TJ 31555, 17 juill. 2026, RG 25/03401

MINUTE N° : 26/721
JUGEMENT DU : 17 Juillet 2026
DOSSIER : N° RG 25/03401 - N° Portalis DBX4-W-B7J-UH7P
NAC : 72A

TRIBUNAL JUDICIAIRE DE TOULOUSE
POLE CIVIL - Fil 3

JUGEMENT DU 17 Juillet 2026

PRESIDENT

Madame GABINAUD, Vice-Président
Statuant à juge unique conformément aux dispositions des
articles R 212-9 et 213-7 du Code de l’Organisation judiciaire

GREFFIER lors du prononcé

Madame GIRAUD, Greffier

DEBATS

à l'audience publique du 11 Mai 2026, les débats étant clos, le jugement a été mis en délibéré à l’audience de ce jour.

JUGEMENT

Réputé contradictoire, en premier ressort, prononcé par mise à disposition au greffe.
Copie revêtue de la formule
exécutoire délivrée
le
à
DEMANDERESSE

S.D.C. BAGATELLE 2 SIS [Adresse 1], représenté la S.A.S. CONVERGENCE IMMOBILIER, nommée administrateur judiciaire par ordonnance du Tribunal Judiciaire de Toulouse le 14/10/25, dont le siège social est sis [Adresse 2]
représentée par Me Marie-Victoire CHAZEAU, avocat au barreau de TOULOUSE, avocat plaidant, vestiaire : 400

DEFENDEURS

M. [T] [K], demeurant [Adresse 3]
défaillant

M. [Z] [K], demeurant [Adresse 3]
représenté par Me Katia OUDDIZ-NAKACHE, avocat au barreau de TOULOUSE, avocat plaidant, vestiaire : 188

EXPOSÉ DU LITIGE

M. [T] [K] et M. [Z] [K] sont copropriétaires des lots n°38 et 39 au sein de l'immeuble dénommé [Adresse 4], sis [Adresse 5].

Les fonctions de syndic étaient exercées par la société Martin gestion, laquelle a été remplacée par un administrateur judiciaire provisoire désigné par décision du tribunal judiciaire du 14 octobre 2025.

Le 2 juillet 2025, le syndicat des copropriétaires de [Adresse 4], représenté par son syndic, a mis en demeure M. [Z] [K] de payer la somme de 8 181, 58 € au titre de charges impayées selon décompte arrêté le 2 juillet 2025.

Suivant acte de commissaire de justice signifié le 24 juillet 2025, le syndicat des copropriétaires de cet immeuble, représenté par la société Martin gestion, son syndic, a fait assigner M. [T] [K] et M. [Z] [K] devant ce tribunal aux fins d’obtenir le paiement de l’arriéré de charges de copropriété et des dommages intérêts, outre des demandes accessoires.

Suivant conclusions notifiées par voie électronique le 27 novembre 2025, la société convergence immobilier, désignée en qualité d’administrateur judiciaire par décision du tribunal judiciaire de Toulouse le 14 octobre 2025, est intervenue volontairement à l’instance.

Les avocats des parties ont conclu une convention d’instruction simplifiée les 19 novembre 2025 et 3 janvier 2026.

Suivant conclusions notifiées par voie électronique le 7 avril 2026, le syndicat des copropriétaires demande au tribunal, au visa des articles 14 et suivants, 10 et 10-1 de la loi du 10 juillet 1965 de :
- Accueillir l’intervention volontaire de l’administrateur provisoire judiciaire et la déclarer recevable au visa de l’article 328 du code de procédure civile ;
- Condamner M. [T] [K] et M. [Z] [K] à lui payer la somme de12 433, 41 €, à parfaire au jour de l’audience à intervenir, majorée des intérêts légaux à compter de la sommation,
- Condamner M. [T] [K] et M. [Z] [K] à lui payer la somme de 2 000 € à titre de dommages et intérêts ;
- Condamner M. [T] [K] et M. [Z] [K] à lui payer la somme 2 500 € sur le fondement de l'article 700 du code de procédure civile et aux dépens .
- Ordonner l’exécution provisoire.

Suivant conclusions notifiées par voie électronique le 16 mars 2026, M. [Z] [K] demande au tribunal, au visa de l’article 10-1 de la loi du 10 juillet 1965, de l’article 1231-6 et de l’article 1343-5 du code civil, outre l’article 37 de la loi du 10 juillet 1991, de bien vouloir :
-Débouter le syndicat des copropriétaires de ses demandes ;
-lui accorder les plus larges délais de paiement, étant précisé que l’échéancier remboursera la somme due au principal,
-Suspendre toute mesure d’exécution provisoire pendant la durée de l’échéancier ;
-Condamner le syndicat des copropriétaires à lui payer la somme de 1 500 € sur le fondement de l’article 37 de la loi du 10 juillet 1991, et aux entiers dépens.

M. [T] [K], cité à l’étude, n’a pas constitué avocat.

La clôture de l’instruction est intervenue par ordonnance rendue par le juge de la mise en état le 7 avril 2026, fixant l’affaire à plaider à l’audience du 11 mai 2026, à laquelle la décision a été mise en délibéré au 17 juillet 2026.

MOTIFS DE LA DÉCISION

Selon l'article 472 du code de procédure civile, si le défendeur ne comparaît pas, il est néanmoins statué sur le fond. Le juge ne fait droit à la demande que dans la mesure où il l'estime régulière, recevable et bien fondée.

I / Sur la demande en paiement de charges de copropriété

Les dispositions de la loi du 10 juillet 1965 font obligation aux copropriétaires de participer aux charges de l'immeuble en réglant leur quote-part de celles-ci lorsque les comptes de la copropriété ont été régulièrement approuvés par les assemblées générales des copropriétaires et qu’ils n’ont pas formé de recours sur celles-ci.

Par ailleurs, ils sont tenus de régler chaque année une provision sur lesdites charges après le vote par l’assemblée générale d’un budget prévisionnel.

Il appartient donc au syndicat qui poursuit un copropriétaire d'apporter la preuve que celui-ci est effectivement débiteur en établissant que sa créance est certaine, liquide et exigible.

En l’occurrence, l’approbation des comptes du syndic par l’assemblée générale des copropriétaires rend certaine, liquide et exigible la créance du syndicat des copropriétaires relative à chaque quote-part de charges, étant observé que les provisions pour charges sont exigibles le premier jour de chaque trimestre ou le premier jour fixé par les assemblées générales et les sommes afférentes aux dépenses pour travaux sont exigibles selon les modalités votées en assemblée générale.

Par conséquent, la demande en paiement des charges de copropriété formée contre un copropriétaire impose au syndicat des copropriétaires de produire le procès-verbal des assemblées générales portant approbation de l'arrêté de comptes des exercices précédents et adoptant le budget prévisionnel pour le nouvel exercice, et le décompte de répartition des charges.

En l'espèce, au soutien de sa demande en paiement, le syndicat des copropriétaires produit :

-la matrice cadastrale,
-le contrat de syndic,
-les procès-verbaux des assemblées générales qui se sont tenues les 5 juillet 2024, 15 mars 2024, 21 juillet 2023, 2 décembre 2022 et 9 septembre 2022, relatifs à l’approbation des comptes des exercices clos du 1er janvier 2021 jusqu’au 31 octobre 2023 et des budgets prévisionnels jusqu’au 31 décembre 2024,
-les appels de fonds adressés à M. [Z] [K] à compter du quatrième trimestre 2022 et jusqu’au 2 juillet 2025, comportant la répartition des charges de copropriété,
-un décompte de charges afférentes aux lots appartenant aux défendeurs arrêté au 6 mai 2025,
-un courrier de mise en demeure en date du 2 juillet 2025 envoyé par lettre recommandée avec accusé de réception.

Il doit être constaté qu’à l’exception de la matrice cadastrale, aucun de ces documents ne vise M. [T] [K], dont rien n’indique qu’il aurait été destinataire des appels de fonds ni d’une quelconque demande en paiement des charges afférentes aux lots dont il est propriétaire indivis avec M. [Z] [K].

En l’occurrence, il est de principe que l’exigibilité d’une créance en matière de charge de copropriété ne dépend pas de la communication de l’appel de fonds, lequel n’est que le rappel de la date d’exigibilité telle que fixée par la loi ou l’assemblée (Civ 3ème 8/03/2018 n°17-15.959).

De même, l’assignation, qui fait mention de la somme totale visée au décompte, vaut mise en demeure pour le tout.

Dans ces conditions, il apparaît que le syndicat des copropriétaires démontre que les sommes réclamées constituent bien une créance exigible à l’égard des deux copropriétaires indivis, seul le point de départ des intérêts étant affecté par le défaut de mise en demeure préalable de M. [T] [K].

De fait, M. [Z] [K], qui a constitué avocat et conclu dans le cadre de la présente instance, ne conteste pas le bien fondé des demandes du syndicat des copropriétaires.

En conséquence, il y a lieu de condamner Messieurs [T] et [Z] [K] à payer au syndicat des copropriétaires la somme de 12 433, 41 €, avec intérêts au taux légal à compter du 24 juillet 2025, date de l’assignation, au titre des charges de copropriété impayées.

II / Sur la demande en dommages et intérêts

Aux termes de l’article 1231-6 du code civil, les dommages et intérêts dus à raison du retard dans le paiement d'une obligation de somme d'argent consistent dans l'intérêt au taux légal, à compter de la mise en demeure.
Ces dommages et intérêts sont dus sans que le créancier soit tenu de justifier d'aucune perte.
Le créancier auquel son débiteur en retard a causé, par sa mauvaise foi, un préjudice indépendant de ce retard, peut obtenir des dommages et intérêts distincts de l'intérêt moratoire.

En l'espèce, force est de constater que le syndicat des copropriétaires ne justifie d'aucun préjudice indépendant de celui causé par le retard en paiement, et ne développe aucune argumentation au soutien de sa demande.

En conséquence, il sera débouté de sa demande en dommages et intérêts.

III / Sur la demande en délais de paiement

L’article 1343-5 du code civil dispose :
“Le juge peut, compte tenu de la situation du débiteur et en considération des besoins du créancier, reporter ou échelonner, dans la limite de deux années, le paiement des sommes dues.
Par décision spéciale et motivée, il peut ordonner que les sommes correspondant aux échéances reportées porteront intérêt à un taux réduit au moins égal au taux légal, ou que les paiements s'imputeront d'abord sur le capital.
Il peut subordonner ces mesures à l'accomplissement par le débiteur d'actes propres à faciliter ou à garantir le paiement de la dette.
La décision du juge suspend les procédures d'exécution qui auraient été engagées par le créancier. Les majorations d'intérêts ou les pénalités prévues en cas de retard ne sont pas encourues pendant le délai fixé par le juge.
Toute stipulation contraire est réputée non écrite.
Les dispositions du présent article ne sont pas applicables aux dettes d'aliment.”

En l’espèce, force est de constater que la situation financière de M. [T] [K] est inconnue du tribunal, et que M. [Z] [K] justifie d’une situation financière particulièrement précaire.

Il ressort en effet des pièces qu’il produit qu’il est bénéficiaire du revenu de solidarité active, et a déclaré à l’administration fiscale un revenu imposable de 3 594 € pour l’année 2024.

A défaut d’autres éléments, il n’est pas établi que M. [Z] [K] bénéficie de perspectives de retour à meilleure fortune lui permettant d’honorer un échéancier de paiement dans les deux prochaines années, alors qu’il n’apparaît pas qu’il aurait commencé à rembourser sa dette depuis la mise en demeure adressée par le syndic en juillet 2025, ce qui ne fait que confirmer une absence totale de capacité de paiement.

Dans ces conditions, il sera débouté de sa demande en délai de paiement.

IV / Sur les demandes accessoires

En application de l'article 696 du code de procédure civile, Messieurs [T] et [Z] [K], qui succombent à l'instance seront condamnés aux entiers dépens tels que définis à l'article 695 du code de procédure civile.

La solution du litige conduit à accorder au syndicat des copropriétaires une indemnité pour frais de procès à la charge de Messieurs [T] et [Z] [K] in solidum qu'il paraît équitable de fixer à une somme de 2000 euros au titre de l'article 700 du code de procédure civile.

En application de l'article 514 du code de procédure civile, les décisions de première instance sont de droit exécutoires à titre provisoire, à moins que la loi ou la décision rendue n'en dispose autrement.

PAR CES MOTIFS