TJ 84007, 13 juill. 2026, RG 26/00125

TRIBUNAL JUDICIAIRE D’AVIGNON

---

ORDONNANCE DE RÉFÉRÉ

DU 13 JUILLET 2026

---

N° du dossier : N° RG 26/00125 - N° Portalis DB3F-W-B7K-KLMS

PRÉSIDENT : Hervé LEMOINE

GREFFIER : Béatrice OGIER

DEMANDEUR

S.C.I. FAYARD IMMO prise en la personne de son représentant légal en exercice
[Adresse 1]
[Localité 1]
représentée par Me Elisabeth HANOCQ, avocat au barreau d’AVIGNON, Me Emmanuel COSSON, avocat au barreau de PARIS

DÉFENDEUR

S.A.S. LES VOLAILLES DE PROVENCE prise en la personne de son représentant légal en exercice
[Adresse 2]
[Localité 2]
représentée par Me Feyyaz GUNDES, avocat au barreau d’AVIGNON

DÉBATS :

Après avoir entendu à l’audience du 22 Juin 2026 les parties comparantes ou leurs conseils, le président les a informés que l’affaire était mise en délibéré et que l’ordonnance serait rendue ce jour, par mise à disposition au greffe.

EXPOSÉ DU LITIGE

Par acte sous seing privé du 30 mai 2021, la S.C.I. [T] a donné à bail, pour une durée de 9 années à compter du 1er juin 2021, à M. [M] [X] [R], agissant pour le compte de la S.A.S.U. Les Volailles de Provence, en cours d’immatriculation, un local commercial situé [Adresse 2] à [Localité 3] (84), moyennant paiement d’un loyer annuel initial de 9 600,00 euros H.T., payable mensuellement en douze termes égaux, outre une provision mensuelle au titre des charges, impôts et taxes prévus au bail.

Ce bail contient une clause résolutoire prévoyant la résiliation de plein droit de la location en cas de défaut de paiement régulier des loyers et charges par le locataire, un mois après un commandement de payer les sommes dues demeuré infructueux.

Par acte notarié du 21 juillet 2022, la S.C.I. [T] a vendu ces locaux commerciaux à la S.C.I. Fayard Immo.

Par jugement du 3 juillet 2024, le tribunal de commerce d’Avignon (84) a ouvert une procédure de redressement judiciaire à l’égard de la S.A.S.U. Les Volailles de Provence.

Par jugement de cette même juridiction, devenue tribunal des activités économiques, du 19 novembre 2025, il a été mis fin à la procédure de redressement judiciaire en raison du désintéressement des créances.

Constatant que les loyers ne sont plus réglés régulièrement par ce locataire depuis plusieurs années, et ce malgré la délivrance le 20 janvier 2026 d'un commandement de payer rappelant la clause résolutoire incluse dans le bail, la S.C.I. Fayard Immo a fait citer, par acte extra judiciaire du 23 mars 2026, la S.A.S.U. Les Volailles de Provence devant la présente juridiction aux fins de voir :
- constater l’acquisition de la clause résolutoire renfermée dans le bail du 20 mai 2021,
- prononcer la résiliation de plein droit du bail du 30 mai 2021,
- ordonner l'expulsion de la société Les Volailles de Provence des lieux loués [Adresse 2] à [Localité 2], ainsi que celle de tous occupants de son chef, sous astreinte comminatoire de 500,00 euros par jour de retard à compter de la signification de la décision à intervenir avec, le cas échéant, le concours de la force publique et d'un serrurier,
- ordonner la séquestration et le transport des meubles et objets mobiliers garnissant les lieux loués dans tel garde-meubles qu'il plaira au bailleur de choisir et sans garantie des loyers, charges et indemnités d'occupation dus aux frais, risques et péril des expulsés,
- condamner la société Les Volailles de Provence à payer, à titre de provision, à la S.C.I. Fayard Immo :
• la somme de 22 260,00 au titre des loyers impayés dus au 23 février [2026], avec intérêts au taux légal à compter du commandement de payer valant mise en demeure,
• une indemnité d'occupation mensuelle égale au double du montant du loyer à compter du 21 février 2026, date à laquelle la clause résolutoire a été acquise,
• 3 000,00 euros au titre de l'article 700 du code de procédure civile, outre les entiers dépens, en ce compris le commandement de payer, la sommation d'exécuter, l'assignation et les frais d'exécution forcée,
- rappeler l'exécution provisoire attachée de plein droit à la décision à intervenir.

A l’audience, la S.C.I. Fayard Immo, qui est représentée, maintient ses demandes telles que formées dans son acte introductif d’instance, et s’en remet à l’appréciation de la juridiction sur la demande de délais de paiement formée par la société locataire.

Dans ses conclusions en réponse, soutenues à l’audience, la S.A.S.U. Les Volailles de Provence, qui est représentée, demande au juge des référés de lui accorder, en raison de ses difficultés financières, des délais de paiement sur 24 mois et de suspendre les effets de la clause résolutoire pendant l’exécution des délais accordés. Elle sollicite en outre l’allocation d’une indemnité de 1 000,00 euros sur le fondement des dispositions de l’article 700 du code de procédure civile et le rejet de la demande formée par la bailleresse sur ce même fondement.

SUR CE :

Sur la dénonce de la présente procédure aux créanciers inscrits :

Les dispositions de l'article L.143-2 du code de commerce font obligation au propriétaire qui poursuit la résiliation du bail de l'immeuble dans lequel est exploité un fonds de commerce grevé d'inscriptions, de notifier sa demande aux créanciers antérieurement inscrits, pour leur permettre de sauvegarder leur gage dont le droit au bail est l'un des principaux éléments. En l'absence de cette diligence, la résiliation leur est inopposable et la rétractation de la décision litigieuse peut être encourue.

En l'espèce, la S.C.I. Fayard Immo produit un état d’endettement ne faisant apparaître aucun créancier inscrit.

Sur la constatation de la résiliation du bail commercial, sur les sommes dues à ce titre et sur la demande de suspension des effets de la clause résolutoire par l’octroi de délais de paiement :

Aux termes de l’article 834 du code de procédure civile, “dans tous les cas d’urgence, le président du tribunal judiciaire peut ordonner en référé toutes les mesures qui ne se heurtent à aucune contestation sérieuse ou que justifie l’existence d’un différend” . Selon l’article 835 de ce même code, “le président du tribunal judiciaire peut toujours, même en présence d’une contestation sérieuse, prescrire en référé les mesures conservatoires ou de remise en état qui s’imposent soit pour prévenir un dommage imminent, soit pour faire cesser un trouble manifestement illicite”.

Aux termes de l’article L.145-41 alinéa 1 du code de commerce, “toute clause insérée dans le bail prévoyant la résiliation de plein droit ne produit effet qu'un mois après un commandement demeuré infructueux. Le commandement doit, à peine de nullité, mentionner ce délai”;

En l’espèce, le bail commercial conclu entre la S.C.I. [T], aux droits de laquelle vient la S.C.I. Fayard Immo, et la S.A.S.U. Les Volailles de Provence contient une clause résolutoire rédigée comme suit :
"A défaut de paiement à échéance d'un seul terme du loyer ou de tout rappel de loyer consécutif à une augmentation de celui-ci, comme à défaut de remboursement de frais, taxes, charges, ou à défaut de l'exécution d'une clause du présent bail, et un mois après un commandement de payer ou une sommation de s'exécuter, restés sans effet, le présent bail sera résilié de plein droit".

Il est établi par le décompte actualisé au 4 juin 2026, versé aux débats, que la S.A.S.U. Les Volailles de Provence n’a plus réglé aucun loyer depuis le mois de juin 2024. Le commandement de payer délivré à cette locataire le 20 janvier 2026, qui rappelait la clause résolutoire insérée dans le bail commercial, est demeuré sans effet pendant le délai d’un mois, la S.A.S.U. Les Volailles de Provence n’ayant pas apuré le passif locatif, d'un montant de 20 140,00 euros à la date du commandement. Dés lors, les conditions d'acquisition de la clause résolutoire sont réunies, ce qui ne peut faire l'objet d'aucune contestation sérieuse.

Selon l’alinéa 2 de l’article L.145.41 du code de commerce, “les juges saisis d'une demande présentée dans les formes et conditions prévues à l'article 1343-5 du code civil peuvent, en accordant des délais, suspendre la réalisation et les effets des clauses de résiliation, lorsque la résiliation n'est pas constatée ou prononcée par une décision de justice ayant acquis l'autorité de la chose jugée. La clause résolutoire ne joue pas, si le locataire se libère dans les conditions fixées par le juge”.

Sur le fondement de cette disposition, la S.A.S.U. Les Volailles de Provence demande au juge des référés de suspendre les effets de la clause résolutoire figurant dans le bail commercial dont elle est titulaire en lui accordant des délais pour apurer sa dette sur 24 mois.

Cependant, la présente juridiction constate que, depuis le mois de juin 2024 et jusqu’à ce jour, cette locataire n’a effectué aucun règlement, sans expliquer cette totale défaillance pendant deux années, sinon par des “difficultés financières”. Fort curieusement, la S.A.S.U. Les Volailles de Provence est même demeurée défaillante dans le paiement de ses loyers pendant la procédure de redressement judiciaire, entre juillet 2024 et novembre 2025, sans réaction de la bailleresse, qui ne semble pas avoir sollicité la résiliation de ce bail pour défaut de paiement des loyers échus postérieurement à l’ouverture de cette procédure collective auprès du juge commissaire ou devant la juridiction des référés. Par ailleurs, la S.A.S.U. Les Volailles de Provence ne produit absolument aucune pièce, comptable ou autre, pour justifier de sa situation financière et de sa capacité à régler son arriéré locatif, très important, en plus de son loyer courant selon les modalités qu’elle propose, alors qu’il lui appartient de justifier du bien-fondé de sa demande de délais.

Dés lors, au regard de tous ces éléments, il n'y a pas lieu de suspendre les effets de la clause de résiliation de plein droit figurant dans le bail commercial du 30 mai 2021 en accordant à la S.A.S.U. Les Volailles de Provence des délais de paiement. Il convient de constater la résiliation du contrat de bail commercial liant les parties à compter du 20 février 2026 à 24 h, date et heure auxquelles la locataire ne dispose plus de titre pour occuper les lieux, et, à défaut de départ amiable dans un délai d'un mois à compter de la signification de la présente ordonnance, d'ordonner son expulsion, une telle occupation, sans droit ni titre, caractérisant un trouble manifestement illicite que le juge des référés doit faire cesser.

Il n’y a pas lieu d’assortir cette obligation de libérer les lieux loués d’une astreinte puisque, d’une part, la société bailleresse peut faire procéder à l’expulsion de sa locataire en cas de maintien dans les lieux de celle-ci au-delà du délai accordé ci-avant, que, d’autre part, le montant de l’indemnité d’occupation due en cas de maintien dans les lieux après résolution du bail aura un effet comminatoire puisqu’il sera équivalent à deux mois de loyers.

Le sort des éventuels meubles et objets mobiliers laissés dans les lieux loués par le locataire sera réglé conformément aux dispositions des articles L.433-1 et L.433-2 du code des procédures civiles d'exécution.

Selon l’article 835 alinéa 2 du code de procédure civile, “dans les cas où l'existence de l’obligation n’est pas sérieusement contestable, le juge des référés peut accorder une provision au créancier”. En l’espèce, l'obligation de la S.A.S.U. Les Volailles de Provence de payer les arriérés de loyer et une indemnité d'occupation courant à partir de la date de résiliation du bail n'est pas sérieusement contestable.

Au vu des pièces justificatives produites, la dette de loyers de la S.A.S.U. Les Volailles de Provence s'élève à la somme de 22 260,00 euros, représentant le montant des loyers dus jusqu'au mois de février 2026 inclus, puisqu’il est stipulé dans le bail que le loyer est payable d’avance le 1er de chaque mois. Cette créance n'étant pas contestable, il y a lieu de condamner la S.A.S.U. Les Volailles de Provence à payer cette somme à la S.C.I. Fayard Immo, à titre provisionnel, avec intérêts au taux légal à compter du 20 janvier 2026, date du commandement de payer, pour la somme de 20 140,00 euros, et à compter du 23 mars 2026, date de l'assignation en justice valant mise en demeure de payer, pour le surplus.

Conformément à la demande de la bailleresse, qui est moindre que le montant de l’indemnité d’occupation prévue à l’avant-dernier alinéa de l’article 18 du bail commercial, il y a lieu de fixer à une somme équivalente au double du montant mensuel du loyer le montant de l'indemnité d'occupation qui est due mensuellement à compter du mois où la S.A.S.U. Les Volailles de Provence est sans droit ni titre, soit le mois de mars 2026. Cette locataire sera condamnée au paiement de cette indemnité d'occupation à titre provisionnel.

Sur les dépens et les frais irrépétibles :

La S.A.S.U. Les Volailles de Provence, qui succombe, supportera la charge des dépens de la présente instance, sera déboutée de sa demande formée sur le fondement des dispositions de l’article 700 du code de procédure civile et, en application de ce même texte, versera à la S.C.I. Fayard Immo, qui a été contrainte d'engager des frais pour faire valoir ses droits dans le cadre de la présente procédure, une indemnité de 1 000,00 euros.

PAR CES MOTIFS