEMANDERESSE

S.C.I. LES COURTIGEAUX,
dont le siège social est sis 146 RUE ANATOLE FRANCE - 62470 CAMBLAIN CHATELAIN

représentée par Me Elisabeth GOBBERS-VENIEL, avocat au barreau de BETHUNE

DEFENDERESSE

Madame [A] [J],
demeurant 8 RUE PRINCIPALE - 62134 FONTAINE LES BOULANS

représentée par Me Sébastien HABOURDIN, avocat au barreau de BETHUNE

EXPOSÉ DU LITIGE :

Par acte sous seing privé en date du 1er octobre 2017, prenant effet le même jour, la SCI Les Courtigeaux a donné à bail à Mme [A] [J] un local à usage d'habitation situé 190 rue Anatole France à Camblain Châtelain (62470), moyennant le paiement d'un loyer mensuel révisable d'un montant de 600 euros outre un dépôt de garantie de 600 euros.

Par acte d’huissier de justice en date du 28 juin 2021, la SCI Les Courtigeaux a fait signifier à Mme [A] [J] un commandement de payer la somme de 4 800 euros au titre des loyers impayés.

Mme [A] [J] a quitté le logement et un procès-verbal de constat d’état des lieux de sortie a été établi contradictoirement par huissier de justice le 15 décembre 2021.

Par acte de commissaire de justice en date du 24 novembre 2023, la SCI Les Courtigeaux a assigné Mme [A] [J] devant le juge des contentieux de la protection du tribunal judiciaire d’Arras aux fins de la voir condamner au paiement des sommes suivantes, outre les dépens :
- 8 124,32 euros au titre des loyers échus impayés, assortie des intérêts au taux légal depuis la date du commandement de payer du 28 juin 2021,
- 800 euros au titre de l’article 700 du code de procédure civile.

Par jugement du 20 septembre 2024, le juge des contentieux de la protection du tribunal judiciaire d’Arras s’est déclaré territorialement incompétent et renvoyé l’affaire devant le juge des contentieux de la protection du tribunal judiciaire de Béthune, en réservant les dépens et la demande d’article 700 du code de procédure civile.

Les parties ont été régulièrement convoquées à l’audience du juge des contentieux de la protection du tribunal judiciaire de Béthune en date du 18 mars 2025.

Après plusieurs renvois ordonnés à la demande de l’une ou l’autre des parties, l’affaire a été appelée et retenue à l’audience du 2 avril 2026.

A cette audience, les parties ont comparu représentées par leurs conseils.

Aux termes de ses conclusions déposées à l’audience, auxquelles elle se réfère, la SCI Les Courtigeaux sollicite, sur le fondement de l’article 1103 du code civil, de :
- condamner Mme [A] [J] à lui payer la somme de 8 124,32 euros au titre des loyers échus impayés assortie des intérêts au taux légal depuis la date du commandement de payer du 28 juin 2021,
- ordonner la capitalisation annuelle, à date anniversaire du commandement de payer, des intérêts,
- débouter Mme [A] [J] de l’intégralité de ses demandes,
- condamner Mme [A] [J] à lui payer la somme de 800 euros sur le fondement de l’article 700 du code de procédure civile,
- condamner Mme [A] [J] aux entiers frais et dépens comprenant le coût du commandement de payer.

Elle indique que Mme [A] [J], qui n’a pas réglé régulièrement ses loyers l’obligeant à délivrer un commandement de payer, n’a plus réglé aucun loyer depuis celui-ci jusqu’à son départ.

Sur l’état de l’immeuble, elle expose qu’elle a réalisé des travaux à hauteur de 60 000 euros en 2017 avant la mise en location.

En réponse à la fin de non – recevoir, Mme [A] [J] fait valoir que les sommes réclamées ne sont pas prescrites, les versements entre mai et novembre 2020 ayant couvert les loyers impayés.

En réponse à la mise en jeu de sa responsabilité contractuelle, elle soutient que les photographies annexées à l’état des lieux de sortie ne justifient pas d’une inhabitabilité du logement. Elle expose que les désordres listés par le rapport de l’ARS sont imputables à la construction elle-même, ou au défaut d’entretien de la locataire. Elle ajoute que la locataire ne lui a jamais formulé aucune demande d’intervention et qu’aucun préjudice de jouissance ou d’anxiété n’est avéré, tandis qu’elle lui reproche d’avoir causé des nuisances lors de son départ.

Aux termes de ses conclusions déposées à l’audience, auxquelles elle se rapporte, Mme [A] [J] sollicite, sur le fondement des articles 1217 et suivants et 1347 du code civil et des articles 2, 6, et 7-1 de la loi du 6 juillet 1989 :
à titre principal,de déclarer partiellement irrecevable l’action en paiement en paiement s’agissant des loyers échus antérieurement au 24 novembre 2020,en conséquence, rejeter la demande de condamnation à hauteur de 1 284 euros,à titre reconventionnel,constater le caractère indécent du logement donné à bail à compter du 15 septembre 2021,en conséquence et en tout état de cause, condamner la SCI Les Courtigeaux à lui payer la somme de 7 000 euros à titre de dommages et intérêts en réparation du préjudice de jouissance résultant de l’exposition à des risques de dommages subi,en conséquence, à titre principal,réduire totalement la valeur locative du logement à compter du 24 novembre 2020,débouter la SCI Les Courtigeaux de ses demandes,dire qu’elle est créancière de la SCI Les Courtigeaux à hauteur de la somme de 7 000 euros,en conséquence, à titre subsidiaire,constater l’exception d’inexécution opposée à la SCI Les Courtigeaux s’agissant des loyers échus correspondant à la période du 15 septembre 2021 au 15 décembre 2021,en conséquence, réduire de 1 800 euros le montant sollicité par la SCI Les Courtigeaux au titre de l’action en paiement de loyers intentée,ordonner la compensation entre la somme due de 5 040,32 euros et celle due par la SCI Les Courtigeaux de 7 000 euros,condamner en conséquence la SCI Les Courtigeaux à lui payer la somme de 1 959,68 euros,en tout état de cause,laisser les dépens à la charge de la SCI Les Courtigeaux,condamner la SCI Les Courtigeaux à lui payer la somme de 2 000 euros au titre de l’article 700 du code de procédure civile.
Elle soutient que l’action en paiement des loyers antérieurs au 24 novembre 2020, représentants des loyers impayés datant de plus de trois ans avant l’introduction de l’instance le 24 novembre 2023, est partiellement prescrite à hauteur de 1 284 euros.

Sur le caractère indécent du logement donné à bail, elle fait valoir que le rapport de l’Agence Régionale de Santé a conclu le 15 septembre 2021 à l’insalubrité du logement en de multiples points, alors que la bailleresse n’a jamais remédié aux désordres conformément au procès-verbal d’état des lieux de sortie.

Elle soutient que la bailleresse a manqué à son obligation contractuelle d’avoir à délivrer un logement décent lui causant le préjudice de jouissance résultant de l’exposition à de multiples risques de maladie la plaçant dans une situation angoissante.

Elle sollicite en conséquence au regard de l’indécence du logement, à titre principal, la réduction totale du montant du loyer depuis le 24 novembre 2020, et à titre subsidiaire, la suspension des loyers dus entre le 15 septembre 2021 et le 15 décembre 2021 au titre de l’exception d’inexécution, et la compensation des sommes dues en ce cas.

Conformément à l’article 455 du code de procédure civile, il sera expressément renvoyé aux écritures des parties pour un plus ample exposé des prétentions et moyens.

A l'issue des débats en audience publique, l'affaire a été mise en délibéré à la date du 18 juin 2026.

MOTIFS DE LA DÉCISION :

Les demandes des parties tendant à voir “donner acter” ou “juger” ne constituent pas des prétentions au sens des dispositions de l’article 4 du code de procédure civile et ne sont pas susceptibles de faire l’objet d’une exécution forcée.
Ces demandes, qui n’en sont pas et constituent en fait un résumé des moyens, ne donneront pas lieu à mention au dispositif.

Sur la fin de non-recevoir tirée de la prescription :

En application de l’article 122 du code de procédure civile, constitue une fin de non-recevoir tout moyen qui tend à faire déclarer l'adversaire irrecevable en sa demande, sans examen au fond, pour défaut de droit d'agir, tel le défaut de qualité, le défaut d'intérêt, la prescription, le délai préfix, la chose jugée.

En application de l’article 7-1 de la loi n°89-462 du 6 juillet 1989, toutes actions dérivant d'un contrat de bail sont prescrites par trois ans à compter du jour où le titulaire d'un droit a connu ou aurait dû connaître les faits lui permettant d'exercer ce droit.

En l’espèce, l’assignation en justice a été délivrée le 24 novembre 2023, de sorte que la demande en paiement portant sur la période antérieure au 24 novembre 2020 est prescrite.
Il ressort du décompte produit qu’à cette date, la dette s’élevait à la somme de 1 284 euros, et ce, bien que les paiements effectués en septembre et octobre 2020 aient été imputés sur les loyers les plus anciens.

La SCI Les Courtigeaux sera donc déclarée irrecevable en sa demande en paiement portant sur la période antérieure au 24 novembre 2020, représentant la somme de 1 284 euros.

Sur la demande en paiement au titre des loyers impayés :

En application de l’article 7 de la loi n°89-462du 6 juillet 1989, le locataire est obligé de payer le loyer et les charges récupérables aux termes convenus.

En l’espèce, la SCI Les Courtigeaux verse aux débats le contrat de bail, le commandement de payer et le décompte actualisé arrêté au 15 décembre 2021 faisant apparaître un solde débiteur de 8 124,32 euros.

Il convient de déduire la somme de 1 284 euros en raison de la prescription applicable.

Mme [A] [J] ne conteste pas le décompte produit.

La SCI Les Courtigeaux justifie donc de sa demande en paiement au titre des loyers impayés à hauteur de 6 840,32 euros. Cette somme sera assortie des intérêts au taux légal à compter du 28 juin 2021 sur la somme de 4 800 euros et à compter de l’assignation pour le surplus.

Sur les demandes reconventionnelles tirées de l’indécence du logement :

En application de l’article 6 de la loi n°89-462du 6 juillet 1989, le bailleur est tenu de remettre au locataire un logement décent, dont les caractéristiques sont définies par décret n°2002-120 du 30 janvier 2002, et d'entretenir les locaux en état de servir à l'usage prévu par le contrat et d'y faire toutes les réparations, autres que locatives, nécessaires au maintien en état et à l'entretien normal des locaux loués.

En application de l’article 1353 du code civil, celui qui réclame l’exécution d’une obligation doit la prouver.

En application de l’article 9 du code de procédure civile, il incombe à chaque partie de prouver conformément à la loi les faits nécessaires au succès de sa prétention.

Mme [J] sollicite à titre reconventionnel, en tout état de cause, la condamnation de la SCI Les Courtigeaux à lui payer la somme de 7 000 euros à titre de dommages et intérêts en réparation du préjudice de jouissance subi résultant de l’indécence du logement.

A l’appui de ses allégations, Mme [A] [J] verse aux débats le rapport d’inspection relatif à l’état d’insalubrité et d’occupation d’un logement individuel réalisé par l’agence régionale de santé le 15 septembre 2021.

Ce rapport conclut à la mise en œuvre d’une procédure ordinaire en raison de l’insalubrité remédiable ou irrémédiable en raison de désordres multiples du bâti. L’inspecteur indique en conclusion que « le logement présente des problèmes de gros œuvre responsables d’infiltrations ponctuelles par la toiture principale et les murs, un réseau d’évacuation des eaux pluviales incomplet ainsi qu’un plancher et un escalier légèrement affaissés. A l’intérieur, l’humidité se retrouve également au bas des murs par des remontées capillaires, sous forme de condensations et de fuites. Par ailleurs, les installations électriques et de chauffage par combustion sont dangereuses, l’isolation par l’extérieur n’a pas été finalisée, le système de ventilation est insuffisant. Une fenêtre et un escalier présente un risque de chute, des peintures anciennes sont susceptibles de contenir du plomb et le réseau d’évacuation des eaux usées n’est pas fonctionnel. »

Cependant, et en contradiction avec sa conclusion, l’inspecteur n’a relevé aucun péril ni aucun danger lors du relevé des différents désordres du logement.

Il a précisé que 4 « désordres sont à l’origine de développement d’humidité pouvant entraîner des maladies pulmonaires, asthme et allergies », que 2 « désordres constituent un risque de chute ou d’accident, 1 « désordre entraîne un risque de saturnisme », 1 « désordre peut entraîner un développement de micro-organisme pouvant être à l’origine de maladies infectieuses ou parasitaires » et 1 « désordre engendre risque avéré d’intoxication au monoxyde de carbone ». Les risques liés aux désordres sont donc hypothétiques pour une majorité.

Enfin, il liste les travaux qu’il « conviendrait de réaliser », sans urgence ni impératif.

Aucun arrêté d’insalubrité n’est d’ailleurs produit.

Mme [A] [J] n’apporte aucun autre élément au soutien de sa demande de dommages et intérêts tirée du caractère indécent du logement, quand bien même les désordres figurent sur le procès-verbal d’état des lieux de sortie établi 3 mois après le rapport soit le 15 décembre 2021.

De plus, elle ne justifie de la réalité d’aucun préjudice et a fortiori d’aucun lien de causalité.

Par ailleurs, la SCI Les Courtigeaux justifie de la réalisation de très nombreux travaux dans le logement au cours de la période des années 2014 à 2017.

Par conséquent, la preuve du caractère indécent du logement est donc insuffisamment rapportée par les pièces du dossier et aucun manquement de la bailleresse à son obligation de résultat d’assurer à son locataire une jouissance paisible des lieux donnés à bail n’est démontrée.

Mme [A] [J] sera donc déboutée de sa demande de dommages et intérêts en réparation de son trouble de jouissance.

Par suite, ses demandes reconventionnelles formées à titre principal et subsidiaire en conséquence de la reconnaissance du caractère indécent du logement seront également rejetées.

Sur la demande de capitalisation des intérêts :

En application de l’article 1343-2 du code civil, les intérêts échus, dus au moins pour une année entière, produisent intérêt si le contrat l’a prévu ou si une décision de justice le précise.
En l’espèce, les intérêts échus produiront intérêt dès lors qu’ils seront dus pour au moins une année entière.

Sur les demandes accessoires :

Sur les dépens et les frais irrépétibles :

L'article 696 du code de procédure civile dispose que la partie perdante est condamnée aux dépens à moins que le juge, par décision motivée, n'en mette la totalité ou une fraction à la charge d'une autre partie.

Par ailleurs, il ressort de l'article 700 du même code que le juge condamne la partie tenue aux dépens ou qui perd son procès à payer à l'autre partie la somme qu'il détermine, au regard des frais exposés et non compris dans les dépens. Dans tous les cas, le juge tient compte de l'équité ou de la situation économique de la partie condamnée. Il peut, même d'office, pour des raisons tirées des mêmes considérations, dire qu'il n'y a pas lieu à ces condamnations.

En l'espèce, rien ne motive l'inversion de la charge normale des dépens. Il y a donc lieu de condamner Mme [A] [J], partie perdante, aux entiers dépens de l'instance, comprenant le coût du commandement de payer.

Par ailleurs, Mme [A] [J], tenue aux dépens, sera condamnée à payer à la SCI Les Courtigeaux une somme qu’il est équitable de fixer à 800 euros sur le fondement de l'article 700 du code de procédure civile.

Succombante, Mme [A] [J] sera déboutée de sa demande au titre de l’article 700 du code de procédure civile.

Sur l'exécution provisoire :

En application de l'article 514 du code de procédure civile, l'exécution provisoire est de droit.

PAR CES MOTIFS :