TJ 14366, 16 juill. 2026, RG 26/00404

Cour d’appel de [Localité 1]

---

TRIBUNAL JUDICIAIRE DE LISIEUX
[Adresse 1]
[Adresse 2]
[Localité 2]
☎ : [XXXXXXXX01]

N° RG 26/00404 - N° Portalis DBW6-W-B7K-DSQN

JUGEMENT DU 16 JUILLET 2026

COMPOSITION DU TRIBUNAL :

Président : Loïc FROSSARD
Greffière : Laura MOTIER

DÉBATS :

L’affaire a été examinée à l’audience publique du 18 Mai 2026 du tribunal judiciaire de LISIEUX dans la composition énoncée ci-dessus.

***

L’affaire oppose :

PARTIE DEMANDERESSE

Le Syndicat des copropriétaires de la [Adresse 3] "[Adresse 4]" sis [Adresse 5], représenté par son syndic de copropriété en exercice, la S.A.R.L. CITYA COTE FLEURIE, société à Responsabilité Limitée à associé unique immatriculée au RCS de [Localité 3] sous le n°751 227 984, prise en la personne de son représentant légal et dont le siège social est sis [Adresse 6]

représenté par Me Christine BAUGÉ, avocat au barreau de CAEN substitué par Me David ALEXANDRE, avocat au barreau de CAEN

PARTIE DÉFENDERESSE

Monsieur [X] [G],
demeurant [Adresse 7]

non comparant, ni représenté

***

À l’issue des débats, l’affaire a été mise en délibéré. Le président a avisé les parties que le jugement serait prononcé le 16 Juillet 2026 par mise à disposition au greffe de la juridiction.

FAITS ET PROCÉDURE

Depuis le 20 février 2025, Monsieur [X] [G] est propriétaire des lots de copropriété numéros 22 et 114 au sein de la résidence située [Adresse 8] à [Localité 4] ([Adresse 9]).

Par lettre recommandée datée du 29 janvier 2026, le syndicat des copropriétaires de cette résidence représenté par son syndic la société [Adresse 10] a vainement mis en demeure Monsieur [X] [G] de lui payer la somme de 5 096,25 euros au titre des charges de copropriété dues au 28 janvier 2026.

Suivant acte de commissaire de justice du 08 avril 2026, le syndicat des copropriétaires de cette résidence représenté par son syndic la société CITYA CÔTE FLEURIE a fait assigner Monsieur [X] [G] devant la présente juridiction aux fins de voir, sous le bénéfice de l’exécution provisoire, condamner celui-ci :
à lui payer la somme de 5 132,25 euros correspondant au montant des charges de copropriété arrêtées au 07 février 2026, et ce avec intérêts au taux légal à compter du 29 janvier 2026 sur la somme de 5 096,25 euros et à compter de l’assignation pour le surplus,à lui payer la somme de 1 500,00 euros à titre de dommages-intérêts,aux dépens ainsi qu’à lui payer la somme de 2 000,00 euros en application de l’article 700 du code de procédure civile.
À l’audience du 18 mai 2026, le demandeur a réitéré oralement ses demandes par la voix de son conseil.

Bien que convoqué, Monsieur [X] [G] n’était ni présent, ni représenté.

En cours de délibéré, sur demande de la juridiction, le conseil du syndicat demandeur a régulièrement fait parvenir un justificatif quant au solde des charges de l’année 2024.

MOTIFS DU JUGEMENT

Aux termes de l’article 472 du code de procédure civile, lorsque le défendeur ne comparaît pas, il est néanmoins statué sur le fond. Cependant, le juge ne fait droit à la demande que s’il l’estime régulière, recevable et bien fondée.

Sur la demande en paiement

Conformément à l’article 1353 du code civil, il appartient d’une part au syndicat de rapporter la preuve des sommes dues par le copropriétaire défendeur, et d’autre part, à ce dernier de démontrer qu’il s’est effectivement libéré de cette dette.

Aux termes de l’article 10 de la loi n° 65-557 du 10 juillet 1965, les copropriétaires sont tenus de participer aux charges entraînées par les services collectifs et les éléments d'équipement commun en fonction de l'utilité objective que ces services et éléments présentent à l'égard de chaque lot, dès lors que ces charges ne sont pas individualisées. Ils sont tenus de participer aux charges relatives à la conservation, à l'entretien et à l'administration des parties communes, générales et spéciales, et de cotiser au fonds de travaux mentionné à l'article 14-2 de cette même loi, et ce proportionnellement aux valeurs relatives des parties privatives comprises dans leur lot, le règlement de copropriété fixant la quote-part afférente à chaque lot dans chacune des catégories de charges.

L’article 14-1 de la même loi dispose que pour faire face aux dépenses courantes de maintenance, de fonctionnement et d’administration des parties communes et des équipements communs de l’immeuble le syndicat des copropriétaires vote chaque année un budget prévisionnel. L’assemblée générale des copropriétaires appelée à voter le budget prévisionnel est réunie dans un délai de six mois à compter du dernier jour de l’exercice comptable du budget précédent. Les copropriétaires versent au syndicat des provisions égales au quart du budget voté. Toutefois l’assemblée peut fixer des modalités différentes. La provision est exigible le premier jour de chaque trimestre ou le premier jour de la période fixée par l’assemblée générale.

L’article 10-1 de cette loi édicte que demeurent à la charge exclusive du copropriétaire défaillant les frais nécessaires exposés par le syndicat, notamment les frais de mise en demeure, de relance et de prise d'hypothèque à compter de la mise en demeure, pour le recouvrement d'une créance justifiée à l'encontre d'un copropriétaire ainsi que les droits et émoluments des actes des huissiers de justice et le droit de recouvrement ou d'encaissement à la charge du débiteur.

En outre, l’approbation des comptes du syndic par l’assemblée générale rend certaine, liquide et exigible la créance du syndicat des copropriétaires relative à chaque quote-part des charges et le copropriétaire qui n’a pas contesté dans les délais prévus à l’article 42 alinéa 2 de la loi du 10 juillet 1965 la décision de l’assemblée générale ayant approuvé les comptes n’est pas fondé à refuser de payer les sommes qui lui sont réclamées.

À l’appui de sa demande, le syndicat des copropriétaires produit en l’espèce notamment les pièces suivantes :
une attestation notariée justifiant de ce que Monsieur [X] [G] a acquis la qualité de copropriétaire le 20 février 2025,le procès-verbal des assemblées générales ordinaires des copropriétaires des 28 juin 2025 et 17 janvier 2026, approuvant la désignation du syndic, le budget prévisionnel et la réalisation des travaux de réhabilitation de l’immeuble, et contre lesquelles il n’est allégué aucune contestation,les appels de fonds,la lettre de mise en demeure,un relevé de comptes au 07 février 2026 et une mise en demeure du 11 février 2026.
Il résulte de ces éléments que le syndicat des copropriétaires estime que Monsieur [X] [G] lui doit encore la somme de 5 132,25 euros au 11 février 2026.

Le coût de la mise en demeure du 11 février 2026, qui s’avère faire double emploi avec celle du 29 janvier 2026, sera écarté (36,00 euros).

En revanche, par application de l’article 6-2 du décret n° 67-223 du 17 mars 1967, le solde des charges 2024, échu postérieurement à l’acquisition des lots par Monsieur [X] [G], est imputable à celui-ci.

Enfin, bien qu’avisé des causes et enjeux du procès, Monsieur [X] [G] n’a fait connaître aucune cause de libération de la dette, laquelle est au demeurant justifiée par les pièces susvisées.

Aussi, la demande sera accueillie à hauteur de 5 096,25 euros.

Condamnation sera prononcée en ce sens, et assortie des intérêts au taux légal à compter du 29 janvier 2026, date de la mise en demeure, conformément aux dispositions de l’article 1231-6, alinéa 1er du code civil.

Sur la demande indemnitaire du syndicat des copropriétaires

L’article 1231-6, alinéa 3 du code civil dispose que le créancier auquel son débiteur en retard a causé, par sa mauvaise foi, un préjudice indépendant de ce retard, peut obtenir des dommages et intérêts distincts de l'intérêt moratoire.

Selon l’article 2274 du même code, la bonne foi est toujours présumée, et c'est à celui qui allègue la mauvaise foi à la prouver.

En l’espèce, le syndicat demandeur n’administre aucune démonstration de la mauvaise foi de Monsieur [X] [G].

La demande indemnitaire sera donc rejetée.

Sur les frais du procès et l’exécution provisoire

Vu l’article 514 du code de procédure civile, l’exécution provisoire est de droit.

Monsieur [X] [G], succombant, sera condamné aux dépens de l’instance.

Le syndicat des copropriétaires a dû exposer des frais non compris dans les dépens pour faire valoir ses droits. Par conséquent, Monsieur [X] [G] sera condamné à lui payer la somme de 800,00 euros en application de l’article 700 du code de procédure civile.

PAR CES MOTIFS, LE TRIBUNAL JUDICIAIRE,