TJ 31555, 17 juill. 2026, RG 25/03404

MINUTE N° : 26/723
JUGEMENT DU : 17 Juillet 2026
DOSSIER : N° RG 25/03404 - N° Portalis DBX4-W-B7J-UH62
NAC : 72A

TRIBUNAL JUDICIAIRE DE TOULOUSE
POLE CIVIL - Fil 3

JUGEMENT DU 17 Juillet 2026

PRESIDENT

Madame GABINAUD, Vice-Président
Statuant à juge unique conformément aux dispositions des
articles R 212-9 et 213-7 du Code de l’Organisation judiciaire

GREFFIER lors du prononcé

Madame GIRAUD, Greffier

DEBATS

à l'audience publique du 11 Mai 2026, les débats étant clos, le jugement a été mis en délibéré à l’audience de ce jour.

JUGEMENT

Contradictoire, en premier ressort, prononcé par mise à disposition au greffe.
Copie revêtue de la formule
exécutoire délivrée
le
à
DEMANDERESSE

S.D.C. BAGATELLE 2 SIS [Adresse 1], représenté par la S.A.S. CONVERGENCE IMMOBILIER, nommée aministrateur judiciaire par ordonnnance de Tribunal Judicaire du 14/10/2025, dont le siège social est sis [Adresse 2]
représentée par Me Marie-Victoire CHAZEAU, avocat au barreau de TOULOUSE, avocat plaidant, vestiaire : 400

DEFENDEUR

M. [D] [J] [O], demeurant [Adresse 3]
représenté par Me Sarah HUNOT, avocat au barreau de TOULOUSE, avocat plaidant, vestiaire : 306

EXPOSÉ DU LITIGE

M. [D] [J] [O] est copropriétaire du lot n°35 au sein de l'immeuble dénommé [Adresse 4], sis [Adresse 5].

Les fonctions de syndic étaient exercées par la société Martin gestion, laquelle a été remplacée par un administrateur judiciaire provisoire désigné par décision du tribunal judiciaire du 14 octobre 2025.

Le 4 juillet 2025, le syndicat des copropriétaires de [Adresse 4], représenté par son syndic, a mis en demeure M. [D] [J] [O] de payer la somme de 15 527, 15 € au titre de charges impayées selon décompte arrêté le 2 juillet 2025, outre des frais pour un montant de 456 €.

Suivant acte de commissaire de justice signifié le 12 février 2025, le syndicat des copropriétaires a fait commandement de payer les charges de copropriété à hauteur de 15 260, 33 € à M. [D] [J] [O].

Suivant acte de commissaire de justice signifié le 24 juillet 2025, le syndicat des copropriétaires, représenté par la société Martin gestion, son syndic, a fait assigner M. [D] [J] [O] devant ce tribunal aux fins d’obtenir le paiement de l’arriéré de charges de copropriété et des dommages intérêts, outre des demandes accessoires.

Suivant conclusions notifiées par voie électronique le 27 novembre 2025, la société convergence immobilier, désignée en qualité d’administrateur judiciaire par décision du tribunal judiciaire de Toulouse le 14 octobre 2025, est intervenue volontairement à l’instance.

Les avocats des parties ont conclu une convention d’instruction simplifiée les 19 novembre et 25 novembre 2025.

Suivant conclusions notifiées par voie électronique le 27 novembre 2025, le syndicat des copropriétaires demande au tribunal, au visa des articles 14 et suivants, 10 et 10-1 de la loi du 10 juillet 1965 de :
- Accueillir l’intervention volontaire de l’administrateur provisoire judiciaire et la déclarer recevable au visa de l’article 328 du code de procédure civile ;
- Condamner M. [D] [J] [O] à lui payer la somme 20 820,54   €, à parfaire au jour de l’audience à intervenir, majorée des intérêts légaux à compter de la sommation,
- Condamner M. [D] [J] [O] à lui payer la somme de 2 000 € à titre de dommages et intérêts ;
- Condamner M. [D] [J] [O] à lui payer la somme 2 500 € sur le fondement de l'article 700 du code de procédure civile et aux dépens .
- Ordonner l’exécution provisoire.

Suivant conclusions notifiées par voie électronique le 2 février 2026, M. [D] [J] [O] demande au tribunal, au visa des articles 10 et suivants de la loi du 10 juillet 1965 et de l’article 1231-6 du code civil de bien vouloir :
-Octroyer un échelonnement de paiement sur 48 mois à M. [D] [J] [O] ;
-Débouter le syndicat des copropriétaires de sa demande en paiement de dommages et intérêts ;
-Débouter le syndicat des copropriétaires de sa demande au titre de l’article 700 du code de procédure civile outre les entiers dépens ;
-Ordonner l’exécution provisoire.

La clôture de l’instruction est intervenue par ordonnance rendue par le juge de la mise en état le10 mars 2026, fixant l’affaire à plaider à l’audience du 11 mai 2026, à laquelle la décision a été mise en délibéré au 17 juillet 2026.

MOTIFS DE LA DÉCISION

I / Sur la demande en paiement de charges de copropriété

Les dispositions de la loi du 10 juillet 1965 font obligation aux copropriétaires de participer aux charges de l'immeuble en réglant leur quote-part de celles-ci lorsque les comptes de la copropriété ont été régulièrement approuvés par les assemblées générales des copropriétaires et qu’ils n’ont pas formé de recours sur celles-ci.

Par ailleurs, ils sont tenus de régler chaque année une provision sur lesdites charges après le vote par l’assemblée générale d’un budget prévisionnel.

Il appartient donc au syndicat qui poursuit un copropriétaire d'apporter la preuve que celui-ci est effectivement débiteur en établissant que sa créance est certaine, liquide et exigible.

En l'espèce, M. [D] [J] [O] ne conteste pas la créance du syndicat des copropriétaires à hauteur de la somme demandée.

En conséquence, il y a lieu de condamner M. [D] [J] [O] à payer au syndicat des copropriétaires la somme de 20 820, 54 €, avec intérêts au taux légal à compter du 4 juillet 2025, date de la mise en demeure, au titre des charges de copropriété impayées.

II / Sur la demande en dommages et intérêts

Aux termes de l’article 1231-6 du code civil, les dommages et intérêts dus à raison du retard dans le paiement d'une obligation de somme d'argent consistent dans l'intérêt au taux légal, à compter de la mise en demeure.
Ces dommages et intérêts sont dus sans que le créancier soit tenu de justifier d'aucune perte.
Le créancier auquel son débiteur en retard a causé, par sa mauvaise foi, un préjudice indépendant de ce retard, peut obtenir des dommages et intérêts distincts de l'intérêt moratoire.

En l'espèce, force est de constater que le syndicat des copropriétaires ne justifie d'aucun préjudice indépendant de celui causé par le retard en paiement, et ne développe aucune argumentation au soutien de sa demande.

En conséquence, il sera débouté de sa demande en dommages et intérêts.

III / Sur la demande en délais de paiement

L’article 1343-5 du code civil dispose :
“Le juge peut, compte tenu de la situation du débiteur et en considération des besoins du créancier, reporter ou échelonner, dans la limite de deux années, le paiement des sommes dues.
Par décision spéciale et motivée, il peut ordonner que les sommes correspondant aux échéances reportées porteront intérêt à un taux réduit au moins égal au taux légal, ou que les paiements s'imputeront d'abord sur le capital.
Il peut subordonner ces mesures à l'accomplissement par le débiteur d'actes propres à faciliter ou à garantir le paiement de la dette.
La décision du juge suspend les procédures d'exécution qui auraient été engagées par le créancier. Les majorations d'intérêts ou les pénalités prévues en cas de retard ne sont pas encourues pendant le délai fixé par le juge.
Toute stipulation contraire est réputée non écrite.
Les dispositions du présent article ne sont pas applicables aux dettes d'aliment.”

En l’espèce, M. [D] [J] [O] indique qu’il perçoit l’allocation de retour à l’emploi pour 1 045 € par mois, outre le loyer du logement litigieux à hauteur de 640 € par mois. Il fait état de charges à hauteur de 1 090 €, outre les frais de la vie courante.

Il se prévaut en outre du paiement de plusieurs sommes au cours des derniers mois pour apurer sa dette, lesquelles apparaissent effectivement dans le décompte du syndicat des copropriétaires, soit une somme totale de 1 919, 76 € entre avril et juillet 2025, à raison de versements irréguliers (deux en avril, un en juin et un en juillet, de montants différents), étant rappelé que le décompte est arrêté au 17 octobre 2025.

En l’absence de justificatif de la situation financière qu’il invoque, et alors qu’il n’a pas été en mesure de mettre en oeuvre des versements réguliers depuis le début de la procédure de recouvrement engagée par le syndicat des copropriétaires, alors même qu’il s’était engagé, par courrier électronique du 1er juillet 2025, à payer 500 € par mois, force est de constater que M. [D] [J] [O] ne démontre pas qu’il sera en mesure de respecter un échéancier, ou va pouvoir bénéficier d’un retour à meilleure fortune lui permettant de faire face à sa dette au cours des deux prochaines années.

Dans ces conditions, sa demande en délais de paiement sera rejetée.

IV / Sur les demandes accessoires

En application de l'article 696 du code de procédure civile, M. [D] [J] [O], qui succombe à l'instance sera condamné aux entiers dépens tels que définis à l'article 695 du code de procédure civile.

La solution du litige conduit à accorder au syndicat des copropriétaires une indemnité pour frais de procès à la charge de M. [D] [J] [O] qu'il paraît équitable de fixer à une somme de 2000 euros au titre de l'article 700 du code de procédure civile.

En application de l'article 514 du code de procédure civile, les décisions de première instance sont de droit exécutoires à titre provisoire, à moins que la loi ou la décision rendue n'en dispose autrement.

PAR CES MOTIFS