TJ 34172, 10 juill. 2026, RG 25/01395

DOSSIER : N° RG 25/01395 - N° Portalis DBYB-W-B7J-QB56

Copie exécutoire à

Maître Emmanuelle CARRETERO de la SCP SOLLIER / CARRETERO

TRIBUNAL JUDICIAIRE DE MONTPELLIER
Site Méditerranée

AUDIENCE DES REFERES

ORDONNANCE

RENDUE LE 10 Juillet 2026

PAR Sabine CORVAISIER, première vice-présidente, juge des contentieux de la protection, statuant en matière de référé, assistée de Sofia STATOUA, Greffier placé,

ENTRE :

DEMANDERESSE

S.A. -SFHE, dont le siège social est sis [Adresse 1]

représentée par Maître Michel SOLLIER de la SCP SOLLIER / CARRETERO, avocats au barreau de MONTPELLIER, Maître Emmanuelle CARRETERO de la SCP SOLLIER / CARRETERO, avocats au barreau de MONTPELLIER

ET

DEFENDEUR

Monsieur [B] [D], demeurant [Adresse 2]

non comparant, ni représenté

Les débats ont été déclarés clos le 16 Juin 2026 , Madame le Président ayant informé les parties que la décision serait rendue le 10 Juillet 2026.

SUR QUOI, L'ORDONNANCE SUIVANTE A ETE RENDUE :

EXPOSE DU LITIGE

Par acte signé le 24 août 2022 et ayant pris effet le 30 août 2022, la SA SFHE a donné à bail à Monsieur [B] [D] un immeuble à usage d'habitation meublé situé [Adresse 2], moyennant un loyer mensuel initial de 265,97 euros, outre une provision mensuelle sur charges de 60 euros et un complément mobilier de 40 euros.

Des loyers étant demeurés impayés, la SA SFHE a fait signifier à Monsieur [B] [D], par acte de commissaire de justice en date du 19 août 2025, un commandement de payer la somme principale de 514,02 euros, au titre des loyers et provisions sur charges impayés, arrêté à la date du 13 août 2025, et visant la clause résolutoire prévue au bail.

***

Par acte de commissaire de justice signifié à étude le 21 octobre 2025, notifié au représentant de l’État dans le département, la SA SFHE a fait assigner Monsieur [B] [D] pour l'audience du 24 mars 2026 devant le juge des contentieux de la protection du tribunal judiciaire de MONTPELLIER, statuant en référé, et demande, notamment sur le fondement de la loi du 06 juillet 1989 :
- le constat de la résiliation du bail par le jeu de la clause résolutoire en raison de l'impayé de loyers et de charges,
- l'expulsion de Monsieur [B] [D] et de tous occupants de son chef, au besoin avec le concours de la force publique et d'un serrurier,
- la fixation de l'indemnité mensuelle d'occupation au montant des loyers, charges comprises et ce jusqu'au départ effectif des lieux, avec indexation, et la condamnation de Monsieur [B] [D] au paiement de celle-ci,
- la condamnation de Monsieur [B] [D] à payer la somme de 913,36 euros à titre de provision correspondant aux loyers et charges impayés dus, somme à parfaire au jour de l’audience, avec intérêts de droit,
- la condamnation de Monsieur [B] [D] aux entiers dépens et à payer la somme de 400 euros au titre de l’article 700 du code de procédure civile.

À la suite de la notification de l’assignation au représentant de l’État dans le département, la Direction de l’action sociale et du logement a fait parvenir au tribunal un diagnostic social et financier concernant Monsieur [B] [D], daté du 10 février 2026. La conclusion est qu’il ne s'est pas présenté aux convocations du travailleur social.

***

Autorisée à produire une note en délibéré, la SA SFHE justifie avoir adressé au greffe le 7 avril 2026 un courriel dans lequel elle indique que Monsieur [B] [D] a occupé dans un premier temps l’appartement 106 puis s’est installé dans l’appartement 108, appartement qu’il occupe depuis lors sans qu’un nouveau contrat de bail n’ait été régularisé.

Par ordonnance rendue le 15 avril 2026, une réouverture des débats a été ordonnée afin que la SA SFHE justifie des fondements de sa demande de constat de la résiliation du bail et d’expulsion.

À l'audience du 16 juin 2026, la SA SFHE était représentée par son conseil. Monsieur [B] [D], bien que régulièrement assigné à comparaître, n’était ni présent, ni représenté.

La SA SFHE a indiqué se désister de sa demande de constat de résiliation du bail par le jeu de la clause résolutoire en raison de l'impayé de loyers et de charges. En conséquence, elle a sollicité le constat de l’occupation sans droit ni titre. La SA SFHE a également précisé que l’indemnité d’occupation était identique au montant du loyer de l’appartement n°106 ; outre actualisation de la dette principale par décompte produit à l’audience, à la somme de 3 484,68 euros.

Conformément à l’article 455 du code de procédure civile, il convient de se référer à l’assignation et aux conclusions pour un plus ample exposé des moyens des parties.

La décision a été mise en délibéré au 10 juillet 2026.

MOTIFS

En vertu de l’article 472 du code de procédure civile, si le défendeur ne comparaît pas, il est néanmoins statué sur le fond. Le juge ne fait droit à la demande que dans la mesure où il l’estime régulière, recevable et bien fondée.

Sur la saisine en référé

L’article 834 du code de procédure civile dispose que dans tous les cas d’urgence, le juge des contentieux de la protection, dans les limites de sa compétence, peut ordonner en référé toutes les mesures qui ne se heurtent à aucune contestation sérieuse ou que justifie l’existence d’un différend.

L’article suivant précise qu’il peut toujours, même en présence d’une contestation sérieuse, prescrire en référé les mesures conservatoires ou de remise en état qui s’imposent, soit pour prévenir un dommage imminent, soit pour faire cesser un trouble manifestement illicite. Dans les cas où l’existence d’une obligation n’est pas sérieusement contestable, le juge des contentieux de la protection peut accorder une provision au créancier ou ordonner l’exécution de l’obligation même s’il s’agit d’une obligation de faire.

En l’espèce, l’occupation sans droit ni titre d’un immeuble constitue un trouble manifestement illicite que le juge des référés se doit de faire cesser si elle est avérée.

L’action en référé est donc recevable.

Sur la demande de résiliation du bail

L’article 394 du code de procédure civile dispose que le demandeur peut, en toute matière, se désister de sa demande en vue de mettre fin à l’instance. L’article suivant précise que le désistement n’est parfait que par l’acceptation du défendeur mais que cette acceptation n’est pas nécessaire si le défendeur n’a présenté aucune défense au fond ou fin de non-recevoir au moment où le demandeur se désiste.

En l'espèce, la SA SFHE entend se désister de sa demande de constat de la résiliation du bail par le jeu de la clause résolutoire en raison de l'impayé de loyers et de charges.

Il convient donc de constater que la demande de résiliation du bail par le jeu de la clause résolutoire en raison de l’impayé de loyers et de charges est devenue sans objet.

Sur la demande de constat de l’occupation sans droit ni titre

L’article L 411-1 du code des procédures civiles d'exécution dispose que sauf disposition spéciale, l’expulsion ou l’évacuation d’un immeuble ou d’un lieu habité ne peut être poursuivie qu’en vertu d’une décision de justice ou d’un procès-verbal de conciliation exécutoire après signification d’un commandement d’avoir à libérer les locaux.

L’article L 412-1 du même code précise quant à lui que l’expulsion d’un local d’habitation ne peut avoir lieu qu’après l’expiration d’un délai de deux mois suivant le commandement d’avoir à libérer les lieux. Ce délai ne s’applique pas si le juge qui ordonne l’expulsion constate que les personnes concernées sont entrées dans les locaux par voie de fait, manœuvres, menaces ou contrainte. L’article L 412-6, relatif à la trêve hivernale, exclut également le bénéfice de ce sursis lorsque l’introduction dans les lieux s’est faite par une personne de mauvaise foi ou par voie de fait, manœuvres, menaces ou contrainte

Il résulte de la combinaison des articles L 412-3 et L 412-4 du même code, que le juge qui prononce l’expulsion peut accorder des délais entre un mois et un an, aux occupants de lieux habités ou de locaux à usage professionnel, chaque fois que le relogement des intéressés ne peut avoir lieu dans des conditions normales. Il doit, pour la fixation des délais, tenir notamment compte de la bonne ou mauvaise volonté manifestée par l’occupant dans l’exécution de ses obligations, des situations respectives du propriétaire et de l’occupant, notamment en ce qui concerne l’âge, l’état de santé, la qualité de sinistré par des faits de guerre, la situation de famille ou de fortune de chacun d’eux, les circonstances atmosphériques, ainsi que des diligences que l’occupant justifie avoir faites en vue de son relogement, outre le droit à un logement décent et le délai prévisible de relogement.

En l’espèce, il ressort des pièces du dossier que Monsieur [B] [D] avait signé un contrat de bail avec la SA SFHE pour l’appartement n°A106. Le locataire se serait, par la suite, installé dans l’appartement n°A108 sans qu’un nouveau bail ne soit réalisé.

Des loyers étant demeurés impayés, la SA SFHE a alors fait signifier à Monsieur [B] [D], par acte de commissaire de justice en date du 19 août 2025, un commandement de payer sur le fondement du contrat de bail, dont le locataire n’occupe plus le logement.

En outre, les décomptes locatifs ont été envoyés au défendeur à l’adresse de l’appartement n°108.

La SFHE ne produit aucune mise en demeure de libérer les lieux, ni procès-verbal de constat de commissaire de justice démontrant que Monsieur [D] est bien occupant sans droit ni titre de l’appartement n°108 ; de même, l’envoi des pièces de la procédure sur le lieu de l’appartement n°108 qu’il est censé occuper sans droit ni titre laisse penser que la bailleresse a donné son accord pour cette occupation.

En conséquence, échouant à démontrer la réalité de cette occcupation sans doit ni titre, la SFHE sera déboutée de sa demande.

Sur la demande de provision

Conformément à l’article 835 du code de procédure civile, le juge des référés peut accorder une provision au créancier lorsque l’existence de l’obligation n’est pas sérieusement contestable.

Sur les pénalités de retard

L’article L 442-5 du Code de la construction et de l’habitation dispose notamment qu’aux fins de permettre la transmission au Parlement des informations visées au 5° de l'article L. 101-1, les organismes d'habitations à loyer modéré communiquent les renseignements statistiques nécessaires au représentant de l'Etat dans le département du lieu de situation des logements après avoir procédé à une enquête auprès de leurs locataires et après avoir recueilli l'avis d'imposition ou de non-imposition à l'impôt sur le revenu de chaque occupant majeur directement, ou avoir été destinataires du revenu fiscal de référence transmis par les services fiscaux, ainsi que le numéro d'immatriculation au répertoire national d'identification des personnes physiques de chaque occupant majeur. Les locataires sont tenus de répondre dans le délai d'un mois. À défaut, le locataire défaillant est redevable à l'organisme d'habitations à loyer modéré d'une pénalité de 7,62 euros, majorée de 7,62 euros par mois entier de retard, sauf s'il est établi que des difficultés particulières n'ont pas permis au locataire de répondre. Dans ce cas, l'organisme d'habitations à loyer modéré met en œuvre les moyens adaptés pour que le locataire puisse s'acquitter de cette obligation.

En l’espèce, la SA SFHE sollicite la condamnation provisionnelle de Monsieur [B] [D] à ce titre.

En application des dispositions de l'article L.442-5 du code de la construction et de l'habitation, il n'y a pas lieu de laisser cette somme à la charge du locataire, dans la mesure où l'imputation de ces sommes sanctionne le fait de ne pas avoir adressé au bailleur un document qui présente des fins purement statistiques, sans entrer dans un dispositif d'ordre public de maintien ou de conservation du logement.

En outre, les frais pour location d’un montant d’un montant de 84,86 euros d’août 2025 et de 74,33 euros d’octobre 2024 n’ayant pas été justifiés, il n’y a pas lieu de les laisser à la charge du locataire.

En conséquence, il résulte des documents et décomptes versés aux débats que Monsieur [B] [D] se trouve redevable de la somme de 3 287,39 euros en arriéré de loyers, de charges et d'indemnités d'occupation échus, arrêté au 10 juin 2026, mensualité du mois de mai comprise, selon décompte établi par la bailleresse et ci-après annexé, après le cas échéant, enlèvement des différents frais ne pouvant être considérés comme des loyers ou des charges récupérables.

Monsieur [B] [D] sera donc condamné à payer la somme provisionnelle de 3 287,39 euros à la SA SFHE, avec intérêts au taux légal à compter de la signification de la présente ordonnance au titre des impayés de loyers pour l’appartement n°106 dont il est le locataire.

Sur les dépens

L’article 491 du code de procédure civile dispose que le juge des référés statue sur les dépens. Il le fait conformément aux dispositions de l’article 696 du code de procédure civile, selon lesquelles la partie perdante est condamnée aux dépens, à moins que le juge, par décision motivée, n'en mette la totalité ou une fraction à la charge d'une autre partie.

Monsieur [B] [D], partie perdante, sera donc condamné aux dépens.

Sur les frais irrépétibles

Aux termes de l’article 700 du code de procédure civile, le juge condamne la partie tenue aux dépens ou qui perd son procès à payer à l’autre partie la somme qu’il détermine, au titre des frais exposés et non compris dans les dépens. Dans tous les cas, le juge tient compte de l’équité ou de la situation économique de la partie condamnée. Il peut, même d’office, pour des raisons tirées des mêmes considérations, dire qu’il n’y a pas lieu à ces condamnations.

En l’espèce, l’équité et la situation économique de Monsieur [B] [D] justifient de ne pas faire application de ces dispositions.

La SA SFHE sera donc déboutée de sa demande à ce titre.

Sur l’exécution provisoire

Aux termes de l’article 514-1 du code de procédure civile, le juge statuant en référé ne peut écarter l’exécution provisoire qui est, aux termes de l’article précédent, de droit pour les décisions de première instance.

PAR CES MOTIFS