TJ 34172, 10 juill. 2026, RG 26/00445

DOSSIER : N° RG 26/00445 - N° Portalis DBYB-W-B7K-QPEA

Copie exécutoire à
Me Camille GUIRAO
TRIBUNAL JUDICIAIRE DE MONTPELLIER
[Adresse 1]

AUDIENCE DES REFERES

ORDONNANCE

RENDUE LE 10 Juillet 2026

PAR Sabine CORVAISIER, première vice-présidente, juge des contentieux de la protection, statuant en matière de référé, assistée de Sofia STATOUA, Greffier placé,

ENTRE :

DEMANDERESSE

S.C.I. -LOULOU HOUSING, dont le siège social est sis [Adresse 2]

représentée par Me Camille GUIRAO, avocat au barreau de MONTPELLIER substitué par Me Laurie MARTI, avocat au barreau de MONTPELLIER

ET

DEFENDERESSE

Madame [E] [V], demeurant [Adresse 3]

non comparante, ni représentée

Les débats ont été déclarés clos le 16 Juin 2026 , Madame le Président ayant informé les parties que la décision serait rendue le 10 Juillet 2026.

SUR QUOI, L'ORDONNANCE SUIVANTE A ETE RENDUE :

EXPOSE DU LITIGE

Par acte en date du 18 mars 2023, Monsieur [L] [D] a donné à bail à Madame [E] [V] un immeuble à usage d'habitation meublé situé [Adresse 3], moyennant un loyer mensuel initial de 580 euros, outre une provision mensuelle sur charges de 70 euros.

Par acte notarié en date du 8 novembre 2024, Monsieur [L] [D] a vendu à la S.C.I. LOULOU HOUSING l’immeuble à usage d’habitation, objet du contrat de bail.

Par courrier recommandé avec accusé de réception, la S.C.I. LOULOU HOUSING, venant aux droits de Monsieur [L] [D], a mis en demeure Madame [E] [V] de payer la somme de 2 070 euros au titre des loyers impayés.

Des loyers étant demeurés impayés, la S.C.I. LOULOU HOUSING a fait signifier à Madame [E] [V], par acte de commissaire de justice en date du 4 février 2026, un commandement de payer la somme principale de 2 760 euros, au titre des loyers et provisions sur charges impayés, arrêté à la date du 4 février 2026, et visant la clause résolutoire prévue au bail.

***

Par acte de commissaire de justice signifié à étude le 13 avril 2026, notifié au représentant de l’État dans le département, la S.C.I. LOULOU HOUSING a fait assigner Madame [E] [V] pour l'audience du 16 juin 2026 devant le juge des contentieux de la protection du tribunal judiciaire de MONTPELLIER, statuant en référé, et demande, notamment sur le fondement de la loi du 06 juillet 1989 :
- le constat de la résiliation du bail par le jeu de la clause résolutoire en raison de l'impayé de loyers et de charges,
- à défaut, la prononciation de la résolution judiciaire du bail dès lors qu’un locataire est tenu au paiement des loyers et que le non-respect de cette obligation justifie la résolution du bail pour inexécution,
- l'expulsion de Madame [E] [V] et de tous occupants de son chef, au besoin avec le concours de la force publique et d'un serrurier, sous astreinte journalière de 500 euros à compter du 8ème jour qui suivra la signification de l’ordonnance à intervenir,
- la fixation de l'indemnité mensuelle d'occupation au montant des loyers, charges comprises et ce jusqu'au départ effectif des lieux, révisable selon les dispositions contractuelles, et la condamnation de Madame [E] [V] au paiement de celle-ci,
- la condamnation de Madame [E] [V] à payer la somme de 4 040 euros à titre de provision correspondant aux loyers et charges impayés dus, somme à parfaire au jour de l’audience,
- ordonner que les sommes dues par Madame [E] [V] soient majorées des intérêts au taux légal courus à compter du 4 février 2026 pour les montants visés par le commandement de payer visant la clause résolutoire resté infructueux, et à compter de la signification de l’ordonnance à intervenir pour le surplus,
- ordonner la capitalisation annuelle des intérêts échus depuis plus d’un an en application des dispositions de l’article 1343-2 du code civil,
- la condamnation de Madame [E] [V] aux entiers dépens et à payer la somme de 1 500 euros au titre de l’article 700 du code de procédure civile.

À la suite de la notification de l’assignation au représentant de l’État dans le département, la Direction de l’action sociale et du logement a fait parvenir au tribunal un diagnostic social et financier concernant Madame [E] [V], daté du 2 juin 2026. La conclusion est qu’elle ne s'est pas présentée aux convocations du travailleur social.

***

À l'audience du 16 juin 2026, la S.C.I. LOULOU HOUSING était représentée par son conseil. Madame [E] [V], bien que régulièrement assignée à comparaître, n’était ni présente, ni représentée.

La S.C.I. LOULOU HOUSING a maintenu ses demandes telles que portées dans l’assignation, à laquelle il convient de se référer, conformément à l’article 455 du code de procédure civile, pour un plus ample exposé de ses moyens ; outre actualisation de la dette principale par décompte produit à l’audience, à la somme de 4 570 euros.

La décision a été mise en délibéré au 10 juillet 2026.

Motifs

En vertu de l’article 472 du code de procédure civile, si le défendeur ne comparaît pas, il est néanmoins statué sur le fond. Le juge ne fait droit à la demande que dans la mesure où il l’estime régulière, recevable et bien fondée.

Sur la saisine en référé

L’article 834 du code de procédure civile dispose que dans tous les cas d’urgence, le juge des contentieux de la protection, dans les limites de sa compétence, peut ordonner en référé toutes les mesures qui ne se heurtent à aucune contestation sérieuse ou que justifie l’existence d’un différend.

L’article suivant précise qu’il peut toujours, même en présence d’une contestation sérieuse, prescrire en référé les mesures conservatoires ou de remise en état qui s’imposent, soit pour prévenir un dommage imminent, soit pour faire cesser un trouble manifestement illicite. Dans les cas où l’existence d’une obligation n’est pas sérieusement contestable, le juge des contentieux de la protection peut accorder une provision au créancier ou ordonner l’exécution de l’obligation même s’il s’agit d’une obligation de faire.

En l’espèce, l’occupation sans droit ni titre d’un immeuble, qui peut résulter du constat de la résiliation du bail du fait d’impayés, constitue un trouble manifestement illicite que le juge des référés se doit de faire cesser si elle est avérée.

L’action en référé est donc recevable.

Sur la demande de constat de la résiliation du bail et ses conséquences

Sur la recevabilité de la demande

En tant que bailleresse personne morale, la S.C.I. LOULOU HOUSING justifie avoir saisi la Commission de coordination des actions de prévention des expulsions locatives par voie électronique deux mois avant la délivrance de l’assignation, comme les dispositions de l’article 24 II de la loi n°89-462 du 06 juillet 1989 tendant à améliorer les rapports locatifs, le lui imposent à peine d’irrecevabilité.

La S.C.I. LOULOU HOUSING justifie par ailleurs avoir notifié une copie de l’assignation à la préfecture de l’Hérault par voie électronique plus de six semaines avant l’audience, conformément aux dispositions de l’article 24 III de la loi n°89-462 du 06 juillet 1989 précitée, qui l’imposent à peine d’irrecevabilité, compte tenu de la loi du 27 juillet 2023 d’application immédiate s’agissant d’un délai de procédure.

La demande est donc recevable.

Sur l’acquisition des effets de la clause résolutoire

À titre liminaire, il convient de rappeler que l’article 25-3 de la loi n°89-462 du 06 juillet 1989 tendant à améliorer les rapports locatifs dispose que, notamment l’article 24 de la même loi, est applicable aux logements meublés.

L'article 24 I de la même loi, dans sa version applicable au présent litige, dispose que tout contrat de bail d'habitation contient une clause prévoyant la résiliation de plein droit du contrat de location pour défaut de paiement du loyer ou des charges aux termes convenus ou pour non-versement du dépôt de garantie. Cette clause ne produit effet que six semaines après un commandement de payer demeuré infructueux, le bail ayant été renouvelé postérieurement à la loi du 27 juillet 2023.

En l'espèce, cette clause résolutoire est bien prévue dans le contrat de bail.

Le commandement de payer du 4 février 2026 vise cette clause et reproduit les mentions obligatoires à peine de nullité de l'article 24 précité. Ce commandement est demeuré infructueux pendant plus de six semaines, de sorte qu’il y a lieu de constater que les conditions d’acquisition de la clause résolutoire contenue dans le bail étaient réunies à la date du 19 mars 2026, date de résiliation dudit bail.

À compter de la résiliation du bail, Madame [E] [V], devenue occupante sans droit ni titre, sera tenue de payer une indemnité mensuelle d’occupation d’un montant équivalent à celui du loyer augmenté de la provision sur les charges, qui aurait été exigible si le bail n'avait pas été résilié, et ce jusqu'à l'entière libération des lieux. Conformément au principe de la réparation intégrale, cette indemnité mensuelle d’occupation sera indexée, le cas échéant, selon les modalités prévues au contrat de bail.

Sur la demande de provision

Conformément à l’article 835 du code de procédure civile, le juge des référés peut accorder une provision au créancier lorsque l’existence de l’obligation n’est pas sérieusement contestable.

En l’espèce, il résulte des documents et décomptes versés aux débats que Madame [E] [V] se trouve redevable de la somme de 4 570 euros en arriéré de loyers, de charges et d'indemnités d'occupation échus, arrêté au 15 juin 2026, mensualité du mois de juin comprise, selon décompte établi par la bailleresse et ci-après annexé, après le cas échéant, enlèvement des différents frais ne pouvant être considérés comme des loyers ou des charges récupérables.

Madame [E] [V] sera donc condamnée à payer la somme provisionnelle de 4 570 euros à la S.C.I. LOULOU HOUSING.

Sur la demande d’intérêts moratoires

Aux termes de l'article 1231-6 du code civil, les dommages et intérêts dus à raison du retard dans le paiement d'une obligation de somme d'argent consistent dans l'intérêt au taux légal, à compter de la mise en demeure.

Ces intérêts sont dus sans que le créancier soit tenu de justifier d'aucune perte.

Il est établi que des loyers demeurent impayés depuis plusieurs mois.

La locataire sera donc condamnée à régler à la SCI LOULOU HOUSINS la somme de 4570 euros sur laquelle les intérêts au taux légal courront à compter du 4 février 2026, date du commandement de payer, sur la somme de 2 760 euros, et à compter de la signification de la présente décision pour le surplus.

Sur la demande de capitalisation des intérêts

L’article 1343-2 du code civil dispose que les intérêts échus, dus au moins pour une année entière, produisent intérêt si le contrat l’a prévu ou si une décision de justice le précise.

Il est constant qu’il n’entre pas dans les pouvoirs du juge des référés de prononcer la capitalisation d’intérêts échus.

En conséquence, la S.C.I. LOULOU HOUSING sera donc déboutée de sa demande à ce titre.

Sur les délais de paiement

L'article 24 V de la loi n°89-462 du 06 juillet 1989 précitée dispose que le juge peut, à la demande du locataire, du bailleur ou d'office, à la condition que le locataire soit en situation de régler sa dette locative et qu'il ait repris le versement intégral du loyer courant avant la date de l'audience, accorder des délais de paiement dans la limite de trois années, par dérogation au délai prévu au premier alinéa de l'article 1343-5 du code civil, au locataire en situation de régler sa dette locative.

Le VII du même article précise que lorsque le juge est saisi en ce sens par le bailleur ou par le locataire, et à la condition que celui-ci ait repris le versement intégral du loyer courant avant la date de l'audience, les effets de la clause de résiliation de plein droit peuvent être suspendus pendant le cours des délais accordés par le juge dans les conditions prévues aux V et VI du présent article. Cette suspension prend fin dès le premier impayé ou dès lors que le locataire ne se libère pas de sa dette locative dans le délai et selon les modalités fixées par le juge. Ces délais et les modalités de paiement accordés ne peuvent affecter l'exécution du contrat de location et notamment suspendre le paiement du loyer et des charges.

Si le locataire se libère de sa dette locative dans le délai et selon les modalités fixées par le juge, la clause de résiliation de plein droit est réputée ne pas avoir jouée. Dans le cas contraire, elle reprend son plein effet.

En l'espèce, la défenderesse ne s'étant présentée ni aux convocations du travail social, ni à l'audience, et n'ayant pas repris le paiement intégral de ses loyers et charges avant la date de l’audience, le tribunal n’est pas en mesure de lui permettre de reprendre le paiement du loyer courant augmenté d’éventuelles échéances de retard qui étaient pourtant susceptibles d’être mises en place pour apurer l’arriéré locatif.

En outre, aucune demande de suspension de la clause résolutoire n'a été formulée. Il convient de rappeler qu'en l'absence du défendeur, le juge ne dispose d'aucun pouvoir de suspension des effets de l'acquisition de la clause résolutoire.

En conséquence, l’expulsion de Madame [E] [V] ne peut qu’être ordonnée selon les modalités prévues au dispositif de la présente ordonnance, le maintien de la relation locative n’étant plus possible.

Conformément à l'article L.433-1 du code des procédures civiles d'exécution, les meubles se trouvant dans les lieux seront remis aux frais de la personne expulsée en un lieu qu'elle désignera. A défaut, ils seront entreposés en un autre lieu approprié et décrit avec précision par le commissaire de justice chargé de l'exécution après sommation à la personne expulsée d'avoir à les retirer dans le délai imparti.

Sur la demande d’astreinte

Les articles L 131-1 à L 131-4 du code des procédures civiles d'exécution disposent que tout juge peut, même d’office, ordonner une astreinte pour assurer l’exécution de sa décision. L’astreinte est provisoire ou définitive et indépendante des dommages et intérêts. Elle est liquidée par le juge de l’exécution, sauf si le juge qui l’a ordonnée reste saisi de l’affaire ou s’en est expressément réservé le pouvoir.

En l’espèce, celle-ci n'apparaît pas utile à l'exécution de la présente ordonnance qui dépend pour l'expulsion, de la seule mise à disposition de la force publique par l'autorité préfectorale du département à défaut de départ volontaire.

En conséquence, la S.C.I. LOULOU HOUSING sera donc déboutée de sa demande à ce titre.

Sur les dépens

L’article 491 du code de procédure civile dispose que le juge des référés statue sur les dépens. Il le fait conformément aux dispositions de l’article 696 du code de procédure civile, selon lesquelles la partie perdante est condamnée aux dépens, à moins que le juge, par décision motivée, n'en mette la totalité ou une fraction à la charge d'une autre partie.

Madame [E] [V], partie perdante, sera donc condamnée aux dépens.

Sur les frais irrépétibles

Aux termes de l’article 700 du code de procédure civile, le juge condamne la partie tenue aux dépens ou qui perd son procès à payer à l’autre partie la somme qu’il détermine, au titre des frais exposés et non compris dans les dépens. Dans tous les cas, le juge tient compte de l’équité ou de la situation économique de la partie condamnée. Il peut, même d’office, pour des raisons tirées des mêmes considérations, dire qu’il n’y a pas lieu à ces condamnations.

En l’espèce, l’équité et la situation économique de Madame [E] [V] justifient de ne pas faire application de ces dispositions.

La S.C.I. LOULOU HOUSING sera donc déboutée de sa demande à ce titre.

Sur l’exécution provisoire

Aux termes de l’article 514-1 du code de procédure civile, le juge statuant en référé ne peut écarter l’exécution provisoire qui est, aux termes de l’article précédent, de droit pour les décisions de première instance.

PAR CES MOTIFS