TJ 34172, 10 juill. 2026, RG 25/01392

DOSSIER : N° RG 25/01392 - N° Portalis DBYB-W-B7J-QB5V

Copie exécutoire à
Maître Frédéric GUIZARD de la SELARL GDG
Maître Sylvain ALET de la SELARL SYLVAIN ALET AVOCAT

expédition à
Mme [V] [F]

le 10 Juillet 2026
TRIBUNAL JUDICIAIRE DE MONTPELLIER
[Adresse 1]

AUDIENCE DES REFERES

ORDONNANCE

RENDUE LE 10 Juillet 2026

PAR Sabine CORVAISIER, première vice-présidente, juge des contentieux de la protection, statuant en matière de référé, assistée de Sofia STATOUA, Greffier placé,

ENTRE :

DEMANDERESSE

S.C.I. -CANICATTI, dont le siège social est sis [Adresse 2]

représentée par Maître Frédéric GUIZARD de la SELARL GDG, avocats au barreau de MONTPELLIER substituée par Me Yoann BORREDA, avocat au barreau de MONTPELLIER

ET

DEFENDEURS

Monsieur [C] [F], demeurant [Adresse 3]

assisté de Maître Sylvain ALET de la SELARL SYLVAIN ALET AVOCAT, avocats au barreau de MONTPELLIER substituée par Me Pierre HEURTEBISE, avocat au barreau de MONTPELLIER

Madame [V] [F], demeurant [Adresse 3]

comparante en personne

Monsieur [O] [F], demeurant [Adresse 4]

représenté par Maître Sylvain ALET de la SELARL SYLVAIN ALET AVOCAT, avocats au barreau de MONTPELLIER substituée par Me Pierre HEURTEBISE, avocat au barreau de MONTPELLIER

Les débats ont été déclarés clos le 16 Juin 2026 , Madame le Président ayant informé les parties que la décision serait rendue le 10 Juillet 2026.

SUR QUOI, L'ORDONNANCE SUIVANTE A ETE RENDUE :

EXPOSE DU LITIGE

Par acte en date du 28 mars 2019, ayant pris effet le 2 avril 2019, la SCI CANICATTI a donné à bail à Madame [V] [F] et Monsieur [C] [F] un immeuble à usage d'habitation situé [Adresse 5], appartement [Adresse 6] à MONTPELLIER (34070), moyennant un loyer mensuel initial de 650 euros, outre une provision mensuelle sur charges de 85 euros et une provision mensuelle pour la TEOM de 15 euros.

Par acte sous seing privé en date du 4 avril 2019, Monsieur [O] [F] s’est porté caution solidaire des engagements de Madame [V] [F] et Monsieur [C] [F] dans le cadre du bail précité.

Des loyers étant demeurés impayés, la SCI CANICATTI a fait signifier à Madame [V] [F] et Monsieur [C] [F], par acte de commissaire de justice en date du 12 juin 2025, un commandement de payer la somme principale de 2152,95 euros, au titre des loyers et provisions sur charges impayés, arrêté à la date du 5 juin 2025, et visant la clause résolutoire prévue au bail.

Par acte de commissaire de justice en date du 17 juin 2025, la SCI CANICATTI a dénoncé ledit commandement à Monsieur [O] [F] en sa qualité de caution solidaire.

***

Par actes de commissaire de justice signifiés à étude les 13 et 14 octobre 2025, notifiés au représentant de l’État dans le département, la SCI CANICATTI a fait assigner Madame [V] [F], Monsieur [C] [F] et Monsieur [O] [F] pour l'audience du 10 mars 2026 devant le juge des contentieux de la protection du tribunal judiciaire de MONTPELLIER, statuant en référé, et demandent, notamment sur le fondement de la loi du 06 juillet 1989 :
- le constat de la résiliation du bail par le jeu de la clause résolutoire en raison de l'impayé de loyers et de charges,
- l'expulsion de Madame [V] [F] et Monsieur [C] [F] et de tous occupants de son chef, au besoin avec le concours de la force publique et d'un serrurier,
- la fixation de l'indemnité mensuelle d'occupation au montant des loyers, charges comprises et ce jusqu'au départ effectif des lieux, et la condamnation solidaire de Madame [V] [F] et Monsieur [C] [F] et Monsieur [O] [F] au paiement de celle-ci,
- la condamnation solidaire de Madame [V] [F] et Monsieur [C] [F] et Monsieur [O] [F] à payer la somme de 2152,95 euros à titre de provision correspondant aux loyers et charges impayés dus, somme à parfaire au jour de l’audience,
- la condamnation solidaire Madame [V] [F] et Monsieur [C] [F] et Monsieur [O] [F] aux entiers dépens et à payer la somme de 1 200 euros au titre de l’article 700 du code de procédure civile.

À la suite de la notification de l’assignation au représentant de l’État dans le département, la Direction de l’action sociale et du logement a fait parvenir au tribunal un diagnostic social et financier concernant Madame [V] [F] et Monsieur [C] [F], daté du 19 février 2026. La conclusion est que Monsieur est au chômage depuis juillet 2025 et Madame sans activité. Les allocations chômage sont versées de manière régulière depuis novembre 2025. Monsieur va reprendre le paiement du loyer résiduel en mars 2026. Un plan d’apurement à hauteur de 100 euros a été convenu et transmis à la CAF.

***

Après débats à l’audience du 10 mars 2026 à laquelle les défendeurs n’ont pas comparu et n’étaient pas représentées, l’affaire a été mise en délibéré au 1er avril 2026.

Par ordonnance en date du 1er avril 2026, la juge a ordonné la réouverture des débats, aucun décompte locatif n’ayant été produit.

L’affaire a ensuite fait l’objet de plusieurs renvois à la demande des parties pour échange de leurs conclusions.
Elle a finalement été évoquée à l’audience du 16 juin 2026.

À cette audience, la SCI CANICATTI était représentée par son conseil.
Monsieur [C] [F] et Monsieur [O] [F] étaient représentés par leur conseil.
Madame [V] [F] a comparu en personne.

La SCI CANICATTI a maintenu ses demandes telles que portées dans l’assignation, outre actualisation de la dette principale par décompte produit à l’audience, à la somme de 8206,28 euros.

Par conclusions écrites de leur conseil, Monsieur [C] [F] et Monsieur [O] [F] ont demandé au juge de :
➢À TITRE PRINCIPAL
. JUGER que faute de justification des charges réelles exposées et applicable à l’appartement litigieux le bailleur n’est pas fondé à se prévaloir des provisions sur charge mensuellement acquittées par le locataire.
. JUGER qu”il y a lieu de déduire de la dette locative une somme de 8.400€ et ORDONNER la compensation entre les deux sommes ;
. REJETER la demande de résiliation du contrat de bail faute de dette locative ;
➢A TITRE SUBSIDIAIRE
. SUSPENDRE les effets de la clause résolutoire ;
. ACCORDER à Monsieur [C] [F] des délais de paiement d'une durée de 24 mois, afin d'apurer l'arriéré locatif.
. ACCORDER à Monsieur [O] [F], en sa qualité de caution solidaire, des délais de paiement d'une durée de 24 mois pour s'acquitter des sommes susceptibles d'être mises à sa charge, selon un échéancier à fixer par le juge ;
En conséquence :
. DEBOUTER la SCI CANICATTI de l'ensemble de ses demandes, fins et conclusions, et notamment de sa demande de constat d'acquisition de la clause résolutoire et de sa demande d'expulsion ;
➢A TITRE SUBSIDIAIRE
. REDUIRE le montant de toute condamnation provisoire à la stricte somme justifiée par un décompte contradictoire et vérifiable ;
➢EN TOUT ETAT DE CAUSE
. DEBOUTER la SCI CANICATTI de l’intégralité de ses demandes ;
. DIRE que chaque partie conservera la charge de ses propres frais irrépétibles ;

Conformément à l’article 455 du code de procédure civile, il convient de se référer aux conclusions des parties pour un plus ample exposé de leurs moyens.

La décision a été mise en délibéré au 3 juillet 2026.

MOTIFS

En vertu de l’article 472 du code de procédure civile, si le défendeur ne comparaît pas, il est néanmoins statué sur le fond. Le juge ne fait droit à la demande que dans la mesure où il l’estime régulière, recevable et bien fondée.

Sur la saisine en référé

L’article 834 du code de procédure civile dispose que dans tous les cas d’urgence, le juge des contentieux de la protection, dans les limites de sa compétence, peut ordonner en référé toutes les mesures qui ne se heurtent à aucune contestation sérieuse ou que justifie l’existence d’un différend.

L’article suivant précise qu’il peut toujours, même en présence d’une contestation sérieuse, prescrire en référé les mesures conservatoires ou de remise en état qui s’imposent, soit pour prévenir un dommage imminent, soit pour faire cesser un trouble manifestement illicite. Dans les cas où l’existence d’une obligation n’est pas sérieusement contestable, le juge des contentieux de la protection peut accorder une provision au créancier ou ordonner l’exécution de l’obligation même s’il s’agit d’une obligation de faire.

En l’espèce, l’occupation sans droit ni titre d’un immeuble, qui peut résulter du constat de la résiliation du bail du fait d’impayés, constitue un trouble manifestement illicite que le juge des référés se doit de faire cesser si elle est avérée. L’action en référé est donc recevable.

Sur la demande de constat de la résiliation du bail et ses conséquences

Sur la recevabilité de la demande

En tant que bailleur personne morale, la SCI CANICATTI justifie avoir saisi la Commission de coordination des actions de prévention des expulsions locatives par voie électronique deux mois avant la délivrance de l’assignation, comme les dispositions de l’article 24 II de la loi n°89-462 du 06 juillet 1989 tendant à améliorer les rapports locatifs, le lui imposent à peine d’irrecevabilité.

La SCI CANICATTI justifie par ailleurs avoir notifié une copie de l’assignation à la préfecture de l’Hérault par voie électronique plus de six semaines avant l’audience, conformément aux dispositions de l’article 24 III de la loi n°89-462 du 06 juillet 1989 précitée, qui l’imposent à peine d’irrecevabilité, compte tenu de la loi du 27 juillet 2023 d’application immédiate s’agissant d’un délai de procédure.

La demande est donc recevable.

Sur l’acquisition des effets de la clause résolutoire

L'article 24 I de la même loi, dans sa version applicable au présent litige, dispose que tout contrat de bail d'habitation contient une clause prévoyant la résiliation de plein droit du contrat de location pour défaut de paiement du loyer ou des charges aux termes convenus ou pour non-versement du dépôt de garantie. Cette clause ne produit effet que six semaines après un commandement de payer demeuré infructueux.

En l’espèce, le commandement de payer du 12 juin 2025 vise cette clause et reproduit les mentions obligatoires à peine de nullité de l'article 24 précité. Ce commandement est demeuré infructueux pendant plus de six semaines, de sorte qu’il y a lieu de constater que les conditions d’acquisition de la clause résolutoire contenue dans le bail étaient réunies à la date du 25 juillet 2025, date de résiliation dudit bail.

Sur la demande de provision

Conformément à l’article 835 du code de procédure civile, le juge des référés peut accorder une provision au créancier lorsque l’existence de l’obligation n’est pas sérieusement contestable.

En ce qui concerne la régularisation des charges

Il résulte de l'article 23 de la loi n° 89-462 du 6 juillet 1989 que si les charges locatives peuvent donner lieu au versement de provisions, elles doivent, dans ce cas, faire l'objet d'une régularisation au moins annuelle avec communication aux locataires d'un décompte par nature de charges. De plus, durant un mois à compter de l'envoi de ce décompte, les pièces justificatives doivent être tenues à la disposition des locataires.

En l’espèce, Monsieur [C] [F] et Monsieur [O] [F] relevent que le bailleur n’a pas justifié les charges réelles et sollicitent donc, en sanction de cette absence de justification que les provisions sur charges soient déduites du montant de la dette, soit la somme totale de 8400 euros.

Pour répondre à l’argument adverse, la SCI CANICATTI produit des courriers en date du 9 juin 2026 informant les locataires des montants de la régularisation des charges pour les années 2022-2023 ( 99,05 euros), 2023-2024 ( 433,82 euros), et 2024-2025 ( 563,97 euros). Elle indique également que ces régularisations n’ont pas encore été portées au débit du compte et ne le seront que sur l’échéance de juillet 2026.

S’il est possible de soulever la prescription de ces régularisations de charges pour l’année 2022, il convient de constater qu’aucune régularisation n’a encore été portée au débit des locataires et qu’en conséquence, l’argument soulevé par les défendeurs n’est pas opérant.

En conséquence, il résulte des documents et décomptes versés aux débats que Madame [V] [F] et Monsieur [C] [F] et Monsieur [O] [F], en sa qualité de caution, se trouvent solidairement redevables de la somme de 8206,28 euros en arriéré de loyers, de charges et d'indemnités d'occupation échus, arrêté au 1er juin 2026, mensualité du mois de juin comprise, selon décompte établi par la bailleresse et ci-après annexé, après le cas échéant, enlèvement des différents frais ne pouvant être considérés comme des loyers ou des charges récupérables.

Madame [V] [F] et Monsieur [C] [F] et Monsieur [O] [F] seront donc solidairement condamnés à payer la somme provisionnelle de 8206,28 euros à la SCI CANICATTI.

Sur les délais de paiement

L'article 24 V de la loi n°89-462 du 06 juillet 1989 précitée dispose que le juge peut, à la demande du locataire, du bailleur ou d'office, à la condition que le locataire soit en situation de régler sa dette locative et qu'il ait repris le versement intégral du loyer courant avant la date de l'audience, accorder des délais de paiement dans la limite de trois années, par dérogation au délai prévu au premier alinéa de l'article 1343-5 du code civil, au locataire en situation de régler sa dette locative.

Le VII du même article précise que lorsque le juge est saisi en ce sens par le bailleur ou par le locataire, et à la condition que celui-ci ait repris le versement intégral du loyer courant avant la date de l'audience, les effets de la clause de résiliation de plein droit peuvent être suspendus pendant le cours des délais accordés par le juge dans les conditions prévues aux V et VI du présent article. Cette suspension prend fin dès le premier impayé ou dès lors que le locataire ne se libère pas de sa dette locative dans le délai et selon les modalités fixées par le juge. Ces délais et les modalités de paiement accordés ne peuvent affecter l'exécution du contrat de location et notamment suspendre le paiement du loyer et des charges.

Si le locataire se libère de sa dette locative dans le délai et selon les modalités fixées par le juge, la clause de résiliation de plein droit est réputée ne pas avoir joué. Dans le cas contraire, elle reprend son plein effet.

En l’espèce, la situation économique et financière de Madame [V] [F] et Monsieur [C] [F], exposée à l’audience, notamment le fait qu’ils disposent actuellement d’allocations à hauteur de 2268 euros par mois ainsi que la reprise du paiement des loyers courants, justifient de leur accorder des délais dans les conditions prévues au dispositif de la présente ordonnance.

Il convient néanmoins de préciser qu’en cas de défaut de paiement des loyers et charges courants d’une part et des mensualités au titre des délais de paiement d’autre part, la clause de résiliation de plein droit reprendra son plein et entier effet et le solde de la dette sera immédiatement dû.

Madame [V] [F] et Monsieur [C] [F] et Monsieur [O] [F] devront alors également solidairement payer une indemnité mensuelle d’occupation d’un montant équivalent à celui du loyer augmenté de la provision sur les charges, qui aurait été exigible si le bail n'avait pas été résilié à compter de la date de résiliation du bail, et ce jusqu'à l'entière libération des lieux. Conformément au principe de la réparation intégrale, cette indemnité mensuelle d’occupation sera indexée, le cas échéant, selon les modalités prévues au contrat de bail.

Conformément à l'article L.433-1 du code des procédures civiles d'exécution, les meubles se trouvant dans les lieux seront remis aux frais de la personne expulsée en un lieu qu'elle désignera. À défaut, ils seront entreposés en un autre lieu approprié et décrit avec précision par le commissaire de justice chargé de l'exécution après sommation à la personne expulsée d'avoir à les retirer dans le délai imparti.

Sur les dépens

L’article 491 du code de procédure civile dispose que le juge des référés statue sur les dépens. Il le fait conformément aux dispositions de l’article 696 du code de procédure civile, selon lesquelles la partie perdante est condamnée aux dépens, à moins que le juge, par décision motivée, n'en mette la totalité ou une fraction à la charge d'une autre partie.

Madame [V] [F] et Monsieur [C] [F] et Monsieur [O] [F], parties perdantes, seront donc condamnés in solidum aux dépens.

Sur les frais irrépétibles

Aux termes de l’article 700 du code de procédure civile, le juge condamne la partie tenue aux dépens ou qui perd son procès à payer à l’autre partie la somme qu’il détermine, au titre des frais exposés et non compris dans les dépens. Dans tous les cas, le juge tient compte de l’équité ou de la situation économique de la partie condamnée. Il peut, même d’office, pour des raisons tirées des mêmes considérations, dire qu’il n’y a pas lieu à ces condamnations.

En l’espèce, l’équité commande de ne pas faire droit à la demande de condamnation à ce titre, formulée par la SCI CANICATTI.

Sur l’exécution provisoire

Aux termes de l’article 514-1 du code de procédure civile, le juge statuant en référé ne peut écarter l’exécution provisoire qui est, aux termes de l’article précédent, de droit pour les décisions de première instance.

PAR CES MOTIFS