TJ 34172, 25 mars 2026, RG 26/00049

DOSSIER : N° RG 26/00049 - N° Portalis DBYB-W-B7K-QHL5

Copie exécutoire à
Maître Carole VINSONNEAU PALIES de la SELARL VPNG
et
Me Guilhem PANIS
TRIBUNAL JUDICIAIRE DE MONTPELLIER
[Adresse 1]

AUDIENCE DES REFERES

ORDONNANCE

RENDUE LE 25 Mars 2026

PAR Sabine CORVAISIER, première vice-présidente, juge des contentieux de la protection, statuant en matière de referé,
assistée de Stéphanie LE CALVE, Greffier, lors des débats
et de Clémence BOUTAUD, Greffier, lors du prononcé du délibéré

ENTRE :

DEMANDERESSE

Etablissement public -ACM HABITAT, dont le siège social est sis [Adresse 2]

représentée par la SELARL VPNG, avocats au barreau de MONTPELLIER

ET

DEFENDERESSE

Madame [Y] [T], demeurant [Adresse 3]

représentée par Me Guilhem PANIS, avocat au barreau de MONTPELLIER

Les débats ont été déclarés clos le 03 Mars 2026 , Madame le Président ayant informé les parties que la décision serait rendue le 25 Mars 2026.

SUR QUOI, L'ORDONNANCE SUIVANTE A ETE RENDUE :

EXPOSE DU LITIGE

Par acte signé le 25 mai 2022 et ayant pris effet le 1er juin 2022, ACM HABITAT a donné à bail à Madame [Y] [T] un immeuble à usage d'habitation situé [Adresse 4], moyennant un loyer mensuel initial de 444,47 euros, outre une provision mensuelle sur charges de 84,76 euros.

Par bail séparé en date du 1er juin 2022, ACM HABITAT a donné à bail à Madame [Y] [T] un garage n°G102 situé à la même adresse, moyennant un loyer mensuel initial de 40,17 euros et une provision mensuelle sur charges de 6,62 euros et une TVA de 8,03 euros.

Des loyers étant demeurés impayés, ACM HABITAT a fait signifier à Madame [Y] [T], par acte de commissaire de justice en date du 4 juillet 2025, un commandement de payer la somme principale de 3024,25 euros, au titre des loyers et provisions sur charges du logement et du garage, restés impayés, arrêté à la date du 30 juin 2025, et visant les clauses résolutoires prévues aux baux.

***

Par acte de commissaire de justice signifié à étude le 10 septembre 2025, notifié au représentant de l’État dans le département, ACM HABITAT a fait assigner Madame [Y] [T] pour l'audience du 10 février 2026 devant le juge des contentieux de la protection du tribunal judiciaire de MONTPELLIER, statuant en référé, et demande, notamment sur le fondement de la loi du 06 juillet 1989 :
- le constat de la résiliation des baux par le jeu des clauses résolutoires en raison de l'impayé de loyers et de charges,
- l'expulsion de Madame [Y] [T] et de tous occupants de son chef, au besoin avec le concours de la force publique et d'un serrurier,
- la fixation de l'indemnité mensuelle d'occupation au montant des loyers, charges comprises et ce jusqu'au départ effectif des lieux, avec indexation, et la condamnation de Madame [Y] [T] au paiement de celle-ci,
- la condamnation de Madame [Y] [T] à payer la somme de 3 352,53 euros à titre de provision correspondant aux loyers et charges impayés dus, somme à parfaire au jour de l’audience, avec intérêts de droit,
- la condamnation de Madame [Y] [T] aux entiers dépens et à payer la somme de 400 euros au titre de l’article 700 du code de procédure civile.

À la suite de la notification de l’assignation au représentant de l’État dans le département, la Direction de l’action sociale et du logement a fait parvenir au tribunal un diagnostic social et financier concernant Madame [Y] [T], daté du 11 décembre 2025. La conclusion est que Madame vit seule avec sa fille de 14 ans. Suite à un tragique évènement familial en 2023, elle a dû stopper son emploi d’auxiliaire de vie. Elle perçoit une pension d’invalidité et un complément d’AAH, et la baisse des ressources a créé une dette locative. Madame a repris le paiement du loyer total depuis trois mois. Une MASP a été préconisée pour soutenir Madame pour la gestion et la réalisation des démarches. Ainsi, un dossier de surendettement a été déposé et déclaré recevable en octobre 2025.

***
L’affaire a fait l’objet d’un renvoi et a finalement été évoquée à l’audience du 3 mars 2026.

À l'audience du 3 mars 2026, ACM HABITAT était représenté par son conseil. Madame [Y] [T] était représentée par son conseil.

ACM HABITAT a maintenu ses demandes telles que portées dans l’assignation, à laquelle il convient de se référer, conformément à l’article 455 du code de procédure civile, pour un plus ample exposé de ses moyens ; outre actualisation de la dette principale par décompte produit à l’audience, à la somme de 1217,77 euros s’agissant du logement et du garage. Il ne s’est par ailleurs pas opposé à ce que des délais de paiement soient accordés à la locataire pour l’apurement de la dette. ACM HABITAT précise également avoir tenu compte, dans son décompte, de la décision de la Commission de surendettement.

Madame [Y] [T] a, par le biais de son conseil, sollicité que le jeu de la clause résolutoire soit suspendu et qu’il lui soit accordé des délais de paiement pour apurer l’arriéré. Par ailleurs, elle a précisé avoir été admise au bénéfice du rétablissement personnel sans liquidation judiciaire par la commission de surendettement, en décembre 2025, avec un effacement de la dette d’ACM HABITAT à hauteur de 3941,54 euros..

La décision a été mise en délibéré au 25 mars 2026.

MOTIFS

Sur la saisine en référé

L’article 834 du code de procédure civile dispose que dans tous les cas d’urgence, le juge des contentieux de la protection, dans les limites de sa compétence, peut ordonner en référé toutes les mesures qui ne se heurtent à aucune contestation sérieuse ou que justifie l’existence d’un différend.

L’article suivant précise qu’il peut toujours, même en présence d’une contestation sérieuse, prescrire en référé les mesures conservatoires ou de remise en état qui s’imposent, soit pour prévenir un dommage imminent, soit pour faire cesser un trouble manifestement illicite. Dans les cas où l’existence d’une obligation n’est pas sérieusement contestable, le juge des contentieux de la protection peut accorder une provision au créancier ou ordonner l’exécution de l’obligation même s’il s’agit d’une obligation de faire.

En l’espèce, l’occupation sans droit ni titre d’un immeuble, qui peut résulter du constat de la résiliation du bail du fait d’impayés, constitue un trouble manifestement illicite que le juge des référés se doit de faire cesser si elle est avérée.

L’action en référé est donc recevable.

Sur la demande de constat de la résiliation des baux et ses conséquences

Sur la recevabilité de la demande

En tant que bailleur personne morale, ACM HABITAT justifie avoir saisi la Commission de coordination des actions de prévention des expulsions locatives par voie électronique deux mois avant la délivrance de l’assignation, comme les dispositions de l’article 24 II de la loi n°89-462 du 06 juillet 1989 tendant à améliorer les rapports locatifs, le lui imposent à peine d’irrecevabilité.

ACM HABITAT justifie par ailleurs avoir notifié une copie de l’assignation à la préfecture de l’Hérault par voie électronique plus de six semaines avant l’audience, conformément aux dispositions de l’article 24 III de la loi n°89-462 du 06 juillet 1989 précitée, qui l’imposent à peine d’irrecevabilité, compte tenu de la loi du 27 juillet 2023 d’application immédiate s’agissant d’un délai de procédure.

La demande est donc recevable.

Sur l’acquisition des effets des clauses résolutoires

L’article 24 I de la même loi, dans sa version applicable au présent litige, dispose que tout contrat de bail d'habitation contient une clause prévoyant la résiliation de plein droit du contrat de location pour défaut de paiement du loyer ou des charges aux termes convenus ou pour non-versement du dépôt de garantie. Cette clause ne produit effet que deux mois après un commandement de payer demeuré infructueux.

En l'espèce, le bail relatif au stationnement a été conclu avec le même bailleur et se situe à la même adresse que le logement principal, dont il constitue dès lors, l'accessoire.

Le bail relatif au logement prévoit qu'à défaut de paiement d'une seule échéance de loyer et deux mois après un commandement de payer, la convention sera résiliée de plein droit. Le bail relatif au garage prévoit quant à lui qu’en cas de non-paiement et un mois après un commandement de payer resté sans effet, le bail sera résilié de plein droit.

Cependant, il convient de préciser que la loi n°89-462 du 06 juillet 1989 tendant à améliorer les rapports locatifs dispose en son article 2 que le titre 1er relatif aux rapports entre bailleurs et locataires, s'applique aux locations de locaux à usage d'habitation ou mixte, qui constituent la résidence principale du preneur, ainsi qu'aux garages, aires et places de stationnement, jardins et autres locaux, loués accessoirement au local principal par le même bailleur.

Dès lors, la clause résolutoire prévue au bail relatif au garage n'est pas conforme à l'article 24 I de la loi du 06 juillet 1989 précité, qui ne permet à une clause résolutoire de produire effet, en cas de non-paiement des loyers et charges, que deux mois après un commandement de payer demeuré infructueux.

Le commandement de payer du 4 juillet 2025 vise ces clauses et reproduit les mentions obligatoires à peine de nullité de l'article 24 précité. Ce commandement est demeuré infructueux pendant plus de six semaines, de sorte qu’il y a lieu de constater que les conditions d’acquisition des clauses résolutoires contenues dans les baux étaient réunies à la date du 5 septembre 2025, date de résiliation desdits baux.

Sur l’incidence de la procédure de surendettement

L'article 24 VIII de la loi du 06 juillet 1989 précitée dispose que lorsqu'un rétablissement personnel sans liquidation judiciaire a été imposé par la commission de surendettement des particuliers [...], le juge suspend les effets de la clause de résiliation de plein droit pendant un délai de deux ans à partir de la date de la décision imposant les mesures d'effacement ou du jugement de clôture.

Ce délai ne peut affecter l'exécution du contrat de location et notamment suspendre le paiement du loyer et des charges. Si le locataire s'est acquitté du paiement des loyers et des charges conformément au contrat de location pendant le délai de deux ans mentionné au premier alinéa du présent VIII, la clause de résiliation de plein droit est réputée ne pas avoir joué. Dans le cas contraire, elle reprend son plein effet.

En l’espèce, le dossier de Madame [Y] [T] a été déclaré recevable par la Commission de surendettement des particuliers de l’Hérault le 7 octobre 2025, soit postérieurement à l’acquisition des effets de la clause résolutoire, survenue le 5 septembre 2025.

Par décision en date du 2 décembre 2025, la Commission a décidé de mesures de rétablissement personnel sans liquidation judiciaire. Elle a ainsi imposé un effacement total des dettes. ACM HABITAT avait déclaré sa créance à hauteur de 3 941,54 euros.

Dès lors, il convient de suspendre les effets de la clause résolutoire pour un délai de deux ans.

Sur la demande de provision

Conformément à l’article 835 du code de procédure civile, le juge des référés peut accorder une provision au créancier lorsque l’existence de l’obligation n’est pas sérieusement contestable.

La décision de la commission de surendettement est définitive et les mesures de rétablissement personnel sans liquidation judiciaire sont entrées en vigueur le 2 décembre 2025.

La créance d’ACM HABITAT a été déclarée à la somme de 3941,54 euros.

Il convient de relever dans le décompte locatif qu’ACM a abandonné le 9 février 2026 une créance de 3508,38 euros, soit un différentiel de 433,16 euros qui sera déduit du décompte.

Sur les pénalités de retard
 
L’article L 442-5 du Code de la construction et de l’habitation dispose notamment qu’aux fins de permettre la transmission au Parlement des informations visées au 5° de l'article L. 101-1, les organismes d'habitations à loyer modéré communiquent les renseignements statistiques nécessaires au représentant de l'Etat dans le département du lieu de situation des logements après avoir procédé à une enquête auprès de leurs locataires et après avoir recueilli l'avis d'imposition ou de non-imposition à l'impôt sur le revenu de chaque occupant majeur directement, ou avoir été destinataires du revenu fiscal de référence transmis par les services fiscaux, ainsi que le numéro d'immatriculation au répertoire national d'identification des personnes physiques de chaque occupant majeur. Les locataires sont tenus de répondre dans le délai d'un mois. À défaut, le locataire défaillant est redevable à l'organisme d'habitations à loyer modéré d'une pénalité de 7,62 euros, majorée de 7,62 euros par mois entier de retard, sauf s'il est établi que des difficultés particulières n'ont pas permis au locataire de répondre. Dans ce cas, l'organisme d'habitations à loyer modéré met en œuvre les moyens adaptés pour que le locataire puisse s'acquitter de cette obligation.

En l’espèce, ACM HABITAT sollicite la condamnation provisionnelle de Madame [Y] [T] à ce titre.

En application des dispositions de l'article L.442-5 du code de la construction et de l'habitation, il n'y a pas lieu de laisser cette somme à la charge du locataire, dans la mesure où l'imputation de ces sommes sanctionne le fait de ne pas avoir adressé au bailleur un document qui présente des fins purement statistiques, sans entrer dans un dispositif d'ordre public de maintien ou de conservation du logement.

En l’espèce, il résulte des documents et décomptes versés aux débats que Madame [Y] [T] se trouve redevable de la somme totale de 456,77 euros s’agissant du logement et du garage, en arriéré de loyers, de charges et d'indemnités d'occupation échus, arrêté au 27 février 2026, mensualités du mois de février comprises, selon décomptes établis par le bailleur et ci-après annexés, après le cas échéant, enlèvement des différents frais ne pouvant être considérés comme des loyers ou des charges récupérables.

Madame [Y] [T] sera donc condamnée à payer la somme provisionnelle totale de 456,77 euros à ACM HABITAT, avec intérêts au taux légal à compter de la signification de la présente ordonnance.

Sur les délais de paiement

L’article 24 V de la loi n°89-462 du 06 juillet 1989 précitée dispose que le juge peut, même d’office, accorder des délais de paiement au locataire en situation de régler sa dette locative, dans la limite de trois années. Pendant le cours des délais ainsi accordés, les effets de la clause de résiliation de plein droit sont suspendus. Si le locataire se libère dans le délai et selon les modalités fixées par le juge, la clause de résiliation de plein droit est réputée ne pas avoir joué ; dans le cas contraire, elle reprend son plein effet

En l’espèce, conformément aux dispositions ci-dessus rappelées et eu égard à la décision de cla commission de surendettement, il y a lieu d’accorder des délais de paiement pendant deux ans à Madame [Y] [T] dans les conditions prévues au dispositif de la présente ordonnance.

Il convient néanmoins de préciser qu’en cas de défaut de paiement des loyers et charges courants d’une part et des mensualités au titre des délais de paiement d’autre part, les clauses de résiliation de plein droit reprendront leur plein et entier effet et le solde de la dette sera immédiatement dû.

Madame [Y] [T], devenue occupante sans droit ni titre, sera alors également tenue de payer des indemnités mensuelles d’occupation de montants équivalents à ceux des loyers augmentés des provisions sur les charges, qui auraient été exigibles si les baux n'avaient pas été résiliés, et ce jusqu'à l'entière libération des lieux. Conformément au principe de la réparation intégrale, ces indemnités mensuelles d’occupation seront indexées, le cas échéant, selon les modalités prévues aux contrats de bail.

Conformément à l'article L.433-1 du code des procédures civiles d'exécution, les meubles se trouvant dans les lieux seront remis aux frais de la personne expulsée en un lieu qu'elle désignera. À défaut, ils seront entreposés en un autre lieu approprié et décrit avec précision par le commissaire de justice chargé de l'exécution après sommation à la personne expulsée d'avoir à les retirer dans le délai imparti.

Sur les dépens

L’article 491 du code de procédure civile dispose que le juge des référés statue sur les dépens. Il le fait conformément aux dispositions de l’article 696 du code de procédure civile, selon lesquelles la partie perdante est condamnée aux dépens, à moins que le juge, par décision motivée, n'en mette la totalité ou une fraction à la charge d'une autre partie.

Madame [Y] [T], partie perdante, sera donc condamnée aux dépens.

Sur les frais irrépétibles

Aux termes de l’article 700 du code de procédure civile, le juge condamne la partie tenue aux dépens ou qui perd son procès à payer à l’autre partie la somme qu’il détermine, au titre des frais exposés et non compris dans les dépens. Dans tous les cas, le juge tient compte de l’équité ou de la situation économique de la partie condamnée. Il peut, même d’office, pour des raisons tirées des mêmes considérations, dire qu’il n’y a pas lieu à ces condamnations.

En l’espèce, l’équité et la situation économique de Madame [Y] [T] justifient de ne pas faire application de ces dispositions.

ACM HABITAT sera donc débouté de sa demande à ce titre.

Sur l’exécution provisoire

Aux termes de l’article 514-1 du code de procédure civile, le juge statuant en référé ne peut écarter l’exécution provisoire qui est, aux termes de l’article précédent, de droit pour les décisions de première instance.

PAR CES MOTIFS