TJ 34172, 10 juill. 2026, RG 26/00010

DOSSIER : N° RG 26/00010 - N° Portalis DBYB-W-B7K-QHCH

Copie exécutoire à
Maître Ludivine JOSEPH de la SELARL CABINET LUDIVINE JOSEPH AVOCAT

expédition à
Madame [P] [G]
Madame [I] [S]

le 10 Juillet 2026
TRIBUNAL JUDICIAIRE DE MONTPELLIER
[Adresse 1]

AUDIENCE DES REFERES

ORDONNANCE

RENDUE LE 10 Juillet 2026

PAR Sabine CORVAISIER, première vice-présidente, juge des contentieux de la protection, statuant en matière de référé, assistée de Sofia STATOUA, Greffier placé,

ENTRE :

DEMANDEURS

Monsieur [O] [W], demeurant [Adresse 2]

représenté par Maître Ludivine JOSEPH de la SELARL CABINET LUDIVINE JOSEPH AVOCAT, avocats au barreau de MONTPELLIER

Madame [D] [W], demeurant [Adresse 2]

représentée par Maître Ludivine JOSEPH de la SELARL CABINET LUDIVINE JOSEPH AVOCAT, avocats au barreau de MONTPELLIER

ET

DEFENDEURS

Madame [P] [G], demeurant [Adresse 3]
comparante en personne

Madame [I] [S], demeurant [Adresse 4]

comparante en personne

Madame [Y] [Z], demeurant [Adresse 4]

non comparant, ni représenté

Les débats ont été déclarés clos le 16 Juin 2026 , Madame le Président ayant informé les parties que la décision serait rendue le 10 Juillet 2026.

SUR QUOI, L'ORDONNANCE SUIVANTE A ETE RENDUE :

EXPOSE DU LITIGE

Par acte signé le 25 janvier 2024 avec prise d’effet au 15 février 2024, Monsieur [O] [W] et Madame [D] [W] ont donné à bail à Madame [P] [G], Madame [I] [S] et Madame [Y] [Z] un immeuble à usage d'habitation situé [Adresse 5] à [Localité 1], moyennant un loyer mensuel initial de 1043 euros.

Des loyers étant demeurés impayés, Monsieur [O] [W] et Madame [D] [W] ont fait signifier à Madame [P] [G], Madame [I] [S] et Madame [Y] [Z], par acte de commissaire de justice en date du 21 octobre 2024, un commandement de payer la somme principale de 3115,71 euros, au titre des loyers et provisions sur charges impayés, arrêté à la date du 17 octobre 2024, et visant la clause résolutoire prévue au bail.

Des loyers étant toujours demeurés impayés, Monsieur [O] [W] et Madame [D] [W] ont fait signifier à Madame [P] [G], Madame [I] [S] et Madame [Y] [Z], par acte de commissaire de justice en date du 3 septembre 2025, un commandement de payer la somme principale de 2978,57 euros, au titre des loyers et provisions sur charges impayés, arrêté à la date du 1er septembre 2025, et visant la clause résolutoire prévue au bail.

***

Par acte de commissaire de justice signifié à domicile le 29 décembre 2025, notifié au représentant de l’État dans le département, Monsieur [O] [W] et Madame [D] [W] a fait assigner Madame [P] [G], Madame [I] [S] et Madame [Y] [Z] pour l'audience du 5 mai 2026 devant le juge des contentieux de la protection du tribunal judiciaire de MONTPELLIER, statuant en référé, et demande, notamment sur le fondement de la loi du 06 juillet 1989 :
- le constat de la résiliation du bail par le jeu de la clause résolutoire en raison de l'impayé de loyers et de charges,
- l'expulsion de Madame [P] [G], Madame [I] [S] et Madame [Y] [Z] et de tous occupants de son chef, au besoin avec le concours de la force publique et d'un serrurier, sous astreinte de 50 euros par jour de retard à exécuter dans les quinze jours de la signification de l’ordonnance à intervenir,
- la fixation de l'indemnité mensuelle d'occupation au montant des loyers, charges comprises et ce jusqu'au départ effectif des lieux, avec indexation, et la condamnation de Madame [P] [G], Madame [I] [S] et Madame [Y] [Z] au paiement de celle-ci, avec intérêts de droit,
- la condamnation de Madame [P] [G], Madame [I] [S] et Madame [Y] [Z] à payer la somme de 5452,64 euros à titre de provision correspondant aux loyers et charges impayés dus, somme à parfaire au jour de l’audience,
- la condamnation de Madame [P] [G], Madame [I] [S] et Madame [Y] [Z] aux entiers dépens et à payer la somme de 1200 euros au titre de l’article 700 du code de procédure civile.

À la suite de la notification de l’assignation au représentant de l’État dans le département, la Direction de l’action sociale et du logement a fait parvenir au tribunal un diagnostic social et financier concernant Madame [P] [G], Madame [I] [S] et Madame [Y] [Z], daté du 4 mai 2026. La conclusion est qu’elles souhaitent quitter les lieux, Madame [G] étant déjà partie. Le logement a été constaté non dcent. Une mesure ASLL est en cours, une demande de logement social a été faite, un dossier MDES est envisagé. La famille rencontre des difficultés avec l’agence qui ne devrait plus exercer mais continue de percevoir les APL.

***

L’affaire a fait l’objet dun renvoi à la demande des parties et a été renvoyée à l’audience du 16 juin 2026.

À l'audience du 16 juin 2026, Monsieur [O] [W] et Madame [D] [W] étaient représentés par leur conseil.

Madame [P] [G] et Madame [I] [S] ont comparu.
Madame [Y] [Z] n’a pas comparu.

Monsieur [O] [W] et Madame [D] [W] ont maintenu leurs demandes telles que portées dans l’assignation, à laquelle il convient de se référer, conformément à l’article 455 du code de procédure civile, pour un plus ample exposé de ses moyens ; outre actualisation de la dette principale par décompte produit à l’audience, à la somme de 12885,95 euros.

En réponse aux arguments adverses relatifs à la non décence du logement, ils ont indiqué que les locataires produisent un diagnostic mentionnant que les menuiseries en bois ne sont pas hermétiques alors qu’ils ont réalisé des travaux et notamment le changement des menuiseries et en produisent les factures.
Ils relèvent que les locataires ne leur ont pas signalé de désordres et que leur argumentation est de mauvaise foi.

Madame [P] [G] a indiqué avoir quitté le logement sans avoir encore délivré son congé.
Les locataires vivent avec quatres enfants. Madame [Z] perçoit 1500 euros de pension de retraite.
Madame [G] est en CDD et perçoit un salaire de 1400 euros. Ses problèmes médicaux ont notamment été à l’origine des difficultés financières.
Madame [S] perçoit le RSA d’un montant de 366,27 euros, outre des aides sociales d’un montant total de 1230 euros. Elle a indiqué déposer prochainement un dossier de surendettement.
Elles ont précisé qu’en mars 2026, le logement avait été déclaré non décent.
Elles ont enfin informé le tribunal qu’elles souhaitaient quitter les lieux et recherchaient activement un autre logement.

La décision a été mise en délibéré au 10 juillet 2026.

MOTIFS

Sur la saisine en référé

L’article 834 du code de procédure civile dispose que dans tous les cas d’urgence, le juge des contentieux de la protection, dans les limites de sa compétence, peut ordonner en référé toutes les mesures qui ne se heurtent à aucune contestation sérieuse ou que justifie l’existence d’un différend.

L’article suivant précise qu’il peut toujours, même en présence d’une contestation sérieuse, prescrire en référé les mesures conservatoires ou de remise en état qui s’imposent, soit pour prévenir un dommage imminent, soit pour faire cesser un trouble manifestement illicite. Dans les cas où l’existence d’une obligation n’est pas sérieusement contestable, le juge des contentieux de la protection peut accorder une provision au créancier ou ordonner l’exécution de l’obligation même s’il s’agit d’une obligation de faire.

En l’espèce, l’occupation sans droit ni titre d’un immeuble, qui peut résulter du constat de la résiliation du bail du fait d’impayés, constitue un trouble manifestement illicite que le juge des référés se doit de faire cesser si elle est avérée.

L’action en référé est donc recevable.

Sur la demande de constat de la résiliation du bail et ses conséquences

Sur la recevabilité de la demande

En tant que bailleur personne physique, alors que la dette était supérieure à deux fois le montant du loyer hors charge, au moment de la délivrance du commandement de payer, Monsieur [O] [W] et Madame [D] [W] justifie avoir saisi la Commission de coordination des actions de prévention des expulsions locatives par voie électronique deux mois avant la délivrance de l’assignation, comme les dispositions de l’article 24 II de la loi n°89-462 du 06 juillet 1989 tendant à améliorer les rapports locatifs le lui imposent, sans toutefois prévoir de sanction.

Monsieur [O] [W] et Madame [D] [W] justifie par ailleurs avoir notifié une copie de l’assignation à la préfecture de l’Hérault par voie électronique plus de six semaines avant l’audience, conformément aux dispositions de l’article 24 III de la loi n°89-462 du 06 juillet 1989 précitée, qui l’imposent à peine d’irrecevabilité, compte tenu de la loi du 27 juillet 2023 d’application immédiate s’agissant d’un délai de procédure.

La demande est donc recevable.

Sur l’acquisition des effets de la clause résolutoire

L’article 24 I de la même loi, dans sa version applicable au présent litige, dispose notamment que toute clause prévoyant la résiliation de plein droit du contrat de location pour défaut de paiement du loyer ou des charges aux termes convenus ou pour non-versement du dépôt de garantie, ne produit effet que deux mois après un commandement de payer demeuré infructueux.

En l'espèce, cette clause résolutoire est bien prévue dans le contrat de bail.

Le commandement de payer du 3 septembre 2025 vise cette clause et reproduit les mentions obligatoires à peine de nullité de l'article 24 précité. Ce commandement est demeuré infructueux pendant plus de six semaines, de sorte qu’il y a lieu de constater que les conditions d’acquisition de la clause résolutoire contenue dans le bail étaient réunies à la date du 4 novembre 2025, date de résiliation dudit bail.

À compter de la résiliation du bail, Madame [P] [G], Madame [I] [S] et Madame [Y] [Z], devenue occupante sans droit ni titre, sera tenue de payer une indemnité mensuelle d’occupation d’un montant équivalent à celui du loyer augmenté de la provision sur les charges, qui aurait été exigible si le bail n'avait pas été résilié, et ce jusqu'à l'entière libération des lieux. Conformément au principe de la réparation intégrale, cette indemnité mensuelle d’occupation sera indexée, le cas échéant, selon les modalités prévues au contrat de bail, avec intérêts au taux légal à compter de la signification de la présente ordonnance.

Sur la demande de provision

Conformément à l’article 835 du code de procédure civile, le juge des référés peut accorder une provision au créancier lorsque l’existence de l’obligation n’est pas sérieusement contestable.

En l’espèce, les défenderesses ont indiqué que le logement avait été déclaré indécent.
Aucun constat n’a été produit aux débats. Par ailleurs, il sera constaté que les locataires ne justifient pas avoir informé leurs bailleurs de désordres dans le logement.
En tout état de cause, il sera rappelé aux locataires qu’elles ne peuvent, de leur propre initiative, décider de suspendre le paiement de leurs loyers, sans y avoir été préalablement autorisées par décision de justice.
Tel n’est pas le cas en l’espèce.

En conséquence, il résulte des documents et décomptes versés aux débats que Madame [P] [G], Madame [I] [S] et Madame [Y] [Z] se trouvent redevables de la somme de 12860,95 euros en arriéré de loyers, de charges et d'indemnités d'occupation échus, arrêté au 16 juin 2026, mensualité du mois de juin comprise, selon décompte établi par les bailleurs et ci-après annexé, après le cas échéant, enlèvement des différents frais ne pouvant être considérés comme des loyers ou des charges récupérables.

Madame [P] [G], Madame [I] [S] et Madame [Y] [Z] seront donc condamnées à payer la somme provisionnelle de 12860,95 euros à Monsieur [O] [W] et Madame [D] [W].

Sur les délais de paiement

L'article 24 V de la loi n°89-462 du 06 juillet 1989 précitée dispose que le juge peut, à la demande du locataire, du bailleur ou d'office, à la condition que le locataire soit en situation de régler sa dette locative et qu'il ait repris le versement intégral du loyer courant avant la date de l'audience, accorder des délais de paiement dans la limite de trois années, par dérogation au délai prévu au premier alinéa de l'article 1343-5 du code civil, au locataire en situation de régler sa dette locative.

Le VII du même article précise que lorsque le juge est saisi en ce sens par le bailleur ou par le locataire, et à la condition que celui-ci ait repris le versement intégral du loyer courant avant la date de l'audience, les effets de la clause de résiliation de plein droit peuvent être suspendus pendant le cours des délais accordés par le juge dans les conditions prévues aux V et VI du présent article. Cette suspension prend fin dès le premier impayé ou dès lors que le locataire ne se libère pas de sa dette locative dans le délai et selon les modalités fixées par le juge. Ces délais et les modalités de paiement accordés ne peuvent affecter l'exécution du contrat de location et notamment suspendre le paiement du loyer et des charges.

Si le locataire se libère de sa dette locative dans le délai et selon les modalités fixées par le juge, la clause de résiliation de plein droit est réputée ne pas avoir jouée. Dans le cas contraire, elle reprend son plein effet.

En l’espèce, Madame [P] [G], Madame [I] [S] et Madame [Y] [Z] n'ayant pas repris le paiement intégral de ses loyers et charges avant la date de l’audience et ne disposant pas des capacités financières nécessaires, le tribunal n’est pas en mesure de lui permettre de reprendre le paiement du loyer courant augmenté d’éventuelles échéances de retard qui étaient pourtant susceptibles d’être mises en place pour apurer l’arriéré locatif.

En outre, les locataires ont indiqué souhaiter quitter le logement et n’ont pas sollicité la suspension de l’acquisition de la clause résolutoire.

En conséquence, l’expulsion de Madame [P] [G], Madame [I] [S] et Madame [Y] [Z] ne peut qu’être ordonnée selon les modalités prévues au dispositif de la présente ordonnance, le maintien de la relation locative n’étant plus possible.

Conformément à l'article L.433-1 du code des procédures civiles d'exécution, les meubles se trouvant dans les lieux seront remis aux frais de la personne expulsée en un lieu qu'elle désignera. A défaut, ils seront entreposés en un autre lieu approprié et décrit avec précision par le commissaire de justice chargé de l'exécution après sommation à la personne expulsée d'avoir à les retirer dans le délai imparti.

Sur la demande d’astreinte

Les articles L 131-1 à L 131-4 du code des procédures civiles d'exécution disposent que tout juge peut, même d’office, ordonner une astreinte pour assurer l’exécution de sa décision. L’astreinte est provisoire ou définitive et indépendante des dommages et intérêts. Elle est liquidée par le juge de l’exécution, sauf si le juge qui l’a ordonnée reste saisi de l’affaire ou s’en est expressément réservé le pouvoir.

En l’espèce, celle-ci n'apparaît pas utile à l'exécution de la présente ordonnance qui dépend pour l'expulsion, de la seule mise à disposition de la force publique par l'autorité préfectorale du département à défaut de départ volontaire.

En conséquence, Monsieur et Madame [W] seront donc déboutés de leur demande à ce titre.

Sur les dépens

L’article 491 du code de procédure civile dispose que le juge des référés statue sur les dépens. Il le fait conformément aux dispositions de l’article 696 du code de procédure civile, selon lesquelles la partie perdante est condamnée aux dépens, à moins que le juge, par décision motivée, n'en mette la totalité ou une fraction à la charge d'une autre partie.

Madame [P] [G], Madame [I] [S] et Madame [Y] [Z], parties perdantes, seront donc condamnées aux dépens.

Sur les frais irrépétibles

Aux termes de l’article 700 du code de procédure civile, le juge condamne la partie tenue aux dépens ou qui perd son procès à payer à l’autre partie la somme qu’il détermine, au titre des frais exposés et non compris dans les dépens. Dans tous les cas, le juge tient compte de l’équité ou de la situation économique de la partie condamnée. Il peut, même d’office, pour des raisons tirées des mêmes considérations, dire qu’il n’y a pas lieu à ces condamnations.

En l’espèce, l’équité commande de condamner, à ce titre, Madame [P] [G], Madame [I] [S] et Madame [Y] [Z] à payer à Monsieur [O] [W] et Madame [D] [W] la somme de 200 euros.

Sur l’exécution provisoire

Aux termes de l’article 514-1 du code de procédure civile, le juge statuant en référé ne peut écarter l’exécution provisoire qui est, aux termes de l’article précédent, de droit pour les décisions de première instance.

PAR CES MOTIFS