TJ 34172, 25 mars 2026, RG 25/01007

DOSSIER : N° RG 25/01007 - N° Portalis DBYB-W-B7J-P3EL

Copie exécutoire à
Maître [V] [B] [C]
et
Maître [F] [A]
TRIBUNAL JUDICIAIRE DE MONTPELLIER
[Adresse 1]

AUDIENCE DES REFERES

ORDONNANCE

RENDUE LE 25 Mars 2026

PAR Sabine CORVAISIER, première vice-présidente, juge des contentieux de la protection, statuant en matière de referé,
assistée de Stépahnie LE CALVE, Greffier, lors des débats
et de Philippe REDON, Greffier, lors du prononcé du délibéré

ENTRE :

DEMANDERESSE

Madame [S] [G], demeurant [Adresse 2] (NOUVELLE CALEDONIE)

représentée par Me Raymond bernard DURAND, avocat au barreau de MONTPELLIER

ET

DEFENDEURS

Monsieur [U] [I], demeurant [Adresse 3] et [Adresse 4] "[Adresse 5]

comparant en personne assisté de Maître Gaëlle CABARET, avocat au barreau de MONTPELLIER

Madame [T] [I], demeurant [Adresse 3] et [Adresse 6] - [Adresse 7] "[Adresse 5]
Décédée

non comparante, ni représentée

Les débats ont été déclarés clos le 03 Mars 2026 , Madame le Président ayant informé les parties que la décision serait rendue le 25 Mars 2026.

SUR QUOI, L'ORDONNANCE SUIVANTE A ETE RENDUE :

EXPOSE DU LITIGE

Par acte à effet au 17 décembre 2018, Madame [S] [G] a donné à bail à Monsieur [U] [I] et Madame [T] [I] un logement à usage d'habitation situé [Adresse 8] , [Adresse 9] et [Adresse 10] à [Localité 1] moyennant un loyer mensuel initial de 544 euros, outre une provision mensuelle sur charges de 115 euros.

Madame [T] [I] est décédée le 21 janvier 2020.

Par acte de commissaire de justice signifié le 4 juin 2024, Madame [S] [G] a délivé congé pour vente à Monsieur [U] [I] et Madame [T] [I] à échéance au 16 décembre 2024.

***

Par acte de commissaire de justice signifié à étude le 9 juillet 2025, Madame [S] [G] a fait assigner Monsieur [U] [I] et Madame [T] [I] pour l'audience du 9 décembre 2025 devant le juge des contentieux de la protection du Tribunal judiciaire de MONTPELLIER, statuant en référé, et demande:
- le constat de la résiliation du bail par l’effet du congé régulièrement donné le 4 juin 2024, depuis le 18 décembre 2024,
- l'expulsion de Monsieur [U] [I] et Madame [T] [I] et de tous occupants de leur chef, au besoin avec le concours de la force publique et d'un serrurier, sous astreinte de 50 euros par jour de retard à compter de la signification de l’ordonnance,
- la fixation de l'indemnité mensuelle d'occupation à la somme de 667,25 euros par mois, et la condamnation de Monsieur [U] [I] et Madame [T] [I] au paiement de celle-ci,
- la condamnation de Monsieur [U] [I] et Madame [T] [I] aux entiers dépens et à payer la somme de 1600 euros au titre de l’article 700 du Code de procédure civile.

***

À l'audience du 3 mars 2026, Madame [S] [G] était représentée par son conseil et Monsieur [U] [I] était présent, assisté de son avocat.

Madame [S] [G] a maintenu l'intégralité de ses demandes.
En réponse aux conclusions adverses, elle a, en outre, demandé au juge de rejeter toutes ses prétentions et de le débouter de ses demandes reconventionnelles comme étant prescrites.

Monsieur [U] [I] a demandé au juge de :
à titre principal-DÉCLARER nul et de nul effet le congé pour vente signi é le 4 juin 2024 à l'initiative de Madame [S] [G],
-DÉBOUTER Madame [S] [G] de toutes ses demandes,
A titre subsidiaire :-ACCORDER plus amples délais à Monsieur [U] [I] et tout occupant de son chef pour quitter le logement appartenant à Madame [S] [G], situé [Adresse 11] et [Adresse 12] "[Adresse 13],
A titre reconventionnel :-CONDAMNER Madame [S] [G] à payer à Monsieur [U] [I] la somme provisionnelle de 4.500,00€ au titre de son préjudice de jouissance,
-CONDAMNER Madame [S] [G] à payer à Monsieur [U] [I] la somme provisionnelle de 1.065,35€ au titre de son préjudice nancier,
-CONDAMNER Madame [S] [G] à payer à Me [F] [A] la somme de 1.200,00€ sur le fondement des dispositions de l'article 37 de la loi du 10 juillet 1991 en contrepartie d'une renonciation à la perception de la contribution de l'Etat accordée à la requérante,
-DÉBOUTER Madame [S] [G] de sa demande d'article 700 du code de procédure civile et LA CONDAMNER aux entiers dépens,
-ECARTER I'exécution provisoire incompatible avec la nature de l'affaire.

Conformément à l’article 455 du code de procédure civile, il convient de se référer aux conclusions des parties pour un plus ample exposé de leurs moyens.

La décision a été mise en délibéré au 26 mars 2026.

MOTIFS

Sur la recevabilité de la saisine en référé

L’article 834 du code de procédure civile dispose que dans tous les cas d’urgence, le juge des contentieux de la protection, dans les limites de sa compétence, peut ordonner en référé toutes les mesures qui ne se heurtent à aucune contestation sérieuse ou que justifie l’existence d’un différend.

L’article suivant précise qu’il peut toujours, même en présence d’une contestation sérieuse, prescrire en référé les mesures conservatoires ou de remise en état qui s’imposent, soit pour prévenir un dommage imminent, soit pour faire cesser un trouble manifestement illicite. Dans les cas où l’existence d’une obligation n’est pas sérieusement contestable, le juge des contentieux de la protection peut accorder une provision au créancier ou ordonner l’exécution de l’obligation même s’il s’agit d’une obligation de faire.

Il est en outre constant qu’il y a une contestation sérieuse chaque fois que la décision du juge des référés l'obligerait à se prononcer préalablement sur une contestation relative à l'existence d'un droit ou le conduirait à se prononcer sur le fond du litige. Par ailleurs une contestation sérieuse survient lorsque l’un des moyens de défense opposé aux prétentions du demandeur n’apparaît pas immédiatement vain et laisse subsister un doute sur le sens de la décision que pourrait éventuellement prendre les juges du fond s’ils étaient saisis de la demande. La contestation est sérieuse lorsqu’elle paraît susceptible de prospérer au fond.

Sur les demandes formulées à l’encontre de Madame [T] [I]

Madame [T] [I] est décédée le 21 janvier 2020.
Les demandes formulées à son encontre sont donc sans objet, l’action étant éteinte du fait de son décès.

Sur la demande de constat de la validité du congé et d’expulsion du locataire

L’article 15 I de la loi n°89-462 du 06 juillet 1989, tendant à améliorer les rapports locatifs, dispose que lorsque le bailleur donne congé à son locataire, ce congé doit être justifié soit par sa décision de reprendre ou de vendre le logement, soit par un motif légitime et sérieux, notamment l’inexécution par le locataire de l’une des obligations lui incombant. À peine de nullité, le congé donné par le bailleur doit indiquer le motif allégué et, en cas de reprise, les nom et adresse du bénéficiaire de la reprise ainsi que la nature du lien existant entre le bailleur et le bénéficiaire de la reprise, lien qui ne peut être qu’un de ceux prévus par l’article. Il doit également être joint au congé une notice d’information relative aux obligations du bailleur et aux voies de recours et d’indemnisation du locataire. Le délai de préavis applicable est de six mois.

Le II du même article précise quant à lui que lorsque le congé est fondé sur la décision de vendre le logement, il doit, à peine de nullité, indiquer le prix et les conditions de la vente projetée. Ce congé vaut alors offre de vente au profit du locataire, offre valable pendant les deux premiers mois du préavis. À l’expiration du délai de préavis, le locataire qui n’a pas accepté l’offre de vente est déchu de plein droit de tout titre d’occupation sur le local. Lorsque le propriétaire décide de vendre à des conditions ou à un prix plus avantageux pour l’acquéreur, le notaire doit, lorsque le bailleur n’y a pas préalablement procédé, notifier au locataire ces conditions et prix à peine de nullité de la vente. Ces dispositions doivent être reproduites à peine de nullité dans chaque notification.

En l’espèce, le congé pour vente a été délivré par acte de commissaire de justice en date du 4 juin 2024, avec une prise d’effet au 16 décembre 2024. Il comporte l’ensemble des mentions rendues obligatoires par l’article précité.

Toutefois, Monsieur [U] [I] conteste l’intention réelle et sérieuse de vendre de la part de la bailleresse.
Il relève notamment qu’aucune démarche sérieuse pour la mise en vente du bien n’a été réalisée ni justifiée, la seule production d’une attestation d’un agent immobilier qui aurait contacté les locataires en janvier 2025, après l’expiration de l’échéance, est insuffisante à démontrer la réalité de cette intention.

De son côté, Madame [G] affirme qu’elle souhaite mettre en vente le logement mais que les locataires se sont opposées à la venue de l’agent immobilier mandaté par elle, bloquant ainsi la mise en vente du bien.

Il convient de constater qu’exceptée la production de l’attestation d’un agent FONCIA indiquant s’être présenté en janvier 2025 sur les lieux mais n’avoir obtenu aucune réponse de la part du locataire, Madame [G] ne produit aucun autre document justificatif, tel qu’a minima, un mandat de vente.

Il est toutefois constant que le bailleur n’a pas à motiver particulièrement la reprise pour vendre, celle-ci présentant un caractère péremptoire et qu’il appartient au preneur qui conteste la réalité du motif du congé de rapporter la preuve de l’absence d’intention de vendre du bailleur.

Dès lors, eu égard aux éléments produits dans le dossier, un débat au fond doit s’instaurer entre les parties afin d’analyser la réalité du motif du congé.
Ce débat échappe nécessairement à la compétence du juge des référés.

Au regard de ces dispositions, il convient de constater que les contestations émises sur la régularité du congé sont sérieuses.

Dès lors, il convient donc de dire n’y avoir lieu à référé sur la demande principale en validité du congé pour vente du logement.

Sur les demandes reconventionnelles au titre des préjudices

-sur le préjudice de jouissance

En vertu de l’article 6 de la loi du 6 juillet 1989, le bailleur est tenu de remettre au locataire un logement décent ne laissant pas apparaître de risques manifestes pouvant porter atteinte à la sécurité physique ou à la santé, exempt de toute infestation d'espèces nuisibles et parasites, répondant à un niveau de performance minimal au sens de l'article L. 173-1-1 du code de la construction et de l'habitation et doté des éléments le rendant conforme à l'usage d'habitation.

En vertu des articles 1719 et 1721 du code civil, le bailleur est tenu d’assurer au preneur la jouissance paisible du logement.

Aux termes de l'article 9 du code de procédure civile, il incombe à chaque partie de prouver conformément à la loi les faits nécessaires au succès de sa prétention.

En l’espèce, Monsieur [U] [I] sollicite la condamnation de sa bailleresse en indemnisation de son préjudice de jouissance résultant d’une part, de l’indécence du logement et d’autre part, de l’incendie criminel qui a touché l’épicerie située en bas de l’immeuble.

- sur l’indécence du logement

Monsieur [I] affirme que depuis sa prise de possession des lieux, les fenêtres ne sont pas étanches à l’air, ne cessant de s’ouvrir et de se fermer sous l’effet du vent. Il indique avoir sollicité l’agence mandataire de la bailleresse à de multiples reprises sans obtenir de réponse et que, finalement, c’est Madame [G] elle-même qui serait venue installer des loquets, réparations de fortune ne permettant pas de mettre fin aux désordres.
Il indique toutefois que les fenêtres ont finalement été remplacées en décembre 2022, soit 4 ans après son emménagement.
Il sollicite à cet égard, en raison du trouble de jouissance causé pendant ces quatre années, la condamnation de sa bailleresse au paiement d’une somme provisionnelle de 1500 euros.

De son côté, Madame [G] soulève la prescription de cette demande conformément aux dispositions de l’article 7-1 de la loi du 6 juillet 1989.

Il convient en effet de relever que le locataire expose un trouble de jouissance qui aurait perduré de 2018 à 2022, soit quatre ans avant sa demande d’indemnisation et que cette demande est donc prescrite.

-sur le préjudice lié à l’incendie criminel

Monsieur [I] rappelle que le 21 novembre 2024, un incendie criminel a touché l’épicerie en bas de l’immeuble dans lequel se trouve son logement qui a subi des dégâts.
Il précise que le sinistre a été déclaré à son assurance habitation pour l’indemnisation de ses pertes mobilières.
Indiquant qu’il revient à la bailleresse de faire réaliser les travaux nécessaires dans l’appartement, il sollicite sa condamnation au paiement de la somme provisionnelle de 3000 euros.

De son côté, Madame [G] rappelle que l’entretien courant et notamment la reprise de l’usure ordinaire de la peinture intérieure doit être pris en charge par le locataire.
Concernant le sinistre, elle rekève que le locataire l’a déclaré à son assurance ce qui lui permettra la prise en charge des frais de remise en état.

Il convient de constater en effet que Monsieur [N] ne conteste pas avoir déclaré le sinistre à son assurance.
Dès lors, les conséquences du sinistre vont être prises en charge par les assurances, l’assureur du locataire prendra probablement attache avec l’assureur de la bailleresse.

La demande de Monsieur [N] sera rejetée.

En conséquence, Monsieur [N] sera débouté de sa demande d’indemnisation au titre du préjudice de jouissance.

- sur le préjudice matériel

Monsieur [N] affirme que pendant les quatre années durant lesquelles son appartement a souffert d’un manque d’étanchéité des fenêtres, il a subi une surconsommation d’énergie qu’il démontre par la production de ses factures et qu’il chiffre à hauteur de 1065,35 euros.

De son côté, Madame [G] soulève à nouveau la prescription de cette demande, les travaux d’étanchéité des fenêtres ayant été réalisés en septembre 2022.

Comme rappelé ci-dessus, il convient de constater la prescription de cette demande formulée au titre d’un préjudice qui a cessé en 2022.

La demande sera donc rejetée.

Sur les dépens

L’article 491 du code de procédure civile dispose que le juge des référés statue sur les dépens. Il le fait conformément aux dispositions de l’article 696 du code de procédure civile, selon lesquelles la partie perdante est condamnée aux dépens, à moins que le juge, par décision motivée, n'en mette la totalité ou une fraction à la charge d'une autre partie.

Madame [S] [G], partie perdante, sera condamnée aux dépens.

Sur les frais irrépétibles

Aux termes de l’article 700 du code de procédure civile, le juge condamne la partie tenue aux dépens ou qui perd son procès à payer à l’autre partie la somme qu’il détermine, au titre des frais exposés et non compris dans les dépens. Dans tous les cas, le juge tient compte de l’équité ou de la situation économique de la partie condamnée. Il peut, même d’office, pour des raisons tirées des mêmes considérations, dire qu’il n’y a pas lieu à ces condamnations.

En l’espèce, il n’apparaît pas inéquitable de laisser à chacune des parties la charge de ses frais irrépétibles.

Sur l’exécution provisoire

Aux termes de l’article 514-1 du code de procédure civile, le juge statuant en référé ne peut écarter l’exécution provisoire qui est, aux termes de l’article précédent, de droit pour les décisions de première instance.

PAR CES MOTIFS