TJ 31555, 17 juill. 2026, RG 24/04358

MINUTE N° : 26/719
JUGEMENT DU : 17 Juillet 2026
DOSSIER : N° RG 24/04358 - N° Portalis DBX4-W-B7I-TJ64
NAC : 50D

TRIBUNAL JUDICIAIRE DE TOULOUSE
POLE CIVIL - Fil 3

JUGEMENT DU 17 Juillet 2026

PRESIDENT

Madame GABINAUD, Vice-Président
Statuant à juge unique conformément aux dispositions des
articles R 212-9 et 213-7 du Code de l’Organisation judiciaire

GREFFIER lors du prononcé

Madame GIRAUD, Greffier

DEBATS

à l'audience publique du 11 Mai 2026, les débats étant clos, le jugement a été mis en délibéré à l’audience de ce jour.

JUGEMENT

Réputé contradictoire, en premier ressort, prononcé par mise à disposition au greffe.
Copie revêtue de la formule
exécutoire délivrée
le
à
DEMANDERESSE

Mme [I] [Z]
née le 24 Avril 1982 à [Localité 1], demeurant [Adresse 1]
représentée par Me Jérôme HORTAL, avocat au barreau de TOULOUSE, avocat plaidant, vestiaire : 132

DEFENDERESSES

S.A. PROMOLOGIS, RCS [Localité 2] 690 802 053., dont le siège social est sis [Adresse 2]
représentée par Maître Thierry LANGE de , avocats au barreau de TOULOUSE, avocats plaidant, vestiaire : 324

S.A.S. ADX GROUPE, RCS [Localité 3] 505 037 044, dont le siège social est sis [Adresse 3]
défaillant

EXPOSE DU LITIGE

Suivant acte authentique du 7 octobre 2022, Mme [I] [Z] a acquis de la société Promologis un appartement constituant le lot n°5 d’un immeuble en copropriété dénommé “le clos du lac 3", situé [Adresse 4] à [Localité 4] pour un prix de 121 250 €.

L’acte de vente stipule une garantie de superficie et que le lot acquis par Mme [Z] s’étend sur 88, 52 m², selon attestation établie par la société ADX Groupe.

Mme [Z] a donné mandat à la société Diag aptitude pour mesurer la superficie de l’appartement, laquelle, selon rapport du 13 juin 2023, l’a estimée à 68, 72 m².

Suivant lettre recommandée avec accusé de réception du 19 juin 2023, Mme [Z] a sollicité de la société Promologis une diminution du prix proportionnelle à la différence de superficie.

Suivant acte de commissaire de justice signifié le 6 octobre 2023, Mme [Z] a fait assigner la société Promologis devant le juge des référés du tribunal judiciaire de Toulouse, laquelle a appelé en cause la société ADX Groupe.

Suivant ordonnance du 19 décembre 2023, le juge des référés a désigné Mme [Q] en qualité d’expert judiciaire.

Mme [Q] a déposé son rapport le 6 septembre 2024.

Suivant acte de commissaire de justice signifié le 24 septembre 2024, Mme [I] [Z] a fait assigner la société Promologis devant le tribunal judiciaire de Toulouse, aux fins de lui demander de bien vouloir la condamner à lui payer diverses sommes dont la réduction du prix proportionnelle à la moindre mesure.

Suivant acte de commissaire de justice signifié le 11 octobre 2024, la société Promologis a fait assigner la société ADX Groupe devant la même juridiction aux fins de garantie de ses éventuelles condamnations.

Les affaires ont été jointes par ordonnance du juge de la mise en état du 7 janvier 2025.

L’ordonnance de clôture a été rendue le 7 octobre 2025, et l’affaire a été fixée à l’audience de plaidoirie du 11 mai 2026. A l’issue des débats, elle a été mise en délibéré au 17 juillet 2026.

Dans ses dernières écritures, notifiées par voie électronique le 5 mai 2025, Mme [I] [Z] demande au tribunal, au visa de l’article 46 de la loi du 10 juillet 1965, et de l’article 1231-1 du code civil, de bien vouloir :

-Débouter la société Promologis de l'intégralité de ses demandes formulées à l'encontre de la Madame [I] [Z] ;
-Condamner la société Promologis à payer à Madame [I] [Z] la somme de 30 627, 55 € en conséquence de la diminution du prix proportionnelle à la moindre mesure du lot n°5 (T3-10AR-5449) situé dans un ensemble immobilier, soumis au régime de la copropriété, dénommée “[Adresse 5]", à [Localité 4] (Haute-Garonne) [Localité 5]) au [Adresse 4] et figurant cadastre sous les relations Section BO n°[Cadastre 1], et ce, assortie des intérêts légaux courant à compter de la date de la signature de l'acte de vente intervenue le 7 octobre 2022 et anatocisme ;
-Condamner la société Promologis à payer à Madame [I] [Z] le surcoût proportionnel des frais notariés de vente, et ce, assortie des intérêts légaux courant à compter de la date de la signature de l'acte de vente intervenue le 7 Octobre 2022 ;
-Condamner la société Promologis à payer à Madame [I] [Z] la somme de 357 € au titre du surcoût estimé de taxe foncière, et ce, assortie des intérêts légaux courant à compter de la date du jugement à intervenir ;
-Condamner la société Promologis à payer à Madame [I] [Z] la somme de 3 000 € à titre de dommages et intérêts en indemnisation de son préjudice moral, et ce, assortie des intérêts légaux courant à compter de la date du jugement à intervenir ;
-Condamner la société Promologis à payer à Madame [I] [Z] la somme de 5 000 € en application des dispositions de l'article 700 du code de procédure civile ainsi qu'aux entiers, en ce compris les frais d'expertise judiciaire et le coût du diagnostic réalisé par la Société Diag Aptitude, avec distraction au profit de Me Jérôme Hortal, avocat au barreau de Toulouse, sur son affirmation de droit en application des dispositions de l'article 699 du code de procédure civile.

Dans ses dernières écritures, notifiées par voie électronique le 14 avril 2025, la société Promologis demande au tribunal de bien vouloir :

-Débouter Madame [I] [Z] de l’ensemble des prétentions à voir la société Promologis condamner soit à lui payer :
- La somme de 30 627,55 € en diminution du prix proportionnelle de la vente du bien immobilier sis [Adresse 6][Adresse 7] (31), [Adresse 4],
- Le surcoût proportionnel des frais de notariés de vente
- La somme de 357 € au titre du surcoût estimé de la taxe foncière
- La somme de 3 000 € à titre de dommages et intérêts
- La somme de 5 000 € au titre de l’article 700 ainsi que les dépens comprenant les frais d’expertise judiciaire, de diagnostic ;

A titre subsidiaire, dans le cas impossible où il serait fait droit à l’une des prétentions de Madame [I] [Z] à l’encontre de la société Promologis :

-Condamner la société ADX Groupe à relever et garantir la société Promologis de toutes condamnations, en principal, intérêts et frais, qui seraient prononcées à son encontre au profit de Madame [Z] [I] sur les causes de son assignation en lecture de rapport d’expertise ;

En tout état de cause :
-Condamner la société ADX Groupe à payer à la société Promologis la somme de 3 000 € sur le fondement des dispositions de l’article 700 du code de procédure civile ;
-Condamner Madame [I] [Z] à payer à la société Promologis la somme de 4 000 € sur le fondement de l’article 700 du code de procédure civile ;
-Condamner la société ADX Groupe aux entiers dépens de l’instance, en ce compris les frais d’expertise.

La société ADX Groupe, citée à l’étude, n’a pas constitué avocat.

Conformément aux dispositions de l’article 455 du code de procédure civile, il est expressément renvoyé aux écritures des parties pour un plus ample exposé des moyens.

MOTIFS

I / Sur la demande en réduction du prix et ses accessoires

L’article 46 de la loi n°65-557 du 10 juillet 1965 dispose : “Toute promesse unilatérale de vente ou d'achat, tout contrat réalisant ou constatant la vente d'un lot ou d'une fraction de lot mentionne la superficie de la partie privative de ce lot ou de cette fraction de lot. La nullité de l'acte peut être invoquée sur le fondement de l'absence de toute mention de superficie.
Cette superficie est définie par le décret en Conseil d'Etat prévu à l'article 47.
Les dispositions du premier alinéa ci-dessus ne sont pas applicables aux caves, garages, emplacements de stationnement ni aux lots ou fractions de lots d'une superficie inférieure à un seuil fixé par le décret en Conseil d'Etat prévu à l'article 47.
Le bénéficiaire en cas de promesse de vente, le promettant en cas de promesse d'achat ou l'acquéreur peut intenter l'action en nullité, au plus tard à l'expiration d'un délai d'un mois à compter de l'acte authentique constatant la réalisation de la vente.
La signature de l'acte authentique constatant la réalisation de la vente mentionnant la superficie de la partie privative du lot ou de la fraction de lot entraîne la déchéance du droit à engager ou à poursuivre une action en nullité de la promesse ou du contrat qui l'a précédé, fondée sur l'absence de mention de cette superficie.
Si la superficie est supérieure à celle exprimée dans l'acte, l'excédent de mesure ne donne lieu à aucun supplément de prix.
Si la superficie est inférieure de plus d'un vingtième à celle exprimée dans l'acte, le vendeur, à la demande de l'acquéreur, supporte une diminution du prix proportionnelle à la moindre mesure.
L'action en diminution du prix doit être intentée par l'acquéreur dans un délai d'un an à compter de l'acte authentique constatant la réalisation de la vente, à peine de déchéance.”

En l’espèce, l’acte authentique de vente conclu entre Mme [Z] et la société Promologis désigne un appartement d’une superficie de 88, 52 m² et rappelle que le bien est soumis à l’article 46 de la loi du 10 juillet 1965 susvisé.

Il contient en outre une clause de garantie de superficie en page 20, renvoyant à ce même texte et rappelant la superficie de 88, 52 m² “ainsi qu’il résulte d’une attestation établie par la société dénommée ADX Groupe [...] le 2 mars 2022. Une attestation mentionnant les dispositions de l’article 46 est remise à l’instant même à l’acquéreur et au vendeur qui le reconnaissent et en donnent décharge. Les parties ont été informées par le notaire, ce qu’elles reconnaissent, de la possibilité pour l’acquéreur d’agir en révision du prix si, pour au moins un des lots, la superficie réelle est inférieure de plus d’un vingtième à celle exprimée aux présentes. [...] La réduction du prix dont il s’agit consistera en une diminution de la valeur du lot concerné proportionnelle à la moindre mesure. [...].”

Le rapport d’expertise judiciaire, dont l’analyse technique n’est pas contestée par les parties à l’instance, établit que la superficie habitable au sens de la loi Carrez ressort à 66, 16 m², ce qui est inférieur à la superficie déclarée à l’acte de vente de plus d’un vingtième. L’expert judiciaire précise que la superficie de la terrasse, arrondie à 23 m², a en effet été comptée à tort au sein de la superficie habitable mentionnée dans l’acte de vente.

Si l’expert judiciaire fait référence à une grille de prix qui aurait guidé le vendeur dans la fixation de celui-ci, et dont il résulterait que le prix de vente pratiqué serait en réalité cohérent par rapport au prix du mètre carré pratiqué dans l’immeuble pour la surface habitable du bien acquis par Mme [Z], sans majoration, une telle considération n’apparaît aucunement dans l’acte de vente, ni dans ses annexes. Or, celui-ci est parfaitement clair quant au consentement des parties à l’égard du prix fixé et désigné sans aucune ambiguïté.

En l’occurrence, il est de principe constant, en application de l’article 46 de la loi du 10 juillet 1965, que ce dernier ouvre droit à une action en réduction du prix, laquelle n’est pas subordonnée à la preuve de l’existence d’un préjudice.

Dans ces conditions, les considérations de l’expert judiciaire, reprises par la défenderesse, quant à l’absence de préjudice au regard de la valeur dite réelle du bien, par référence aux prix pratiqués dans l’immeuble, sont indifférentes à la résolution du litige, et la demande en réduction du prix de Mme [Z] doit être accueillie.

En l’occurrence, la société Promologis ne conteste pas le calcul proposé de réduction du prix, aboutissant au chiffrage de 30 627, 55 €.

Elle sera donc condamnée à payer cette somme au titre de la réduction du prix, laquelle, en application de l’article 1231-6 du code civil, sera assortie des intérêts au taux légal à compter de la mise en demeure, soit le 19 juin 2023.

Sur les accessoires, Mme [Z] demande le paiement du surcoût proportionnel des frais notariés de vente.

Il est de principe ancien et constant, par application littérale de l'article 46 de la loi du 10 juillet 1965, qu'une demande de restitution des frais afférents au surplus indu du prix de vente doit être rejetée en ce que la restitution à laquelle le vendeur est condamné à la suite de la diminution du prix prévue par ce texte ne peut être étendue à d'autres frais.

Mme [Z] sera donc déboutée de sa demande en paiement du surcoût proportionnel des frais notariés de vente.

Par ailleurs, Mme [Z] demande le remboursement du surcoût de la taxe foncière à hauteur de 357 €, ce à quoi la société Promologis lui oppose une absence de preuve.

De fait, non seulement elle ne justifie pas du montant de la taxe foncière qu’elle a eu à payer, ce qui fait obstacle à toute condamnation, mais en outre, en tout état de cause, concernant l’éventuel trop perçu par l’administration, il ne constitue pas un préjudice puisque l'action en réduction du prix, dès lors qu’elle modifie l'assiette des droits de mutation perçus sur l'acte de vente, permet au contribuable concerné de déposer une demande en restitution de la fraction des droits afférente à la diminution de prix obtenue.

Mme [Z] sera donc déboutée de sa demande en paiement de la somme de 357 € au titre du surcoût estimé de la taxe foncière.

II / Sur la demande en dommages et intérêts

Mme [Z] reproche à la société Promologis d’avoir méprisé ses demandes de règlement amiable du litige alors qu’elle ne pouvait ignorer le caractère automatique de l’application de l’article 46 de la loi du 10 juillet 1965, l’obligeant à saisir le juge des référés puis le juge du fond.

La société Promologis répond que Mme [Z] n’indique pas en quoi la différence de métrage objet du litige serait à l’origine d’un préjudice moral.

*
Mme [Z] ne fonde pas sa demande en réparation sur l’existence d’une différence de métrage mais sur l’attitude fautive de la société Promologis dans le cadre de leur différend.

S’agissant d’un défendeur à l’action, une résistance abusive peut être caractérisée lorsque, en persistant à présenter, de manière déloyale, des moyens ni pertinents ni sérieux, il allonge la procédure et retarde l’accès de l’autre partie aux droits qu’elle peut légitimement revendiquer, au point que son attitude soit fautive et cause à cette dernière un préjudice.

En l’espèce, Mme [Z], après avoir fait réaliser un métrage par un professionnel, a fait état de la situation auprès de la société Promologis par lettre recommandée avec accusé de réception du 19 juin 2023, sollicitation à laquelle elle indique n’avoir reçu aucune réponse, ce qui n’est pas contredit par la société Promologis.

Cette attitude l’a en effet contrainte à saisir le juge des référés, puis, malgré le contenu parfaitement clair de l’expertise judiciaire, à introduire une action au fond, pour n’obtenir satisfaction que par la présente décision, soit trois ans plus tard, à l’issue d’une procédure longue et coûteuse.

Pourtant, en sa qualité de professionnel de l’immobilier, la société Promologis ne pouvait ignorer l’existence ni l’incidence de l’article 46 de la loi du 10 juillet 1965. Elle a pourtant maintenu son opposition à tout paiement, étant observé que l’unique moyen soulevé dans le cadre de l’instance tient à l’absence de préjudice subi par Mme [Z], argument dont elle ne pouvait davantage ignorer qu’il serait inefficace, s’agissant d’un principe ancien et constant.

Ce faisant, la société Promologis a adopté une attitude fautive en faisant montre d’une résistance abusive, retardant l’accès de Mme [Z] à ses droits, et lui imposant de nombreuses démarches, nécessairement source de tracas, ce qui constitue un préjudice réparable.

Ce préjudice sera réparé par l’allocation d’une indemnité fixée à la somme de 1 000 €, laquelle sera assortie des intérêts au taux légal à compter de la présente décision.

III / Sur l’appel en garantie de la société ADX Groupe

L’article 472 du code de procédure civile dispose : “Si le défendeur ne comparaît pas, il est néanmoins statué sur le fond.
Le juge ne fait droit à la demande que dans la mesure où il l'estime régulière, recevable et bien fondée.”

En l’espèce, la société Promologis ne précise pas sur quel fondement elle appelle en garantie la société ADX Groupe.

Mme [Z] suggère que la société Promologis dispose d’un recours en réparation fondé sur la responsabilité contractuelle contre la société ADX Groupe qui a fait une erreur de mesurage.

Toutefois, en l’espèce, la société Promologis demande garantie de ses condamnations, or :
-la restitution d’une partie du prix de vente ne constitue pas un préjudice indemnisable en ce que cette condamnation n'a pour conséquence que de ramener le prix de vente au montant qu’elle aurait dû normalement percevoir,
-la condamnation à réparer le préjudice moral de Mme [Z] résulte exclusivement d’une faute de la société Promologis elle-même et ne saurait donc être mise à la charge d’un tiers,
-les condamnations accessoires aux frais et dépens résultent de même du refus de la société Promologis de s’exécuter en phase amiable.

Sa demande en garantie, laquelle n’est au surplus étayée par aucun moyen ni argument, sera donc rejetée.

IV / Sur les demandes accessoires

Dès lors qu’elle est demandée, la capitalisation des intérêts sera ordonnée, conformément à l’article 1343-2 du code civil.

En application de l’article 696 du code de procédure civile, la société Promologis, qui succombe à l’instance, sera condamnée aux entiers dépens, en ce compris les frais d’expertise judiciaire, dont distraction au profit de Maître Jérôme Hortal conformément à l’article 699 du code de procédure civile.

Le coût de l’expertise menée par la société Diag Aptitude relève des frais irrépétibles traités à l’article 700 du code de procédure civile.

La solution du litige conduit à accorder à Mme [Z] une indemnité pour frais de procès à la charge de la société Promologis, qu’il paraît équitable de fixer à une somme de 4 000 € au titre de l’article 700 du code de procédure civile, en ce compris le coût de l’expertise amiable réalisée par la société Diag Aptitude.

Il n’y a pas lieu de faire d’autres applications de l’article 700 du code de procédure civile.

En application de l’article 514 du code de procédure civile, les décisions de première instance sont de droit exécutoire à titre provisoire, à moins que la loi ou la décision rendue n’en dispose autrement.

PAR CES MOTIFS