TJ 10387, 17 juill. 2026, RG 25/01329

RÉPUBLIQUE FRANÇAISE AU NOM DU PEUPLE FRANÇAIS

TRIBUNAL JUDICIAIRE DE TROYES CHAMBRE CIVILE

JUGEMENT DU 17 JUILLET 2026

N° RG 25/01329 - N° Portalis DBWV-W-B7J-FHZV
Nac :5AA

Minute:

Jugement du :
17 juillet 2026

OPH [Localité 1] AUBE HABITAT

c/

Madame [G] [J]
Madame [U] [E]

DEMANDERESSE

OPH [Localité 1] AUBE HABITAT
[Adresse 1]
[Localité 1]
représenté par Madame [D] [V], munie d’un pouvoir

DEFENDERESSES

Madame [G] [J]
[Adresse 2]
[Adresse 2]
[Localité 2]
non comparante, ni représentée

Madame [U] [E]
[Adresse 3]
[Localité 3]
représentée par Me Mathieu TESSIER, avocat au barreau d’ANGERS substitué par Maître Emmanuelle CHOUAIB -MARTINELLI, avocat au barreau de PARIS

* * * * * * * * * *

L’affaire a été plaidée à l’audience du 15 mai 2026 tenue par Madame Christine FRISON, Juge des Contentieux de la Protection du Tribunal Judiciaire de Troyes assisté(e) de Monsieur Jean-Guy MARCHAL, Greffier, lors des débats et de la mise à disposition. En présence de Monsieur [O] [S], auditeur de justice.

A l’issue des débats, l’affaire a été mise en délibéré. Il a été indiqué que le jugement serait rendu par mise à disposition à la date du 17 juillet 2026, date à laquelle la décision dont la teneur suit a été rendue.

RAPPEL DES FAITS

Par contrat du 15 février 2016, l'OPH [Localité 1] AUBE HABITAT a donné à bail à Mme [G] [J], une maison à usage d’habitation située au [Adresse 4], pour un loyer mensuel de 564,96 €, un loyer mensuel de 33,54 € pour le garage et une provision mensuelle sur charges de 22,41 €.

Par acte du 15 février 2016, Mme [U] [E] s’est portée caution de cet engagement.

A la suite d’impayés locatifs, l'OPH [Localité 1] AUBE HABITAT a fait délivrer le 2 mars 2021 à Mme [G] [J] un commandement de payer les loyers visant la clause résolutoire.

Ce commandement n’a pas été notifié à Mme [U] [E] en sa qualité de caution.

Par acte du 16 mars 2022, l'OPH [Localité 1] AUBE HABITAT a fait délivrer une assignation à Mme [G] [J] afin de constater l’acquisition de la clause résolutoire et le paiement de loyers en retard, ainsi qu’une indemnité d’occupation.

Le 24 juin 2022, Le Juge des contentieux de la protection du Tribunal judiciaire de Troyes a rendu une ordonnance en référé à l’encontre de Mme [G] [J].
Elle lui a été signifiée le 28 juillet 2022.

Mme [U] [E] n’a jamais été avertie de cette procédure en sa qualité de caution.

Suite à la remise des clés effectuée par Mme [G] [J], un état des lieux de sortie a été établi par acte d'huissier de justice, en date du 19 avril 2023. Suite à cet état des lieux, l'OPH [Localité 1] AUBE HABITAT a établi le 20 avril 2023, un décompte des dégradations constatées dans le logement qu’il impute à Mme [G] [J].

Le 13 janvier 2025 une mise en demeure concernant le paiement des réparations locatives a été adressée à Mme [G] [J] ainsi qu’à Mme [U] [E] en tant que caution.

Par acte d'huissier en date du 26 mars 2025, l'OPH [Localité 1] AUBE HABITAT a assigné Mme [G] [J] à comparaître devant le juge des contentieux de la protection du tribunal judiciaire de Troyes en vue d'obtenir leur condamnation à payer les sommes qu'ils estiment leur être dues.

A l'audience du 15 mai 2026, l'OPH [Localité 1] AUBE HABITAT- représenté par Mme [D] [V] - reprend les termes de son assignation et demande au tribunal de :
condamner solidairement Mme [G] [J] et Mme [U] [E] à lui verser la somme de 12453,89 € au titre de la remise en état des lieux loués ;condamner solidairement Mme [G] [J] et Mme [U] [E] à lui verser la somme de 300 € au titre de l’article 700 du code de procédure civile ;condamner Mme [U] [E] à lui verser la somme de 7053,25 € au titre des loyers, charges et indemnités d’occupation et la somme de 371,86 € au titre des dépens des lieux sis [Adresse 4] ;condamner solidairement Mme [G] [J] et Mme [U] [E] aux entiers dépens comprenant le coût de la présente assignation.
Au soutien de sa demande, l'OPH [Localité 1] AUBE HABITAT fait valoir que la locataire reste redevable de loyers et charges impayés pour un montant de 7053,25 € ainsi que de réparations locatives en raison des dégradations constatées dans le logement à l'état des lieux de sortie pour un montant de 12453,89 €.

Mme [G] [J] aurait indiqué à l'OPH [Localité 1] AUBE HABITAT, qu’elle aurait déposé un dossier de surendettement auprès de la Banque de France mais aucun document n’a été présenté lors des débats.

L'OPH [Localité 1] AUBE HABITAT se désiste de sa demande d’indemnisation concernant Mme [U] [E]. Elle maintient seulement sa demande concernant les dépens et l’article 700 du code de procédure civile.

Mme [U] [E] – représentée par son conseil - conteste les montants réclamés par le bailleur.
Elle invoque l’article 22-1 de la loi n° 89-462 du 6 juillet 1989 qui prohibe pour un bailleur personne morale d’obtenir un cautionnement régularisé par une personne physique, sauf si le locataire est étudiant et qu’il ne bénéficie pas d’une bourse de l’enseignement supérieur.
Ces dispositions sont d’ordre public. La sanction encourue est la nullité du cautionnement.

En l’espèce, l'OPH [Localité 1] AUBE HABITAT se désiste de sa demande concernant Mme [U] [E].
Elle maintient sa demande concernant l’article 700 du Code de procédure civile, considérant que Mme [U] [E] a été saisie plus de 4 ans après les impayés, elle sollicite une somme de 3000€.

De même concernant les dépens, le temps passé, les diligences faites, les frais d’avocat sont clairement justifiés.

Mme [U] [E] n’a pas à subir tous ces problèmes.

Bien que convoquée par acte d'huissier en date du 26 mars 2025 remis à étude d’huissier, Mme [G] [J] n’est ni présente, ni représentée.

L'affaire a été mise en délibéré au 17 juillet 2026.

MOTIFS DE LA DECISION

I. Sur le désistement

Suivant les articles 394 et 395 du code de procédure civile, le demandeur peut, en toute matière, se désister de sa demande en vue de mettre fin à l'instance et le désistement n'est parfait que par l'acceptation du défendeur.

Toutefois, l'acceptation n'est pas nécessaire si le défendeur n'a présenté aucune défense au fond ou fin de non-recevoir au moment où le demandeur se désiste.

En l’espèce, le désistement est intervenu avant que les défendeurs aient soutenu toute défense au fond. Il sera en conséquence constaté le désistement d'instance du demandeur concernant Mme [U] [E].

1. Sur les demandes de condamnation au paiement

Sur l'arriéré locatif
L'article 7 de la loi n°89-462 du 06 juillet 1989 pose le principe que "le locataire est obligé : a) de payer le loyer et les charges récupérables aux termes convenus (...)".

L'OPH [Localité 1] AUBE HABITAT produit le contrat de bail d'habitation signé par Mme [G] [J] le 15 février 2016 ainsi que l'extrait du compte locatif, qui laisse apparaître un solde débiteur de 7053,25 € au 12 mai 2026, représentant les loyers et charges impayés jusqu'à l'échéance du mois d’avril 2023 incluse, après déduction des frais de poursuite et de la somme sollicitée au titre des réparation locatives.

Une ordonnance en référé a été rendue le 24 juin 2022 condamnant Mme [G] [J] à payer la somme de 2889,71 €. Cette ordonnance est devenue définitive par la signification faite à étude en date du 28 juillet 2022. En conséquence, cette somme sera déduite du montant de 7053,25€. La somme retenue sera de 4163,54 €.

Le défendeur ne comparaît pas et n'apporte par définition aucun élément de nature à contester ni le principe ni le montant de cette dette.

Ainsi, Mme [G] [J] sera condamnée à verser à l'OPH [Localité 1] AUBE HABITAT la somme de 4163,54 € au titre des loyers et charges impayés jusqu'à l'échéance du mois d’avril 2023 incluse, somme assortie des intérêts au taux légal à compter de l’assignation.

1.2. Sur les réparations locatives

L'article 1732 du code civil et l'article 7 de la loi n° 89-462 du 6 juillet 1989 obligent le locataire à user paisiblement des locaux loués suivant la destination qui leur a été donnée par le contrat de location et de répondre des dégradations ou des pertes survenues pendant sa jouissance, à moins qu'il ne prouve qu'elles ont eu lieu par cas de force majeure, par la faute du bailleur ou par le fait d'un tiers qu'il n'a pas introduit dans le logement.

L'article 1730 du code civil précise à cet égard que s'il a été fait un état des lieux entre le bailleur et le preneur, celui-ci doit rendre la chose telle qu'il l'a reçue suivant cet état, excepté ce qui a péri ou a été dégradé par vétusté ou force majeure.

Par ailleurs l'article 1731 du code civil dispose que "S'il n'a pas été fait d'état des lieux, le preneur est présumé les avoir reçus en bon état de réparations locatives, et doit les rendre tels, sauf la preuve contraire.".

L'article 3-2 de la loi n°89-462 du 6 juillet 1989 prévoit qu'un état des lieux établi lors de la remise et de la restitution des clés est joint au contrat. Il est établi par les parties, ou par un tiers mandaté par elles, contradictoirement et amiablement. En cas d'intervention d'un tiers, les honoraires négociés ne sont laissés ni directement, ni indirectement à la charge du locataire.
Si l'état des lieux ne peut être établi dans les conditions prévues au neuvième alinéa, il l'est, sur l'initiative de la partie la plus diligente, par un huissier de justice à frais partagés par moitié entre le bailleur et le locataire et à un coût fixé par décret en Conseil d'Etat. Dans ce cas, les parties en sont avisées par lui au moins sept jours à l'avance, par lettre recommandée avec demande d'avis de réception.

En l'espèce, l'OPH [Localité 1] AUBE HABITAT fournit le contrat de bail et l'état des lieux de sortie en date du 19 avril 2023, dressé par huissier de justice.

Suite à une cyberattaque dont a été victime l'OPH [Localité 1] AUBE HABITAT, en 2021, l’état des lieux entrant n’a pu être fourni.

Mme [G] [J] a occupé les lieux loués pendant une durée de 7 ans et 2 mois.

La comparaison entre les états des lieux met en évidence des dégradations qui ne ressortent pas d'un usage normal et dont doit répondre les locataires, à savoir :
la desinfection garage pour 18,93 € ;la desinfection du logement pour 63,47 € ;la desinsectisation puces garage pour 35,63 € ;le nettoyage complet tres sale pour 538,03 € ;la réparation de l’huisserie bois porte palier de l’entrée pour 286,00 € ;la serrure 3 points de l’entree pour 111,95 € ;la réparation de la bequille et plaque proprete du séjour pour 40,70 € ;la réparation porte interieure du sejour pour 52,80 € ;la réparation porte interieure avec oculus du sejour pour 211,20 € ;la remise en peinture porte bois du sejour pour 92,40 € ;la serrure porte interieure du sejour pour 19,96 € ;le changement de l’interrupteur ou BP de la cuisine pour 30,04 € ;le remplacement de la reglette de la cuisine pour 49,95 € ;le remplacement de l’evier inox et meuble 120 pour 419,05 € ;le double vitrage de la cuisine pour 349,34 € ;la porte interieure avec oculus de la cuisine pour 211,20 € ;le remplacement de la reglette de la salle de bains pour 49,95 € ;la revision de la gache de la serrure se la salle de bain pour 71,50 € ;des travaux divers de menuiserie dans les wc pour 39,60 € ;la réparation de la bequille et plaque proprete de la chambre 1 pour 40,70 € ;la refection du mur de la chambre 2 pour 184,80 € ;le rebouchage trous de cheville de la chambre 3 pour 22,00 € ;la refection complete de la chambre 3 pour 682,00 € ;la réparation de la bequille et plaque proprete de la chambre 3 pour 40,70 € ;le rebouchage trous de cheville de la chambre 4 pour 16,50 € ;la refection du degagement pour 259,60 € ;le rebouchage trous de cheville du placard pour 176,00 € ;le debarras des locaux pour 3003,73 € ;le couvercle pvc de la fosse pour 143,00 € ;le crochet de gouttiere pour 16,50 € ;les divers travaux exterieurs pour 1716,00 € ;la réparation du portillon du jardin pour 49,50 € ;le rebouchage de la facade pour 55,00 € ;la vidange de la fosse pour 275,00 € ;la réparation boite aux lettres et poteau pour 198,00 € ;la refection du mur du bureau pour 123,20 € ;la réparation de la bequille et plaque proprete du bureau pour 40,70 € ;la porte isoplane interieure du bureau pour 143,00 € ;la serrure porte interieure pour 19,96 € ;le rebouchage trous de cheville du cellier pour 143,00 € ;la remise en peinture porte bois du cellier pour 92,40 € ;la reparation trou menuiserie pvc du cellier pour 118,80 € ;la réparation de la porte de service du garage pour 627,00 € ;le rebouchage trous de cheville de la montée d’escalier pour 88,00 € ;la refection du mur de la montee d’escalier pour 36,50 € ;
Soit un total de 11003,29 €.

Il convient de préciser que les montants sollicités pour la réfection des peintures n'ont pas été retenus en raison de la vétusté des supports au regard de la durée d'occupation mais aussi, l'état des lieux de sortie mentionnant l'aspect ancien des surfaces et non la présence de dégradations.
Le détecteur de fumée n’a pas non plus été retenu.

Mme [G] [J] demeure preneuse des lieux jusqu'à la restitution des clés de sorte qu’elle est présumée responsable des dégradations et pertes survenues durant l'occupation.

Mme [G] [J], non comparant, n'apporte par définition aucun élément de nature à contester le principe ni le montant de cette dette.

Par ailleurs, il convient de retrancher aux réparations locatives, le montant du dépôt de garantie de 598,50 €.

Ainsi, Mme [G] [J] sera condamnée à verser à l'OPH [Localité 1] AUBE HABITAT la somme de 10404,79 € au titre des réparations locatives.

II. SUR LES DEMANDES ACCESSOIRES

a. Sur la demande concernant Mme [G] [J]

Mme [G] [J], partie perdante, supportera les dépens.

Il n’est pas équitable de laisser à la charge de l'OPH [Localité 1] AUBE HABITAT les frais avancés au titre de la présente procédure. Mme [G] [J] sera condamnée à lui verser une somme de 150 € au titre de l’article 700 du code de procédure civile.

b. Sur les frais irrépétibles concernant Mme [U] [E]

En application de l’article 700 du Code de procédure civile, le juge condamne la partie tenue aux dépens ou qui perd son procès à payer à l’autre partie la somme qu’il détermine, au titre des frais exposés et non compris dans les dépens. Le juge tient compte de l’équité ou de la situation économique de la partie condamnée. Il peut même d’office, pour des raisons tirées des mêmes considérations, dire qu’il n’y a pas lieu à ces condamnations.

L'équité commande de laisser à chacun la charge des frais irrépétibles qu'il a exposés de sorte que les frais concernant Mme [U] [E] et l'OPH [Localité 1] AUBE HABITAT seront laissés à chacun la charge de ceux qu’il a exposés.

Compte tenu du désistement présenté par l'OPH [Localité 1] AUBE HABITAT, lors de l’audience, Mme [U] [E] sera déboutée de sa demande concernant le versement de la somme de 3000 € par l'OPH [Localité 1] AUBE HABITAT, au titre de l’article 700 du code de procédure civile.

Le jugement est de plein droit assorti de l’exécution provisoire.

PAR CES MOTIFS,