TJ 84007, 13 juill. 2026, RG 26/00266

TRIBUNAL JUDICIAIRE D’AVIGNON

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JUGEMENT
Procédure accélérée au fond

DU 13 JUILLET 2026

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N° du dossier : N° RG 26/00266 - N° Portalis DB3F-W-B7K-KO32

PRÉSIDENT : Hervé LEMOINE

GREFFIER : Béatrice OGIER

DEMANDEUR

Syndicat de copropriétaires DE L’IMMEUBLE [Adresse 1] [Localité 1] représenté par son syndic en exercice la SAS LABORIE IMMOBILIER
[Adresse 2] BORIE IMMOBILIER Syndic
[Adresse 3]
[Localité 2]
représentée par Me Vincent PUECH, avocat au barreau D’AVIGNON

DÉFENDEUR

Monsieur [T] [B]
né le 31 Août 1961 à [Localité 3]
[Adresse 4]
[Localité 4]
non comparant, non représenté

DÉBATS :

Après avoir entendu à l’audience du 22 Juin 2026 les parties comparantes ou leurs conseils, le président les a informés que l’affaire était mise en délibéré et que le jugement serait rendu ce jour, par mise à disposition au greffe.

EXPOSÉ DU LITIGE

M. [T] [B] est propriétaire d'un local commercial et d’une cave constituant les lots n° 1 et 14 de l’immeuble situé [Adresse 5] à [Localité 1] (84), et régi par les règles de la copropriété.

La gestion de cette copropriété est assurée, depuis le 23 octobre 2025, par la S.A.S. Rosara Immo, exerçant sous le nom commercial “[Adresse 6] immobilier”.

Exposant que M. [B] est défaillant dans le paiement régulier de ses charges de copropriété depuis plusieurs années, malgré un jugement de cette juridiction du 16 septembre 2024 le condamnant au paiement des charges échues jusqu’à l’année 2024 incluse et qu’il persiste à ne pas s’acquitter de celles-ci malgré la sommation de payer qui lui a été délivrée le 27 avril 2026, le syndicat des copropriétaires de l’immeuble situé [Adresse 5] à [Localité 1] (84) a, par acte du 4 juin 2026, fait citer ce copropriétaire devant la présente juridiction aux fins de voir :
- condamner M. [T] [B] à payer au syndicat des copropriétaires de l'immeuble sis [Adresse 5] à [Localité 1], représenté par son syndic, la somme de 6555,38 euros au titre des charges échues arrêtée au 27 avril 2026, augmentée des intérêts au taux légal à compter de la sommation de payer du 27 avril 2026,
- condamner M. [T] [B] à payer au syndicat des copropriétaires de l'immeuble sis [Adresse 5] à [Localité 1] la somme de 499,10 euros au titre des appels de fonds provisionnels de l'année en cours 2026, augmentée des intérêts au taux légal à compter de la présente assignation jusqu'à complet paiement,
- condamner M. [T] [B] à payer au syndicat des copropriétaires de l'immeuble sis [Adresse 5] à [Localité 1], représenté par son syndic, la somme de 1000,00 euros à titre de dommages et intérêts pour résistance abusive et celle de 2 000,00 euros en application de l'article 700 du code de procédure civile,
- condamner M. [T] [B] aux entiers dépens,
- ordonner l'exécution provisoire de droit de la décision à intervenir.

À l'audience, le syndicat des copropriétaires de l'immeuble situé [Adresse 5] à [Localité 1] (84), qui est représenté, maintient ses demandes telles que formées dans son acte introductif d'instance.

Quoique régulièrement cité, M. [B] n'a pas constitué avocat.

SUR CE :

Conformément à l'article 473 du code de procédure civile, la présente décision, rendue en premier ressort, sera réputée contradictoire.

Il résulte des dispositions de l’article 472 de ce même code qu'au cas où le défendeur ne comparaît pas, le juge ne fait droit à la demande que dans la mesure où il l'estime régulière, recevable et bien fondée.

Sur la demande en paiement des charges de copropriété formée par le syndicat des copropriétaires de l’immeuble situé [Adresse 5] à [Localité 1] (84) :

En application de l’article 10 de la loi n°65-557 du 10 juillet 1965, les copropriétaires sont tenus de participer aux charges entraînées par les services collectifs et les éléments d'équipement commun en fonction de l'utilité que ces services et éléments présentent à l'égard de chaque lot et aux charges relatives à la conservation, à l'entretien et à l'administration des parties communes proportionnellement aux valeurs relatives des parties privatives comprises dans leurs lots.

Le paragraphe I de l’article 14-1 de la loi n° 65-557 du 10 juillet 1965 prévoit que, “pour faire face aux dépenses courantes de maintenance, de fonctionnement et d'administration des parties communes et équipements communs de l'immeuble, le syndicat des copropriétaires vote, chaque année, un budget prévisionnel. L'assemblée générale des copropriétaires appelée à voter le budget prévisionnel est réunie dans un délai de six mois à compter du dernier jour de l'exercice comptable précédent. Les copropriétaires versent au syndicat des provisions égales au quart du budget voté. Toutefois, l'assemblée générale peut fixer des modalités différentes. La provision est exigible le premier jour de chaque trimestre ou le premier jour de la période fixée par l'assemblée générale”.

L’article 45-1 du décret n° 67-223 du 17 mars 1967 rappelle que “les charges sont les dépenses incombant définitivement aux copropriétaires, chacun pour sa quote-part. L'approbation des comptes du syndicat par l'assemblée générale ne constitue pas une approbation du compte individuel de chacun des copropriétaires. Au sens et pour l'application des règles comptables du syndicat :
- sont nommées provisions sur charges les sommes versées ou à verser en attente du solde définitif qui résultera de l'approbation des comptes du syndicat ;
- sont nommés avances les fonds destinés, par le règlement de copropriété ou une décision de l'assemblée générale, à constituer des réserves.
Les avances sont remboursables”.

Selon l’article 19-2 de cette même loi, en ses alinéas 1 à 3, “à défaut du versement à sa date d'exigibilité d'une provision due au titre de l'article 14-1 [provisions trimestrielles du budget prévisionnel annuel destinées à faire face aux dépenses courantes] , et après mise en demeure restée infructueuse passé un délai de trente jours, les autres provisions non encore échues en application du même article 14-1 ainsi que les sommes restant dues appelées au titre des exercices précédents après approbation des comptes deviennent immédiatement exigibles. Le président du tribunal judiciaire statuant selon la procédure accélérée au fond, après avoir constaté, selon le cas, l'approbation par l'assemblée générale des copropriétaires du budget prévisionnel, des travaux ou des comptes annuels, ainsi que la défaillance du copropriétaire, condamne ce dernier au paiement des provisions ou sommes exigibles. Le présent article est applicable aux cotisations du fonds de travaux mentionné à l'article 14-2-1".

L’approbation des comptes du syndic par l'assemblée générale rend certaine, liquide et exigible la créance du syndicat des copropriétaires relative à la quote-part de charges de chacun des copropriétaires. En conséquence, le copropriétaire, qui n'a pas contesté dans les délais prévus à l'article 42 alinéa 2 de cette même loi la décision de l'assemblée générale ayant approuvé les comptes, n'est plus fondé à s’opposer au paiement des sommes qui lui sont réclamées à ce titre.

Le syndicat des copropriétaires de l’immeuble situé [Adresse 5] à [Localité 1] (84) verse aux débats, à l'appui de sa demande :
- les procès-verbaux des assemblées générales des 16 juin 2023, 26 juin 2024, 23 octobre 2025 et 15 mai 2026,portant approbation des comptes des exercices précédents et adoption du budget prévisionnel et de la cotisation du fonds travaux pour l’exercice à venir,
- le jugement de cette juridiction du 16 septembre 2024,
- les appels de provisions sur charges et de fonds travaux pour les années 2024 à 2026,
- la sommation de payer délivrée au copropriétaire défaillant le 27 avril 2026 en application des dispositions de l’article 19-2 de la loi de 1965 ci-avant rappelé,
mais ne produit aucun décompte précis de sa demande, de sorte que la présente juridiction doit déterminer les sommes dues par M. [B] à partir des “situations de compte” figurant sur les appels de fonds versés aux débats.

Le précédent jugement ayant déterminé le montant de la dette de charges de M. [B] à partir d’un décompte arrêté le 1er juillet 2024 et comprenant les appels de fonds du second semestre 2024 (car, sous la gestion de l’ancien syndic, la S.A.R.L. Agestim, les appels de fonds étaient prévus semestriellement et non trimestriellement dans les procès-verbaux d’assemblées générales), les charges échues objet du présent litige sont les suivantes :
Appel de fonds loi Alur du 01.10.2024 ........................ 71,30 E
1er appel travaux réfection étanchéité
terrasse du 01.10.2024 .................................................. 855,60 E
2ème appel travaux réfection étanchéité
terrasse du 18.10.2024 .................................................. 855,60 E
Appel de fonds 1er semestre 2025 du 01.01.2025 ......... 499,10 E
Appel de fonds 2ème semestre 2025 du 01.07.2025 ....... 499,10 E
Appel de fonds exceptionnel du 17.10.2025 ................. 670,22 E
Appel de fonds 1er semestre 2026 du 01.01.2026 ......... 499,10 E

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TOTAL ..................................... 3 950,02 E

M. [T] [B] sera condamné au paiement de cette somme, avec intérêt à taux légal à compter du 4 juin 2026, date de l'assignation en justice valant mise en demeure de payer.

M. [B] sera également condamné au paiement des charges provisionnelles votées pour le second semestre de l’année 2026 (appel de charges d’un montant de 498,75 euros pour le lot n°1 et de 0,35 euros pour le lot n° 2 exigibles à compter du 1er juillet 2026) d’un montant de 499,10 euros, cette somme portant intérêt au taux légal à compter de la signification du présent jugement.

Aux termes de l'article 10-1 de la loi n°65-557 du 10 juillet 1965, sont imputables au seul copropriétaire concerné les frais nécessaires exposés par le syndicat, notamment les frais de mise en demeure, de relance et de prise d'hypothèque à compter de la mise en demeure, pour le recouvrement d'une créance justifiée à l'encontre d'un copropriétaire ainsi que les droits et émoluments des actes des huissiers de justice. Sont également dus par le copropriétaire défaillant les frais et honoraires du syndic afférent aux prestations concernant ce copropriétaire.

En application de ce texte, M. [T] [B] supportera les frais d’actes extra-judiciaires (sommation de payer, assignation en justice ...) engagés pour obtenir le règlement de sa dette par ce copropriétaire.

Il est réclamé par le syndicat des copropriétaires de l’immeuble situé [Adresse 5] à [Localité 1] (84) une somme de 1 150,00 euros qui n’est pas expliquée et qui sera en conséquence rejetée.

Sur la demande de dommages intérêts formée par le syndicat des copropriétaires de l’immeuble situé [Adresse 5] à [Localité 1] (84) :

Le retard récurrent de M. [T] [B] dans le paiement de ses charges de copropriété depuis plusieurs années, en ce qu'il remet en cause l'équilibre et la bonne gestion des comptes de la copropriété, occasionne au syndicat des copropriétaires de l’immeuble situé [Adresse 5] à [Localité 1] (84) un préjudice distinct du simple retard dans le paiement desdites charges, qui doit être réparé par l'allocation d'une somme de 800,00 euros à titre de dommages intérêts.

Sur les dépens et les frais irrépétibles :

M. [T] [B], qui succombe, supportera la charge des dépens de la présente instance, qui comprendront le coût de la sommation de payer du 27 avril 2026 (176,02 euros) et de l'assignation en justice du 4 juin 2026 (60,00 euros).

Une indemnité de 1 000,00 euros sera allouée au syndicat des copropriétaires de l’immeuble situé [Adresse 5] à [Localité 1] (84) au titre des frais irrépétibles qu'il a été contraint d'engager dans le cadre de la présente instance pour obtenir le paiement de sa créance.

PAR CES MOTIFS