TJ 37261, 3 juill. 2026, RG 25/00535

MINUTE N° : 26/00182

JUGEMENT
DU 03 Juillet 2026

N° RC 25/00535

DÉCISION
contradictoire et en premier ressort

[U] [F]

ET :

[T] [E]

Débats à l'audience du 12 Février 2026

copie et grosse le :
à

Me Jérôme BOURQUENCIER

Me Elsa GODEFROY
copie dossier
TRIBUNAL JUDICIAIRE

DE [Localité 1]

TENUE le 03 Juillet 2026

Au siège du Tribunal, [Adresse 1] à TOURS,

COMPOSITION DU TRIBUNAL LORS DES DÉBATS ET DU DÉLIBÉRÉ :

PRÉSIDENT : A. ROBIN, Magistrat à titre temporaire du Tribunal judiciaire de TOURS,

GREFFIER lors des débats : E.ESPADINHA

GREFFIER lors du délibéré : C. LEBRUN

DÉBATS :

A l'audience publique du 12 Février 2026

DÉCISION :

Prononcée publiquement le 03 Juillet 2026 par mise à la disposition des parties au Greffe de ce Tribunal, les parties en ayant été préalablement avisées dans les conditions prévues au deuxième alinéa de l'article 450 du Code de Procédure Civile.

ENTRE :

Madame [U] [F]
née le 03 Avril 1968 à [Localité 2]
de nationalité Française, demeurant [Adresse 2]
représentée par Me Jérôme BOURQUENCIER, avocat au barreau de TOURS, avocat plaidant

D'une Part ;
ET :

Madame [T] [E]
née le 24 Juin 1976 à [Localité 3], domiciliée chez M.[B] [P] [Adresse 3] [Localité 4]
représentée par Me Elsa GODEFROY, avocat au barreau de TOURS, avocat plaidant

D'autre Part ;

RG 25/00535

EXPOSE DU LITIGE

Par acte sous seing privé signé le 23 octobre 2020, Madame [F] [U] a consenti un bail d'habitation à Madame [E] [T] portant sur un logement situé sis [Adresse 4] à [Localité 5] moyennant le paiement d'un loyer mensuel actualisé de 700,00 € hors charges.

Par suite du congé délivré par Madame [E] [T] le 17 octobre 2023, un procès-verbal de constat d’état des lieux sortant a été dressé le 24 janvier 2024 par Maître [Y], Commissaire de justice.

Déplorant des dégradations locatives et impayés de loyers, Madame [F] [U] a fait assigner Madame [E] [T] par acte de commissaire de justice du 17 janvier 2025 devant le juge des contentieux de la protection du tribunal judiciaire de Tours afin de :
- condamner Madame [E] [T] à payer les sommes suivantes :
- 5600,00 € au titre des loyers impayés avec intérêts au taux légal à compter du 2 janvier 2024 date de la mise en demeure du commissaire de justice ;
- 1417,60 € au titre des frais liés à la sortie des lieux avec intérêt au taux légal à compter du jugement à intervenir ;
- ordonner la capitalisation de sintérêts
- condamner Madame [E] [T] au paiement de la somme de 1500,00 € en application des dispositions de l’article 700 du code de procédure civile ainsi qu’aux entiers dépens.

Appelée une première fois à l’audience du 12 juin 2025, l’affaire a été renvoyée à celle du 12 février 2026.
Aux termes de ses dernières conclusions, Madame [F] [U] - représentée par son conseil - maintient les termes de son assignation et demande au tribunal de débouter Madame [E] [T] de l’ensemble de ses demandes comme étant mal et non fondées.
En réplique,Madame [E] [T], représentée par son conseil, de dépouter Madame [F] de toutes ses demandes, fins et conclusions plus amples et contraires, de la condamner à lui verser la somme de 8400,00 € en réparation du trouble de jouissance causé par la bailleresse et son compagnon à la locataire ; de dire et juger que cette somme sera réglée par compensation avec les éventuelles sommes dont Madame [E] [T] serait reconnue débitrice à l’égard de Madame [F], au titre des loyers impayés, tels qu’indiqués dans la mise en demeure du 2 janvier 2024. A titre subsidiaire, et à défaut de compensation, elle demande au tribunal de lui accorder des délais de paiement ; et, en tout état de cause, de condamner Madame [F] à lui verser la somme de 1500,00 € au titre de l’article 700 du code de procédure civile outre les entiers dépens.

Pour un plus ample exposé des prétentions des parties, il sera renvoyé à leurs conclusions respectives.

L'affaire a été mise en délibéré au 18 mai 2026 prorogé au 3 juillet 2026.

MOTIFS
Sur les loyers et charges impayés
Selon l'article 1728 du Code civil et l'article 7 a) de la loi du 6 juillet 1989, le locataire est tenu de payer les loyers et les charges récupérables aux termes convenus et ce, jusqu’à la résiliation du bail.
En l’espèce, Madame [F] verse aux débats la mise en demeure adressée par commissaire de justice à Madame [E] accompagné d’un décompte laissant apparaître une somme de 5600,00 € au titre des loyers et charges impayés.
Madame [E] ne conteste pas le montant de la dette locative et ne justifie pas d’un paiement libératoire.
Par application de l’article 24 V de la loi du 6 juillet 1989 permettant au juge de vérifier d'office tout élément constitutif de la dette locative, il convient de relever que l’état des lieux sortant a été réalisé par commissaire de justice le 24 janvier 2024 et que les clés ont été restituées à cette date. Ainsi, le loyer dû jusqu’au 24 janvier 2024 doit être calculé au prorata temporis et ramené à la somme de 5442,00 €.
En conséquence, il y a lieu de condamner Madame [E] [T] à verser à Madame [F] [U] la somme de 5442,00 € au titre des impayés de loyers et de charges arrêtés au 24 janvier 2024.
Sur les dégradations locatives
Selon l’article 7 de la loi du 6 juillet 1989, le locataire est obligé :
“ c) De répondre des dégradations et pertes qui surviennent pendant la durée du contrat dans les locaux dont il a la jouissance exclusive, à moins qu’il ne prouve qu’elles ont eu lieu par cas de force majeure, par la faute du bailleur ou par le fait d’un tiers qu’il n’a pas introduit dans le logement ;
d) De prendre à sa charge l’entretien courant du logement, des équipements mentionnés au contrat et des menues réparations ainsi que de l’ensemble des réparations locatives définies par décret en Conseil d’Etat, sauf si elles sont occasionnées par vétusté, malfaçon, vice de construction, cas fortuit ou force majeure”.
Aux termes de l’article 3-2 de la loi du 6 juillet 1989, les réparations locatives sont prouvées par la comparaison des états des lieux établis contradictoirement, ou, à défaut par huissier de justice. A défaut d’état des lieux, les lieux sont présumés avoir été remis au preneur en bon état de réparations locatives.
L’article 1755 du code civil prévoit qu’aucune des réparations réputées locatives n'est à la charge des locataires quand elles ne sont occasionnées que par vétusté ou force majeure. La vétusté se définit comme l’état d’usure ou de détérioration résultant du temps ou de l’usage normal des matériaux et éléments d’équipement dont est constitué le logement.
En l’espèce, Madame [F] produit l’état des lieux d’entrée réalisé de façon contradictoire entre les parties le 23 octobre 2020 ainsi que le procès-verbal de constat dressé par Maître [Y], Commissaire de justice, le 24 janvier 2024.
Il résulte l’état des lieux d’entrée réalisé de façon contradictoire entre les parties le 23 octobre 2020 que le lohement est équipé d’une cuve à fioul de 2500 litres qui était pleine à l’entrée dans les lieux. La bailleresse produit la facture de remplissage de la cuve à hauteur de 2001 litres le 7 mai 2020 pour un montant de 1372,69 €. Il convient de relever, par conséquent, que la cuve à fioul n’était pas pleine à l’entrée dans les lieux sauf à démmontrer quie le logement était vacant entre mai et octobre 2020. Madame [F] ne justifie pas de l’absence de locataire entre mai et octobre 2020.
Elle produit un devis de la société ROSSI ENERGY en date du 25 janvier 2024 portant sur 1585 litres de fioul d’un montant de 1960,65 €. Il résulte du procès-verbal de constat dressé le 24 janvier 2024 que le manomètre de la cuve à fioul indique une contenance comprise entre 35 et 40 unités, sachant que la graduation du plein est indiqué à 170 unités et qu’il n’est pas possible de connaître la contenance réelle de la cuve. Il est constant que Madame [F] n’a pas fait remplir la cuve lors de la restitution des lieux par la locataire et que la cuve était remplie à 20% de sa contenance. En 2020, la cuve a été remplie à hauteur de 2000 litres. En 2024, Madame [F] estime le remplissage de la cuve à 1585 litres sachant qu’il reste dans la cuve environ 20 % de sa contenance soit un peu plus de 400 litres. Le devis produit portant sur 1500 litres de fioul apparaît donc cohérent.
L’article 3-2 de la loi du 6 juillet 1989 prévoit qu’un état des lieux est établi selon des modalités définies par décret en Conseil d'Etat, pris après avis de la Commission nationale de concertation, dans les mêmes formes et en autant d'exemplaires que de parties lors de la remise et de la restitution des clés. Il est établi contradictoirement et amiablement par les parties ou par un tiers mandaté par elles et joint au contrat de location. Si l'état des lieux ne peut être établi dans les conditions prévues au premier alinéa, il est établi par un commissaire de justice, sur l'initiative de la partie la plus diligente, à frais partagés par moitié entre le bailleur et le locataire et à un coût fixé par décret en Conseil d'Etat. Dans ce cas, les parties en sont avisées par le commissaire de justice au moins sept jours à l'avance, par lettre recommandée avec demande d'avis de réception.
En l’espèce, Madame [F] ne justifie pas de l’impossibilité d’établir de façon contradictoire et amiable entre les parties l’état des lieux de sortie.
Ainsi, les frais de procès-verbal de constat d’état des lieux sortant resteront à la charge totale de Madame [F] [U].
En application de l'article L111-8 du Code des procédures civiles d’exécution et de l’article 4 p de la loi du 6 juillet 1989, les frais de relance à hauteur de 6,95 € restent à la charge du bailleur. Le demande de Madame [F] formée à ce titre sera rejetée.
Ainsi, il convient de mettre à la charge de Madame [E] la somme de 1260,65 € au titre du remplissage de la cuve, déduction faite du dépôt de garantie de 700,00 €.

Sur le trouble à la jouissance paisible

Aux termes de l’article 1719 du code civil, le bailleur est obligé, par la nature du contrat, et sans qu'il soit besoin d'aucune stipulation particulière :
1° De délivrer au preneur la chose louée et, s'il s'agit de son habitation principale, un logement décent. Lorsque des locaux loués à usage d'habitation sont impropres à cet usage, le bailleur ne peut se prévaloir de la nullité du bail ou de sa résiliation pour demander l'expulsion de l'occupant ;
2° D'entretenir cette chose en état de servir à l'usage pour lequel elle a été louée ;
3° D'en faire jouir paisiblement le preneur pendant la durée du bail ;
4° D'assurer également la permanence et la qualité des plantations.

Cette obligation pesant sur le bailleur implique que celui-ci doit s'abstenir de toute attitude ou initiative qui viendrait troubler la jouissance du preneur et, de fait, ne peut s'autoriser à pénétrer dans les lieux loués sans l'accord du locataire et hors les cas prévus par le contrat de bail.
Il résulte du procès-verbal de constat dressé par la SELARL [L], Commissaires de justice, le 29 avril 2025 que Monsieur [G], compagnon de Madame [F], Madame [F] et leur fille ont pénétré dans le garage du logement donné à bail à Madame [E] et doté d’une caméra de vidéo surveillance. Il ressort, également, de la lecture des messages audio produits que Monsieur [G] a également pénétré dans le logement à, au moins, trois reprises.
Elle verse également aux débats la plainte déposée le 4 juin 2025 pour violation de domicile à l’encontre de Monsieur [G]. Il résulte des pièces versées aux débats par Madame [F] que cette plainte a été classée sans suite.

Madame [F] ne justifie pas avoir obtenu l’autorisation de la locataire pour pénétrer elle-même ou Monsieur [G] dans les lieux. Il apparaît que Madame [F] a manqué à son obligation contractuelle et légale d’assurer une jouissance paisible des lieux à la locataire. Toutefois, Madame [E] ne démontre pas l’existence d’un préjudice résultant de ce manquement. Elle sera donc déboutée de sa demande formée à ce titre.

Sur les délais de paiement

Aux termes de l’article 1343-5 du code civil le juge peut, compte tenu de la situation du débiteur et en considération des besoins du créancier, reporter ou échelonner, dans la limite de deux années, le paiement des sommes dues.

En l’espèce, Madame [E] justifie de sa situation financière en produisant un bulletin de salaire ainsi que son avis d’imposition 2025.

Il convient, par conséquent, d’autoriser Madame [E] à s’acquitter des sommes dues selon les modalités décrites au dispositif.

Sur l'exécution provisoire
Conformément aux dispositions de l'article 514 du Code de procédure civile, la présente décision de première instance sera exécutoire de droit à titre provisoire.
Sur l'article 700 du Code de procédure civile
Madame [E] [T], perdant le procès, seront condamnés à verser à Madame [F] [U] la somme de 800,00 € en application des dispositions de l’article 700 du code de procédure civile.
Sur les dépens
L'article 696 du Code de procédure civile, dispose que la partie perdante est condamnée aux dépens.
Il convient donc de mettre les dépens à la charge de Madame [E] [T].
PAR CES MOTIFS
Le tribunal, statuant publiquement par jugement contradictoire, mis à disposition au greffe, et rendu en premier ressort,
Condamne Madame [E] [T] à payer à Madame [F] [U] la somme de 5442,00 € (CINQ MILLE QUATRE CENT QUARANTE DEUX EUROS) au titre de l’arriéré locatif arrêté au 24 janvier 2024,
Condamne Madame [E] [T] à payer à Madame [F] [U] la somme de 1260,65 € (MILLE DEUX CENT SOIXANTE EUROS ET SOIXANTE CINQ CENTIMES) au titre du remplissage de la cuve, déduction faite du dépôt de garantie de 700,00 € ;
Autorise Madame [E] à se libérer des sommes de 5442,00 € et de 1260,65 € en 23 mensualités de 150,00 € et le solde à la 24ème échéance ;
Dit que ces mensualités devront être payées avant le 10 du mois et pour la première fois avant le 10 du mois suivant la signification de la présente décision :
Dit qu’à défaut de réglement d’une seule mensualité aux termes convenus, la totalité de la dette deviendra immédiatement exigible ;
Déboute Madame [E] [T] du surplus de ses demandes ;
Rappelle que la présente décision est exécutoire par provision de plein droit ;
Condamne Madame [E] [T] à verser à Madame [F] [U] la somme de 800,00 € (HUIT CENTS EUROS) au titre de l’article 700 du code de procédure civile ;
Condamne Madame [E] [T] aux dépens.
Ainsi jugé et prononcé par mise à disposition au greffe, les jours mois et an susdits par le Juge et le Greffier susnommés.

Le Greffier Le Juge des contentieux de la protection

RG 25/00535