TJ 84007, 13 juill. 2026, RG 26/00025

TRIBUNAL JUDICIAIRE D’AVIGNON

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JUGEMENT
Procédure accélérée au fond

DU 13 JUILLET 2026

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N° du dossier : N° RG 26/00025 - N° Portalis DB3F-W-B7K-KJE6

PRÉSIDENT : Hervé LEMOINE

GREFFIER : Béatrice OGIER

DEMANDEUR

Syndicat de copropriétaires DE L’ENSEMBLE IMMOBILIER [Localité 1] sis [Adresse 1] et [Adresse 2] représenté par son syndic en exercice le cabinet d’expertise [Y]
domiciliée : chez Cabinet d’expertise [Y] Syndic
[Adresse 3]
[Localité 2]
représentée par Me Kim RODRIGUEZ, avocat au barreau D’AVIGNON

DÉFENDEUR

Monsieur [N] [B]
né le 09 Février 2001 à [Localité 3]
[Adresse 4]
[Localité 4]
représenté par Me Jacques TARTANSON, avocat au barreau D’AVIGNON

DÉBATS :

Après avoir entendu à l’audience du 22 Juin 2026 les parties comparantes ou leurs conseils, le président les a informés que l’affaire était mise en délibéré et que le jugement serait rendu ce jour, par mise à disposition au greffe.

EXPOSÉ DU LITIGE

M. [N] [B] est propriétaire d’un débarras situé en rez-de-chaussée et de trois parties d’appartement situées au 2ème, 3ème et 4ème étage, reliées entre elles par un escalier intérieur, constituant les lots n° 4, 9, 11 et 12 de l’ensemble immobilier [Adresse 5] situé [Adresse 6] et [Adresse 1] et [Adresse 7] à [Localité 5] (84), régi par les règles de la copropriété.

Cette copropriété est gérée depuis le 5 septembre 2023 par la S.A.S. Cabinet d’expertise [Y] à [Localité 5] (84). Antérieurement, elle était gérée par la S.A.S. Citya Immo Concept.
Exposant que M. [B] ne règle plus ses charges de copropriété en leur intégralité depuis plusieurs années et n’a pas régularisé sa situation malgré la sommation de payer qui lui a été délivrée le 24 mars 2025 et malgré les courriers de relance qui lui ont été adressés, et en particulier le courrier recommandé de mise en demeure de payer qui lui a été adressé le 22 septembre 2025 par son conseil, le syndicat des copropriétés de l’ensemble immobilier [Adresse 5] à [Localité 5] (84) a, par acte du 13 janvier 2026, fait citer M. [N] [B] devant la présente juridiction aux fins de voir :
- condamner M. [B] à payer au syndicat requérant la somme principale de 19892,73 euros, somme à parfaire et arrêtée au 6 janvier 2026, outre les intérêts au taux légal majoré de 5 points sur cette somme à compter de la signification du jugement à intervenir,
- condamner M. [B] au paiement des charges de copropriété prévisionnelles à hauteur de 1 330,83 euros jusqu’au 31 décembre 2026,
- condamner M. [B] à payer au syndicat requérant les frais nécessaires exposés par le syndic pour le recouvrement des charges de copropriété,
- condamner M. [B] à payer au syndicat requérant la somme de 2 500,00 euros à titre de dommages et intérêts pour résistance abusive,
- condamner M. [B] à payer au syndicat requérant la somme de 1 500,00 euros sur le fondement de l’article 700 du code de procédure civile, ensemble les entiers dépens de l'instance,
- ordonner l'exécution provisoire du jugement à intervenir.

À l'audience à laquelle l’affaire a été rappelée et retenue, le syndicat des copropriétaires de l’ensemble immobilier [Adresse 5] à [Localité 5] (84), qui est représenté, maintient ses demandes formées initialement. Il confirme que M. [B] est bien redevable de l’intégralité des sommes qui lui sont réclamées, dont sa quote-part dans les charges appelées aux fins de reprise des parties communes de la copropriété endommagées en suite d’un dégât des eaux survenu en novembre 2021.

Dans ses écritures en réponse, soutenues à l’audience, M. [N] [B], qui est représenté, conclut au rejet des demandes formées par le syndicat des copropriétaires, expliquant que, lorsqu’il a acquis ces lots le 8 juin 2022, il n’a été informé ni par son vendeur, ni par le syndic, qu’un sinistre avait affecté une partie de cet immeuble quelques mois plus tôt, le 25 novembre 2021, et qu’il refuse de régler la part de charges qui lui est réclamée au titre du coût des travaux de réfection des parties communes sinistrées, qu’il estime ne pas lui incomber sur le fondement de l’article 6-2 du décret du 17 mars 1967. Il ne conteste pas devoir les autres charges mais précise ne pas avoir obtenu du syndic, malgré des échanges par courriers et courriels, un décompte excluant les charges exceptionnelles. Il ajoute que le syndicat des copropriétaires ne peut lui réclamer des charges pour le lot n° 4, n’ayant jamais eu la jouissance effective de ce débarras et en ignorant même les conditions d’accès. Subsidiairement, il sollicite les plus larges délais de paiement pours’acquitter des charges réclamées, expliquant être en contrat d’apprentissage et percevoir comme rémunération 53 % du SMIC, comme en attestent les bulletins de salaire des mois de septembre à décembre 2025 qu’il communique. Il demande enfin que le syndicat des copropriétaires de l’ensemble immobilier [Adresse 5] à [Localité 5] (84) soit condamné à lui verser une indemnité de 3 000,00 euros au titre des frais irrépétibles exposés.

SUR CE :

Sur la demande en paiement des charges de copropriété formée par le syndicat des copropriétaires de l’ensemble immobilier [Adresse 5] à [Localité 5] (84) :

En application de l’article 10 de la loi n°65-557 du 10 juillet 1965, les copropriétaires sont tenus de participer aux charges entraînées par les services collectifs et les éléments d'équipement commun en fonction de l'utilité que ces services et éléments présentent à l'égard de chaque lot et aux charges relatives à la conservation, à l'entretien et à l'administration des parties communes proportionnellement aux valeurs relatives des parties privatives comprises dans leurs lots.

Le paragraphe I de l’article 14-1 de la loi n° 65-557 du 10 juillet 1965 prévoit que, “pour faire face aux dépenses courantes de maintenance, de fonctionnement et d'administration des parties communes et équipements communs de l'immeuble, le syndicat des copropriétaires vote, chaque année, un budget prévisionnel. L'assemblée générale des copropriétaires appelée à voter le budget prévisionnel est réunie dans un délai de six mois à compter du dernier jour de l'exercice comptable précédent. Les copropriétaires versent au syndicat des provisions égales au quart du budget voté. Toutefois, l'assemblée générale peut fixer des modalités différentes. La provision est exigible le premier jour de chaque trimestre ou le premier jour de la période fixée par l'assemblée générale”.

L’article 45-1 du décret n° 67-223 du 17 mars 1967 rappelle que “les charges sont les dépenses incombant définitivement aux copropriétaires, chacun pour sa quote-part. L'approbation des comptes du syndicat par l'assemblée générale ne constitue pas une approbation du compte individuel de chacun des copropriétaires. Au sens et pour l'application des règles comptables du syndicat :
- sont nommées provisions sur charges les sommes versées ou à verser en attente du solde définitif qui résultera de l'approbation des comptes du syndicat ;
- sont nommés avances les fonds destinés, par le règlement de copropriété ou une décision de l'assemblée générale, à constituer des réserves.
Les avances sont remboursables”.

Selon l’article 19-2 de cette même loi, en ses alinéas 1 à 3, “à défaut du versement à sa date d'exigibilité d'une provision due au titre de l'article 14-1 [provisions trimestrielles du budget prévisionnel annuel destinées à faire face aux dépenses courantes] , et après mise en demeure restée infructueuse passé un délai de trente jours, les autres provisions non encore échues en application du même article 14-1 ainsi que les sommes restant dues appelées au titre des exercices précédents après approbation des comptes deviennent immédiatement exigibles. Le président du tribunal judiciaire statuant selon la procédure accélérée au fond, après avoir constaté, selon le cas, l'approbation par l'assemblée générale des copropriétaires du budget prévisionnel, des travaux ou des comptes annuels, ainsi que la défaillance du copropriétaire, condamne ce dernier au paiement des provisions ou sommes exigibles. Le présent article est applicable aux cotisations du fonds de travaux mentionné à l'article 14-2-1".

L'approbation des comptes du syndic par l'assemblée générale rend certaine, liquide et exigible la créance du syndicat des copropriétaires relative à la quote-part de charges de chacun des copropriétaires. En conséquence, le copropriétaire, qui n'a pas contesté dans les délais prévus à l'article 42 alinéa 2 de cette même loi la décision de l'assemblée générale ayant approuvé les comptes, n'est plus fondé à s’opposer au paiement des sommes qui lui sont réclamées à ce titre. Cependant, chaque propriétaire est recevable à contester son décompte individuel s'il s'avère que les sommes qui y sont portées en débit ou en crédit ne sont pas en corrélation avec les résolutions de l’assemblée générale.

En l’espèce, il est constant :

- qu’un dégât des eaux est survenu le 25 novembre 2021 dans l’ensemble immobilier [Adresse 5], celui-ci étant consécutif à une canalisation fuyarde entre le 1er et le 2ème étage de la copropriété,

- que le plancher de l’appartement du 2ème étage menaçant de s’effondrer, un arrêté a été pris le 30 juin 2022 par le maire de la commune d’[Localité 5] (84) pour interdire l’accès à cet appartement et à celui situé à l’étage inférieur jusqu’à la réalisation des travaux de remise en état dudit plancher,

- qu’aux termes de la promesse de vente notariée du 11 février 2022 (page 26), M. [N] [B] ne produisant pas son acte de vente, ce dernier, conformément aux dispositions de l’article 6-2 du décret n° 67-223 du 17 mars 1967, s’est engagé à régler d’une part les charges de copropriété appelées à compter du jour de l’entrée en jouissance, qui correspond, selon l’attestation notariée produite, au 8 juin 2022, jour de la signature de l’acte authentique de vente, d’autre part le coût des travaux votés postérieurement à cette même date du 8 juin 2022,

- que, pour financer les travaux urgents de réfection du plancher sinistré, le syndic a réclamé à M. [B], par appel de fonds exceptionnel du 7 août 2023, la somme de 10400,00 euros, ramenée à 6 500,00 euros le 12 septembre 2023, l’assemblée générale des copropriétaires du 4 septembre 2023, à laquelle M. [B], pourtant informé de l’ordre du jour dans sa convocation, a fait le choix de n’être ni présent, ni représenté, ayant ratifié un appel de fonds exceptionnel d’un montant de 25 000,00 euros et non de 40 000,00 euros, montant initialement prévu, compte tenu des premières indemnisations versées par l’assurance de la copropriété,

- que M. [B] ne démontre pas avoir introduit dans les délais légaux une action judiciaire pour contester ce procès-verbal de délibération,

- qu’en application des principes ci-avant rappelés, des dispositions de l’article 6-2 du décret du 17 mars 1967 et des dispositions contractuelles de la promesse de vente, vraisemblablement reprises dans l’acte de vente, M. [B] est redevable des provisions sur charges appelées en août 2023, peu important l’antériorité à la vente du sinistre.

Il appartiendra à M. [N] [B], s’il y est encore recevable, d’agir contre son vendeur s’il estime que ce dernier, par un défaut d’information, a vicié son consentement.

En tout état de cause, outre les éléments ci-avant évoqués, les pièces produites par le syndicat des copropriétaires de l’ensemble immobilier [Adresse 5] à [Localité 5] (84) à l’appui de sa demande, à savoir :
- les procès-verbaux des assemblées générales du 4 septembre 2023, du 24 juin 2024 et du 10 avril 2025, portant approbation des comptes de l'exercice écoulé, du budget prévisionnel de l'exercice suivant et adoption de diverses mesures (autorisations d’agir en justice, entre autres à l’encontre de M. [B], réalisation de travaux de lutte contre l’humidité de l’immeuble, P.P.P.T ...),
- les appels de provisions sur charges et de fonds travaux pour les années 2023 à 2025,
- la sommation de payer délivrée le 24 mars 2025 au copropriétaire défaillant,
- le courrier de mise en demeure de payer du 22 septembre 2025 adressé au copropriétaire défaillant par le conseil du syndicat des copropriétaires en application des dispositions de l’article 19-2 de la loi de 1965 ci-avant rappelé, dont il n’est justifié ni de l’envoi en la forme recommandée, ni de sa réception par son destinataire,
- le décompte de la créance arrêté au 8 janvier 2026,
établissent que M. [N] [B] est redevable envers le syndicat des copropriétaires de l’ensemble immobilier [Adresse 5] à [Localité 5] (84) de la somme de 19250,65 euros au titre des charges de copropriété demeurées impayées, arrêtées après l'appel de fonds du 1er trimestre 2026 (janvier - mars 2026), toutes ces charges ayant été imputées à M. [B] à proportion des tantièmes détenus, ce que ce dernier ne conteste pas. Il importe peu que ce dernier allègue, fort curieusement, ne pas avoir accès au lot n° 4 (débarras) qu’il a acquis alors qu’il a déclaré, dans la promesse de vente du 11 février 2022, avoir visité les lieux objets de la vente, ce qui implique le débarras, avant la signature de la promesse et qu’il devait procéder à une nouvelle visite des lots à acquérir avant la réitération par acte authentique.

Dès lors, M. [N] [B] sera condamné au paiement de la somme de 19 250,65 euros, avec intérêts au taux légal à compter de la signification du présent jugement.

M. [B] sera également condamné au paiement des charges provisionnelles votées pour les 2ème, 3ème et 4ème trimestres de l’année 2026 (appel de charges d’un montant trimestriel de 422,50 euros et fonds travaux d’un montant trimestriel de 21,12 euros, exigibles au 1er avril, 1er juillet et 1er octobre 2026), soit la somme de 1 330,86 euros, ramenée à la somme de 1 330,83 euros réclamée par le syndicat des copropriétaires, la juridiction ne pouvant statuer ultra petita. Cette somme portera également intérêt au taux légal à compter de la signification du présent jugement.

Il n’est nul besoin de préciser qu’en cas de non règlement intégral des sommes dues par le copropriétaire, et sauf intervention du juge de l’exécution, ce taux légal sera majoré de 5 points deux mois après le prononcé de la présente décision, assortie de l’exécution provisoire, puisque cette majoration n’est que l’application de l’article L.313-3 du code monétaire et financier.

Aux termes de l'article 10-1 de la loi N°65-557 du 10 juillet 1965, sont imputables au seul copropriétaire concerné les frais nécessaires exposés par le syndicat, notamment les frais de mise en demeure, de relance et de prise d'hypothèque à compter de la mise en demeure, pour le recouvrement d'une créance justifiée à l'encontre d'un copropriétaire ainsi que les droits et émoluments des actes des huissiers de justice. Sont également dus par le copropriétaire défaillant les frais et honoraires du syndic afférent aux prestations concernant ce copropriétaire.

En application de ce texte, M. [N] [B] supportera les frais d’actes extra-judiciaires (sommation de payer, assignation en justice ...) engagés pour obtenir le règlement de sa dette par ce copropriétaire, ainsi que le coût du courrier recommandé de mise en demeure de payer du syndic de la copropriété du 14 novembre 2024, d’un montant de 45,00 euros selon le tarif produit. Par contre, aucune somme ne sera allouée ni au titre de la mise en demeure “loi [Localité 6]” du 22 septembre 2025 (180,00 euros), dont il n’est pas justifié de l’envoi en la forme recommandée, ni au titre des frais de constitution du dossier à l'avocat du 2 décembre 2025 (350,00 euros), cette prestation n'étant due qu'en cas de "diligences exceptionnelles", ce dont ne justifie pas la S.A.S. Cabinet d’Expertise Aubrée, qui n'a fait que transmettre à son avocat habituel la copie des pièces qu'elle détient habituellement (procès-verbaux d'assemblée générale, justificatifs des appels de fonds ...), ainsi qu'un décompte actualisé des sommes dues par le copropriétaire. En conséquence, toutes les sommes facturées à ces titres par ce syndic ne sont dues ni par M. [B], ni par la copropriété de l’ensemble immobilier [Adresse 5] à [Localité 5] (84).

Sur la demande de dommages intérêts formée par le syndicat des copropriétaires de l’ensemble immobilier [Adresse 5] à [Localité 5] (84) :

Le comportement de M. [N] [B], qui n’a effectué que 4 règlements de 200,00 euros en août 2024, décembre 2024 et février 2025, alors qu’il ne contestait que les fonds appelés au titre des travaux urgents de remise en état du plancher dégradé entre les 1er et 2ème étages du bien immobilier, sans toutefois intenter la moindre action judiciaire, son conseil et lui-même se contentant d’échanges épistolaires verbeux, mais non ses autres charges courantes, est caractéristique d’une particulière mauvaise foi qui doit être sanctionnée. En effet, ce refus délibéré de régler les charges de copropriété lui incombant, en ce qu'il remet en cause l'équilibre et la bonne gestion des comptes de la copropriété, occasionne au syndicat des copropriétaires de l’ensemble immobilier [Adresse 5] à [Localité 5] (84) un préjudice distinct du simple retard dans le paiement desdites charges, qui doit être réparé par l'allocation d'une somme de 1 000,00 euros à titre de dommages intérêts, ce montant venant sanctionner la gravité et la durée dans le temps des manquements commis.

Sur la demande de délais de paiement formée par M. [N] [B] :

Pour justifier de sa situation économique et familiale, M. [N] [B] ne verse aux débats qu’un contrat d’apprentissage et des bulletins de salaire pour les mois de septembre à décembre 2025. Ce dernier ne justifie ni de sa situation familiale, ni des conditions de son hébergement à [Localité 7] (92) (dans sa famille ? locataire ? propriétaire ?). Par ailleurs, il ne produit ni ses relevés de compte bancaires pour les derniers mois, ni ses avis d’impôt pour les revenus des années 2024 et 2025, de sorte que la juridiction ignore s’il perçoit d’autres revenus. Compte tenu de la modicité des revenus mensuels de son contrat d’apprentissage, soit en moyenne 803,00 euros par mois, M. [B] n’explique ni comment il peut s’acquitter des charges de copropriété du bien immobilier acquis, d’environ 400,00 euros par trimestre hors charges exceptionnelles, ni comment il rembourse le prêt immobilier qu’il a souscrit pour l’achat de ce bien, dont le montant des mensualités est ignoré, ni comment il finance ses dépenses liées à la vie courante.

Du fait de cette carence probatoire flagrante, il n’y a pas lieu de faire droit à la demande de délais formée par M. [N] [B] pour apurer sa dette, en application des dispositions de l’article 1343-5 du code civil.

Sur les dépens et les frais irrépétibles :

M. [N] [B], qui succombe, supportera la charge des dépens de la présente instance, qui comprendront le coût de la sommation de payer du 24 mars 2025 (76,05 euros) et de l'assignation en justice du 13 janvier 2026 (62,46 euros).

Une indemnité de 1 000,00 euros sera allouée au syndicat des copropriétaires de l’ensemble immobilier [Adresse 5] à [Localité 5] (84) au titre des frais irrépétibles qu'il a été contraint d'engager dans le cadre de la présente instance pour obtenir le paiement de sa créance.

PAR CES MOTIFS