TJ 34172, 25 mars 2026, RG 25/01300

N° RG 25/01300 - N° Portalis DBYB-W-B7J-QAHH

TRIBUNAL JUDICIAIRE DE MONTPELLIER
[Adresse 1]

JUGEMENT DU 25 Mars 2026

DEMANDEUR:

S.C. SDC DE L'IMMEUBLE, dont le siège social est sis [Adresse 2]

représentée par Maître Delphine ADDE-SOUBRA, avocate au barreau de Montpellier

DEFENDEUR:

Madame [N] [L] [B], demeurant [Adresse 3]

non comparante, ni représentée

COMPOSITION DU TRIBUNAL:

Président : Caroline PRIEUR, Juge des contentieux de la protection au tribunal judiciaire de Montpellier
Greffier : Cécile PAILLOLE

DEBATS:

Audience publique du : 24 Février 2026
Affaire mise en deliberé au 25 Mars 2026

JUGEMENT :

Rendu publiquement par mise à disposition de la décision au greffe le 25 Mars 2026 par
Caroline PRIEUR, Présidente, statuant selon la procédure accélérée au fond
assistée de Cécile PAILLOLE, greffière

Copie exécutoire délivrée à : Me Delphine ADDE-SOUBRA

EXPOSE DU LITIGE

Madame [P] [B] est copropriétaire du lot n°7 et d’une cave lot n°5 au sein de la résidence en copropriété [Adresse 4].

Par acte de commissaire de justice le syndicat des copropriétaires du [Adresse 5] a fait signifier à Madame [P] [B], le 21 juin 2022, une sommation de payer la somme principale de 1 451,17 euros au titre des charges de copropriété.

Par acte de commissaire de justice le syndicat des copropriétaires du [Adresse 5] a fait signifier à Madame [P] [B], le 14 avril 2025, une sommation de payer la somme principale de 2 943,06 euros au titre des charges de copropriété.

Par acte de commissaire de justice signifié à personne le 7 août 2025, le SYNDICAT DES COPROPRIETAIRES DE L'IMMEUBLE SIS [Adresse 6], pris en la personne de son syndic, la SARL Immobilière Dejean - Pépin, a fait assigner Madame [P] [B] devant le juge des référés du Tribunal judiciaire de MONTPELLIER, selon la procédure accélérée au fond, au visa notamment de la loi du 10 juillet 1965 et sollicite :
la condamnation de Madame [P] [B] à lui payer la somme de 3 572,66 euros correspondant à la dette arrêtée à la date du 9 juillet 2025,leur condamnation solidaire aux dépens et à lui payer la somme de 2 000€ euros au titre de l’article 700 du Code de procédure civile.

Par ordonnance avant dire droit en date du 4 février 2026, le juge des référés a ordonné la réouverture des débats à l'audience du 24 février 2026 afin que le syndicat des copropriétaires justifie de la qualité de copropriétaire de la partie défenderesse.

À l'audience du 24 février 2026, le syndicat des copropriétaires était représenté par son conseil qui a déposé son dossier en maintenant les termes de son assignation à laquelle il convient de se référer pour un plus ample exposé de ses moyens, conformément à l’article 455 du Code de procédure civile.

Bien que régulièrement assignée à comparaître, Madame [P] [B] n’était ni présente, ni représentée.

La décision a été mise en délibéré au 25 mars 2026.

Motifs

En vertu de l'article 472 du Code de procédure civile, si le défendeur ne comparaît pas, il est néanmoins statué sur le fond. Le juge ne fait droit à la demande que dans la mesure où il l'estime régulière, recevable et bien fondée.

Sur l'arriéré de charges de copropriété et les provisions non encore échues

En application de l'article 10 de la loi du 10 juillet 1965 fixant le statut de la copropriété des immeubles bâtis, dans sa version applicable au présent litige, les copropriétaires sont tenus de participer aux charges entraînées par les services collectifs et les éléments d'équipement commun en fonction de l'utilité que ces services et éléments présentent à l'égard de chaque lot et aux charges relatives à la conservation, à l'entretien et à l'administration des parties communes proportionnellement aux valeurs relatives des parties privatives comprises dans leurs lots.

L'approbation des comptes du syndic par l'assemblée générale rend certaine, liquide et exigible la créance du syndicat des copropriétaires relative à chaque quote-part de charges. Le copropriétaire, qui n'a pas contesté dans les délais prévus à l'article 42 alinéa 2 de la loi du 10 juillet 1965 précitée, la décision de l'assemblée générale ayant approuvé les comptes, n'est pas fondé à refuser de payer les sommes qui lui sont réclamées.

L'article 19-2 de la même loi dispose qu'à défaut du versement à sa date d'exigibilité d'une provision due au titre de l'article 14-1 ou du I de l'article 14-2, et après mise en demeure restée infructueuse passé un délai de trente jours, les autres provisions non encore échues en application des mêmes articles 14-1 ou 14-2 ainsi que les sommes restantes dues appelées au titre des exercices précédents après approbation des comptes, deviennent immédiatement exigibles.

L’article poursuit en indiquant que le président du tribunal judiciaire ou son délégué statuant selon la procédure accélérée au fond, après avoir constaté, selon le cas, l'approbation par l'assemblée générale des copropriétaires du budget prévisionnel, des travaux ou des comptes annuels, ainsi que la défaillance du copropriétaire, condamne ce dernier au paiement des provisions ou sommes exigibles.

Le présent article est applicable aux cotisations du fonds de travaux mentionné à l'article 14-2.

En l'espèce, le syndicat des copropriétaires verse aux débats :
- un relevé de propriété,
une interrogation du compte au 9 juillet 2025,une sommation de payer du 14 avril 2025 et les appels de fonds trimestriels,- le procès-verbal de l’assemblée générale en date du 5 février 2021, 16 août 2021 et 10 mai 2023, 14 janvier 2025 et 9 juillet 2025 portant approbation des comptes de l'exercice écoulé, du budget prévisionnel de l'exercice suivant et adoption de travaux,des mises en demeure en date des 25 et 8 octobre 2022, 26 avril 2023, 24 mai 2023, 24 juillet 2023, 16 juillet 2024 et 30 septembre 2024,les mises en demeure et relances du 16 mai 2023, 15 juillet 2024 et 15 octobre 2024, 17 février 2025, 12 mars 2025, 20 mai 2025, 12 juin 2025 et 10 juillet 2025,une sommation de payer en date du 21 juin 2022,le décompte des sommes dues du 1er avril 2021 au 1er juillet 2025, en date du 9 juillet 2025,une facture immobilièreune facture EXADEX
Il ressort de ces documents que Madame [P] [B] reste devoir la somme de 1.587,02 euros à titre de charges de copropriété suivant arrêté du compte au 9 juillet 2025, comprenant les appels de fond du 3ème trimestre 2025, déduction faite de la somme de 596,70 euros au titre des frais de recouvrement qui seront examinés ci-après, de la somme de 354,30 euros correspondant à des frais de procédure antérieure et de la somme de 1.034,64 euros résultant d'une précédente décision de justice.

Sur les frais de recouvrement

Aux termes de l'article 10-1 de la loi du 10 juillet 1965 modifiée, en sa rédaction issue de la loi n°2006-872 du 13 juillet 2006, sont imputables au seul copropriétaire concerné les frais nécessaires exposés par le syndicat, notamment les frais de mise en demeure, de relance et de prise d'hypothèque à compter de la mise en demeure, pour le recouvrement d'une créance justifiée à l'encontre d'un copropriétaire ainsi que les droits et émoluments des actes des de commissaires de justice.

Sur les mises en demeures et la sommation de payer

Ont été produites les mises en demeure en date du 25 octobre 2022, 8 novembre 2022, 26 avril 2023, 24 mai 2023, 24 juillet 2023, 16 juillet 2024, 30 septembre 2024.

Seules celles du 26 avril 2023, 24 mai 2023, 16 juillet 2024 et 30 septembre 2024 sont accompagnées de leur accusé de réception.La demande en paiement au titre des frais de mise en demeure et relance, sera par conséquent accueillie à pour ces seules lettres de mise en demeure, soit la somme de 100 euros.
La sommation de payer du 15 avril 2025 est justifiée et constitue des frais nécessaires au sens de l'article précitée.

Sur les frais de constitution dossier avocat

Le syndicat des copropriétaires impute au débit de son compte la somme de 200 euros au titre des frais de «  constitution dossier huissier ».

Concernant ces frais relèvent de l’activité du syndic relative au recouvrement des sommes dues et constituent un acte élémentaire d’administration de la copropriété.

Le fait que le contrat de syndic prévoit éventuellement une rémunération spécifique au titre d’honoraires supplémentaires n’en change pas la nature, ces frais n’étaient donc pas nécessaires au sens de l’article 10-1 de la loi du 10 juillet 1965.

La demande au titre au titre des frais de recouvrement sera en conséquence accueillie à hauteur de la seule somme de 251,70 euros.

Sur les dépens

L’article 491 du Code de procédure civile dispose que le juge des référés statue sur les dépens. Il le fait conformément aux dispositions de l’article 696 du Code de procédure civile, selon lesquelles la partie perdante est condamnée aux dépens, à moins que le juge, par décision motivée, n'en mette la totalité ou une fraction à la charge d'une autre partie.

Madame [P] [B], partie perdante, sera condamnée aux dépens de l’instance.

Sur les frais irrépétibles

Aux termes de l’article 700 du Code de procédure civile, le juge condamne la partie tenue aux dépens ou qui perd son procès à payer à l’autre partie la somme qu’il détermine, au titre des frais exposés et non compris dans les dépens. Dans tous les cas, le juge tient compte de l’équité ou de la situation économique de la partie condamnée. Il peut, même d’office, pour des raisons tirées des mêmes considérations, dire qu’il n’y a pas lieu à ces condamnations.

Condamnés aux dépens, Madame [P] [B] versera au le syndicat des copropriétaires du [Adresse 5] une somme qu’il est équitable de fixer à 500 euros. En effet, il paraît inéquitable de laisser le syndicat des copropriétaires de l'immeuble supporter la charge des frais non compris dans les dépens qu'il a pu exposer.

Sur l’exécution provisoire

Aux termes de l’article 481-1 du Code de procédure civile relatif à la procédure accélérée au fond, le jugement est exécutoire de droit à titre provisoire dans les conditions prévues aux articles 514-1 à 514-6 du même code.

PAR CES MOTIFS